2024_CBS_01193 - Omgevingsvergunning - OMV_2023128366. Bredabaan 368. District Merksem - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 16 Technische uitsprongen:

de technische ruimte bevindt zich niet binnen een verticale hoek van 45° en staat niet op 2 m van de perceelsgrens;

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer

de sociale ruimte op de gelijkvloerse verdieping voldoet hier niet aan;

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

De fietsstalplaatsen aan de zijde van Terlindenhofstraat voldoen niet aan het inrichtingsprincipe;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

Er ontbreken 6 autostalplaatsen;

• Artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit

Er is geen informatie aanwezig in verband met de zaak-gebonden publiciteit;

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren

Er wordt geen opstand van 30 cm voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het slopen van een handelspand met 4 wooneenheden en de nieuwbouw van een meergezinswoning met 8 wooneenheden – 6 aan de Bredabaan en 2 aan de Terlindenhofstraat. De gelijkvloerse verdieping wordt ingericht als handelszaak. De aanvraag is in overeenstemming met de kenmerkende functies in de omgeving.

Verder ligt de aanvraag in afgebakend lokaal kernwinkelgebied Centrum Merksem (zone B3). Het is positief te beoordelen dat investeringen gebeuren in het aanwezige winkelvastgoed van dit kernwinkelgebied. De beleidsnota stelt dat handelsruimte zo veel als mogelijk wordt geclusterd in de bestaande kernwinkelgebieden.

De netto handelsruimte bedraagt minder dan 400 m², waardoor een omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten niet nodig is.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid.

De aanvraag bestaat uit een volgebouwd gelijkvloers, zoals ook reeds in de bestaande toestand het geval is, met aan de zijde van de Bredabaan 3 bijkomende verdiepingen en aan de zijde Terlindenhofstraat 2 verdiepingen. Beide volumes passen in hun respectievelijke straatwand en het gabarit van de woningen uit hun omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Echter wordt vastgesteld dat het technisch volume op het plat dak van de gelijkvloerse verdieping niet conform artikel 16 van de bouwcode is geplaatst. De technische ruimte bevindt zich niet binnen een verticale hoek van 45° en staat dichter dan 2 m van de perceelsgrens.

In een nieuw ontwerp kan hier rekening mee gehouden worden. 


Visueel-vormelijke elementen

De zaakgebonden publiciteit is niet op de gevel opgetekend. Dit kan in een nieuwe aanvraag mee worden opgenomen.

Zowel de voorgevel aan de Bredabaan als aan de Terlindenhofstraat wordt afgewerkt met lichtgrijze gevelsteen, prefab ecru betonnen uitkragende balkons, blauwe hardsteen en donkergrijs buitenschrijnwerk. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

Verder vormen beide voorgevels een eerlijke vertaling van de achtergelegen functies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afwijking op artikel 24 van de bouwcode – met betrekking tot de minimale lichtinval en minimale luchttoevoer van de sociale ruimte – is stedenbouwkundig aanvaardbaar. De sociale ruimte voor de handelszaak beschikt over een koepel waarlangs daglicht kan binnenvallen. Het is niet duidelijk of deze ook geopend kan worden. Het openen van de koepel kan mee worden genomen in een nieuwe aanvraag.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de 8 wooneenheden voldoende wooncomfort bieden.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarden van vergunning. 

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de openbare vervoersmaatschappij De Lijn. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Gezien de nabijheid van een geëlektrificeerde trambedding en de beperkte afmetingen van het openbaar domein op de Bredabaan is het meer dan wenselijk om nu reeds contact te zoeken met de lokale deskundigen om de regels uit bijgevoegde documenten te bespreken.“

Deze voorwaarden kunnen mee worden opgenomen in een nieuw ontwerp.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Volgens de bouwcode moeten volgende fietsvoorzieningen voorzien worden :

-          8 wooneenheden met 2 slaapkamers = 24 fietsstaanplaatsen  (1 per slaapkamer + 1 per wooneenheid) : afsluitbaar + overdekt

-          Detailhandel met bvo = 497 m² , waarvan 390 m³ publiek toegankelijk

• 0.60 ppl / 100 m² x 497 m²  = 3 fietsparkeerplaatsen voor personeel : afsluitbaar + overdekt
• 2 ppl/100 m² x 390 m² = 7,8 = 8 fietsstaanplaatsen voor bezoekers : publiek toegankelijk

Er worden in de kelder, aan de kant van de Bredabaan 18 fietsparkeerplaatsen voorzien. Deze zijn toegankelijk via een lift. De afmetingen van de fietsstalplaatsen en de toegang richting fietsenstalling zijn conform de opgelegde normen in de bouwcode. De fietsenstalling heeft een logische ligging in het project aangezien ze dienst doet als fietsenstalling voor de appartementen met toegang via Bredabaan.
De toegang tot de fietslift is gekoppeld aan de inkom van de appartementen.

Aan de kant van de Terlindenhofstraat worden er 6 fietsstalplaatsen voorzien (voor de 2 appartementen met ingang via Terlindenhofstraat) van het type ophangsysteem. Wegens het ongebruiksvriendelijke karakter wordt dit type fietsenstalling niet toegestaan. Er dient een ander stallingssysteem voorzien te worden dat voorkomt in de bouwcode. Voor een ander type fietsstalling is de grootte van de voorziene ruimte te klein om de nodige 6 fietsstalplaatsen te voorzien. Door de fietsenstalling met 1 m richting de Bredabaan te vergroten, ontstaat een fietsenberging die voldoet aan de oppervlaktenormen van de bouwcode. Verder dient er een stallingssysteem te worden voorzien dat voldoet aan de normen in de bouwcode. In een nieuw ontwerp kan hier rekening mee worden gehouden.

Het gevolg hiervan is dat de sociale ruimte met de natte ruimte opschuift richting Bredabaan en het afvallokaal wijzigt in vorm. Dit is mogelijk binnen de voorgestelde planconfiguratie en dus stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De 3 fietsparkeerplaatsen voor personeelsleden worden voorzien in de stockageruimte van het handelspand van het type ophangsysteem. Deze fietsstalplaatsen zijn niet fysiek afgesloten van de rest van de stockageruimte. Echter is deze stalling wel van het publiek gedeelte en het openbaar domein afgesloten waardoor ze stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn.

Er worden 10 fietsstalplaatsen voor bezoekers voorzien aan de kant van de Bredabaan. De afmetingen van de fietsstalplaatsen zijn niet conform de bouwcode. De ruimte tussen de fietsen is niet voldoende. Er dient minimaal 40 cm te worden voorzien tussen de fietsen. Voor 8 fietsstalplaatsen zou er wel voldoende ruimte zijn.
Gezien de Bredabaan een lokale handelsstraat betreft, is een afwijking van 2 plaatsen aanvaardbaar.

Laden en lossen

Er wordt een poort voorzien aan de kant van de Terlindenhofstraat als toegang tot de stockageplaats. In het voorste deel van de stockageplaats is ruimte voor een laad -en loszone voorzien. De afmetingen van de laad-en loszone zijn voldoende groot om bestelwagens te plaatsen, maar niet voor vrachtwagens, waardoor deze op de rijbaan zullen moeten laden en lossen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de goede ruimtelijke ordening.