2024_CBS_01175 - Omgevingsvergunning - OMV_2023029436. Kalverbuurtstraat zonder nummer (zn), Twee Stierenstraat zn . District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/08/2023: vergunning (202314) voor het verkavelen van een terrein in 2 loten voor meergezinswoningen, 1 lot voor ontsluiting, slopen bestaande bebouwing en rooien van bomen (Slachthuissite fase 3);

-          02/06/2023: voorwaardelijke vergunning (OMV_2022165339) voor het her aanleggen van het openbaar domein op Slachthuissite;

-          05/08/2022: voorwaardelijke vergunning (OMV_2022024941) voor het realiseren van wijzigingen aan een reeds eerder toegekende vergunning en het exploiteren van een distributiecabine;

-          25/09/2020: bijstelling verkavelingsvergunning (OMV_2020090248) voor het bijstellen van de algemene voorschriften en van de voorschriften van lot 1;

-          28/02/2020: vergunning (OMV_2019158846) voor de afbraak van leegstaande bedrijfsgebouwen en het verwijderen van de aanwezige omgevingsaanleg op het eigen terrein.

Vergunde toestand

-          verkaveling met 3 loten;

-          lot 1: met oppervlakte van circa 2.180 m2 voor wonen (meergezinswoning) en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen (detailhandel, reca, kantoren, kleinschalige bedrijven, gemeenschapsvoorziening, kleinschalige verblijfsaccommodatie, groene en/of verharde open ruimte). Groene fiets- en voetgangersdoorsteken voor de zachte weggebruiker;

-          lot 2: met oppervlakte van circa 5.319 m2 voor wonen (meergezinswoning) en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen;

-          stuk grond (lot 3, circa 2.690 m2) tussen de eigenlijke bouwkavels (lot 1 en 2) wordt voorzien van wegenis, infrastructuur voor openbaar vervoer, langzame verkeersvoorzieningen en groene en/of verharde verblijfsruimte in openlucht.

Bestaande toestand

-          braakliggend terrein.

Nieuwe toestand

-          bouwblok bestaande uit 10 meergezinswoningen van 5 tot 7 bouwlagen onder schuine daken;

-          3 ondergrondse bouwlagen met parking en fietsenberging onder het volledige perceel;

-          centrale binnentuin toegankelijk via 9 koetspoorten in de voorgevels;

-          191 wooneenheden waarvan:

• 53 éénslaapkamer appartementen;
• 112 tweeslaapkamer appartementen;
• 26 drieslaapkamer appartementen;

-          2 gelijkvloerse detailhandels op de hoeken;

-          voorgevels in genuanceerde lichtgrijze, lichtgele, lichtbeige en keramisch oranje baksteen met buitenschrijnwerk in zilvergrijs aluminium;

-          achtergevels deels voorzien van passerellen in functie van de toegankelijkheid, circulatie en buitenruimte.

Inhoud van de aanvraag

-          realiseren van een meergezinswoning met 191 wooneenheden, 2 detailhandelsruimten en ondergrondse parking.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat de exploitatie van een warmtepomp en de opslag van diesel.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) meergezinswoning
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Slachthuissite, goedgekeurd op 25 februari 2019. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 5. zone voor wonen (wo1) - kalverweibuurt en artikel 10. zone voor publiek domein (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt in de verkaveling 202314, goedgekeurd op 18 augustus 2023, meer bepaald in lot 2.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Slachthuissite – Noordschippersdok – Lobroekdok.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de omgevingsvergunning 202314 voor het verkavelen van gronden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 24: er zijn geen vrije en vlakke draaicirkels voorzien voor de inkomdeuren van de appartementen A0.01, B0.01, C0.04, G0.04, H0.04 en I0.04.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling: beide detailhandels worden niet voorzien van een afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden geen elektrische oplaadpunten voorzien bij de fietsenstallingen.
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen elektrische oplaadpunten voorzien in de parking.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota (ID 26364) werd akte genomen door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 22 juni 2023.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag vormt een nieuw onderdeel in de realisatie van het stadsontwikkelingsproject Slachthuissite dat een herontwikkeling beoogt van een zone voor vleesverwerkende nijverheid naar een stedelijk woongebied. Er wordt gestreefd naar een gemengde woonwijk waarbij andere stedelijke functies vermengd met het wonen worden ingericht.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een woonprogramma met 191 appartementen. Daarnaast worden er in de sokkel van het kopgebouw twee kleinschalige ruimtes voorzien voor detailhandel.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt lezen:

“Gunstig advies voor het vestigen van twee kleine units voor detailhandel in een nieuwbouwontwikkeling op de Slachthuissite, gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). De Beleidsnota Detailhandel stelt dat in deze zone kleinschalige units <150 m² mogelijk zijn in ontwikkelingen ter ondersteuning van de dagelijkse aankopen en voorzieningen in de nieuw te creëren woonwijk.”

Het advies wordt bijgetreden.

De voorgestelde functies zijn functioneel inpasbaar in de omgeving en kunnen bijgevolg gunstig geadviseerd worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat 10 verschillende, afzonderlijk functionerende gebouwen die samen een bouwblok vormen. De gebouwen voorzien 5 bouwlagen met uitzondering van de bebouwing aan de zijde van de toekomstige Twee Stierenstraat waar, in overeenstemming met het masterplan, 7 bouwlagen voorzien worden.

Het gehele project is opgebouwd boven een gemeenschappelijke ondergrondse parkeerkelder en omheen een binnentuin in de kern van het bouwblok. Elk gebouw is op zijn beurt voorzien van een insprong met passerellen aan de binnenzijde van het bouwblok. Dit resulteert in tien kleine tuinen, voor elk gebouw één, die overlopen in een gemeenschappelijke binnentuin. Op deze manier wordt een overgang gevormd tussen de schaal van de afzonderlijke gebouwen en het gehele bouwblok. Ter hoogte van de hoekgebouwen zijn deze tuinen ruimer wat een betere lichttoetreding van de appartementen mogelijk maakt.

In hoogte verschillen de gebouwen, ook deze met hetzelfde aantal bouwlagen, beperkt van elkaar om hun eigenheid te versterken. Elk gebouw biedt doorzichten vanop de straat via ruime doorgangen naar de binnentuin. Deze overdekte doorgangen vormen ook de privatieve toegangen tot de afzonderlijke gebouwen. Het centrale deel van de gebouwen wordt voorzien van schuine daken die bijdragen aan een levendig dakenlandschap.

De voorgestelde volumes zijn in overeenstemming met het RUP en met de inrichtingsstudie. Geconcludeerd wordt dat de schaal van de gebouwen in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van appartementen met een verschillend aantal slaapkamers voorzien te worden.

Het project telt in totaal 191 wooneenheden in een verscheidenheid aan typologieën. Zo worden 53 appartementen met één slaapkamer, 112 appartementen met twee slaapkamers en 26 ruimere appartementen met 3 slaapkamers voorzien. Op de bovenste verdiepingen, deels onder de hellende daken, worden de ruimere duplex-woonentiteiten met drie slaapkamers voorzien.  Het project beschikt daarnaast over een aantal collectieve voorzieningen waaronder een grote gemeenschappelijke binnentuin en een aantal gemeenschappelijke ruimtes.

Hieruit kunnen we concluderen dat het woonprogramma de draagkracht van de site en de omgeving niet overschrijdt. Wel wordt gesteld dat, gezien de voorgestelde woonoppervlakte per woning en de gemiddelde vloeroppervlakte, de densiteit van het complex niet verder mag toenemen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De 10 gebouwen kenmerken zich door een reeks variaties op herhalende architecturale elementen. Zo vormen de passerellen, de grote gelijkvloerse doorgangen naar de binnentuin, de sterke verticaliteit in de gevels aan de hand van zuilengalerijen en de materialisatie in een combinatie van baksteenmetselwerk en architectonisch beton een doorlopende lijn doorheen alle gebouwen.

De differentiatie van de gebouwen wordt bereikt aan de hand van een variatie in 4 wisselende kleurtonen (grijs, oranje, beige en geel). Met dit kleurenpallet sluit het bouwblok aan op de kleurstelling in de aanpalende Marbaixwijk. Bijkomend worden de verschillende gebouwen verder van elkaar onderscheiden door een verschil in kroonlijsthoogte. De laatste verdiepingen trekken zich namelijk op verschillende hoogtes beperkt terug ten opzichte van het gevelvlak. Hierdoor ontstaan variaties in de terrassen en passerellen.

Naast baksteen en beton wordt het materiaalpallet aangevuld door elementen in zilvergrijs aluminium voor de borstweringen en het schrijnwerk. De hellende daken worden bekleed in dakpannen in zilvergrijze kleur.

De voorgestelde architecturale uitwerking van de gevels kan, in navolging van het positieve advies van de kwaliteitsadviseur die is aangesteld voor de ontwikkeling van de Slachthuissite, positief geadviseerd worden. De gebouwen passen zich visueel in hun omgeving in.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van de verordening toegankelijkheid. Zo zijn er geen vrije en vlakke draaicirkels voorzien voor de inkomdeuren van de appartementen A0.01, B0.01, C0.04, G0.04, H0.04 en I0.04. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen dient als voorwaarde bij de vergunning opgenomen te worden dat bij alle toegangsdeuren van de appartementen vrije en vlakke draaicirkels voorzien moeten worden conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid.

Naast de strijdigheid met toegankelijkheid, zijn er ook enkele strijdigheden met de bouwcode. Zo worden er geen aparte afvalbergingen voorzien voor de detailhandels (bouwcode, artikel 26) en worden er geen elektrische oplaadpunten voorzien in de fietsenstallingen (bouwcode, artikel 29) en bij de autostaanplaatsen (bouwcode, artikel 30). Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen, wordt ook de conformiteit met artikels 26, 29 en 30 als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.

In het kader van de vergunningsaanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Het advies laat zich als volgt lezen:

“Het project is onderdeel van de ontwikkeling Slachthuissite / Noordschippersdok / Lobroekdok. Het openbaar domein werd afgestemd met AG Vespa en behoort niet tot deze aanvraag. PR adviseert daarom gunstig.”

Het advies wordt bijgetreden.

Verder voldoet de aanvraag aan de huidige normen qua hedendaags wooncomfort. De woningen genieten royale lichttoetreding, zijn ruimtelijk en planmatig op een ingenieuze manier vormgegeven en genieten voldoende ruime en kwalitatieve buitenruimtes.

De aanvraag kan vanuit hinderaspecten gunstig geadviseerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via de Twee Stierenstraat.

Fietsvoorzieningen:

Voor de woningen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:

53 appartementen met 1 slaapkamer: 53 x 2 = 106;

112 appartementen met 2 slaapkamers: 112 x 3 = 336;

26 appartementen met 3 slaapkamers: 26 x 4 = 104.

In totaal zijn 546 fietsenstallingen nodig.

In de ondergrondse parking is een fietsenstalling voor 524 fietsen. Hiervan zijn er 246 enkele fietsenstallingen, 248 dubbelhoge en 30 plaatsen voor bakfietsen.

Op het gelijkvloers is er nog een fietsenstalling met 32 plaatsen waarvan de helft dubbelhoog en een fietsenstalling voor 3 bakfietsen.

Het aandeel buitenmaatse fietsenstallingen is beperkt (5,9 %). Het is gewenst hier minimaal 10% buitenmaatse fietsenstallingen te voorzien.

Laden en lossen:

De 2 kleine ruimtes voor detailhandel kunnen moeten laden en lossen via de ondergrondse parking of in het woonerf van Kalverbuurtstraat.”

Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit wordt deels bijgetreden. Het klopt dat er slechts een beperkt aantal buitenmaatse fietsenstallingen wordt voorzien. In toekomstige realisaties binnen het masterplan dient hier een antwoord op geboden te worden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het bouwproject 1013 maakt deel uit van de herontwikkeling van de voormalige Slachthuissite. Het bouwblok wordt gevormd door 10 verschillende, afzonderlijk functionerende gebouwen die samen een bouwblok vormen. In het bouwblok worden 191 appartementen en twee commerciële ruimten voorzien, boven drie ondergrondse parkeerlagen met een capaciteit van meer dan 400 parkeerplaatsen.

Het project omvat volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten:

- opslag van brandstof - diesel – in functie van een sprinklerpomp (300 liter);

- opslag van brandstof - diesel – in functie van een noodstroomgroep (500 liter);

- een warmtepomp van 150 kW.

Daarnaast zijn volgende niet ingedeelde inrichtingen aanwezig:

- een noodstroomgroep van 200 kVA;

- een transformator van 250 kVA;

- een transformator van Fluvius <1.000 kVA;

- het lozen van huishoudelijk afvalwater;

- het lozen van huishoudelijk afvalwater afkomstig van de kantoren met geschat waterverbruik <600 m³.

De noodstroomgroep en de sprinklerpomp, telkens met bijhorende dieselopslag, bevinden zich in afgesloten compartimenten op respectievelijk niveau -1 en -2. De opslag is beperkt in volume en vindt inpandig plaats op een betonnen ondergrond. De houders zijn dubbelwandig uitgevoerd en voorzien van lekdetectie en overvulbeveiliging. Er zal slechts een zeer beperkt aantal manipulaties plaatsvinden; in principe is er enkel verbruik bij de periodieke testen van de functionaliteit. Het risico op bodemverontreiniging is beperkt.

Om te voldoen aan de warmtevraag voor het project zal aangesloten worden op het Warmtenet Antwerpen Oost, aangevuld met een collectieve warmtepompbooster voor de productie van sanitair warm water. Er worden dan ook geen aanzienlijke effecten ten gevolge van geleide emissies verwacht.

De warmtepomp heeft een drijfkracht van 150 kW en staat opgesteld in de kelderverdieping (-1). Als koelmiddel wordt 24,4 kg R513a gebruikt. Het betreft een ozonlaagvriendelijk, niet-brandbaar koelmiddel met een GWP van 573. Voor dit koelmiddel wordt geen gebruiksbeperking of -verbod voorzien. Het toestel heeft een geluidsdrukniveau van 78 dB(A), maar door de ondergrondse opstelling in een afgesloten compartiment is er weinig kans op geluidsoverlast.

Voor de realisatie van de ondergrondse parkeerlagen zal een ontgraving en het verlagen van de grondwatertafel noodzakelijk zijn. Voor de grondwaterwinning zal nog een afzonderlijke omgevingsvergunning aangevraagd worden.

De mogelijke effecten van de bemaling werden enkel op hoofdlijnen onderzocht om een idee te vormen van de effecten die verwacht kunnen worden. De bemaling zal uitgevoerd worden in een waterdichte bouwput, waarbij met een soilmixwand een waterremmend scherm voorzien wordt. Het op te pompen debiet wordt beperkt tot het geborgen water in de bouwput, neerslag en lekdebieten door de wanden en bodem. Hierdoor nemen de invloedstraal en de zettingsrisico’s sterk af. Tijdens het project worden ter hoogte van de bestaande bebouwing regelmatig zettingsmetingen uitgevoerd. Indien nodig kunnen milderende maatregelen worden genomen, zoals het uitvoeren van een retourbemaling in de betreffende zone.

Er is voorzien het opgepompte grondwater te lozen in het Lobroekdok. Gelet op de aanwezigheid van PFAS in het grondwater zal het gezuiverd moeten worden. De zuivering gebeurt door een combinatie van een zandfilter met daarachter verschillende volumes (tanks) met actief kool. Ook PAK, minerale olie en arseen worden aangetroffen in het grondwater. Regelmatige staalname van het in- en effluent van de WZI wordt voorzien om snel te kunnen bijsturen en te controleren of de lozingsvoorwaarden gerespecteerd worden.

Op de Slachthuissite werden al bemalingsprojecten uitgevoerd. De ervaringen opgedaan in deze projecten moeten bij het ontwerp van de WZI meegenomen worden om een optimale waterzuivering te bekomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Bij alle toegangsdeuren van de appartementen dienen vrije en vlakke draaicirkels voorzien te worden conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid.

4. Er moet een aparte afvalberging voorzien worden voor de twee detailhandels conform bouwcode, artikel 26.

5. Er moeten elektrische oplaadpunten voorzien worden in alle fietsenstallingen conform bouwcode, artikel 29.

6. Per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens conform bouwcode, artikel 30.

7. In de drie ondergrondse bouwlagen (parkeergarage) dient ASTRID-indoordekking voorzien te worden conform het bijgevoegde advies van de Federale Overheidsdienst Binnenlandse Zaken - Astrid.

8. De bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Aquafin dienen opgevolgd te worden.

9. De bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Fluvius dienen opgevolgd te worden.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits de algemene en sectorale voorwaarden worden nageleefd, kunnen de hinder en risico’s voor mens en milieu tot een aanvaardbaar niveau beperkt worden. Er wordt gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het projectgebied Slachthuissite / Noordschippersdok / Lobroekdok wordt herontwikkeld tot een gemengd, kwalitatief en ontsluitbaar project met bestemming wonen, diensten, recreatie en bedrijvigheid. In de herontwikkeling van het projectgebied Slachthuissite / Noordschippersdok / Lobroekdok neemt AG VESPA de rol van projectbegeleider op. Daarbij hoort de begeleiding naar een kwaliteitsvol uitvoeringsgericht stedenbouwkundig plan en het opmaken van een samenwerkingsovereenkomst tussen de eigenaars van de site.

Voor de site is een samenwerkingsovereenkomst tussen de stad, AG Vespa, ULP-I en Urban Living Belgium gesloten, die uitgaat van een herontwikkeling die een stedenbouwkundige last in zich draagt om de behoefte en de voorzieningen als ook het openbaar domein voor de wijk te voorzien en te financieren. De samenwerking beoogt om de bestaande noden vanuit de buurt/de wijk in het stadsdeel kwalitatief en gespreid in te vullen zonder de beperking van de huidige eigendomsgrenzen. De gefaseerde geïntegreerde perceelsoverschrijdende ontwikkeling waarborgt de efficiënte inplanting van (publieke) (groene) ruimten en publieke functies. Op 25 juni 2018 werd deze samenwerkingsovereenkomst goedgekeurd door de gemeenteraad (jaarnummer 00496).

Voorliggende aanvraag omvat een verkaveling die gesitueerd is binnen het projectgebied waardoor de maatschappelijke meerwaarde en relevantie van de ruimtelijke ontwikkeling gewaarborgd is en bijgevolg aan de SOK-plicht voldaan is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten