2024_CBS_01395 - Omgevingsvergunning - OMV_2023149184. Gildestraat 23. District Merksem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/10/2023: weigering (20232378) voor het verbouwen en uitbreiden van aantal woongelegenheden van een woongebouw;

-          29/06/2022: proces-verbaal (11002_2022_16324_APO) voor het wijzigen van het aantal wooneenheden;

-          11/06/1956: toelating (103#5542) voor het vergroten van het eigendom;

-          25/10/1947: toelating (1974#7471) voor het opbouwen tweede verdieping;

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 2 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder een plat dak; 
• bouwdiepte gelijkvloerse verdieping aan de linkerzijde 14,94 m en aan de rechterzijde 8,66 m;
• bouwdiepte eerste verdieping aan de linkerzijde 14,94 m en aan de rechterzijde 8,66 m;
• bouwdiepte tweede verdieping 8,66 m;

-          gevelafwerking:

• rood genuanceerde gevelsteen;

-          inrichting:

• open ruimte van circa 33,2 m².

Bestaande toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder een plat dak; 
• bouwdiepte gelijkvloerse verdieping aan de linkerzijde 15,07 m en aan de rechterzijde 10,81 m;
• bouwdiepte eerste verdieping aan de linkerzijde 15,07 m en aan de rechterzijde 8,66 m met dakterras tot 10,81 m;
• bouwdiepte tweede verdieping 8,66 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel:
  • rood genuanceerde gevelsteen;
  • wit buitenschrijnwerk en licht grijs voordeur;
• achtergevel:
  • isolatie + lichtgrijze bepleistering;
  • wit buitenschrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 wooneenheden;

-          bouwvolume: in overeenstemming met de bestaande toestand, uitgezonderd:

• terras van 3,5 m² aan de voorgevel van de 2de verdieping.

-          gevelafwerking: in overeenstemming met de bestaande toestand.

-          inrichting: in overeenstemming met de bestaande toestand, uitgezonderd:

• dichtmaken van opening in de scheidingsmuur op de achterste perceelsgrens;
• open ruimte van circa 28 m².

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          voorzien van een terras aan de voorgevel van de 2de verdieping;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• De verordening hemelwater werd niet correct ingevuld. Er werd aangegeven dat de hemelwaterverordening niet van toepassing is terwijl er wel een fysieke uitbreiding van het bouwvolume aangevraagd wordt met een oppervlakte van 4,17 m². Er wordt geen hemelwaterput of infiltratievoorziening geplaatst.
   

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht

Een balkon aan de voorgevel is niet in harmonie met de omgeving;

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte

Buitenruimte voor de bijkomende wooneenheid bedraagt maar 3,5 m², waar deze minstens 4 m² zou moeten zijn;

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

De fietsenberging is niet voldoende kwalitatief;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

Er ontbreekt 1 autoparkeerplaats.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd. Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Op 13/10/2023 is een weigering – dossiernummer OMV_2023035034 – afgeleverd voor het vermeerderen van 2 naar 3 wooneenheden.

De voorliggende aanvraag omvat hetzelfde onderwerp. Het vermeerderen van het aantal wooneenheden is nog steeds stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid.

Het gebouw past – met zijn gelijkvloerse uitbreiding en dakterras – in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voldoet niet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak visueel-vormelijke elementen.

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat in de Gildestraat geen uitkragende terrassen aan de voorgevel voorkomen. De terrassen die zich hier bevinden maken onderdeel uit van een erker of zijn in de harmonie met de gevelopbouw. Een uitkragend terras voorzien enkel aan de bovenste verdieping is niet in harmonie met de gevelopbouw en doet hier afbreuk aan. Hierdoor is er geen duidelijke uitspraak over de architectuur van het gebouw. De beeldkwaliteit van het gebouw is niet in samenhang met zijn omgeving. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de Brandweer. De voorgestelde voorwaarden kunnen behandeld worden in een nieuwe aanvraag.
 

Het dossier werd ongunstig geadviseerd door Water-link. Hun opmerkingen kunnen ook verwerkt worden in een nieuwe aanvraag.

Het voorliggende project slaat er niet in om op een aanvaardbare manier een derde wooneenheid te voorzien. Hieruit kunnen we concluderen dat de draagkracht van de site overschreden wordt door het vermeerderen van 2 naar 3 wooneenheden en dat de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt waardoor tegelijkertijd het woongenot daalt.
Een bijkomende wooneenheid kan tevens voor conflicten en overlast zorgen in een omgeving gekenmerkt door eengezinswoningen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie die deels ook blijken uit de beoordeling.

Het advies voor dit aspect is ongunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de fietsvoorzieningen legt de bouwcode op dat er 1 fietsstalplaats per slaapkamer + 1 extra plaats moet voorzien worden. Er moeten dus 2 fietsstalplaatsen voorzien worden: 1 bijkomende wooneenheid met telkens 1 slaapkamer = 1 x (1+1) = 2.

Op de plannen worden 2 fietsstalplaatsen voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en stedenbouwkundige voorschriften.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten