2024_CBS_01192 - Omgevingsvergunning - OMV_2023098852. Herentalsebaan 363. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/11/1989: vergunning (629#573) voor binnen- en gevelveranderingen.

Vergunde toestand  

-          functie: hoekpand: eengezinswoning met complementaire functie van apotheek op het gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• footprint van 132,70 m²;
• kroonlijsthoogte van 10,56 m;
• koertje van 10,40 m²;

-          gevelafwerking:

• gevels deels in rode gevelsteen, deels in gevelsteen wit geschilderd, deels wit bepleisterd en deels in witte aluminiumpanelen;
• onderaan afgewerkt met een plint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in wit gemoffeld aluminiumprofielen.

Bestaande toestand

-          functie: ongewijzigd;

-          bouwvolume: perceel volledig bebouwd: footprint van 147,75 m²;

-          gevelafwerking:

• de gevelstenen die wit geschilderd zijn, worden bepleisterd in dezelfde kleur als de delen die reeds bepleisterd zijn;
• de witte aluminium gevelpanelen worden verwijderd en bepleisterd in dezelfde kleur als de delen die reeds bepleisterd zijn;
• buitenschrijnwerk in witte PVC-profielen.

Nieuwe toestand

-          functie: apotheek met nevenfunctie wonen:

• gelijkvloers: verkoopsruimte van de apotheek;
• eerste verdieping in functie van de apotheek: ingericht als robotmagazijn, ruimte voor de bereidingen en IT-ruimte;
• tweede verdieping: appartement;

-          bouwvolume: perceel volledig bebouwd conform de bestaande toestand;

-          gevelafwerking:

• gevels deels opgetrokken in rode gevelsteen en deels bepleisterd in een witte kleur;
• buitenschrijnwerk in witte PVC-profielen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de hoofdfunctie van woning naar apotheek op het gelijkvloers en de eerste verdieping;

-          oprichten van een appartement op de tweede verdieping;

-          uitbreiden van het volume;

-          dichtbouwen van de open ruimte;

-          doorvoeren van interne constructieve wijzigingen;

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag handelt over een eengezinswoning met een bijhorende complementaire functie op het gelijkvloers, in dit geval een apotheek.

Hoewel er in de aanvraag zowel op de eerste als tweede verdieping een appartement opgetekend wordt, is er volgens de laatst vergunde toestand van het pand een eengezinswoning aanwezig. Deze toestand is niet aangeduid op de plannen bij de aanvraag maar kan wel afgeleid worden uit de snedes bij de aanvraag alsook na raadplegen van de plannen van de laatst vergunde toestand.

In deze aanvraag wordt dus de eengezinswoning omgevormd tot een apotheek op de gelijkvloerse en eerste verdieping en een appartement met één slaapkamer op de tweede verdieping, horende bij de apotheek. Daarbij worden de bestaande leefruimtes van de oorspronkelijke eengezinswoning op de eerste verdieping bij de functie van apotheek gevoegd, meer bepaald een ruimte voor een robot en opslag, een IT-ruimte en een ruimte voor bereidingen.

Ondanks het feit dat een nevenfunctie op het gelijkvloers, hier een apotheek, op deze locatie aan de Herentalsebaan kenmerkend is en deze zone conform de bouwcode tot kernwinkelgebied behoort, betekent dit niet dat hiervoor de bestaande eengezinswoning gesupprimeerd kan worden. De ligging van het gebouw in kernwinkelgebied is geen vrijgeleide om de bestaande gelijkvloerse nevenfunctie uit te breiden naar meerdere verdiepingen, waarbij deze apotheek de nieuwe hoofdfunctie wordt en de bestaande hoofdfunctie wonen vervangt. Wonen en niet een apotheek of andere functie is de kenmerkende functie op de verdiepingen en het is niet wenselijk om de woonmogelijkheden op de verdiepingen te hypothekeren.

Wonen in de stad is immers belangrijk. Om ook voor gezinnen met kinderen een woonaanbod te kunnen garanderen, moet het bestaande aanbod aan grote woningen maximaal behouden blijven. Zij worden beschermd tegen opsplitsing tot kleinere entiteiten, samenvoeging tot een groter ontwikkelingsproject of omvorming naar andere functies. Dit betekent dat ook in een kernwinkelgebied de nevenfuncties zich dienen te beperken tot het gelijkvloers zodat er op de verdiepingen gewoond kan worden.

De gevraagde functiewijziging van woning naar apotheek (ook op de verdieping), het verdwijnen van de vergunde eengezinswoning en het uitsluiten van wonen op de verdiepingen is niet functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Naast de gevraagde functiewijziging houdt de aanvraag het regulariseren van het dichtbouwen van de open ruimte op het gelijkvloers in. De open koer in de oksel van het hoekgebouw wordt ingevuld met een volume met een hoogte van 3,50 meter. Aangezien het pand in kernwinkelgebied gelegen is en er geen woonvertrekken gelegen zijn op het gelijkvloers, kan als uitzondering op artikel 27 van de bouwcode, de volledige perceelsoppervlakte benut worden voor de apotheek.

De voorgestelde uitbreiding op het gelijkvloers is ruimtelijk inpasbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De gevraagde werken hebben geen invloed op de verschijningsvorm van het gebouw.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mobiliteitsimpact (toetsing aan de parkeerbehoefte)

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en/of functiewijziging. Het pand wijzigt van functie van een eengezinswoning naar een apotheek. De apotheek wordt uitgebreid en geautomatiseerd en hiervoor zullen ruimtes op de eerste verdieping komen. Op de tweede verdieping wordt een klein appartement ingericht. 

Er is geen bijkomende woongelegenheid en de uitbreiding van de apotheek heeft geen gevolgen voor de klanten of personeel van de apotheek. De parkeerbehoefte is dus 0.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

Voorliggende aanvraag gaat over een eengezinswoning met bijhorende complementaire functie (apotheek) op het gelijkvloers. In de aanvraag wordt de eengezinswoning omgevormd tot een apotheek op de gelijkvloerse en eerste verdieping en een appartement met één slaapkamer op de tweede verdieping. Op de eerste verdieping wordt een ruimte voor een robot en opslag, een IT-ruimte en een ruimte voor bereidingen voorzien.

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt terecht dat het bestaande aanbod aan eengezinswoningen maximaal moet behouden blijven. Echter betreft de aanvraag een specifieke situatie, waardoor een functiewijziging van handelswoning (eengezinswoning met een complementaire handelszaak) naar vrije beroepen aanvaardbaar is:

• De apotheek is minstens sinds 1 november 1980 gevestigd op het gelijkvloers van het pand (volgens KBO). Aanvrager toont zelfs aan dat het gelijkvloers dienst doet als apotheek sinds 1936.

• Een apotheek heeft een wijkverzorgende functie;

• De Herentalsebaan is een kernwinkelstraat die zeer goed bereikbaar is;

• Een apotheek moet zich houden aan de spreidingsregels voorzien door het Koninklijk Besluit van 16 januari 2022 betreffende de registratie en spreiding van voor het publiek opengestelde apotheken. Een apotheek is bijgevolg beperkt in mogelijkheden om te verhuizen;

• De apotheek kent een stabiele vestiging. Er kan dus verwacht worden dat de apotheek nog lange tijd op deze locatie zal gevestigd zijn.

• Er wordt een zelfstandige woongelegenheid gecreëerd op de tweede verdieping, waardoor er nog een woonfunctie aanwezig blijft.

Bovendien is de aanvraag volledig in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Het college is bijgevolg van mening dat een apotheek op het gelijkvloers en de eerste verdieping, en een zelfstandige woongelegenheid op de tweede verdieping, functioneel inpasbaar is in de omgeving. De voorliggende aanvraag kan vergund worden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/ exploitatie strikt na te leven;

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.