2024_CBS_01341 - Omgevingsvergunning - OMV_2023137370. Noorderlaan 75. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/06/2023: voorwaardelijke vergunning (OMV_2022150221) voor het omvormen van een gedeelte van de showroom naar kantoor in functie van de gemengde bedrijvigheid en het doorvoeren van wijzigingen aan het bouwvolume, de gevels en de inrichting van het perceel;

-          23/04/2021: vergunning (OMV_2021001637) voor het verbouwen en exploiteren van een inrichting voor de inspectie van aangevoerde auto’s met wasplaats en carrosseriewerkplaats;

-          28/08/2020: vergunning (OMV_2020073484) voor het bouwen van een autohelling aan een bestaand industriegebouw;

-          25/10/2018: vergunning (OMV_2018038297) voor het herinrichten van de voortuinstrook;

-          03/02/2003: overtreding (200378) voor het oprichten, in stand houden en gebruiken van 2 verlichte publiciteitspanelen niettegenstaande weigering AN5/2002/B/0521 van 18/12/2002;

-          18/12/2002: weigering (20022626) voor het plaatsen van twee verlichte publiciteitspanelen;

-          20/11/2002: vergunning (20021227) voor het bouwen van autohellingen in een bestaande industriehal. (vergunning vervallen);

-          06/01/1994: vergunning (1994153) voor het uitbreiden van een magazijn – 20/07/1993;

-          02/05/1980: vergunning (198081027) voor uitbreidingen plant II.

Vergunde toestand

-          functie:

• industrie en bedrijvigheid (automobielsector) met ondergeschikte kantoorfunctie;

-          bouwvolume:

• vrijstaand bedrijfsgebouw bestaande uit 3 volumes (blokken A, B en C):
• blok A op de hoek van de Noorderlaan en de Michiganstraat
  • hoofdvolume met overheersende bouwhoogte van circa 30 meter;
  • lager volume op pilotis aan de kant van de Noorderlaan;
  • bijkomend kantoorvolume, inclusief conciërgewoning, op het dak: variërend van 1 tot 3 bouwlagen;
• blok B aan de oostzijde (Noorderlaan)
  • volume op pilotis;
  • combinatie van 2 en 3 bouwlagen onder platte daken;
• blok C aan de westzijde (Vosseschijnstraat)
  • éénlagig magazijn;

-          gevelafwerking:

• gevelbeplating (blokken B en C);
• lager volume van blok A op pilotis aan de kant van de Noorderlaan met hoger opengewerkte horizontale bandramen en baksteen invulmetselwerk. Gevelbeplating aan de overige gevels;

-          inrichting:

• buitenruimte zijde Noorderlaan:
  • groene strook met uitrit voor bezoekers naar de ventweg langs de Noorderlaan;
  • bezoekersparking en fietsenstalling;
• buitenruimte zijde Michiganstraat:
  • parkeerplaatsen en fietsenstalling tegen de noordgevel van blok A;
  • landschappelijke inrichting in functie van groen en waterbeheer;
• buitenruimte zijde Vosseschijnstraat:
  • los- en laadzone;
  • bezoekersparking en fietsenstalling.

Bestaande toestand

-          blok A: in uitvoering volgens vergunning OMV_2021001637, met uitzondering van 2de verdieping;

-          blokken B en C maken geen deel uit van de aanvraag.

Nieuwe toestand

-          de aanvraag heeft enkel betrekking op blok A;

-          functie: 

• dagrecreatie (evenementenhal) op 2de verdieping van blok A;
• aanvullende functie dancing, restaurant en café;

-          bouwvolume:

• ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• nieuwe raamopeningen op 2de verdieping van blok A (noord-, oost-, en zuidgevel).

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van functies industrie en bedrijvigheid naar dagrecreatie met aanvullende functie dancing, restaurant en café van 2de verdieping van blok A;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 23 april 2021 werd aan Belcar een vergunning verleend voor het verbouwen van de voormalige GM-site en gemengde bedrijvigheid te ontplooien (OMV_2021001637). In het gebouwencomplex wordt de exploitatie van een verkoopruimte voor auto’s met aansluitend een was-, carrosserie- en onderhoudswerkplaats voorzien. Deze ingedeelde inrichtingen ressorteren onder meldingsplichtige activiteiten.

Inhoud van de aanvraag

Voorliggende aanvraag betreft aanpassingen en wijzigingen aan de activiteiten op de Beerens-site.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Evelution
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening zeehavengebied Antwerpen, goedgekeurd op 30 april 2013. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: gebied voor zeehaven- en watergebonden bedrijven.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP contactzone Noorderlaan, goedgekeurd op 14 december 2020. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1:  zone voor gemengde functies (ge1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)      
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. Dit is niet het geval bij de afwasruimte;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  horeca-inrichtingen waar voedsel wordt verwerkt zijn, verplicht om hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Vetafscheider ontbreekt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 24 van de bouwcode (Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer). Gezien de beperkte verblijfstijd in deze ruimte kan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

Het perceel van de aanvraag is gelegen in het RUP Contactzone Noorderlaan, zone gemengde functies (Ge 1) onder de bestemming “Grootschalige leisure”. Het voorwerp van aanvraag omvat een functiewijziging naar indoorkarting (NVO 9.170 m²) en een horecazone met recreatieve activiteiten zoals bijlwerpen, minigolf, darts, pool en karaoke (NVO 2.948 m²) wat functioneel inpasbaar is in de omgeving.

Er werd advies ingewonnen bij de stedelijke dienst Business en Innovatie. Vanuit deze dienst werd een voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd, met volgende opmerking:

“De aanvraag omvat de functiewijziging van een deel van een industrieel gebouw naar een recreatieve functie inzonderheid karting. Deze functiewijziging is mogelijk op basis van de voorschriften van het geldende ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het hoofddeel van de recreatie is een karting met daarnaast een aanvulling van reca functies.

Vanuit de beleidsnota ruimtelijke economie is een selectieve verweving mogelijk op bedrijventerrein met (luidruchtige) recreatieve voorzieningen (karting).

Voor de reca functies is het mogelijk wel belangrijk dat er een beperking komt op het geluidsniveau voor elektronisch versterkte muziek om te vermijden dat dit voor overlast zou zorgen door festiviteiten.”

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het voorgestelde project wordt inpandig voorzien in een parkeergarage met beperkte structurele handelingen. Het aangevraagde project is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag bevat het wijzigen of toevoegen van raamopeningen in noord-, oost- en zuidgevel ter hoogte van de verdieping waar de functiewijziging plaatsvindt. Het buitenschrijnwerk wordt, in aansluiting met het bestaande, uitgevoerd in zwart grijs aluminium. Deze wijzigingen gebeuren in functie van de interne aanpassingen en zijn visueel inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket. Naast de algemene voorwaarden wordt ook volgende voorwaarde opgelegd: “Een mobiliteitsstudie moet uitgevoerd worden om de impact van de aanvraag te onderzoeken omdat het bijgevoegde MOBER dateert uit 2020 en niet handelt over de voorliggende aanvraag.”

Het maken van een mobiliteitsstudie nadat de beslissing zal zijn genomen door het college heeft geen meerwaarde voor voorliggende omgevingsvergunning waardoor deze voorwaarde niet wordt toegevoegd.

De bijgevoegde voorwaarden van Port of Antwerp-Bruges moeten nageleefd worden.

De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

Het advies van de Federale Overheidsdienst Binnenlandse Zaken – Astrid wordt toegevoegd aan de vergunning en dient strikt nageleefd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er wordt verwacht dat 10% van de bezoekers en personeel met de fiets zal komen.

Bij een piekmoment met 768 aanwezigen, zijn er 77 fietsenstallingen nodig.

Er zijn 178 fietsenstallingen verspreid op het terrein.

Buiten de kantooruren zijn alle fietsenstallingen beschikbaar voor de karting. De fietsenstalling met 84 plaatsen langs de noordzijde nabij de ingang kan best gebruikt worden.

Tijdens de kantooruren zijn de fietsenstallingen grotendeels in gebruik voor de bestaande kantoren.

Er worden 15 extra fietsenstallingen geplaatst om deze momenten op te vangen.

Laden en lossen:

Laden en lossen gebeurt op eigen terrein via de Vosseschijnstraat.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Voorliggende aanvraag betreft wijzigingen op de 2de verdieping van de Beerens-site aan de Noorderlaan te Antwerpen. Het compartiment aan de oostzijde wordt omgevormd tot een evenementenhal met als hoofdactiviteit karting. De evenementenhal omvat eveneens een horecazone voorzien van een restaurant, zitgelegenheid en allerlei recreatieve activiteiten waaronder een biljartspel, karaoke, mini golf en darting. De totale bezettingsgraad van de evenementenhal zal beperkt zijn tot 768 personen.

De karts worden elektrisch aangedreven. Naargelang het niveau van de piloten zullen op het circuit maximaal 40 karts tegelijk rijden. Dit getal daalt voor piloten met een beperkte of geen ervaring tot maximaal 14 rijtuigen.

De inrichting beschikt over:

• 70 karts voor volwassenen;

• 2 duo karts;

• 8 kinderkarts.

Aansluitend aan de kartzone wordt er een en herstel- en onderhoudswerkplaats voorzien.

Milieutechnisch is e-karting niet ingedeeld als hinderlijke inrichting of activiteit. Bijgevolg zijn enkel de ondersteunende activiteiten voorwerp van de aanvraag of melding.

De beoogde activiteiten zijn alle meldingsplichtig en niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Een vetafscheider dient voorzien te worden zoals is opgenomen in artikel 44 (vet- en olieafscheiders) van de bouwcode.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

3. Het advies van de Federale Overheidsdienst Binnenlandse Zaken – Astrid dient nageleefd te worden. Er moet binnen het volledige project ASTRID indoordekking aanwezig zijn.

4. De bijgevoegde voorwaarden van Port of Antwerp-Bruges moeten nageleefd worden.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt gunstig advies gegeven om de gemelde ingedeelde inrichtingen of activiteiten te akteren.

Geadviseerde rubriek(en)

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.