2024_CBS_01342 - Omgevingsvergunning - OMV_2023007256. Robert Molsstraat 68. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-     16/12/2021: vernietiging door de Raad voor Vergunningsbetwistingen (OMV_2019135311) voor het bouwen van een appartementsgebouw met gelijkvloerse handelsruimte, 14 appartementen en ondergrondse parking;

-     01/03/2019: weigering (20183612) voor het bouwen van een appartementsgebouw met een gelijkvloerse handelsruimte en 16 appartementen;

-     31/03/2016: proces-verbaal (11002_2016_618) voor het afsluiten van een gevel en het bouwen op het voetpad zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning;

-     09/09/2005: vergunning (545#252) voor het wijzigen van bestemming van bureel naar appartementen;

-     12/02/2004: vergunning (86#20611) voor het vernieuwen van een tankstation met nieuwbouw van shop en appartementen.

Vergunde toestand 

-     tankstation met woning en bovenliggend appartement groter dan 130 m² bestaande uit twee bouwlagen onder plat dak.

Bestaande toestand

-     te slopen constructie.

Nieuwe toestand

-     functie:  

• meergezinswoning met 10 wooneenheden, handelsgelijkvloers en ondergrondse parking met 10 parkeerplaatsen;

-     bouwvolume: 

• nieuwbouw van 5 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder een plat dak;
• ondergrondse parking over 2 bouwlagen;
• alle woningen worden voorzien van een buitenruimte onder de vorm van een inpandig terras, stadstuin of dakterras;

-     voorgevelafwerking: 

• gelijkvloerse plint in natuursteen met op de bovenliggende verdiepingen beigekleurig metselwerk. De teruggetrokken dakverdieping afgewerkt met groenkleurige zinken beplating;
• aluminium buitenschrijnwerk in groene kleur.

Inhoud van de aanvraag 

-     het slopen van de bestaande bebouwing;

-     het bouwen van een meergezinswoning met 10 wooneenheden, handelsgelijkvloers en ondergrondse parking;

-     wijzigen scheimuren.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag betreft de exploitatie van 11 individuele warmtepompen. 

Aangevraagde rubriek(en)

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 draairuimte:
  vóór en achter elke toegang of deur waarop dit besluit van toepassing is moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. Dit is niet het geval bij de bergingen, teller- en vuilnislokalen in de kelders.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. De aanvraag is zowel qua schaal als architectuur niet in harmonie met de omgeving. Het volume en het programma overschrijden de draagdracht van de omgeving;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  bij nieuwbouw moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. Eveneens moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving. De bouwhoogte en -diepte is niet in harmonie met de omgeving. Het overschrijden van de maximale bouwenveloppe zorgt tevens voor een beperking van daglichttoetreding in de tuinen en verblijfsruimten van de buurpercelen;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets, en dergelijke). De plannen geven hier momenteel geen duidelijkheid over. Er dient een fietsstalplaats voorzien te worden voor het personeel van het handelsgelijkvloers;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden onvoldoende autostalplaatsen voorzien;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  er is geen opstand van 0,30 m voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1.000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat. Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd. Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag situeert zich in een residentiële buurt met voornamelijk ééngezinswoningen. Meergezinsgebouwen komen, in de minderheid, ook voor en zijn op zich functioneel inpasbaar. De aanvraag voorziet echter enkel 2-slaapkamerappartementen. Deze kleinere woningen sluiten niet aan bij de kenmerkende woonvorm in de omgeving. Een meergezinswoning is een essentieel onderdeel van het stedelijk weefsel, maar dit mag de draagkracht van het perceel, het bouwblok en de buurt niet overschrijden, wat omwille van de beperkte woninggroottes en het gebrek aan woningmix, in voorliggende aanvraag wel het geval is.

De gelijkvloerse handelsruimte werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing. Dit advies luidt als volgt:

“De aanvraag omvat de sloop van de bestaande bebouwing en een nieuwbouw meergezinswoning met handelsgelijkvloers. De site is niet gelegen in een afgebakend winkelgebied zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel. Wel worden er voor het dossier enkele aandachtspunten meegegeven:

1. Op de locatie was een tankstation gevestigd en er zijn de laatste jaren enkele bodemsaneringsdossiers geweest.
2. De parking wordt gespreid over 2 ondergrondse lagen die gelet op punt 1 toch met de nodige aandacht zal uitgevoerd moeten worden (restverontreiniging of grondverzet). Daarnaast is de indeling van de parkeerniveaus zeker niet ideaal om te manoeuvreren.
3. De indeling van de winkelruimte als U-vorm is niet echt ideaal en er is ook geen sanitair voorzien.”

De functie handel kan gunstig geadviseerd worden, wat vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt bijgetreden. De vorm en oppervlakte van de handelsruimte zijn echter onvoldoende bruikbaar om als kwalitatieve handelsruimte ingezet te kunnen worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De Robert Molsstraat en de Markgravelei worden gekenmerkt door klassieke herenhuizen met drie hoge bouwlagen onder schuine bedaking, afgewisseld met recenter opgerichte meergezinswoningen met vier bouwlagen onder plat dak. Hogere gebouwen zoals Markgravelei 81 vormen een uitzondering en vormen dan ook geen referentie om de voorgestelde bouwhoogte te motiveren. Het beoogde aantal bouwlagen (5 bouwlagen + daklaag) overschrijdt het maximaal aanvaardbare bouwvolume van 4 bouwlagen. De voorgestelde bouwhoogte levert tevens nadelige gevolgen op naar de buurpanden zoals grote schaduwvorming en beperkte daglichttoetreding in de tuinen van de woningen. Hierover gaan ook meerdere gegronde bezwaren.

Het verhogen van de scheidingsmuur naast de achtertuin van Robert Molsstraat 66 neemt een aanzienlijke hoeveelheid daglicht weg van de buitenruimte en de woning op dit perceel. Deze scheidingsmuur beperkt eveneens de zonlichttoetreding naar het dakterras en hindert het bestaande zicht naar het Hof van Leysen. De aanvraag bevat een tweede bouwlaag boven het dakvlak van de Robert Molsstraat. Dit vormt geen goede aansluiting op de buurpanden en kan ook niet gunstig beoordeeld worden.

Gelet op bovenstaande argumentatie is de aanvraag strijdig met een goede ruimtelijke ordening van de plaats en met artikels 6 en 10 van de bouwcode. Bij een nieuwe aanvraag dient het volume zich in te passen in een omgeving die gekenmerkt wordt door maximaal 4 bouwlagen en dient er gezocht te worden naar een goede aansluiting met de aanpalende gebouwen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Zowel de Robert Molsstraat als de Markgravelei zijn opgenomen als geheel in de inventaris onroerend erfgoed. De twee straten vertonen zeer homogene bebouwing bestaande uit burgerhuizen met onder andere neoklassieke gevels en vormen samen een historisch waardevol geheel. De burgerwoningen zijn beeldbepalend. Een nieuwbouw dient zich in te passen in deze context, zonder dat hiervoor een vroeg twintigste-eeuws gevelontwerp dient gekopieerd te worden. Een hedendaags gevelontwerp kan zich hierbij inpassen door rekening te houden met de aanwezige gevelopbouw, verhouding, detaillering, profilering, compositie en materiaalgebruik van de gebouwen in de omgeving. Het voorgestelde gevelontwerp beantwoordt hier niet aan. De voorgestelde kroonlijst vindt geen aansluiting met de gelijke kroonlijsthoogtes in de Robert Molsstraat, wat vanuit stedenbouwkundig oogpunt wel wenselijk is.

Omdat de schaal van het gebouw omvangrijker is dan de gemiddelde korrel van percelen, werd tijdens de vorige vergunningsaanvraag (OMV_2019135311) advies gevraagd aan de Welstandscommissie (nu Kwaliteitskamer). Zij argumenteerden dat het gebouw een betere geleding moet zoeken door een tussenschaal te introduceren die beter inpast in de context en pandgewijze opbouw en korrel van de omgeving. Ook het ambitieniveau van het project moet hoger getild worden naar een kwalitatief uitgewerkt volume dat zich volwaardig inpast naast de historische en rijkelijke gedetailleerde panden uit de omgeving. De kroonlijst moet gelijkgetrokken worden met de buurpanden en daarboven is, mits goede aansluiting en afstand op de buurpanden, een daklaag bespreekbaar. Een beperkt hoekaccent, naar analogie met de overzijde, kan zelfs een meerwaarde vormen voor de omgeving.

De nu ingediende aanvraag voldoet niet aan bovenstaand gegeven advies. Enerzijds werd de gevel wel aangepast, maar is er nog steeds geen geleding ontworpen welke deze naar de schaal van de omgeving brengt. Het volume blijft één bouwlaag te hoog en de daklaag wordt nog steeds niet als beperkt hoekaccent ontworpen. Er wordt aangeraden om een aangepast ontwerp op te maken en voor te leggen aan de Kwaliteitskamer voorafgaand aan het indienen van een nieuwe omgevingsvergunningsaanvraag.

Omwille van deze negatieve beoordeling voor wat betreft de visueel-vormelijke elementen van de aanvraag wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen, is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds, en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de sociale kwaliteit van een appartementsgebouw te garanderen als gebouw die huisvesting biedt voor een diversiteit aan gezinsvormen en -groottes, maar ook als onderdeel van de wijk, dient er een mix van verschillende appartementsgroottes te worden voorzien. Tien tweeslaapkamerappartementen vormen geen aanvaardbare mix. De planschikking van de appartementen is bovendien ondermaats.

Beter zou zijn om het gelijkvloerse appartement links (01) en het appartement erboven (1.01) samen te voegen tot een ruim duplexappartement dat aansluit op de tuin. Een ruim appartement met groene, open ruimte voorziet in een grotere woonkwaliteit.

Ten opzichte van de vorige vergunningsaanvraag (OMV_2019135311), werden er minder appartementen voorzien. De appartementen zijn ruimer, maar er wordt nog steeds geen mix aan verschillende woontypes gecreëerd.

Bij de gelijkvloerse handelsruimte werd er geen sanitair en opslagruimte voorzien waardoor de bruikbaarheid van de handelsruimte in het gedrang komt.

De scheidingsmuur ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak heeft geen opstand van 30 cm en is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Hierop kan geen afwijking worden toegestaan, net zoals op de strijdigheid met artikel 24 van de verordening toegankelijkheid. Voor en achter elke toegang of deur moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. Dit is niet overal het geval.

Bodemreliëf

Het perceel is gelegen op de site van een voormalig tankstation. De aanvraag voorziet 2 ondergrondse bouwlagen. Tijdens de werffase zal de ondergrond over vrijwel het gehele terrein verstoord worden. Ter hoogte van de ondergrondse parking is dit tot op een diepte van circa 6,00 meter onder het maaiveld. Ten behoeve van het realiseren van de bouwput zal wellicht een bemaling noodzakelijk zijn. Dit werd ook opgenomen in de project-m.e.r.-screening horende bij de aanvraag. De aandacht op de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Mogelijk zijn in het op te pompen grondwater nog gevaarlijke stoffen aanwezig in concentraties hoger dan het indelingscriterium (bijlage 2.3.1, artikel 3 van Vlarem II). Het lozen van vervuild grondwater is eveneens een ingedeelde activiteit. Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Onsluiting/bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten via een autolift in de Robert Molsstraat.

Fietsvoorzieningen

Voor de 10 appartementen moeten er 30 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-     10 appartementen met 2 slaapkamers = 10 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 30.

Voor de handelsfunctie op het gelijkvloers moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden voor het personeel.

Er worden in de ondergrondse parking 30 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn met de autolift. Er moeten ook 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets en dergelijke).

Bij het verlenen van een vergunning dienen de volgende voorwaarden te worden opgelegd:

-     1 fietsstalplaats te voorzien voor het handelsgelijkvloers;

-     10% van de fietsstalplaatsen te voorzien voor buitenmaatse fietsen.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Gelet op de vele afwijkingen op de verordenende voorschriften en het niet overeenstemmen met de goede ruimtelijke ordeningen van de plaats is een afwijking op de voorschriften onaanvaardbaar en dient de aanvraag geweigerd te worden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het voorwerp van de aanvraag betreft de exploitatie 11 individuele warmtepompen met een elektrisch vermogen van 3 kW per wooneenheid of commerciële ruimte.

Individuele warmtepompen ten behoeve van afzonderlijke wooneenheden binnen een appartementsgebouw worden beschouwd per wooneenheid. Gezien het individueel elektrisch vermogen van de warmtepomp het indelingscriterium niet overschrijdt, is deze aanvraag zonder voorwerp.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Er dient geen akte te worden genomen van de individuele warmtepompen voor afzonderlijke wooneenheden.

Geadviseerde rubrieken

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 57 bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over:

1. Bouwhoogte: Het bezwaar tegen de nieuwe bouwhoogte ten opzichte van de referentiehoogte in de Robert Molsstraat en de Markgravelei. De aanvraag vormt een schaalbreuk met de omgeving.
   Beoordeling: De Robert Molsstraat en de Markgravelei worden gekenmerkt door klassieke herenhuizen met drie hoge bouwlagen onder schuine bedaking, afgewisseld met recenter opgerichte meergezinswoningen met vier bouwlagen onder een plat dak. Het beoogde aantal bouwlagen overschrijdt het maximaal aanvaardbare bouwvolume en is niet in harmonie met het referentiebeeld. De aanvraag vormt inderdaad een schaalbreuk met de omgeving. Het bezwaar is gegrond.

2. Overschrijden van de draagkracht: Het bezwaar tegen het overschrijden van de draagkracht door het voorzien van 10 woonunits, een commerciële ruimte en twee verdiepingen ondergrondse parking.
   Beoordeling: De Robert Molsstraat en de Markgravelei worden beide gekenmerkt door ééngezinswoningen. Er komen meergezinswoningen voor, maar in beperkte mate. Het voorzien van 10 appartementen overschrijdt de draagkracht van de omgeving. Het bezwaar is gegrond. 

3. Harmonie, beeldkwaliteit en gevelontwerp: De nieuwe voorgevel is niet in harmonie met de voor de Robert Molsstraat en de Markgravelei typische gevels in neoclassicistische, eclectische, beaux-arts- en art-nouveaustijl. Het gevelontwerp doet afbreuk aan de historische beeldwaarde van de straat.
   Beoordeling: De Robert Molsstraat en de Markgravelei worden inderdaad gekenmerkt door burgerwoningen waarvan de voorgevels een architecturale samenhang vertonen met een historische beeldkwaliteit. Een nieuwbouwproject dient zich in te passen in deze context, zonder daarom een kopie van een vroeg twintigste-eeuws gevelontwerp te moeten zijn. Hedendaagse architectuur kan zich perfect inpassen in en inspelen op het bestaande straatbeeld. Dit gebeurt door onder andere rekening te houden met de gevelopbouw, verhouding, detaillering, profilering, compositie en materiaalgebruik in de omgeving. Deze kenmerken zijn echter afwezig bij het voorliggende project. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het gevelontwerp niet verenigbaar met het referentiebeeld dat wordt gekenmerkt door beeldbepalende historisch waardevolle architectuur. Het bezwaar is gegrond.

4. Parkeerbehoefte: De aanvraag voorziet onvoldoende parkeerplaatsen, conform artikel 30 van de bouwcode. Hierdoor zal de parkeerdruk in de omgeving stijgen.
   Beoordeling: Het is correct dat de aanvraag voorziet in een onvoldoende aantal autostalplaatsen conform de bouwcode. Het bezwaar is gegrond.

5. In- en uitrit parkeergarage: De toegang tot de parkeergarage aan de Robert Molsstraat zorgt voor een toenemende verkeersdruk en veroorzaakt gevaarlijke verkeerssituaties.
   Beoordeling: De stedelijke dienst Mobiliteit maakt geen bezwaar tegen een toegang langs de Robert Molsstraat. Er worden geen onveilige situaties verwacht waardoor de verkeersafwikkeling gunstig wordt beoordeeld. Het bezwaar is ongegrond.

6. Wegnemen zonlicht: De voorgestelde bouwhoogte en diepte van de aanvraag nemen zonlicht weg van verschillende terrassen en binnentuinen in de omgeving.
   Beoordeling: Het klopt dat de nieuwe bouwhoogte zonlicht wegneemt van verschillende panden in de omgeving. Echter wijzigt de bestaande bouwdiepte nagenoeg niet. Wel neemt de bouwhoogte achteraan ook toe waardoor de zonlichttoetreding naar verschillende buurpanden vermindert. Het bezwaar is deels gegrond.

7. Vrees voor schade: Het bezwaar tegen de onderkeldering en grondsanering met grondstabiliteitsproblemen en schade tot gevolg aan de aangrenzende eigendommen.
   Beoordeling: Het bezwaar tegen schade ten gevolge van de bouwwerken is niet stedenbouwkundig maar hypothetisch van aard. Een bezwaar gebaseerd op vermoedens kan niet meegenomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van een aanvraag. Een stedenbouwkundige vergunning is een administratieve toelating en geen vrijgeleide om schade te berokkenen aan eigendommen van derden. Het bezwaar is ongegrond. 

8. Gelijkvloerse handelsfunctie: De Markgrave is een residentiële buurt. Het huidige overaanbod aan supermarkten, kleinhandelaars, onderwijssites en horeca tast dit residentiële karakter reeds aan met verkeersveiligheids- en mobiliteitsproblemen tot gevolg. Een bijkomende onderneming doet nog meer afbreuk aan het residentiële karakter en verhoogt de parkeerdruk in de wijk waarmee de draagkracht wordt overschreden.
   Beoordeling: Een gelijkvloerse handelsfunctie is verenigbaar met de geldende bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. Handelsfuncties zijn inpasbaar in een woonwijk. Het aantal parkeerplaatsen dat in de aanvraag wordt voorzien, is echter onvoldoende om de geschatte nood op te vangen. Het bezwaar is deels gegrond.

9. Beleidsvisie: De aanvraag is niet in overeenstemming met de beleidsvisie van de stad om meer jonge gezinnen in de stad te laten wonen. De bijkomende 10 appartementen zorgen voor een overaanbod aan investeringsappartementen in de stad.
   Beoordeling: Het klopt dat de beleidsvisie erop gericht is om een mix aan verschillende woninggroottes te realiseren. De aanvraag voorziet te weinig in een mix aan appartementen. Het bezwaar is gegrond.

10. Bouwdiepte: De beoogde bouwdiepte neemt zon- en daglicht weg van de tuinzone en de raamopeningen van Robert Molsstraat 66.
    Beoordeling: Het verhogen van de scheidingsmuur aan de achterzijde neemt inderdaad een beduidende hoeveelheid aan daglicht weg van het aanpalende pand. Het bezwaar is gegrond.

11. Privacy: Door de hoogte van het gebouw is een inkijk bij de overburen in de Robert Molsstraat niet te vermijden.
    Beoordeling: Het verhogen van het aantal woonentiteiten heeft geen rechtstreekse link met een onaanvaardbare privacyhinder. Gelet op de typische configuraties binnen het stedelijke weefsel bestaat er altijd een vorm van hinder, veroorzaakt door omwonenden waarbij van alle betrokken partijen een zekere tolerantie is vereist. De te verwachten hinder die hier zal ontstaan resulteert niet in hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare normale burenhinder zal overschrijden. Het bezwaar is louter hypothetisch en is niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond.

12. Participatie: Het bezwaar tegen het gebrek aan initiatief om de buurtbewoners te betrekken bij de herbestemming van de site.
    Beoordeling: De omwonenden krijgen de mogelijkheid om binnen de vergunningsprocedure hun bezwaren kenbaar te maken tijdens het gevoerde openbaar onderzoek. De inhoudelijke, stedenbouwkundige bezwaren worden mee in afweging genomen bij de beoordeling van het project door de vergunningverlenende overheid. Er is geen verplichting om een inspraaktraject te doorlopen voorafgaand aan het indienen van de omgevingsvergunningsaanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

13. Geluidsoverlast en geuroverlast: Het bezwaar tegen geluidsoverlast en geuroverlast afkomstig van de autolift.
    Beoordeling: Geluids- en geuroverlast zijn geen aantoonbare argumenten, gebaseerd op vermoedens en niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond. 

14. Waardevermindering eigendom: De realisatie van het project doet de waarde van de omliggende eigendommen verminderen.
    Beoordeling: Waardeverlies is geen aantoonbaar argument, maar gebaseerd op vermoedens en niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond.

15. Afmetingen parkeerplek: De inrit van de parkeergarage is krap.
    Beoordeling: De afmetingen van de autostalplaats en de autolift zijn conform de bouwcode. Het bezwaar is ongegrond.

16. Wateroverlast: Het bezwaar tegen wateroverlast in de kelder met schade tot gevolg omdat de riolering de vloed niet aankan bij hevige regenval.
    Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke wateroverlast in de kelder en het gebrek aan capaciteit van de straatriolering omvat een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen het nieuwe project en de bestaande en te verwachten wateroverlast. Het bezwaar is ongegrond.

17. Gebrek aan overeenstemming: Het bezwaar dat de plannen een suggestieve voorstelling geven van de werkelijkheid.
    Beoordeling: De ingediende plannen en documenten omschrijven voldoende hoe het nieuwe project er zal uitzien en wat de invulling zal zijn. Het dossier is nagekeken op volledigheid en is tevens volledig beoordeelbaar. Het bezwaar is ongegrond.