Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023136129 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Sander Heyns met als adres Brederodestraat 176 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Brederodestraat 176 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 11 sectie L nr. 3842X |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie detailhandel naar kantoorruimte |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 06/11/2020: vergunning (OMV_2020108987) voor het opsplitsen van de handelsfunctie (huisnummers 174-176) op de gelijkvloerse verdieping naar twee handelsruimtes;
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/6573;
- 30/03/2018: vergunning (20173202) voor het verbouwen van 2 panden naar een pand met winkelruimte en 6 appartementen.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- functie: in overeenstemming met de vergunde toestand, uitgezonderd:
- bouwvolume: in overeenstemming met de vergunde toestand;
- gevelafwerking: in overeenstemming met de vergunde toestand, uitgezonderd:
Nieuwe toestand
- functie: in overeenstemming met de bestaande toestand.
- bouwvolume: in overeenstemming met de vergunde toestand.
- gevelafwerking: in overeenstemming met de bestaande toestand.
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie van handelsruimte naar kantoorruimte;
- wijzigen van de voorgevels (zijde Brederodestraat en zijde Montignystraat).
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
De Vlaamse Waterweg - Afdeling Regio Centraal | 7 december 2023 | 4 januari 2024 | Geen advies |
Fluvius System Operator | 7 december 2023 | 3 januari 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 7 december 2023 | 3 januari 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 7 december 2023 | 14 december 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 7 december 2023 | 12 december 2023 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 7 december 2023 | 22 december 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:
niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot 2 cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. Het is niet duidelijk of de aanvraag hieraan voldoet.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
het gewijzigd buitenschrijnwerk is niet in harmonie met de erfgoedwaarde van het pand;
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag omvat de functiewijziging van een gelijkvloers handelspand naar kantoorruimte. De naastgelegen handelsruimte en bovenliggende wooneenheden maken geen deel uit van de aanvraag. De dienst ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie geeft voor de functiewijziging een gunstig advies, dit luidt als volgt:
“Volgens de beleidsnota detailhandel valt dit pand buiten het Lokaal Kernwinkelgebied Brederodewijk. Een functiewijziging van handel naar dienstverlening/kantoren is op deze locatie gunstig conform de beleidsvisie economie die een verwevenheid van economische functies vooropstelt in het stedelijk weefsel.”
Het bovenvermelde advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De werken beperken zich tot de functiewijziging van een deel van de gelijkvloerse verdieping en beogen geen aanpassingen van het bouwvolume waardoor zowel schaal als bouwdichtheid gerespecteerd blijven.
Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is gelegen in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Om die reden werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Het advies is ongunstig en laat zich als volgt samenvatten:
“Het pand betreft een inventarisgeheel samen met de twee buurpanden 175-174 en werd opgetrokken in 1899. Men wenst de aanpassingen aan de bestaande historische pui te regulariseren. De houten guillotineramen in de pui zijn na juli 2022 vervangen door houten ramen met t-verdeling. Ook de voordeur werd vervangen in een niet nader omschreven materiaal. De t-verdeling is erg atypisch voor handelspanden, een functie die nochtans behouden blijft, en doet afbreuk aan de waardevolle pui. Ook de nieuwe voordeur zonder enige vorm van historische referentie doet afbreuk aan de beeld- en belevingswaarde van het geheel.
De stedelijke dienst monumentenzorg zet in op dit kwetsbaar erfgoed dat in sneltempo verdwijnt maar zo bepalend is voor de kwaliteit van het straatbeeld. Voor wijzigingen aan handelspanden kan beroep gedaan worden op de stedelijke handelspandenpremie.
De huidige invulling komt niet voor regularisatie in aanmerking. Houten schrijnwerk met een indeling conform de oorspronkelijke toestand en met een correcte historische profilering is aangewezen. Het bouwplan 1899#73 opvraagbaar in het Felixarchief is de referentie. Detailtekeningen terug te koppelen met onze dienst. Ook de verdeling van het schrijnwerk in de Montignystraat is geen meerwaarde.”
Het advies van de dienst monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.
Naast het gewijzigde buitenschrijnwerk wordt ook het schilderen van de gelijkvloerse gevelpui in een donkere kleur niet gunstig beoordeeld gezien het niet in harmonie is met de omgeving en dus strijdig met artikel 6 van de bouwcode. Alle gevelwijzigingen worden daarom uitgesloten uit de vergunning.
Bovendien wordt op basis van de aangeleverde foto’s en beelden van google streetview opgemerkt dat ook de voorgevel op de verdiepingen niet werd uitgevoerd conform de voorwaarden van de voorgaande vergunning. De historische houten kroonlijsten werden verwijderd en het schrijnwerk op de verdiepingen werd ook niet uitgevoerd volgens historisch model. Dit wordt erg betreurd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Voorliggende aanvraag voorziet niet in een afvalberging voor de kantoorfunctie. Conform artikel 26 van de bouwcode moeten functies anders dan wonen worden voorzien van een afgescheiden ruimte voor afvalberging die minstens 4 m2 groot is en voorzien is van voldoende verluchting. Een afvalberging mag gedeeld worden door verschillende functies en gebruikers, maar mag nooit gedeeld worden met afvalbergingen ten behoeve van woonfuncties, met uitzondering van de afvalberging van kantoorfuncties en diensten. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd om de kantoorfunctie te voorzien van een eigen afvalberging of de vergunde afvalbergingen van de wooneenheden of van de naastgelegen handelsfunctie in de kelder toegankelijk te maken voor de kantoorfunctie.
Tot slot is het niet duidelijk of de toegangsdeur tot de kantoorruimte integraal toegankelijk werd aangelegd met een niveauverschil van maximum 2 cm tussen de binnen- en buitenruimte of via een helling. Dit werd opgenomen als voorwaarde bij de voorgaande vergunning en wordt nu opnieuw opgenomen als voorwaarde.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van detailhandel naar kantoor op het gelijkvloers.
51.5m² kantoren in stationsomgeving Zuid met parkeernorm 1/100m² ? 51.5m² x 1/100m² = 1
De werkelijke parkeerbehoefte is 1
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er zijn geen nuttige autostalplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
‘Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. ’
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen
Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien. Voor het personeel van het kantoor moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden (1.25/100 m²). Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. De voorwaarden zoals opgenomen in het advies van Fluvius zijn strikt na te leven.
3. Voor de kantoorfunctie moet een eigen afvalberging worden ingericht of de vergunde afvalbergingen van de woonfunctie of handelsfunctie moeten toegankelijk gemaakt worden voor de kantoorfunctie. De afvalberging moet worden uitgevoerd in overeenstemming met artikel 26 van de bouwcode.
4. Voor de kantoorfunctie dient 1 fietsstalplaats te worden voorzien.
5. De toegangsdeur tot de kantoorruimte dient integraal toegankelijk te worden aangelegd in overeenstemming met artikel 18 en 19 van de verordening toegankelijkheid.
6. Alle gevelwijzigingen worden uitgesloten uit de vergunning.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 11 oktober 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 7 december 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 5 februari 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 6 maart 2024 |
Verslag GOA | 19 februari 2024 |
Naam GOA | Cynthia Steurs |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. De voorwaarden zoals opgenomen in het advies van Fluvius zijn strikt na te leven.
3. Voor de kantoorfunctie moet een eigen afvalberging worden ingericht of de vergunde afvalbergingen van de woonfunctie of handelsfunctie moeten toegankelijk gemaakt worden voor de kantoorfunctie. De afvalberging moet worden uitgevoerd in overeenstemming met artikel 26 van de bouwcode.
4. Voor de kantoorfunctie dient 1 fietsstalplaats te worden voorzien.
5. De toegangsdeur tot de kantoorruimte dient integraal toegankelijk te worden aangelegd in overeenstemming met artikel 18 en 19 van de verordening toegankelijkheid.
6. Alle gevelwijzigingen worden uitgesloten uit de vergunning.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.