2024_CBS_00512 - Omgevingsvergunning - OMV_2023142305. Gitschotellei 111. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/11/2023: weigering (OMV_2023049094) voor het verbouwen van een horecazaak met een gesloten terrasconstructie;

-          20/11/2009: vergunning (20094823) voor het tijdelijk plaatsen van een winkelcontainer;

-          26/06/2002: vergunning (20021483) voor het verbouwen en uitbreiden van een bestaande winkel;

-          05/08/1999: vergunning (19991388) voor het verbouwen van appartementen en handelszaak.

Vergunde toestand

-          functie:

• detailhandel (broodjeszaak) op de gelijkvloerse verdieping;
• wonen (meergezinswoning) op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• beige gevelsteen met gelijkvloerse verdieping in geeloranje pleisterwerk;
• wit aluminium buitenschrijnwerk;
• inkomdeur woonfunctie aan de Junostraat en inkomdeur detailhandel in de hoekgevel;
• poort naar inpandige garage aan de Junostraat;

-          inrichting:

• luifel ter hoogte van de ingang appartementen in hout;
• open terras aan de Junostraat.

Bestaande toestand

-          afwijkend.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• dancing, restaurant of café (restaurant) op de gelijkvloerse verdieping;
• wonen (meergezinswoning) op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder plat dak;
• gesloten terras van 30,85 m² aan de Junostraat met er omheen beplanting;

-          gevelafwerking:

• geeloranje gevelsteen met gelijkvloerse verdieping in grijswit pleisterwerk;
• wit aluminium schrijnwerk;
• wit metalen sectionaalpoort naar inpandige garage aan de Junostraat;
• gesloten terrasconstructie in grijswit aluminium en beglaasde wanden (die naar beneden schuiven) onder doorzichtig dak met panelen (die naar boven openschuiven);
• winkelpui met zwarte granieten vulpanelen;
• zaak-gebonden gevelreclame;

-          inrichting:

• luifel ter hoogte van de ingang appartementen in hout;
• overdekte terrasconstructie aan de Junostraat;
• twee fietsstalplaatsen naast het pad naar de voordeur.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een winkel naar een horecazaak;

-          uitbreiden van het volume met een gesloten recaterras;

-          wijzigen van de verhardingen in de voortuin;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18: niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden: er wordt geen helling voorzien aan het niveauverschil bij de inkomdeur van het restaurant;
• artikel 19: in kader van bovenstaand artikel: het hellingspercentage van de helling die aan de voordeur voorzien moet worden bedraagt hoogstens 8,3 procent.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: het winkelgedeelte van de reca-zaak heef slechts een vrije hoogte van 2,5 meter door de aanwezigheid van een verlaagd plafond. Verblijfruimten moeten een minimale vrije hoogte van 2,6 meter hebben;
• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: De ‘pizza’ lichtbak heeft een hoogte van 1,12 meter;
• artikel 43 Septische putten: De septische put wordt gesupprimeerd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie. Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100):

• met een waterdiepte van 20 cm onder huidig klimaat
• met een waterdiepte van 26 cm onder toekomstig klimaat

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een kleinschalige handelszaak (broodjeszaak) naar een kleinschalige recazaak (pizzeria met zit-en afhaalmogelijkheid). Het gebouw is gelegen in woongebied. De functie reca is inpasbaar binnen deze stedelijke omgeving.

Gelet op de functie-wijziging werd ook het advies van de stedelijke dienst ‘Ondernemen en Stadsmarketing’ gevraagd. Hieruit volgde onderstaand gunstig advies: “Gunstig advies voor het herinrichten en regulariseren van een bestaande reca-ruimte (pizzeria) waarbij de bestaande terrasconstructie vervangen worden door een nieuwe gesloten terrasconstructie die zich in de voortuinstrook bevindt. Het pand is gelegen in de zone buurtwinkelgebied Gitschotellei. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd. De opwaardering en regularisatie van de terrasconstructie versterkt het commercieel aanbod in deze kern.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het vroegere open terras waarvoor de uitbater van de broodjeszaak een terrastoelating had, wordt als onderdeel van deze functiewijziging omgevormd naar een gesloten reca-terras in de voortuinstrook.

Dit reca-terras heeft een totale oppervlakte van circa 32 m² en is rechtstreeks en drempelloos toegankelijk vanuit de reca-zaak door middel van een groot schuifraam. De vrije hoogte onder het schuine dak van het reca-terras varieert tussen 2,42 meter tot 3,2 meter waarbij meer dan de helft van de verbruiksruimte over een vrije hoogte van 2,6 meter beschikt. Dit is voldoende kwalitatief en wordt gunstig geadviseerd.

De overige delen van de voortuinstrook worden maximaal onthard, met uitzondering van pad tot de voordeur van de appartementen met een breedte van 1,5 meter en 1 oprit met een breedte van 3 meter. Naast het pad worden twee onverharde fietsstalplaatsen ingericht. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

Het gesloten reca-terras wordt uitgevoerd in aluminium en wordt maximaal beglaasd. Bovendien worden zowel het dak als alle ramen uitgevoerd in verschuifbare panelen, waardoor deze reca-constructie bij goed weer bijna volledig open gezet kan worden. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen deze uitwerking.

De bestaande gevel van het gebouw werd reeds gewijzigd. De nieuwe werken aan de voorgevel zijn bedoeld om deze opnieuw tot een geïntegreerd gevelontwerp te brengen, met opnieuw een gelijkvloerse gevel in lichte kleurstelling. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen deze nieuwe uitwerking.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor voorliggende aanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Milieu.

Het advies is als volgt samen te vatten: “Op het perceel werd er geen milieuvergunning geregistreerd. In het dossier wordt niet omschreven hoe het restaurant verwarmd zal worden. Uit de plannen van het dossier blijkt wel dat er een stookinstallatie (cv-ketel) aanwezig is in de kelder. Het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines is indelingsplichtig vanaf 300 kW. Een buitenunit voor verwarming en een compressor voor koeling zijn aanwezig in de kelder. Koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioninginstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen zijn indelingsplichtig, indien de totale geïnstalleerde drijfkracht meer is dan 5 kW. Indien indelingsplichtig dan dient voor beide gevallen een melding of een omgevingsvergunning voor ingedeelde inrichtingen bekomen te worden alvorens geëxploiteerd wordt.

Op basis van de informatie in het aanvraagdossier kunnen er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zijn. De exploitant wordt aangeraden na de realisatie van het project dit grondig te bekijken en eventueel te regulariseren. Indien rekening gehouden wordt met bovenstaande, kan vanuit technisch oogpunt positief advies gegeven worden de vergunning te verlenen.”

Het project is gelegen in overstromingsgevoelig gebied met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100).

Het besluit van de Vlaamse Milieumaatschappij luidt als volgt: ‘Het project wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd en is in overeenstemming te brengen met de doelstellingen en beginselen van de gecodificeerde decreten betreffende het integraal waterbeleid. Er dient voldaan te worden aan volgende voorwaarden:

-          Aan weerszijden van de veranda wordt een groenzone voorzien met elk een minimale breedte van 80 cm;

-          De nodige voorzieningen worden getroffen om te vermijden dat hemelwater wegstroomt over de openbare ruimte;

-          De veranda wordt aangelegd met een overstromingsveilig vloerpeil op minimaal 9,0 mTAW. Ook gevelopeningen van de bestaande delen van het gebouw worden waterdicht afsluitbaar gemaakt tot minimaal op deze hoogte.

Bijkomende aandachtspunten in het kader van de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid:

Bij het plannen van de werkzaamheden, maar ook nadien, moet rekening gehouden worden met de locaties waar infiltratie voorzien wordt. Deze dienen vrij gehouden te worden van zware belastingen om bodemverdichting te vermijden en om de infiltratiecapaciteit maximaal te vrijwaren.’

De vrije hoogte van de keukenzone is door de toepassing van een verlaagd plafond beperkt tot 2,56 m. Dit is niet conform artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60 m. Bij eventuele vergunning zou het verlaagde plafond boven de keukenzone uitgesloten worden.

Ook op vlak van publiciteit wijkt de aanvraag af van de voorschriften uit de bouwcode. De, haaks op de gevel geplaatste, lichtbak met opschrift ‘Pizza’ heeft een hoogte van 1,14 m. Artikel 33 van de Bouwcode stelt dat de hoogte van een lichtbak beperkt moeten worden tot 60 cm. Het beperken van de hoogte van de lichtbak tot 60 cm zou bij een vergunning worden opgenomen als voorwaarde.

De toegang tot het restaurant werd ten opzichte van de laatst vergunde toestand gewijzigd. Er wordt opgemerkt dat de nieuwe inkom niet voldoet aan de regelgeving uit de verordening toegankelijkheid. Artikel 18 stelt namelijk dat niveauverschillen tot en met 18 cm, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd moeten worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. Gezien er in de laatst vergunde toestand ook reeds een opstap van 16 cm aanwezig was ter hoogte van de inkomdeur en het voorzien van een helling ter hoogte van de nieuwe inkomdeur bouwtechnisch een grote impact heeft kan een afwijking van dit artikel toegestaan worden. 

Tot slot wordt opgemerkt dat er op de huidige plannenset geen septische put is ingetekend. Hierdoor lijkt de vergunde put gesupprimeerd te zijn. Het supprimeren van de septische put komt niet in aanmerking voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden zou het aangevraagde voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. Echter dient de aanvraag geweigerd te worden door de aanwezigheid van een ongunstig advies van de brandweer.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ongunstig advies van de brandweer.

Standpunt college

Het college volgt de weigering maar sluit zich gedeeltelijk aan bij het standpunt van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het klopt dat de vrije hoogte van de keukenzone door de toepassing van een verlaagd plafond beperkt is tot 2,56 m. Een verschil van 4 cm acht het college echter een beperkte afwijking, het gebruik van de keukenzone blijft voldoende kwalitatief.

Bij een eventuele vergunning zou het verlaagde plafond boven de keukenzone bijgevolg in aanmerking komen voor vergunning.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.