2024_VB_00034 - OCMW patrimonium. Strategisch vastgoedplan - Beschut wonen Antwerpen - Goedkeuring

Op 28 april 2016 (jaarnummer 255) keurde de raad voor maatschappelijk welzijn de integratie van patrimonium Beschut Wonen Antwerpen (BWA) binnen het OCMW patrimonium goed. Er werd eveneens goedkeuring gegeven aan de samenwerkingsovereenkomst (convenant) tussen OCMW Antwerpen en Beschut Wonen Antwerpen.

Op 26 juni 2020 (jaarnummer 175) keurde het vast bureau goed dat de renovatie van de Van Schoonbekestraat 60-62, 2018 Antwerpen tot zorgwoningen wordt stopgezet.

Op 19 november 2021 (jaarnummer 299) keurde het vast bureau principieel goed om Beschut Wonen Min (BW MIN) binnen Beschut Wonen Antwerpen in te kantelen en gaf ze opdracht aan de werkgroep dochters/inkantelingen om de modaliteiten hieromtrent te onderzoeken.

Vzw Beschut Wonen Min richt zich tot meerderjarige mannen die geïnterneerd of vrij op proef zijn en wil haar doelgroep de mogelijkheid bieden om, mits ondersteuning en begeleiding, in een zo zelfstandig mogelijke woonvorm, maatschappelijk aanvaardbaar en constructief te functioneren. Beschut Wonen Min is erkend door het ministerie van de Vlaamse Gemeenschap als dienst Beschut Wonen.

Op 24 oktober 2022 (jaarnummer 36) keurde de raad voor maatschappelijk welzijn goed dat het patrimonium dat in eigendom was van Beschut Wonen Min in volle eigendom werd overgedragen naar OCMW Antwerpen. Op deze manier zou het gebruik van dit patrimonium voor Beschut Wonen Min moeten bijdragen tot het bereiken van de doelstellingen van de vereniging zoals beschreven in haar statuten, en dit op een betaalbare manier.

Het Decreet Lokaal Bestuur artikel 84 § 3, 1° stelt dat het vast bureau bevoegd is voor  de daden van beheer over de inrichtingen en eigendommen van het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn, in voorkomend geval binnen de door de raad voor maatschappelijk welzijn vastgestelde algemene regels.

Op vraag van Beschut Wonen Antwerpen (BWA) plaatste AG Vespa een opdracht in de markt voor de opmaak van een strategisch vastgoedvisie op het vastgoed van OCMW Antwerpen dat wordt ingezet door BWA, inclusief de recent ingekantelde BW MIN locaties. De opdracht resulteerde in een richtinggegevende/beleidsvoorbereidende visie met bijhorende financiële gevolgen en een voorstel tot een gefaseerde uitrol.

De voornaamste parameters die als kapstok dienden tijdens de opmaak van het strategisch vastgoedplan waren de gebruikers- en gebouwkwaliteiten en het gegeven dat BWA met de stad Antwerpen een overeenkomst heeft met een engagement dat er te allen tijde 88 wooneenheden gegarandeerd moeten worden, los van de 28 BW MIN wooneenheden.

De opdracht bestond uit drie deelopdrachten:

1. Het opstellen van een sjabloonchecklist. Deze checklist diende als basis voor het verzamelen van gegevens over de geschiktheid van elk pand, zowel voor het gebouw zelf als voor de gebruikers. 
2. Het screenen en analyseren van de locaties aan de hand van verschillende gebouw- en gebruikersaspecten.
3. Het uitwerken van een strategisch vastgoedplan op basis van drie scenario's. Het opgeleverde strategisch vastgoedplan is terug te vinden in de verschillende bijlagen (zie bijlage deel 1, 2, 3, 4, 5 en 6) opgenomen in dit besluit.

Drie scenario’s zijn uitgewerkt en worden weergegeven in een tabel met bijbehorende voorstellen/ingrepen samen met de impact op de aantal wooneenheden en inclusief de geschatte investeringskosten per locatie.

• minimumscenario 1 met minimale inspanning en minimale investeringen;
• maximumscenario 2  met maximale inspanning en maximale investeringen;
• evenwichtig tussenscenario 3 waarbij rekening werd gehouden met budget en maatschappelijk verwachtingen. Het 'evenwichtig tussenscenario 3' bestaat uit een samensmelting van de scenario 1 en 2 tot een haalbaar streefdoel.

Voor het 'evenwichtig tussenscenario 3' worden onderstaande acties voorgesteld:

• Vijf klassieke herenhuizen in de portefeuille worden op vergelijkbare wijze behandeld. Door de optimalisatie van de indeling wordt de kamerindeling aangenamer en aantal units verhoogd, ontsluiting van gemeenschappelijke leefruimtes en tuin verbeterd, comforteisen naar norm van vandaag gebracht door voorzien van individueel sanitair.
• Vier appartementsgebouwen in deze portefeuille verkeren in redelijk goede staat, en de voorgestelde aanpassingen en investeringen betreffen voornamelijk onderhoudswerken of energetische ingrepen.
• Drie unieke monumentale panden worden momenteel ingezet door BWA als trainingshuis, Housing Apart Together (HAT)-typologie en dagbesteding/ateliers. De bijzondere typologie van deze locaties zijn gepast voor de werking van BWA en er wordt voorgesteld om deze panden grondig te renoveren.
• Vier panden worden niet langer ingezet in functie van de doelstelling van BWA en kunnen herbestemd worden: een appartementsgebouw (gelegen buiten de gewenste zone van BWA), een recent pand met een co-housing typologie (onderdeel van sociale woningbouw), een centrum voor dagbesteding op de begane grond van een appartementsgebouw (hoge mate van veroudering en deel van een VME) en twee leegstaande aangrenzende burgerhuizen (hoge renovatiekosten).
• Twee lopende bouwprojecten en één net opgeleverd bouwproject werden enkel als context meegenomen.

De geschatte investeringskosten werden opgemaakt op basis van één plaatsbezoek en zonder voorafgaand bouwtechnische onderzoek. Deze raming dienen als eerste voorzichtige indicatieve inschattingen van de investeringen en omvatten geen totaal renovaties, planmatig onderhoud, indexeringen, btw, erelonen en onvoorziene omstandigheden en houden geen rekening met de klimaatdoelstellingen van 2050.

Er werd voor het 'evenwichtig tussenscenario 3' een gefaseerde tijdslijn uitgewerkt waarbij het aantal beschikbare wooneenheden en het bijbehorende geschatte budget per jaar worden weergegeven. Hieruit blijkt dat:

• de oplevering van de lopende bouwprojecten (Boerhaavestraat 18 en Klappeistraat 28-32) cruciaal zijn om verschuivingen in de overige vastgoedportefeuille te realiseren. De bouwprojecten leveren namelijk 19 extra wooneenheden op waardoor het totaal op 101 komt en er marge ontstaat om andere locaties te renoveren en/of te herbestemmen;
• de twee aangrenzende burgerhuizen gelegen in de Van Schoonbekestraat 60 en 62 zijn op geen enkel moment binnen de fasering, ook nu niet, noodzakelijk zijn om de 88 beschikbare wooneenheden te garanderen. In het verleden ambieerde BWA een renovatieproject in de Van Schoonbekestraat 60 en 62 maar omwille van budgettaire redenen werd het  bouwproject in 2020 stopgezet. Beide burgerhuizen staan hierdoor leeg en worden niet ingezet binnen de doelstelling van BWA. Volgens het strategisch vastgoedplan is het inzetten van de locaties niet noodzakelijk voor de werking van BWA te garanderen;
• de drie andere te herbestemmen of te valoriseren locaties  kunnen pas verlaten worden als de overige acties (aanpassingen en renovaties) op de verschillende locaties uitgevoerd zijn. 

Valorisatie van leegstaande en onbestemde panden Van Schoonbekestraat.

De twee burgerhuizen gelegen in de Van Schoonbekestraat 60 en 62 vormen één geheel met de huisnummers 56 en 58. Van Schoonbekestraat 56, 58, 60, 62 en een deel aanpalend terrein, 2018 Antwerpen maken deel uit van de stedelijke vastgoedportefeuille van OCMW Antwerpen (zie bijlage Van Schoonbekestraat). Deze vier neoclassicistische burgerhuizen zijn vastgesteld als bouwkundig erfgoed. 

Samen hebben de vier burgerhuizen een totale netto vloeroppervlakte van circa 1.370 m2. De aanwezige buitenruimte bestaat voor elke woning uit een terras en een tuin, variërend tussen de 45m² en 138m².

• Van Schoonbekestraat 60 en 62: Beschut Wonen Antwerpen ambieerde een renovatieproject in de Van Schoonbekestraat 60 en 62 maar omwille van budgettaire redenen werd het  bouwproject in 2020 stopgezet. Beide burgerhuizen staan hierdoor leeg en worden niet ingezet binnen de doelstelling van BWA. Volgens het strategisch vastgoedplan van BWA is het inzetten van de locaties niet noodzakelijk voor de werking te garanderen. 
• Van Schoonbekestraat 56 en58: Bij de voorbereiding van het renovatiedossier van de Van Schoonbekstraat  60 en 62 waren de Van Schoonbekestraat 56 en 58 nog bewoond. Tijdens de opmaak van de bouwaanvraag van de Van Schoonbekstraat 60 en 62 kwam de Van Schoonbekestraat 58 leeg te staan. Sinds 31/12/2023 is ook de Van Schoonbekestraat 56 onbewoond. Beide burgerhuizen zijn niet gekoppeld aan een stedelijke doelstelling.
• Deel aanpalend terrein, rechts van huisnummer 56: Sinds 2020 maakt door middel van een grondenruil het terrein, kadastraal gekend onder Antwerpen, 10de afdeling, sectie K nummer  1600v3/deel (lot 2) deel uit van de vastgoedportefeuille van OCMW Antwerpen De grondenruil zorgt ervoor dat het OCMW tegen de rechter zijgevel van nummer 56 een pad kan creëren op eigen terrein om de vier panden langs de achterzijde bereikbaar te maken voor  bijvoorbeeld het stallen van fietsen. 

Nu de vier burgerhuizen onbestemd zijn stelt AG Vespa, voor om deze huizen, samen met het deel van het aanpalend perceel, te valoriseren enerzijds omdat deze typologie van een klassiek herenhuis ideaal is voor bewoning en een courant vastgoed product is. Anderzijds dringt een totaalrenovatie zich op en deze wordt, zonder voorafgaand bouwtechnisch onderzoek, geschat op 5.420.000,00 euro inclusief btw, erelonen en onvoorziene omstandigheden. Bijkomend zijn huisnummers 60 en 62 beschermd als eengezinswoning waardoor niet opdeelbaar in meerdere wooneenheden.

Dit besluit handelt enkel over de principiële beslissing van het opgemaakt strategisch vastgoedplan en de valorisatie van de Van Schoonbekestraat 56, 58, 60, 62 en deel van een terrein, 2018 Antwerpen en kadastraal gekend onder Antwerpen, AFD 10, sectie K, nummers 1600c4, 1600p, 1600m3, 1600r en 1600v3/deel. De financiële gevolgen van de uitwerking van het evenwichtig tussenscenario en de valorisatie zullen deel uit maken van aparte besluitvorming.