Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023121107 |
Gegevens van de aanvrager: | BV L'Escaut Invest met als adres Miksebaan 54 te 2930 Brasschaat |
Ligging van het project: | Grotesteenweg 359 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 23 sectie C nr. 241K2 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 11/03/1938: toelating (1275#4897) voor het vergroten van een achterkamer;
- 21/05/1937: toelating (1275#4494) voor het bouwen van een huis.
Geacht vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- functie en bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd;
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;
- uitbreiden van het volume;
- voorzien van een extra bouwlaag;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Agentschap Wegen en Verkeer - District Antwerpen | 25 oktober 2023 | 17 november 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 25 oktober 2023 | 22 november 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 25 oktober 2023 | 25 oktober 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 25 oktober 2023 | 26 oktober 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 25 oktober 2023 | 13 november 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
De opstand ter hoogte van de gelijkvloerse uitbreiding en nieuwe daklaag bedraagt 0,20 meter ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak en is dus kleiner dan de vereiste 0,30 meter.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
In de vergunde toestand betreft het pand een meergezinswoning met 2 wooneenheden. Op het gelijkvloers bevindt zich een tweeslaapkamerappartement. De 2e wooneenheid omvat de 1e en de 2e verdieping en heeft 4 slaapkamers.
De hoofdbouw telt 3 bouwlagen met een plat dak en een bouwdiepte van 9,30 m. Aan de linkerzijde heeft het gebouw een vergunde aanbouw van 2 bouwlagen met een bouwdiepte van 22 m.
De aanvraag bestaat uit het toevoegen van een extra wooneenheid, waarbij het gelijkvloers wordt uitgebreid en de hoofdbouw wordt opgetopt met 1 bouwlaag. De gelijkvloerse uitbreiding situeert zich ter hoogte van een uitbouw op het perceel van de rechterbuur die 2 bouwlagen telt en bijna perceelsbreed is. De gelijkvloerse uitbreiding is daardoor ruimtelijk inpasbaar. De optopping van de hoofdbouw is aanvaardbaar gezien de breedte van de straat en de bouwhoogte van de gebouwen in de omgeving van de aanvraag.
Op het gelijkvloers wordt de traphal naar achteren uitgebreid om de nodige fietsstalplaatsen te kunnen voorzien. Het appartement op het gelijkvloers wordt gereorganiseerd en krijgt een uitbreiding aan de achterzijde van de uitbouw. Deze wordt plaatselijk perceelsbreed, waardoor een patio gecreëerd wordt. Het nachtgedeelte van dit appartement verschuift naar de straatzijde, waardoor de leefruimten rond de patio en aan de tuin komen te liggen.
Op de 1e verdieping wordt een tweeslaapkamerappartement ondergebracht met de leefruimten in de hoofdbouw, het nachtgedeelte in de uitbouw en 2 buitenruimten. Aan de achterzijde van de uitbouw wordt een inpandig terras gecreëerd en het bestaande uitpandige terras aan de achterzijde van de hoofdbouw wordt uitgebreid.
De derde wooneenheid betreft een duplexappartement over de 2 bovenste bouwlagen. Op de 2e verdieping worden de leefruimten georganiseerd, die via een interne trap verbonden worden met het nachtgedeelte op de 3e verdieping. Op een deel van het platte dak van de uitbouw wordt een dakterras geplaatst, gekoppeld aan de leefruimten. De rest van de platte daken wordt als groendak ingericht.
De wooneenheden zijn kwalitatief en bevatten voldoende wooncomfort. De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid.
Visueel-vormelijke elementen
Aan de voorgevel wordt in de optopping de materialiteit en vormentaal van de bestaande gevel doorgezet. Zo wordt ook een gele gevelsteen gebruikt en zijn de breedtes van de nieuwe ramen afgestemd op de onderliggende ramen. De nieuwe raamdorpels worden gelijkaardig getekend als de bestaande natuurstenen dorpels, maar worden niet benoemd in de legende. Om een harmonieuze gevel te behouden, wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd dat de nieuwe raamdorpels in de voorgevel ook in natuursteen uitgevoerd dienen te worden en evenveel dienen uit te steken ten opzichte van het gevelvlak als de bestaande dorpels.
In functie van de optopping wordt de bestaande witte, geprofileerde kroonlijst afgebroken. Bovenaan de nieuwe gevel wordt een aluminium dakrand voorzien. Dit dunne profiel vormt echter geen volwaardige kroonlijst. Een stedelijke voorgevel bestaat uit een plint, een lijf en een kroonlijst, waarbij deze kroonlijst de beëindiging van de gevel vormt. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat de aluminium dakrand aan de voorgevel vervangen dient te worden door een witte kroonlijst met dezelfde profilering als de vergunde en bestaande kroonlijst.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Ter hoogte van de gelijkvloerse uitbreiding wordt de scheimuur met de rechter aanpalende niet uitgevoerd met een opstand kleiner dan 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze opstand is echter niet vereist indien tussen de scheimuur en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm. Dit wordt als voorwaarde voor vergunning opgenomen.
Verder voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met 1 wooneenheid.. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
‘Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. ’
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 0 = 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 29 september 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 25 oktober 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 24 december 2023
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 23 januari 2024 |
Verslag GOA | 12 januari 2024 |
Naam GOA | Cynthia Steurs |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 1 |
Bespreking van de bezwaren
Beoordeling: Bij de onmiddellijke omgeving van een pand worden niet enkel de naastgelegen buren gerekend, maar ook de gebouwen verder in de rij en aan de overzijde van de straat. In de onmiddellijke omgeving van de aanvraag zijn verschillende gebouwen die 4 of meer bouwlagen tellen. De straat is bovendien voldoende breed om de optopping te verantwoorden.
Het bezwaar is ongegrond.
Beoordeling: De optopping situeert zich op het hoofdvolume van de woning en blijft beperkt tot 1 bouwlaag. De gelijkvloerse uitbreiding situeert zich naast een bijna perceelsbrede uitbouw van 2 bouwlagen op het naastgelegen perceel. Er kan naar alle redelijkheid gesteld worden dat het verlies aan lichtinval op het naastgelegen perceel beperkt is en dit de woonkwaliteit van het naastgelegen perceel niet dermate schaadt.
Het bezwaar is ongegrond.
Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap echter niet in de weg. De afstand tussen het dakterras en het perceel van de bezwaarindiener is conform het Burgerlijk Wetboek.
Het bezwaar is ongegrond.
Beoordeling: Het is correct dat het geplande project hoger reikt dan de kroonlijst van de aanpalende woning, waardoor het niet uitgesloten is dat rechtstreeks zonlicht weggenomen wordt van de zonnepanelen gedurende een moment van de dag. Toch is er geen sluitend verband tussen de wegname van zonlicht en de financiële gevolgen aangetoond. De bouwhoogte in voorliggend project is inpasbaar in het straatbeeld en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Het bezwaar is ongegrond
Beoordeling: Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.