2024_CBS_02933 - Omgevingsvergunning - OMV_2023164791. Turnhoutsebaan 76-78. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/03/2020: proces-verbaal (11002_2020_12288_VPV) voor het wijzigen van de hoofdfunctie zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          14/11/1988: vergunning (179#12817) voor een lichtreclame;

-          18/07/1966: vergunning (180#1586) voor het plaatsen van een lichtreclame aan de voorgevel;

-          12/12/1955: toelating (179#3505) voor een verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie: handelshuis:

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel – 2 winkels;
• overige verdiepingen: 2 woningen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak; 
• achterhuis van 2 bouwlagen met zadeldak;
• koer van 40 m²;

-          gevelafwerking:

• winkelpui;
• lichtkleurige gevelbepleistering en houten schrijnwerk.

Bestaande toestand

-         niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel – winkelruimte;
• overige verdiepingen: wonen – meergezinswoning met 5 woongelegenheden:

-          5 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 72 m²;

-          bouwvolume:

• 6 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte van 23,5 m op de gelijkvloerse verdieping;
• kroonlijsthoogte van 20 m;
• voorgevel: inpandige terrassen per verdieping;
• achtergevel:

-          eerste verdieping: dakterras;

-          overige verdiepingen: uitkragende terrassen;

-          gevelafwerking:

• gevelbekleding in witte natuursteen;
• zwart pvc schrijnwerk met verticale borstwering in zwart aluminium;

-          inrichting:

• tuin van circa 75m²;
• 21 fietsstalplaatsen in de ondergrondse bouwlaag.
• 
  

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          oprichten van een nieuw bouwvolume met een handelsgelijkvloers en 5 woongelegenheden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:

de uitsprongen van de terrassen aan de voorgevel van 80 cm zijn op 60 cm ten opzichte van de erfscheiding met de linkerbuur voorzien;

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

de achtertuin wordt voor een deel afgesloten door de bestaande scheimuur, de hoogte hiervan varieert van circa 7,5 m tot 8,8 m;

• artikel 26 Afvalverzameling:

er is geen aparte afvalberging voorzien voor het handelsgelijkvloers;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de fietsenberging is onvoldoende toegankelijk door de deuren;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er worden onvoldoende autostalplaatsen voorzien;

•  artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de opstand van de scheidingsmuren moeten minimaal 0,30 m zijn ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. De opstanden van het hoofddak zijn onvoldoende hoog.

Het is niet duidelijk in welk materiaal het nieuwe gedeelte van de scheidingsmuren wordt opgericht. Voor enkelvoudige scheidingsmuren geldt dat ze uitgevoerd dienen te worden in massief, ongeperforeerd materiaal.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in het inrichten van een winkel op de gelijkvloerse verdieping en 5 wooneenheden op de bovenliggende verdiepingen. Langsheen dit deel van de Turnhoutsebaan zijn zo goed als alle panden opgebouwd uit een handelsgelijkvloers met erboven meergezinswoningen.

Volgens het advies van de dienst Business en Innovatie is het pand dan ook gelegen in afgebakend lokaal kernwinkelgebied ‘Turnhoutsebaan Borgerhout’. Het voorzien van een gelijkvloerse winkelruimte ligt hier in de lijn van de Beleidsnota Detailhandel 2020 die de detailhandelsfunctie zo veel als mogelijk geclusterd wil zien in de afgebakende kernwinkelgebieden.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving wordt overschreden. De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De omgeving van de aanvraag wordt gekenmerkt door bebouwing met wisselende bouwhoogtes van 3 tot 8 verdiepingen. De aanvraag voorziet in een hoofdvolume van 6 bouwlagen en een beperkte aanbouw van 1 bouwlaag. De aanbouw bevindt zich binnen het vergunde gabarit en wordt zelf minder diep uitgevoerd. Hierdoor ontstaat ruimte op het gelijkvloers om een kwalitatieve open ruimte te voorzien en kan de bezonning naar de naastgelegen percelen verbeterd worden als de bestaande scheidingsmuren waar mogelijk verlaagd worden tot een hoogte van 2,6 m. Dit zal als voorwaarde worden opgenomen.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de uitsprongen van de terrassen aan de voorgevel niet begrepen zijn onder een hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding met de linkerbuur. Om de lichttoetreding tot het buurperceel niet te hinderen wordt opgelegd dat, gelet op de positie van de terrassen, de uitsprong maximaal 0,6 m mag bedragen. De terrassen zijn in dit geval nog voldoende ruim. Dit zal als voorwaarde worden opgenomen.

Mits voldaan aan de voorwaarden kan gesteld worden dat de aanvraag de schaal en het ruimtegebruik van de omgeving respecteert.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialen van de gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet in kwalitatieve wooneenheden. Elke woning beschikt over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen en technische (energie) ruimten zijn functioneel georganiseerd.

Volgens artikel 26 van de bouwcode moeten er echter in een gemengd gebouw met meer dan 4 wooneenheden twee afvalbergingen ingericht worden, 1 voor de handelszaak en 1 voor de wooneenheden. Er wordt daarom als voorwaarde bij vergunning opgelegd dat de huidige afvalberging ingericht moet worden voor de wooneenheden en kelder 01 moet ingericht worden als afvalberging voor de handelszaak en moet voorzien worden van verluchting. Er blijven daarbij nog 7 kelderruimtes over, wat voldoende bergruimte biedt voor de aanwezige functies in het pand.

Tot slot moeten de dakopstanden van de platte daken een dakopstand hebben van minimaal 0,30 m. Dit wordt eveneens opgelegd als voorwaarde.

Overeenkomstig Vlarem II hoofdstuk 6.12 dient de uitvoerder van de sloopwerken de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m-mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De karakteristieken (doorlatendheid en dergelijke) van de ondergrond worden bij voorkeur bepaald door een pompproef.

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van stad Antwerpen (artikel 42) om de bronbemaling aan te sluiten op een retourbemaling (vb. wadi/infiltratieput), infiltratievoorziening of oppervlaktewater (vb. gracht, meer, vijver). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv).

Gelet op de bewoonde omgeving en het voorkomen van geluidshinder dienen de bouwwerken plaats te vinden gedurende de dag periode van 7.00 uur tot 19.00 uur. Rustverstorende activiteiten zijn niet toegelaten tussen 19.00 uur ’s avonds en 7.00 uur ’s morgens en op zon- en feestdagen.

Op basis van de informatie in het aanvraagdossier wordt geen indicatie teruggevonden dat er andere ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden zijn. Het is aan de exploitant zelf om – indien noodzakelijk – een melding of vergunningsaanvraag in te dienen voor de exploitatie van de detailhandel (IIOA’s).

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen 16 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er werden 20 fietsstalplaatsen voorzien in de kelder. Echter is deze niet voldoende toegankelijk, de opstelruimte (minimaal 1,7 m) is te beperkt door de deuren. Deuren moeten automatisch zijn. 

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven;

2. De uitvoerder van de sloopwerken dient de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken;

3. De gestelde voorwaarden in het advies van Fluvius zijn strikt na te leven;

4. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

5. De scheidingsmuren rondom de tuinzone, waar mogelijk, te voorzien van een hoogte van maximaal 2,6 m;

6. De terrassen aan de voorgevel 0,6 m te laten uitspringen ten opzichte van het gevelvlak van de voorgevel;

7. De deur in de ondergrondse verdieping tussen de traphal en de naastgelegen gang moet automatisch openen en sluiten;

8. Tijdens de aanlegfase zijn rustverstorende activiteiten niet toegelaten tussen 19.00 uur ’s avonds en 7.00 uur ’s morgens en op zon- en feestdagen;

9. De deur in de ondergrondse verdieping tussen de fietsstalplaats en de naastgelegen gang moet automatisch openen en sluiten;

10. Kelder 01 te voorzien als een afvalberging uitsluitend te gebruiken door de handelszaak en moet voorzien worden van verluchting;

11. De afvalberging zoals voorzien op de plannen te voorzien uitsluitend voor de wooneenheden;

12. De dakopstanden van de platte daken te voorzien conform de bepalingen van artikel 34 van de bouwcode.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ontvangen, handelend over:

-          Ontbrekende autoparkeerplaatsen: In de aanvraag zijn geen autoparkeerplaatsen voorzien waardoor de autoparkeerlast afgewend wordt op de reeds druk bevraagde Turnhoutsebaan en aanpalende straten.

Evaluatie: Dit bezwaar is gegrond. Er worden geen autoparkeerplaatsen voorzien waardoor effectief de autoparkeerlast afgewend wordt op de publieke ruimte.

Indien een bouwproject zijn autoparkeerbehoefte zelf niet kan opvangen of indien het maatschappelijk beter wordt geacht om dit niet in het bouwproject zelf te doen, zorgt een belasting voor een eerlijke compensatie.

Enerzijds levert elke bouwheer op deze manier zijn bijdrage en wordt voor elk gelijkaardig bouwproject eenzelfde inspanning gevraagd (zelf bouwen of compenseren). Anderzijds zorgt de belasting voor middelen voor de stad Antwerpen om de parkeerdruk op te vangen of deze te vermijden. De middelen kunnen zo bijvoorbeeld later ingezet worden voor de bouw of aankoop van buurtstallingen of buurtparkings/buurtparkeerplaatsen.

-          Bereikbaarheid fietsparkeerplaatsen: De intekening van de fietskelder is niet realistisch qua vlotte toegankelijkheid..

Evaluatie: Dit bezwaar is gegrond. Er worden 20 fietsstalplaatsen voorzien in de kelder. Echter is deze niet voldoende toegankelijk, de opstelruimte (minimaal 1,7 m) is te beperkt door de deuren. Deuren moeten automatisch zijn.