2024_CBS_02950 - Omgevingsvergunning - OMV_2023165871. Bredabaan 478. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/10/2003: vergunning (103#523) voor het verbouwen van een winkelpand.

Vergunde toestand

-          functie:

• detailhandel – gelijkvloerse winkel 136 m²;
• kantoor met berging op de verdieping;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• gelijkvloerse bouwdiepte 29,75 m;
• bouwdiepte verdiepingen 13,90 m ter hoogte van de rechter perceelsgrens en 13,20 m aan de linker perceelsgrens;

-          gevelafwerking:

• witte gevelsteen met wit houten schrijnwerk;
• gelijkvloers vitrine in wit aluminium;

-          inrichting:

• tuin.

Bestaande toestand

-          functie, bouwvolume en gevelafwerking overeenkomstig vergunde toestand uitgezonderd;

• aparte gewijzigde toegang winkel en bovenliggende appartementen;
• gewijzigde verticale circulatie;
• 2 een slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 53 m² ;
• dakterras ter hoogte van de achterbouw van 28 m²;
• zwart geschilderde gevelsteen ter hoogte van het gelijkvloers met zwart aluminium schrijnwerk;
• pvc antraciet schrijnwerk op de verdiepingen;
• zaak-gebonden reclame vlak op de gevel en op het schrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• detailhandel – gelijkvloerse winkel 130 m²;
• wonen - 2 een slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 53 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• gelijkvloerse bouwdiepte 29,75 m;
• bouwdiepte verdiepingen 14 m ter hoogte van de rechter perceelsgrens en 13,10 m aan de linker perceelsgrens;

-          gevelafwerking:

• zwart geschilderde gevelsteen ter hoogte van het gelijkvloers met zwart aluminium schrijnwerk;
• wit geschilderde gevelsteen met pvc antraciet schrijnwerk op de verdiepingen;
• zaak-gebonden reclame vlak op de gevel en op het schrijnwerk;

-          inrichting:

• metalen terrasconstructie van 7 m² ter hoogte van de rechter perceelsgrens op de eerste en tweede verdieping;
• tuin 99 m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande houten trapconstructie en dakterras;

-          inrichten van 2 woongelegenheden;

-          wijzigen van de voorgevel en voorzien van zaak-gebonden publiciteit;

-          voorzien van een terrasconstructie;

-          wijzigen van de rechter scheimuur;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18: de gewijzigde toegang tot de gelijkvloerse winkel moet drempelloos worden voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

De zwart geschilderde gelijkvloerse gevelsteen is niet in harmonie met het bovenliggende parament welke is wit geschilderd;

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

De fietsenberging in de kelder heeft een hoogte van 2 m in plaats van de vereiste 2,20 m;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er ontbreken 2 autostalplaatsen;

• Artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:

Publiciteit geplakt mag maximaal 50 % van de opening bedekken. De publiciteit op de inkomdeur naar de appartementen wordt grotendeels voorzien van publiciteit;

• Artikel 43 Septische putten:

De minimale inhoud van 2000 liter wordt niet vermeld op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Bredabaan, gelegen in het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen met gelijkvloerse handelszaken.

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. De bestaande functie van handelspand wordt omgevormd naar een meergezinswoning met een gelijkvloerse handelszaak. De aanvraag is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De afwijking op artikel 6 van de bouwcode – met betrekking tot het zwart schilderen van de gelijkvloerse handelsgevel – is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
De zwart geschilderde gelijkvloerse gevelsteen is niet in harmonie met het bovenliggende wit geschilderde gevelsteen. Echter benadrukt deze wel de gelijkvloerse handelsplint, wat wel kenmerkend is in de omgeving.

De afwijking op artikel 33 van de bouwcode – met het plaatsen van de publiciteit op de inkomdeur van de appartementen – is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Het artikel legt op dat publiciteit maximaal 50 % van de opening mag bedekken. De publiciteit op de inkomdeur naar de appartementen wordt grotendeels voorzien van publiciteit. Echter biedt dit net comfort en privacy naar de appartementen. De inkomhal is niet zichtbaar vanop straat. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afwijking op artikel 21 van de bouwcode – met betrekking tot de minimale plafondhoogte van de fietsenberging – is stedenbouwkundig aanvaardbaar. De fietsenberging in de kelder heeft een hoogte van 2 m in plaats van de vereiste 2,20 m. Door de fietsenberging in de kelder te plaatsen en dus niet op de gelijkvloerse verdieping verliest de handelsruimte niet aan oppervlakte. Dit kan gunstig worden geadviseerd. De kelder betreft een bestaande en vergunde kelder. Het verlagen van de keldervloer is een te grote constructieve ingreep om in voorwaarde op te leggen. De afwijking is aanvaardbaar.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden

Verder voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
 

Fietsvoorzieningen

Volgens de bouwcode moeten er voor de appartementen 4 fietsstalplaatsen (1 plaats per slaapkamer + 1 extra plaats) voorzien worden.

Voor het handelspand op het gelijkvloers moet er 1 fietsparkeerplaats voor personeel (136 m²; 0,60 plaats / 100m² BVO*) en 2 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers (105 m²; 2 plaatsen / 100 m² BVO* van de publiek toegankelijke delen) voorzien worden. De 2 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers moeten niet inpandig voorzien worden, maar kunnen buiten, voor het pand, voorzien worden.

Er moeten 5 fietsstalplaatsen inpandig en afsluitbaar voorzien worden voor bewoners en personeel. Er wordt in de kelder een fietsenberging voorzien, die te bereiken is via een trap met fietsgoot. De afmeting van de fietsenberging is voldoende groot om 5 fietsen te stallen (de manoeuvreerruimte achter de fietsstalplaatsen is strikt genomen 40 cm te kort, maar aangezien de fietsenstalling grotendeels “open” is aan de achterkant is er voldoende ruimte om te manoeuvreren).

Laden en lossen

Er is een laad-en loszone aan de zijde van het handelspand op de Bredabaan op minder dan 50 m.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De gewijzigde toegang tot de gelijkvloerse winkel moet drempelloos worden voorzien conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid.

4. De septische put moet een minimale inhoud van 2000 liter hebben, conform artikel 43 van de bouwcode. 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten