2024_CBS_02919 - Omgevingsvergunning - OMV_2023128901. Mechelsesteenweg 41. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/03/2022: weigering door deputatie (OMV_2021024104) voor het oprichten van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers;

-          02/06/1933: vergunning (1933#43516) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          17/03/1933: vergunning (1933#43278) voor het bouwen van een huis.

Vergund geachte toestand

-          Functie: gemengd gebouw:

• handel op de gelijkvloerse verdieping;
• zelfstandige woning met een bruto-oppervlakte van 637 m²;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen met een plat dak;
• uitbouw grenzend aan het openbaar domein op de gelijkvloerse verdieping;
• achterbouw van 1 bouwlaag onder plat dak en 3 bouwlagen onder hellend dak

-          inrichting: open ruimte aan de achterzijde van het perceel met een oppervlakte van circa 234 m2.

Bestaande toestand

niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• recafunctie op de gelijkvloerse verdieping met een netto oppervlakte van 316 m²;
• meergezinswoning met 6 woongelegenheden:

-          2 drieslaapkamerappartementen met netto oppervlakte van 120 m²;

-          3 tweeslaapkamerappartementen met netto oppervlakte van 80 m²;

-          1 éénslaapkamerappartement met netto oppervlakte van 77 m²;

-          gemiddelde oppervlakte van de appartementen: 93 m²;

-          bouwvolume:

• bouwvolume van 6 bouwlagen met een teruggetrokken 7de daklaag;
• uitbouw grenzend aan het openbaar domein op de gelijkvloerse verdieping;
• achterbouw van 1 bouwlaag met plat dak tot tegen de achterste perceelsgrens;
• kroonlijsthoogte van 21,50 m en totale bouwhoogte van 24,45 m;
• bouwdiepte:

-          op de gelijkvloerse verdieping: 34,84 m op de linker perceelsgrens en 44,60 m op de rechter perceelsgrens;

-          op de eerste en tweede verdieping: 28,60 m op de linker perceelsgrens en 21,64 m op de rechter perceelsgrens;

-          op de derde, vierde, vijfde en zesde verdieping: 17,25 m op de linker perceelsgrens en 21,64 m op de rechter perceelsgrens;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in natuursteen geschuurde travertin op de gelijkvloerse tot en met de vijfde verdieping;
• teruggetrokken daklaag in anthra zink met staande naad;
• buitenschrijnwerk in zwarte aluminium;
• borstweringen in glas;

-          inrichting: open ruimte met een oppervlakte van 30 m2 met afvalberging van 5 m2 tegen de achterste perceelsgrens.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          bouwen van een nieuwe meergezinswoning met reca op het gelijkvloers;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 6;

-          vergroten van de footprint van de bebouwing door dichtbouwen van de open ruimte van 234 m² tot 30 m²;

-          wijzigen van de scheidingsmuren.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Residentie Mechstwg 41
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15: De breedte van een looppad tussen binnenmuren dient na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 1,50 m te hebben. Bij een versmalling die zich verder dan 1,20 m uitstrekt moet een minimale afgewerkte breedte van minstens 1,20 m hebben. Aan het begin en einde van de versmalling moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. De gang vanuit de fietsenberging naar het afvallokaal heeft een breedte van minder dan 1,20 m. Bovendien is aan het begin van de gang onvoldoende ruimte om te draaien.

• artikel 24:  Bij manueel te bedienen deuren moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de trekzijde van de deur, het draaivlak van de deur raken en moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak raken. Dit is niet in orde bij meerdere deuren, onder andere bij de deur tussen de liftsas en de fietsenberging op de kelderverdieping (trekzijde), de deur tussen de fietsenberging en de gang naar het gemeenschappelijk afvallokaal (duwzijde), de toegangsdeur van het afvallokaal (duwzijde), de deur tussen de liftsas en de gang op het gelijkvloers (duwzijde), de toegangsdeuren tot alle wooneenheden (duwzijde) en de deur tot het aangepast toilet (trekzijde).
• artikel 25: Naast de krukzijde van iedere deur waarop de verordening van toepassing is, moet voor een afgewerkt vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm worden gezorgd. Deze breedte is niet aanwezig bij de deuren van het tellerlokaal (duwzijde), de deur tussen de fietsenberging en de gang naar het afvallokaal (duwzijde), de deur van het gemeenschappelijke afvallokaal (duwzijde).

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: De voorgestelde bouwdiepte en de dichtgebouwde open ruimte op het gelijkvloers zijn niet in harmonie. Ook het gevelontwerp met een geveluitsprong en inpandige terrassen aan de voorzijde en een daklaag in anthra zink is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: De voorgestelde bouwdiepte en de dichtgebouwde open ruimte (met daarin een afvalberging) op het gelijkvloers zijn niet kenmerkend in de omgeving.
• artikel 16 Technische uitsprongen: Op het dak van de gelijkvloerse achterbouw wordt een lucht-lucht warmtepomp voor de reca-functie geplaatst. Deze bevindt zich niet op het hoogstgelegen dak en voldoet daardoor niet aan de inrichtingsprincipes. Het is op basis van de plannen niet duidelijk of het ventilatiesysteem van de gelijkvloerse reca-zaak inpandig of op het dak wordt geplaatst waardoor het niet mogelijk is deze te toetsen aan dit artikel.

• artikel 27 Open ruimte: Er wordt in het ontwerp minder dan 20 % onbebouwde ruimte voorzien op het niveau van het gelijkvloers. Er wordt een buitenruimte van slechts 30 m² gerealiseerd, waar dit minstens 81 m² zou moeten zijn.
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: De terrassen en balkons aan de voorzijde zijn door hun beperkte breedte en het hoogteverschil niet gebruiksvriendelijk en niet kwalitatief.
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: Voor enkelvoudige scheidingsmuren geldt dat ze uitgevoerd dienen te worden in een massief ongeperforeerd materiaal met een minimale dikte van 0,18 m. De scheidingsmuur op de linker perceelsgrens op de vijfde en zesde verdieping wordt uitgevoerd in cellenbetonblokken met een dikte van slechts 0,15 m.
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: De luchtafvoer van de keuken en de afvoer van de balansventilatie van het reca-gelijklvoers zijn niet opgetekend op de plannen. Door het ontbreken van de afvoeren op de tekeningen is het niet mogelijk om deze te toetsen aan dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt niet aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag beoogt de bouw van een nieuwe meergezinswoning met 6 woongelegenheden op de verdiepingen en een reca-functie op het gelijkvloers na sloop.

Hiervoor werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Business en Innovatie. Dit advies is gunstig en luidt als volgt:

“Gunstig advies voor de aanvraag om een nieuwbouw te realiseren met gelijkvloers een reca-functie over de volledige diepte. In de huidige toestand was hier gelijkvloers ook een reca-functie actief. Het pand is gelegen in het afgebakende lokale kernwinkelgebied Mechelsesteenweg. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. Zowel de woonfunctie als de reca-functie zijn functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De bestaande bebouwing op het perceel wordt gesloopt waarna een nieuw bouwvolume van 6 bouwlagen onder plat dak met een 7de teruggetrokken bouwlaag wordt gerealiseerd. De bouwhoogte sluit hiermee aan op de bouwhoogte van de rechter aanpalende die ook 7 bouwlagen telt. Ten opzichte van de linkerbuur, die een bouwvolume heeft van 5 bouwlagen, wordt geen noemenswaardige hinder veroorzaakt met betrekking tot bezonning gelet op de reeds bestaande hoogte van de rechter buur. 

Op de verdiepingen volgt de bebouwing de bouwdiepte van beide buren en bevindt zich binnen het maximaal toelaatbare bouwvolume.

De voorgestelde bouwdiepte op het gelijkvloers is echter veel dieper dan de kenmerkende bouwdieptes in de omgeving. Op het gelijkvloers wordt vrijwel het volledige perceel volgebouwd, met uitzondering van een kleine open ruimte van circa 30 m² waarin zich nog een afvalberging bevindt. Het bouwblok wordt, op enkele percelen na, gekenmerkt door groene open ruimtes achter de bebouwing.

Conform artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode moeten de inplanting, de bouwhoogte en de bouwdiepte van elk gebouw zich inpassen in het referentiebeeld. Er kan daarbij niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn voor de omgeving zoals de aangrenzende achterbouwen ten zuiden en oosten van het perceel.

De gelijkvloerse bouwdiepte en het verkleinen van de open ruimte op het perceel zijn strijdig met deze artikels van de bouwcode.

Bovendien is de aanvraag ook in strijd met artikel 27 van de bouwcode dat oplegt om minstens 20 % van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd te laten. Dit zou in voorliggende aanvraag neerkomen op minimaal 81 m². De open ruimte op het gelijkvloers bedraagt slechts 25 m², na aftrek van het afvallokaal. Het afvallokaal is niet ingetekend op de snedes of terreinprofielen waardoor de impact van het bouwvolume op de scheimuur met de linker aanpalende niet correct kan worden beoordeeld.

Door te veel te bouwen in verhouding tot de oppervlakte van het perceel komt de beschikbaarheid van licht, lucht en open ruimte in het gedrang. Daarnaast zijn open en groene binnengebieden ook erg belangrijk voor de afkoeling van de stadslucht en voor de natuurlijke infiltratiemogelijkheden van het regenwater in de bodem. Dit laatste is sinds de invoering van de nieuwe watertoets een belangrijk thema.

Het voorgestelde bouwvolume en de dichtgebouwde open ruimte op het gelijkvloers zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de regelgeving en de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag heeft een gevelontwerp waarbij terrassen worden voorzien in een centrale geveluitsprong die doorloopt van de eerste tot en met de vijfde verdieping. Zowel de linker als de rechterbuur hebben gevels met geveluitsprongen op alle verdiepingen. Deze zijn echter veel minder diep, hebben afgeschuinde zijden en zijn daardoor minder prominent aanwezig in het gevelbeeld als de geveluitsprong in voorliggend ontwerp.

Bovendien zijn terrassen aan de voorzijde niet kenmerkend voor de omgeving. Het gevelontwerp past zich niet goed in in de omgeving en is strijdig met artikel 6 van de bouwcode.

De gevelafwerking in geschuurde travertijn met buitenschrijnwerk in aluminium is inpasbaar in het straatbeeld. Het afwijkend materiaal in anthra zink voor de daklaag is echter niet kenmerkend. Deze zou net als de onderliggende verdiepingen uitgevoerd moeten worden in travertijn.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de appartementen en handel moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer: 1 x 2 = 2;

-          3 appartementen met 2 slaapkamers: 3 x 3 = 9;

-          2 appartementen met 3 slaapkamers: 2 x 4 = 8;

-          personeel reca-ruimte: 314 m² x 0,6/100 m² = 1,88, afgerond 2.

Er moeten in totaal 21 fietsenstallingen voorzien worden (2 + 9 + 8 + 2 = 21). In de kelder wordt een fietsenstalling ingericht voor 24 fietsen. Deze is bereikbaar door middel van een lift.

Laden en lossen

Laden en lossen moet gebeuren op de bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op het dak van de gelijkvloerse verdieping wordt een lucht-lucht warmtepomp opgetekend. Daarnaast wordt vermeld op het plan van het gelijkvloers dat de reca-ruimte wordt voorzien van een balansventilatie type D met warmterugwinning. Het is echter onduidelijk waar deze technische installatie en haar uitlaat worden voorzien. Conform artikel 16 van de bouwcode moeten alle technische installaties bij voorkeur inwendig in het gebouw worden aangebracht, of indien niet mogelijk, op het hoogst gelegen dak. De buitenunit van de airco wordt niet op het hoogste dak geplaatst en voldoet hier dan ook niet aan. De ventilatie-installatie werd niet opgetekend waardoor het niet mogelijk is deze te toetsen aan dit artikel. Ook de uitlaat van dit ventilatiesysteem en de afvoer van de keuken kunnen niet getoetst worden aan artikel 35 van de bouwcode over de afvoerkanalen.

De terrassen zijn conform artikel 28 van de bouwcode voldoende groot maar zijn door hun vormgeving niet gebruiksvriendelijk en niet kwalitatief. In het hoofdgebouw zijn de terrassen slechts 0,70 meter breed. Op de snede is bovendien een hoogteverschil waar te nemen tussen de terrasdelen in het hoofdgebouw en deze in de geveluitsprong. Hierdoor hebben de terrassen ook in het centrale deel geen volwaardige breedte. Met het oog op het aantrekkelijker maken van wonen in de stad kunnen deze terrassen niet gunstig beoordeeld worden. Bovendien wordt opgemerkt dat het dakterras op de zesde verdieping geen afstand bewaart van minstens 1,90 meter tot de linker perceelsgrens waardoor dit het goed nabuurschap schendt.

In functie van het nieuwe bouwvolume wordt de bestaande scheidingsmuur met de linker aanpalende uitgebreid op de vijfde en zesde verdieping. Conform artikel 34 van de bouwcode moeten enkelvoudige scheidingsmuren worden uitgevoerd in een massief en ongeperforeerd materiaal met een dikte van minstens 18 cm. De uitbreiding wordt gerealiseerd in cellenbetonblokken met een dikte van 15 cm, wat onvoldoende is.

Tot slot wordt opgemerkt dat de aanvraag in strijd is met meerdere artikels van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Gezien het om een volledig nieuw bouwvolume gaat is er geen reden om hierop afwijkingen toe te staan.

De aanpassingen die nodig zijn om te voldoen aan de bepalingen van de bouwcode, de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid en de goede ruimtelijke ordening wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De eerste projectinhoudversie van de aanvraag werd ingediend als een niet-gemengd dossier in het Omgevingsloket. Uit de inhoud van de tweede projectinhoudversie bleek dat het samengeteld vermogen van de warmtepompen van de gelijkvloerse recafunctie en de bovenliggende wooneenheden 62,7 kW bedraagt. Deze installatie is meldingsplichtig onder rubriek 16.3.2°a) (klasse III, Vlarem). Artikelen 18 en 37 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning leggen op dat de vergunningsaanvraag ingediend wordt voor alle onlosmakelijke aspecten. Het overstappen van een niet-gemengd dossier naar een gemengd dossier is niet remedieerbaar via een nieuwe projectinhoudversie. Ondanks het feit dat een milieuluik werd toegevoegd in de tweede projectinhoudversie kon de aanvraag hierdoor niet op een correcte manier worden behandeld.

Daarnaast wordt opgemerkt dat in de m.e.r.- screeningsnota onder het effect bodem niets wordt vermeld over een eventuele bronbemaling. Op basis van de tekeningen kan echter worden afgeleid dat de kelder wordt uitgediept en ook dieper wordt gebouwd dan in de bestaande toestand het geval is. Het is onwaarschijnlijk dat de uitbreiding van de kelderverdieping kan worden gerealiseerd zonder bronbemaling. Recent stelde de Raad voor Vergunningsbetwistingen dat de beoordeling van de mogelijke milieueffecten van de bronbemaling ook deel moeten uitmaken van de m.e.r.-toets (27 oktober 2022, nr. RvVb-A-2223-0160). Met dit arrest wordt bevestigd dat de milieueffectenrapportage in een zo vroeg mogelijk stadium moet plaatsvinden en dat alle cumulatieve effecten in kaart moeten worden gebracht, ook de effecten die de bronbemaling met zich meebrengt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van de foute procedure, en onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat als volgt wordt beoordeeld:

1. Onvolledige aanvraag: Het bezwaar stelt dat de aanvraag onvolledig is door het ontbreken van een plan van de vijfde verdieping waardoor de aanvraag niet correct kan worden beoordeeld.
   Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

In de plannenset voor de brandweer zit een plan van de vijfde verdieping waardoor deze bouwlaag kan worden beoordeeld.

2. Harmonie: Het bezwaar stelt dat het project in strijd is met het referentiebeeld omwille van de voorgestelde bouwhoogte en -diepte. De aanvraag is volgens de bezwaarindieners strijdig met artikel 6 en 10 van de bouwcode en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
   Beoordeling:

Het bezwaar is deels ongegrond wat betreft de bouwhoogte en de bouwdiepte op de verdiepingen en deels gegrond wat betreft de bouwdiepte en het dichtbouwen van het gelijkvloers.
De omgeving van het betrokken perceel bestaat uit panden met zeer verschillende bouwhoogtes. Er worden zowel panden met 3 bouwlagen, als panden met 7 of meer bouwlagen waargenomen wat zorgt voor een heterogeen straatbeeld. Dit gegeven en de aansluiting qua bouwhoogte op de rechterbuur, zorgen ervoor dat voorliggend ontwerp zich voldoende ruimtelijk inpast in het bestaande referentiebeeld op vlak van bouwhoogte.

Qua bouwdiepte sluit het bouwvolume op de verdiepingen voldoende aan op de bouwdieptes van beide aanpalende panden.

De voorgestelde bouwdiepte op het gelijkvloers is echter veel dieper dan de kenmerkende bouwdieptes in de omgeving. Ook het dichtbouwen van het perceel met uitzondering van een open ruimte van 30 m² (+ afvalberging) past zich niet in binnen het bouwblok dat, op enkele percelen na, gekenmerkt wordt door groene open ruimtes achter de bebouwing.

De aanvraag is daardoor strijdig met artikel 6 en 10 van de bouwcode die stellen dat de inplanting, de bouwhoogte en de bouwdiepte in harmonie moeten zijn met het referentiebeeld. De gelijkvloerse bouwdiepte en het verkleinen van de open ruimte op het perceel worden ongunstig geadviseerd.

3. Bebouwing binnengebied: Het bezwaar stelt dat de open ruimte voor een groot deel zal verdwijnen op het perceel in kwestie. Dit verlies aan open ruimte is in strijd met het ontpittingsbeleid van de stad, zoals vermeld in artikel 27 van de bouwcode.
   Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond.
De gelijkvloerse verdieping wordt inderdaad grotendeels volgebouwd op een open ruimte van 30 m² na, waarin zich nog een afvalberging van 5 m² bevindt. Artikel 27 van de bouwcode legt op om minstens 20 % van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd te laten. Dit zou in voorliggende aanvraag overeenkomen met minimaal 81 m².

4. Tekort aan parkeerplaatsen: Het bezwaar stelt dat er geen parkeerplaatsen worden voorzien voor de nieuwe woonentiteiten. Volgens de bezwaarindieners wordt onvoldoende gemotiveerd waarom het niet mogelijk is parkeerplaatsen in te richten op het eigen perceel.
   Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het klopt dat er geen parkeerplaatsen voorzien worden op eigen terrein. Het specifieke perceel laat het door zijn beperkte perceelsbreedte niet toe om een poort in de gevel te voorzien conform artikel 12 van de bouwcode. Dit wordt door de aanvrager toegelicht in de beschrijvende nota en in de m.e.r.-screeningsnota. Er wordt een parkeerretributie toegepast voor de 7 ontbrekende autostalplaatsen waarmee op termijn buurtparkings kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast is er op wandelafstand van het perceel een hoog voorzieningenniveau op vlak van openbaar vervoer (bus, tram, trein), deelfietsen en deelauto’s. Ook voorziet de aanvraag in een ruime en goed toegankelijke fietsenberging.

5. Mobiliteitsimpact: Het bezwaar stelt dat er onvoldoende wordt toegelicht welke mobiliteitsimpact de vergunningsaanvraag teweeg zal brengen. Ook in de m.e.r.-screeningsnota is het effect van het project op de mobiliteit onvoldoende onderzocht en gemotiveerd.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De aangeleverde informatie en de m.e.r.-screeningsnota voor het effect mobiliteit volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van het dossier. Er werd voor deze aanvraag ook advies ingewonnen van de stedelijke dienst Mobiliteit. Zij uiten geen bezwaar op een mogelijke mobiliteitsimpact.

6. Effect op de bodem: Het bezwaar stelt dat de effecten van het project op de bodem onvoldoende worden toegelicht in de m.e.r.-screeningsnota. Gezien de diepte van de bestaande kelder niet is aangeduid op de profielsnede van de bestaande toestand is het voor de bezwaarindieners niet duidelijk of de kelder even diep zal reiken. Er kan daardoor niet worden afgeleid of bijkomende grond moet worden afgevoerd en of een bronbemaling al dan niet noodzakelijk is.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond.
Op basis van de tekeningen kan worden afgeleid dat de kelder beperkt wordt uitgediept en ook dieper wordt gebouwd. Het is onwaarschijnlijk dat deze uitbreiding van de kelderverdieping gerealiseerd kan worden zonder bronbemaling. Dit heeft een effect op de waterhuishouding. Gezien onder het effect bodem niets werd vermeld over een eventuele bronbemaling, kan de nota niet worden aanvaard. Recent stelde de Raad voor Vergunningsbetwistingen dat de beoordeling van de mogelijke milieueffecten van de bronbemaling ook deel moeten uitmaken van de m.e.r.-toets (27 oktober 2022, nr. RvVb-A-2223-0160). Met dit arrest wordt bevestigd dat de milieueffectenrapportage in een zo vroeg mogelijk stadium moet plaatsvinden en dat alle cumulatieve effecten in kaart moeten worden gebracht, ook de effecten die de bronbemaling met zich meebrengt.

7. Materiaal scheidingsmuren: Het bezwaar stelt dat de enkelvoudige scheidingsmuren zullen voorzien worden in houtskeletbouw, terwijl deze in massief, ongeperforeerd materiaal moeten worden uitgevoerd met een minimale dikte van 0,18 m. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode.
   Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond.
De enkelvoudige scheidingsmuur op de linker perceelsgrens wordt op de vijfde en zesde verdieping uitgebreid in cellenbetonblokken met een dikte van 0,15 m. Cellenbetonblokken kunnen worden beschouwd als een massief materiaal maar de voorziene dikte is onvoldoende waardoor de aanvraag in strijd is met de bepalingen van artikel 34 van de bouwcode.
 

8. Tuinmuur: Het bezwaar stelt dat het onduidelijk is of de tuinmuur ter hoogte van de open ruimte zal worden opgehoogd. Dergelijke ophoging heeft een grote invloed op het invallend zonlicht. Doordat de open afvalberging niet is opgetekend op de snedes of terreinprofielen is het niet duidelijk of in functie van deze berging de tuinmuur dient te worden opgehoogd. Op basis van de maatvoering op de linker zijgevel, waarop de afvalberging wel te zien is, blijkt dat de berging boven de tuinmuur uitkomt.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond.
Het klopt dat de afvalberging niet staat opgetekend op de snedes en terreinprofielen. Op basis van metingen op de linker zijgevel blijkt de kroonlijst van de afvalberging boven de bestaande tuinmuur uit te komen waardoor een uitbreiding van de scheidingsmuur noodzakelijk zou zijn. Door het ontbreken van deze informatie op de tekeningen heeft de aanpalende buur geen duidelijk zicht op de geplande werken aan de gemene muur.

9. Overname gemene muur: De bezwaarindieners hebben nog geen verzoek tot muurovername ontvangen van de vergunningsaanvrager.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Dit bezwaar betreft een burgerrechtelijke kwestie en wordt niet beoordeeld in de aanvraag tot omgevingsvergunning.
 

10. Niet respecteren van erfdienstbaarheden: Het bezwaar is gekant tegen het dichtmaken van raamopeningen in de scheidingswand met de linker aanpalende op de eerste en tweede verdieping. Hierdoor zouden de wooneenheden op deze verdiepingen geen lichtinval meer hebben in een gang wat ongunstig is voor de leefkwaliteit van deze appartementen. Dit is in strijd met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Beoordeling:

Het klopt dat het dichtmaken van de raamopeningen enige impact zal hebben op de lichtinval, echter betreft het hier volgens de info van de bezwaarindieners raamopeningen in een gang (geen verblijfsruimte) waardoor de hinder erg beperkt blijft. Bovendien kan, gelet op de stedelijke context, niet verwacht worden dat deze openingen in de scheidingsmuur behouden dienen te blijven daar dit grote implicaties heeft op de ontwikkelingsmogelijkheden van voorliggend perceel. Echter betreft het dichtmaken van de raamopeningen in de scheidingsmuur een burgerrechtelijke aangelegenheid en staat los van de beoordeling van de omgevingsvergunning. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid immers geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot omgevingsvergunning. Anderzijds doet een omgevingsvergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

11. Afvoer van gassen: Het bezwaar stelt dat het onduidelijk is op welke wijze de vervuilde/verbruikte lucht zal worden afgevoerd naar buiten. De airco/ventilatie van het reca-gelijkvloers worden geplaatst op het laagst gelegen dak en niet op het hoogste dak. Hierdoor zullen de omwonenden geconfronteerd worden met ‘verbruikte’ lucht van de gelijkvloerse reca-ruimte. Bovendien vormen dergelijke installaties aanzienlijke geluidsoverlast. Dit is strijdig met artikel 35 van de bouwcode.
    Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond.
Op het plan van de eerste verdieping werd een airco-unit (lucht-lucht warmtepomp) opgetekend. Conform artikel 16 van de bouwcode moeten alle technische installaties bij voorkeur inwendig in het gebouw worden aangebracht of, indien niet mogelijk, op het hoogstgelegen dak. De aanvraag voldoet hier niet aan.
Op het plan van de gelijkvloerse verdieping wordt vermeld dat de reca-ruimte wordt uitgerust met een balans ventilatie type D met warmteterugwinning. Deze installatie en haar uitlaat werden niet opgetekend waardoor deze niet kunnen worden getoetst aan artikel 16 en 35 van de bouwcode.
 

12. Geurhinder: Het bezwaar is gekant tegen het open vuilnislokaal van de gelijkvloerse reca-zaak op de open koer waarvan men vreest dat het voor geuroverlast zal zorgen.

Beoordeling:

Dit bezwaar is ongegrond.
Het vuilnislokaal wordt afgesloten met een metalen hekwerk waardoor natuurlijke ventilatie naar de buitenruimte mogelijk is. De geuren die daarbij vrijkomen, zijn niet schadelijk of giftig en vallen nog onder het aanvaardbare.

13. Lichttoetreding: Het bezwaar tegen de lichthinder die de aangevraagde bouwhoogte zal teweegbrengen ten opzichte van het links aanpalende perceel.
    Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het is correct dat het geplande project hoger reikt dan de kroonlijst van de links aanpalende meergezinswoning. De geschatte impact is echter minimaal, rekening houdend met de stedelijke context en het feit dat de buur op nummer 43 ook 7 bouwlagen telt. Daarnaast wordt gesteld dat de bouwhoogte in voorliggend project inpasbaar is in het straatbeeld en verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

14. Privacyhinder: Het dakterras op de 6de verdieping wordt gebouwd tot tegen de perceelsgrens en voldoet daardoor niet aan artikel 13 van de bouwcode. Volgens de toelichting van dit artikel blijft het burgerlijk wetboek inzake lichten en zichten van toepassing.

Beoordeling: 

Dit bezwaar is deels gegrond. 
Het dakterras aan de voorzijde bevindt zich aan de rechterzijde naast de hoger opgaande scheidingsmuur met de rechter buur waardoor geen storende zichten kunnen worden gecreëerd naar dit eigendom. Langs de linkerzijde is het terras gebouwd tot tegen de perceelsgrens waardoor het terras hier wel het goed nabuurschap schendt.