2024_CBS_02907 - Omgevingsvergunning - OMV_2022059725. Godefriduskaai 30. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/04/2023: aktename melding (OMV_2022137349) voor het regularisen en verder uitbreiden van de eventruimte Blok C (feestzaal) met Blokken A en B, een eventkeuken en het aanpassen van de bijzondere voorwaarden 2 (voorwaarden evacuatie- en vluchtweg) en 6 (uitbreiding aantal eventbezoekers) uit de aktename met referentie omv2022050405;

-          17/05/2022: aktename melding (OMV_2022050405) voor het installeren van een luchtfilteringssysteem en het verder exploiteren van een restaurant met evenementenlocatie;

-          20/03/2020: voorwaardelijke vergunning (OMV_2019081136) voor het de verdere exploitatie van het stadsarchief met diverse polyvalente zalen;

-          31/01/2020: aktename melding (OMV_2020006786) voor het exploiteren kleine artisanale bakkerij in het restaurantgedeelte van het Felix Pakhuis;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/100043;

-          09/07/2015: vergunning (20107345) voor het wijzigen functie gelijkvloers van pakhuis naar horeca;

-          19/05/2009: vergunning (20091358) voor het plaatsen van een technische installatie (van buitenunits voor airco);

-          05/07/2000: vergunning (19993446) voor het restaureren van het Sint-Felixpakhuis;

-          02/02/1976: beschermd als monument:

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6821.

Vergunde toestand

-          functie:

• evenementruimten (feestzalen + food market) op het gelijkvloers;

• BLOK A + C: food market met 10 food kiosken en een 2 bars en een kleine bakkerij;
• BLOK B: food feestzaal, (event)keuken en sanitair;
• BLOK D: Felixarchief;
  • archiefruimtes op de bovenliggende verdiepingen (verdieping 1 tot en met 5);
  • kantoorfunctie, polyvalente zalen en eetruimte personeel op de zesde verdieping;
  • kelderverdieping voorzien van stockageruimtes;

-          bouwvolume:

• 7 bouwlagen onder zadeldaken;
• 2 hoofddelen, gescheiden door een (publiek toegankelijke) binnenstraat ;

-          gevelafwerking:

• hoofdgevel van 11 traveeën in rood baksteenmetselwerk;
• hoge rondboogpoort op blauwe hardstenen halfzuilen op de gelijkvloerse verdieping;
• rondboogramen met rondboognissen in hardstenen omlijstingen ter hoogte van de plintverdieping;
• fronton in witte natuursteen;
• kroonlijst op klossen;
• buitenschrijnwerk in zwart metaal;
• dakbedekking in rode dakpannen.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig is met de vergunde toestand, uitgezonderd van….;

-          gewijzigde inrichting met functiewijziging:

• BLOK A: restaurant “LIVING” met sanitaire voorzieningen;
• BLOK C: evenementenruimte “SALON” met sanitaire voorzieningen;
• BLOK B: restaurant “CHEF’S TABLE” met gewijzigde locatie (verkleinde) sanitaire voorzieningen.

Nieuwe toestand

-          functie:

• evenementruimten (feestzalen + food market) op het gelijkvloers;

• BLOK A + C: food market met 10 food kiosken en een 2 bars en een kleine bakkerij;
• BLOK B: food feestzaal, (event)keuken en berging en vestiaire ter vervanging van sanitair;
• BLOK D: Felixarchief;
  • publiek toegankelijke kelderverdieping voorzien van:

• wijnbar met keukenfuncties en sanitaire voorzieningen in functie van de horeca (BLOK B);
• afwasstraat en kleedkamers personeel in functie van food market (BLOK A);
  • archiefruimtes op de bovenliggende verdiepingen (verdieping 1 tot en met 5);
  • kantoorfunctie, polyvalente zalen en eetruimte personeel op de zesde verdieping;

-          bouwvolume:

• 7 bouwlagen onder zadeldaken;
• 2 hoofddelen, gescheiden door een (publiek toegankelijke) binnenstraat ;

-          gevelafwerking:

• hoofdgevel van 11 traveeën in rood baksteenmetselwerk;
• hoge rondboogpoort op blauwe hardstenen halfzuilen op de gelijkvloerse verdieping;
• nieuwe dubbele opendraaiende vluchtdeur in zwart staal ter hoogte van plint BLOK A ter vervanging van vast raam;
• 2 nieuwe ventilatiekanalen aan de westelijke gevel:

• 1 van de kelderverdieping tot op kroonlijsthoogte in kleur gevelmetselwerk;
• 1 van de kelderverdieping naar het gelijkvloers in kleur gevelmetselwerk;

• gewijzigde oostelijke gevel:
  • 3 ventilatiekanalen van kelderverdieping naar het gelijkvloers in kleur gevelmetselwerk;
  • akoestische voorzetramen ter hoogte van de ramen op het gelijkvloers;
  • ventilatieroosters ter vervanging van niet-originele metselwerkinvullingen op de kelderverdieping;
• gewijzigde zuidelijke zijgevel:
  • akoestische voorzetramen ter hoogte van de ramen op het gelijkvloers;
  • rondboogramen met rondboognissen in hardstenen omlijstingen ter hoogte van de plintverdieping;
  • fronton in witte natuursteen;
  • kroonlijst op klossen;
  • buitenschrijnwerk in zwart metaal;
  • dakbedekking in rode dakpannen.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van de kelderverdieping blok A van berging naar afwasstraat en kleedkamers personeel;

-          omvormen van de kelderverdieping blok B van berging naar een publiektoegankelijke wijnbar en sanitaire voorzieningen;

-          aanpassen van niet-origineel schrijnwerk van voorgevel Godefriduskaai op het gelijkvloers ter hoogte van blok A in functie van een dubbel opendraaiende (vlucht)deur;

-          wijzigen van de bijzondere voorwaarden door het aanpassen van het max. aantal toegelaten personen in zalen A en C van 700 naar 850.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          Artikel 4.4.1. Bestemming:

de functiewijziging van berging naar publiek toegankelijke wijnbar in de kelderverdieping betreft een afwijking op de bestemmingsvoorschriften aangezien enkel reca op het gelijkvloers en de eerste verdieping toegestaan zijn volgens het (overdruk) RUP EILANDJE.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de minimale vrije hoogte in de kelderverdiepingen onder de booggewelven is minder dan 2,60 meter ter hoogte van de functiewijziging naar publiek toegankelijke wijnbar met keukenfuncties;

Op het hoogste punt, en dus enkel in het midden van de ruimte, is de vrije hoogte 2,58 meter. Ter hoogte van de kolommen is de vrije hoogte ca 1,80 meter. Ook de vrije hoogte in de doorgangen tussen de verschillende velden is slechts 1,80 meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voor het omvormen en herinrichten van de bestaande horecaruimte werd advies gevraagd bij de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business & Innovatie. Het advies leest als volgt:

“Gunstig advies voor het herinrichten van een bestaande horecaruimte gelijkvloers en in de kelder van een pand (Felixpakhuis) gelegen in de zone voor verspreide bewinkeling (Beleidsnota Detailhandel 2020) en in de strategische horecakern Eilandje (Horecabeleidsplan). De aanvrager beoogt in dit dossier de ruimte om te vormen naar concept van "food market" met meerdere kiosken, eerder dan de typische restaurant-opdeling zoals nu het geval is. In de strategische horecakernen wordt versterking en optimalisatie van de bestaande, vergunde horecaruimten gunstig geadviseerd.”

Hoewel er een gunstig advies werd gegeven door de dienst OS/BI voor het voorzien van een wijnbar in de kelder, is deze omvorming strijdig met de geldende bestemmingsvoorschriften van het RUP Eilandje waarbij reca enkel op het gelijkvloers en de eerste verdieping is toegestaan.

Artikel 4.4.6. van de codex ruimtelijke ordening stelt echter dat in een omgevingsvergunning betreffende een bestaand hoofdzakelijk vergunde constructie die krachtens decreet definitief of voorlopig beschermd is als monument kan worden afgeweken van stedenbouwkundige voorschriften, voor zover de betrokken handelingen gunstig worden geadviseerd vanuit het beleidsveld onroerend erfgoed; hier het geval.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Met de voorgestelde wijzigingen wordt de draagkracht van de site niet overschreden. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke aspecten

De aanvraag heeft betrekking op het Stapelhuis Sint-Felix, wat sinds 02/02/1976 integraal als monument beschermd is.

De voorgevels blijven, behoudens het vervangen van één vast raam door dubbel opendraaiende deurgehelen aan de zijde van de Godefriduskaai, ongewijzigd.

Het agentschap Onroerend Erfgoed geeft een voorwaardelijk gunstig advies mits volgende voorwaarde wordt nageleefd:

-          De vervanging van het vaste raam door dubbel opendraaiende deurgehelen, in de gevel aan de Godefriduskaai, dient in dezelfde kleur en met dezelfde profielen uitgevoerd te worden als het schrijnwerk ernaast, dat behouden blijft.

Ook de stedelijke dienst Monumentenzorg levert een voorwaardelijk gunstig advies mits het naleven van het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden deze adviezen bijgetreden en de voorwaarde bij de vergunning opgenomen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Twee traveeën van de gewelfde kelderruimte worden omgevormd tot wijnbar. De vrije hoogte in de wijnbar bedraagt 2,58 m op het hoogste punt onder het gewelf en bedraagt 1,80 m ter hoogte van de onderzijde van de gewelven. Ook de doorgangen van de ene travee naar de andere hebben een hoogte van 1,80 m. 

Geoordeeld wordt dat deze ruimte over onvoldoende vrije hoogte beschikt om als horecaruimte gebruikt te worden (bouwcode, art. 21).

Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Er is bovendien geen argumentatie aangeleverd waaruit zou moeten blijken waarom deze beperkte hoogte wel aanvaardbaar zou kunnen worden geacht. Deze kan bijgevolg ook niet meegenomen worden in de beoordeling.

Bijgevolg wordt het omvormen van de kelderruimte tot horecaruimte van de vergunning uitgesloten.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.   

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft het herinrichten van het gelijkvloers en de kelder van het Sint-Felixpakhuis.

Laden en lossen:

De stedelijke dienst Mobiliteit geeft volgend advies:

-          Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Het advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden en als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Het nieuwe buitenschrijnwerk in de gevel aan de Godefriduskaai moet in dezelfde kleur en met dezelfde profielen worden uitgevoerd als het schrijnwerk ernaast, dat behouden blijft.

3. Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

4. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Aquafin moeten nageleefd worden.

5. Het omvormen van de kelder- naar horecaruimte wordt van de vergunning uitgesloten. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dit laat zich als volgt samenvatten: 

Overlast: Het bezwaar tegen geluidshinder en trillingen afkomstig van luide muziek in de recazaak/feestzaal op het gelijkvloerse naar de aanpalende percelen.

Beoordeling: De gelijkvloerse reca-zaak is vergund en de aanpassingen hebben betrekking op het herinrichten van deze functie. Een heringerichte reca-zaak hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan. Geluidsoverlast wordt bovendien politioneel geregeld. Het bezwaar is ongegrond.

Overlast: Het bezwaar tegen geluidshinder afkomstig van aanschuivende feestvierders op het voetpad tot na middernacht.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke hinder betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten hinder zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond.

Gebruik van het voetpad als parking: Het bezwaar tegen gebruik van het voetpad als parkeerzone voor bezoekers.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke hinder betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten hinder zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond.

Gebruik van het voetpad als laad- en loszone: Het bezwaar tegen gebruik van het voetpad als laad- en loszone met ongewenste uitlaatgassen tot in de woonkamer van de bezwaarindiener tot gevolg .

Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke hinder betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten hinder zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond.