2024_CBS_02923 - Omgevingsvergunning - OMV_2023118720. Schildersstraat 23. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/02/2021: weigering (20202073) voor het regulariseren van een functiewijziging van handel naar horeca;

-          20/11/2019: proces-verbaal (11002_2019_11881_APO) voor het wijzigen van de functie op de gelijkvloerse en eerste verdieping en het plaatsen van een technische installatie over de achtergevel zonder voorafgaandelijke schriftelijke toestemming van het college van burgemeester en schepenen;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/103521;

-          06/10/2017: vergunning (20171636) voor het verbouwen en samenvoegen van twee aangrenzende gebouwen tot een gebouw met appartementen, bed en breakfast en handelsgelijkvloers;

-          23/03/2017: proces-verbaal (11002_2017_3816) voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning.

Vergunde vergunde toestand

-          functie:

• Schildersstraat 23:
  • B&B met vier kamers verspreid over de gelijkvloerse, eerste en tweede verdieping;
  • de daklaag omvat één duplexappartement;
• Schilderstraat 25:
  • handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping;
  • éénslaapkamerappartementen op de eerste en tweede verdieping;
  • de daklaag omvat een ruim duplexappartement;

-          bouwvolume:

• hoekpand van 3 bouwlagen onder mansardedak
• patio van 12,04 m² in de rehcterhoek;

-          gevelafwerking:

• daklaag werd afgewerkt met licht grijze Eterniet leien;
• 3 dakkapellen;
• Schildersstraat 23:
  • rondbogige muuropeningen;
  • balkon op eerste verdieping;
  • voorgevel in gele gevelsteen;
  • buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout;
• Schildersstraat 25:
  • balkon op eerste verdieping;
  • voorgevel in witte bepleistering;
  • buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout;

-          inrichting:

• fietsenberging langs de linker perceelsgrens voor 7 fietsen;
• dakterrassen achteraan op de verdiepingen.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig is de vergunde toestand, uitgezonderd van;

-          gewijzigde functie van handel naar horeca op het gelijkvloers in pand nr. 25;

-          ingebruikname van de kelderverdieping in functie van de horecazaak ingericht met toiletten, (afval)berging, koelcel en een kleedruimte;

-          technische installatie van de dampkap en de afvoerbuis tegen de achtergevel vanaf de eerste verdieping tot tegen de nok van het dak;

-          brandtrap van de koer naar dak eerste verdieping en veranderde locatie brandtrap van de tweede verdieping naar de derde en vierde verdiepingen;

-          gevelafwerking:

• zonnetenten bovenaan in de nissen van het schrijnwerk ter hoogte van de gelijkvloerse horecaverdieping;
• zaak-gebonden gevelpubliciteit met niet verlichte losse letters “Lewis” en een horizontale lichtstrip;

-          inrichting:

• veranderde locatie trap in horecazaak naar de klederverdieping;
• fietsenberging niet aangepast aan de voorwaarden van de vergunning.

Nieuwe toestand

-          functie:

• Schildersstraat 23:
  • B&B met vier kamers verspreid over de gelijkvloerse, eerste en tweede verdieping;
  • de daklaag omvat één duplexappartement;
• Schilderstraat 25:
  • horecafunctie op de gelijkvloerse verdieping;
  • éénslaapkamerappartementen op de eerste en tweede verdieping;
  • de daklaag omvat een ruim duplexappartement;

-          bouwvolume:

• hoekpand van 3 bouwlagen onder mansardedak
• patio van 12,04 m² in de rechterhoek;
• ingebruikname van de kelderverdieping in functie van de horecazaak ingericht met toiletten, (afval)berging, koelcel en een kleedruimte;

-          gevelafwerking:

• daklaag werd afgewerkt met licht grijze Eterniet leien;
• 3 dakkapellen;
• Schildersstraat 23:
  • rondbogige muuropeningen;
  • balkon op eerste verdieping;
  • voorgevel in gele gevelsteen;
  • buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout;
• Schildersstraat 25:
  • balkon op eerste verdieping;
  • voorgevel in witte bepleistering;
  • buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout;
  • zonnetenten bovenaan in de nissen van het schrijnwerk ter hoogte van de gelijkvloerse horecaverdieping;
  • zaak-gebonden gevelpubliciteit met niet verlichte losse letters “Lewis” en een horizontale lichtstrip;

-          inrichting:

• gewijzigde indeling fietsenberging langs de linker perceelsgrens voor 8 fietsen;
• dakterrassen achteraan op de verdiepingen.

Inhoud van de aanvraag  

-          wijzigen van de voorgevel door het plaatsen van zonnetenten en (licht)reclame;

-          wijzigen van de functie handel naar horeca;

-          ingebruiknemen van de kelderverdieping in functie van de horecazaak;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          plaatsen van een technische installatie en afvoerbuis tegen de achtergevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag voldoet aan de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 16 Technische uitsprongen:

de technische installatie van het dampkapsysteem wordt tegen de achtergevel voorzien in plaats van inwendig in het gebouw. De buis is aangebracht hoger dan 2,50 m ten aanzien van de kroonlijst;

• artikel 27 Open ruimte:

na de functiewijziging wordt er geen minimale 20 % van de perceeloppervlakte op het maaiveldniveau voorzien als open, onbebouwde en vergroende ruimte;

• artikel 33 Zaakgebonden publiciteit

de publiciteit voldoet niet aan dit artikel;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

er worden geen vetafscheiders voorzien bij de horeca functie.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Omdat de aanvraag een gelijkvloerse handelsfunctie naar reca wenst te wijzigen werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Het advies leest als volgt:

“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd. Ook het RUP Binnenstad ondersteunt de vestiging van de reca-functie (mogelijkheid tot maximum 200 m² gelijkvloers, terwijl de aanvrager 113 m² gelijkvloers voorziet).”

Een reca-functie is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag heeft enkel betrekking op het omvormen van de gelijkvloerse handelsfunctie en bijhorende kelder. De bovenliggende verdiepingen met appartementen blijven ongewijzigd. Er worden bijgevolg geen beduidende werken aan het bestaande bouwvolume uitgevoerd.

Het perceel is op een kleine patio van 12,04 m² volledig bebouwd. Conform artikel 27 van de bouwcode zou vanwege de voorgestelde functiewijziging minimaal 20 % open ruimte voorzien moeten worden.

Gezien het echter een hoekperceel met minder dan 20 m diepte aan beide straatkanten betreft, is een afwijkingsmogelijkheid via Artikel 3 hier mogelijk. Bijkomend zou een verdere ontpitting de functionering van de gelijkvloerse reca-functie in gedrang kunnen brengen.

Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Vanuit oogpunt mz geen bezwaar tegen de functiewijziging van handel naar reca. De gewijzigde ingrepen op 0 en -1 doen geen fundamentele afbreuk aan de erfgoedwaarde. De wijzigingen ter hoogte van de voorgevelpui (lichtgrijze gevelkleur, markiezen, reclame en ledstrip) dienen op welstand getoetst door de afdeling Stedenbouw en aan de geldende regelgeving inzake gevelreclame en zonnetenten.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig met volgende voorwaarde:

-          De wijzigingen ter hoogte van de voorgevelpui (lichtgrijze gevelkleur, markiezen, reclame en ledstrip) dienen op welstand getoetst door de afdeling Stedenbouw en aan de geldende regelgeving inzake gevelreclame en zonnetenten.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met de gelijkvloerse grijze gevelkleur. Ook de zaak-gebonden publiciteit (bouwcode, art. 33) bestaande uit losse letters en de markiezen (bouwcode, art. 13) zijn aanvaardbaar gezien deze voldoen aan de desbetreffende artikels van de bouwcode en bovendien wegneembare elementen zijn. 

De LED-lijn kan vanuit een goede ruimtelijke ordening en strijdigheid met artikel 33 van de bouwcode echter niet gunstig geadviseerd worden. Omdat deze verlichting over quasi de volledige gevelbreedte doorloopt zou het behoud ervan niet meer in verhouding staan met de overige publiciteit en een te sterke impact hebben op het straatbeeld.

Bijgevolg wordt geadviseerd om deze uit te sluiten van vergunning.

Mits rekening houdend met de opgelegde voorwaarden blijft het pand visueel inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afzuiginstallatie is niet inpandig verwerkt maar werd tegen de achtergevel vlak naast de perceelgrens voorzien en mondt meer dan 2,5 m boven de kroonlijst uit. Deze uitvoering is strijdig met artikel 16. Tevens doet de gehele constructie afbreuk aan de zuivere leesbaarheid van het dak en is visueel storend naar het buurpand toe zoals ook uit de bezwaren blijkt. De afvoerbuizen dienen inpandig verwerkt te worden. Dit wordt in voorwaarden opgenomen.

Een vetafscheider ontbreekt conform artikel 44 van de bouwcode. Dit wordt mee in voorwaarden opgenomen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft de regularisatie van horeca en aanvraag gevelreclame voor horeca.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De doorlopende LED-lijn wordt van de vergunning uitgesloten.

3. Technische installaties moeten inpandig conform artikel 16 van de bouwcode uitgevoerd worden en niet uitpandig.

4. Een vetafscheider voorzien conform artikel 44 van de bouwcode.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De gele affiche werd niet aangeplakt.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werden 10 bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over:

1. Kennisgeving: Het bezwaar dat het openbaar onderzoek niet correct gebeurde. De gele affiche werd niet opgehangen.

Beoordeling: Het klopt dat het eerste openbaar onderzoek, dat liep van 16/10/2023 tot 14/11/2023, niet correct verliep. Daarom werd een tweede openbaar onderzoek georganiseerd (11/12/2023 tot 9/01/2024). De bekendmaking gebeurde toen wel correct. Als bewijs werd een foto van de aangeplakte affiche opgeladen op het Omgevingsloket. Het bezwaar is gegrond, maar het tweede openbaar onderzoek is wel rechtsgeldig.

2. Laatst vergunde toestand: Het bezwaar dat de vergunde toestand uit 2017 vervallen is aangezien de handelsfunctie en kelderbergingen niet werden uitgevoerd.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De laatst vergunde toestand vormt de laatst traceerbare en geldige vergunningsaanvraag. Het niet uitvoeren van bergingen en het wijzigen van handel naar reca zijn vergunningsplichtige handelingen. De aangevraagde wijzigingen t.o.v. de vergunning uit 2017 zullen beoordeeld worden. Het niet uitvoeren van de handelsfunctie of het anders uitvoeren van de bergingen doet geen afbreuk aan de geldigheid van de vergunning uit 2017. De appartementen, verblijven en volumes werden wel uitgevoerd.

3. Onontvankelijkheid 1: Het bezwaar dat voorliggende aanvraag geen ingedeelde inrichting of activiteit klasse III bevat voor de exploitatie van een koelinstallatie en dampkap. De twee installaties hebben samen een drijfkracht groter dan 5kW waardoor beide installatie minstens meldingsplichtig zijn conform artikel 16.3, 2° VLAREM. De koelcel is onlosmakelijk verbonden met de inrichting van een recafunctie waardoor de exploitatie van een IIOA (koelcel en dampkap) vereist is. Bijgevolg bevat het dossier niet alle informatie en is het dossier onontvankelijk.

Beoordeling: De aanvraag bevat onvoldoende gegevens om na te gaan wat het vermogen is van de koelcel. Volgens de VLAREM wetgeving kan de afzuiginstallatie niet bij de vermogens geteld worden. Klimaatbeheersingstoestellen zoals airco installaties horen daar wel bij. Omdat de koelcel niet grondig beoordeeld kan worden, werd bijkomende informatie opgevraagd. Met een aangepaste Projectinhoud leverde de aanvrager technische details over de koelcel aan. Hieruit kan worden afgeleid dat het vermogen van de Koelcel 1,5 kW bedraagt. Het bezwaar is ongegrond.

4. Onontvankelijkheid 2: Het bezwaar dat de bijgevoegde project M.E.R.-screeningsnota ontoereikend is. Bij het aspect ‘Geluid’ wordt beschreven dat alleen effecten van de dampkap te verwachten zijn. Geluid afkomstig van klanten in een volle verbruikszaal met openstaande ramen en deuren naar het terras of van klanten zittende op het terras en het gebruik van een muziekinstallatie worden niet beschreven. Bijgevolg is de project M.E.R.-screeningsnota ontoereikend en leidt tot een onoverkomelijke legaliteitsbelemmering. Het dossier is onontvankelijk.

Beoordeling: Bij het beoordelen van de recafunctie wordt de veronderstelling gemaakt dat de exploitatie van de functie met gesloten ramen en deuren gebeurt. Mogelijks is er afgeleide hinder te verwachten, het is aan de uitbater of vergunninghouder om de nodige mitigerende maatregelen te nemen en hinder te beperken tot een minimum.

Het bezwaar is gegrond.

5. Onontvankelijkheid 3: Het bezwaar dat voorliggende aanvraag informatie ontbreekt over de geluidsnormen zoals opgenomen in de VLAREM II regelgeving. Voor woongebieden ligt de geluidsnorm op 40 decibels. De aanvraag toont niet aan dat hieraan voldaan kan zijn.

Beoordeling: Het klopt dat voorliggende aanvraag onvoldoende informatie toevoegt over de geluidsnormen. Indien nodig moeten mitigerende maatregelen voorzien worden.

Het bezwaar is gegrond.

6. Onvolledigheid: Het bezwaar dat voorliggende aanvraag de opgestelde PV uit 2019 niet toevoegde. Bijgevolg is de aanvraag onvolledig.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het toevoegen van de PV zorgt voor een heldere en duidelijke dossiersamenstelling, maar is geen vereiste om de vergunningsplichtige wijzigingen af te toetsen.

7. Onvolledigheid 2: De aangeleverde foto’s in het dossier zijn nog steeds dezelfde als ingediend tijdens de regularisatie uit 2020. Dit zijn geen recente foto’s zoals gevraagd in het normenboekje.
   Beoordeling: De aangeleverde foto’s zijn inderdaad gedateerd en dit betekent strikt genomen dat recente foto’s aangeleverd moeten worden. Echter is alle informatie voldoende duidelijk en is de situatie t.o.v. 2020 niet sterk gewijzigd. De aangeleverde foto’s zijn duidelijk en beoordeelbaar.

Het bezwaar is ongegrond.

8. Terras: Het bezwaar tegen de omvorming van de patio naar een verbruiksterras. Het gebruik van het gelijkvloerse terras door klanten van de recazaak leidt tot geluidhinder.

Beoordeling: Het is ruimtelijk niet aanvaardbaar om de patio om te vormen naar een terras als verbruiksruimte voor klanten van de recazaak. Dit leidt inderdaad tot geluidshinder naar de omliggende eigendommen in de omgeving. De wijziging van patio naar terras wordt uitgesloten in deze vergunning.  

Het bezwaar is gegrond.

9. Functionele inpasbaarheid: De recafunctie is hinderlijk voor de omgeving en vereist geluid-sanerende maatregelen die ontbreken in voorliggende aanvraag. Daarnaast boeten de bovenliggende woningen in op kwaliteit aangezien de vergunde kelderbergingen verdwijnen.

Beoordeling: De recafunctie is functioneel inpasbaar in de omgeving. Geluid-sanerende maatregelen zijn geen noodzaak voor de inpasbaarheid van een recafunctie. Wel kunnen mitigerende maatregelen hinder naar omliggende eigendommen beperken. Het supprimeren van private kelderbergingen heeft geen beduidende impact op de leef- en woonkwaliteit van bovenliggende zelfstandige wooneenheden.

Het bezwaar is ongegrond.

10. Bestemmingsvoorschriften RUP-Binnenstad: Het bezwaar dat volgens de bestemmingsvoorschriften van het RUP reca alleen mogelijk is op het gelijkvloerse met een maximale netto-handelsoppervlakte van 200 m². De recafunctie wordt ook in de kelder voorzien (publiek toegankelijke toiletten, kleedruimte personeel, afvalberging, berging, koelcel). De recafunctie is dus ook aanwezig in de kelder en dit druist in tegen de voorschriften van het RUP-Binnenstad. Daarnaast kan er slechts één nevenfunctie worden toegestaan. Ofwel wonen ofwel hotel als hoofdfunctie.

Doordat de bestemmingsvoorschriften niet worden nageleefd, worden deze uitgehold.

Beoordeling: Het RUP stelt dat een recafunctie alleen op het gelijkvloerse is toegelaten. De maaltijden worden zowel bereid als geconsumeerd op het gelijkvloerse waardoor in alle redelijkheid gesteld kan worden dat de recafunctie alleen ingericht wordt op het gelijkvloerse. Zowel wonen als hotel/verblijfsrecreatie kunnen beschouwd worden als één hoofdfunctie volgens het RUP. Het bezwaar is ongegrond.

11. Bezetting door brandweer: Het bezwaar dat volgens de brandweer maximaal 49 bezoekers het pand mogen betreden terwijl volgens de eigen informatie maximaal 99 personen het pand mogen betreden. Daarnaast zijn er verschillende brandweervoorwaarden niet uitgevoerd waaronder brandwerende en zelfsluitende deuren in de kelder en snelblustoestellen in de kelder te plaatsen.

Beoordeling: De Brandweer brengt een voorwaardelijk gunstig advies uit dat wordt opgenomen in de vergunning en verplicht na te leven is. De Brandweer legt inderdaad op dat maximaal 49 personen het gelijkvloerse mogen betreden.

Het bezwaar is ongegrond.

12. CHE-gebied wenselijkheid behoud: Het bezwaar dat werken aan het gebouw werden uitgevoerd waardoor de wenselijkheid van behoud conform RUP-Binnenstad en Bouwcode niet werd nageleefd. De traphal werd verwijderd zonder vergunning.

Beoordeling: De stedelijke dienst Monumentenzorg bracht een voorwaardelijk gunstig advies uit. De wijzigingen hebben geen impact op de erfgoedwaarde van het gebouw.

Het bezwaar is ongegrond.

13. Artikel 21 Bouwcode: De vrije hoogte van de kelder is slechts 2,1 m hoog i.p.v. de minimale vereiste hoogte van 2,2 m conform artikel 21 van de bouwcode.
    Beoordeling: De kelder werd vergund met een hoogte van 2,1 m. Het herinrichten van de kelder met andere niet-verblijfsruimtes is in voorliggende planopzet stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Het bezwaar is ongegrond.

14. Artikel 27 Bouwcode: Bij functiewijziging moet minimaal 20 procent van de perceeloppervlakte open ruimte zijn conform artikel 27 van de bouwcode. Hieraan is niet voldaan.
    Beoordeling: Het klopt dat de aanvraag onvoldoende open ruimte voorziet conform artikel 27 van de bouwcode. In voorliggende aanvraag is het stedenbouwkundig aanvaardbaar om, gelet op de bredere ruimtelijke context, een kleiner aandeel open ruimte te voorzien dan wat wordt opgelegd in de voorschriften.

Het bezwaar is ongegrond.

15. Artikel 29 bouwcode: De functiewijziging vereist een fietsenberging voor minstens 8 fietsstalplaatsen conform de bouwcode. De aanvraag voorziet een ruimte van ca. 9,7 m² terwijl dit volgens de bouwcode minimaal 12 m² moet zijn. Bovendien wordt gebruik gemaakt van een dubbel ophangsysteem. Dit systeem is niet gebruiksvriendelijk.
    Indien de kelderberging mee wordt geteld bij de berekening van fietsstalplaatsen moeten nog meer fietsen voorzien worden.
    Wegens het gebrek aan kwalitatieve fietsvoorzieningen voor bewoners, personeel en klanten is het gevolg hiervan dat fietsen op het openbaar domein worden gestald, wat hinderlijk is voor passanten.

Beoordeling: De vraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke Mobiliteitsdienst. Zij stellen dat de behoefte voor fietsparkeren van een handelsfunctie dezelfde is als die van een recafunctie en leggen daardoor geen bijkomende fietsvoorzieningen op. De berging zoals vergund in 2017 volstaat om te voorzien in de fietsparkeerbehoefte.

Het bezwaar is ongegrond.

16. Artikel 30 Bouwcode: De functiewijziging vergt parkeerplaatsen conform artikel 30 van de bouwcode. Dit artikel stelt dat de berekening voor horeca op maat dient te gebeuren. Hierbij wordt verwezen naar de Nederlandse CROW richtlijnen. Voor een restaurant wordt in het centrum van een zeer sterk stedelijk gebied de norm van minstens 8 parkeerplekken per 100 m² gehanteerd. Berekenen we dit dan vergt de oppervlakte van 113 m² een parkeerbehoefte van minstens 11 wagens. De aanvraag voorziet geen parkeerplekken. Het gevolg is verkeershinder en verzadigde parkeerplekken. Daarnaast zorgt de inname van het terras op openbaar domein nog voor het verdwijnen van een parkeerplek.

Beoordeling: De stedelijke Mobiliteitsdienst adviseert dat de oppervlakte van de beperkte recafunctie geen bijkomende parkeerbehoefte creëert.

Het bezwaar is ongegrond.

17. Artikel 16 Bouwcode: Artikel 16 van de bouwcode bepaalt dat technische installaties bij voorkeur inwendig in het gebouw ondergebracht worden. De afvoerbuis en uitlaat vlak naast de perceelgrens. De aanvraag haalt aan dat uitvoering niet mogelijk is. Echter kon de buis perfect intern verwerkt worden bij verbouwingswerken.

Beoordeling: Het afvoerkanaal van de afzuiginstallatie moet conform artikel 16 inpandig verwerkt worden. In voorwaarden wordt opgenomen om de afzuiginstallatie conform artikel 16 van de bouwcode uit te voeren.

Het bezwaar is gegrond.

18. Bouwcode artikel 26 Afvalverzameling: Volgens artikel 26 van de bouwcode moeten afvalbergingen verlucht worden. De inrichting ervan is helemaal anders dan die van 2017. De verluchting loop naar de straat toe.

Beoordeling: Er kan geoordeeld worden dat de afvalbergingen voldoende verlucht worden en voldoen aan artikel 26 van de bouwcode.

Het bezwaar is ongegrond.

19. Insprong nooddeur: Het bezwaar dat de nooddeur in feite functioneert als toegang naar de recazaak en de formele toegang naar de recazaak buiten gebruik is en overgroeid is met klimplanten.

Beoordeling: De nooddeur mag alleen in geval van evacuatie gebruikt worden. Op plan is echter een aparte toegang voorzien. In een stedenbouwkundige vergunning worden de toegangen administratief goedgekeurd en wordt er vanuit gegaan dat de uitgangen in praktijk zo gebruikt worden. Een oneigenlijk gebruik van de nooddeur is geen stedenbouwkundige materie.

Het bezwaar is ongegrond.

20. Vet en olieafscheiders: Het bezwaar dat de plannen geen vetafscheider intekenen conform artikel 41 van de bouwcode.

Beoordeling: Het klopt dat de plannen geen vermelding maken van vetafscheiders. In voorwaarden wordt opgenomen te voldoen aan artikel 44 van de bouwcode.

Het bezwaar is gegrond.

21. Septische put: De septische put is niet gedimensioneerd. Het is onduidelijk of de toiletten in de kelder aangesloten zijn op de septische put.

Beoordeling: Artikel 43 is niet van toepassing op de aanvraag, echter is het wel wenselijk dat de richtlijnen uit te bouwcode gevolg worden.

Het bezwaar is ongegrond.

22. Bouwcode artikel 33 zaak-gebonden publiciteit: Het pand bevindt zich op minder dan 50 m van een monument en de ledstrip overschrijdt de maximale afstand van 0,60 m van de grens met het naburige eigendom. De ledstrip is niet in harmonie met haar omgeving.

Beoordeling: De ledstrip wordt niet aanzien als zaak-gebonden publiciteit, maar samen met de andere belettering kan dit wel als onderdeel ervan beschouwd worden. In voorwaarden wordt opgenomen om de publiciteit in regel te brengen met artikel 33 van de bouwcode.

Het bezwaar is gegrond.

23. Toegankelijkheid: Het bezwaar dat geen drempelloze overgang tussen voetpad en gebouw wordt voorzien conform artikel 19 van de toegankelijkheidsverordening.

Beoordeling: Het klopt dat voorliggende aanvraag een hoogteverschil van meer dan 18 cm overbrugt en daardoor niet in regel is met artikel 19 van de toegankelijkheidsverordening. Echter werd de drempel zo vergund.

Het bezwaar is ongegrond.

24. Artikel 6 harmonie en draagkacht: Het bezwaar dat voorliggende functie hinder genereert naar de directe omgeving. In de omgeving komen hoofzakelijk woningen voor en de recafunctie is geen woning. Beter is om de recafunctie te voorzien in plaatsen waar recafunctie voorkomt zoals Marnixplaats.

Beoordeling: De recafunctie is in harmonie met haar omgeving. Een recafunctie kan verweven worden in een woonwijk en hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan. Het bezwaar is ongegrond.

25. Minwaarde eigendom: Het bezwaar dat een recafunctie de waarde van een eigendom doet dalen.

Beoordeling: Waardebepaling is een niet of moeilijk aantoonbaar argument en niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond.

26. RUP Binnenstad artikel 2.2.3. laden en lossen: De aanvraag voegt geen info toe hoe laden en lossen zal gebeuren. In praktijk parkeren leveranciers wild op het voetpad en de uitgangen van garages.

Beoordeling: Het klopt dat de aanvraag geen info over laden en lossen heeft toegevoegd aan de aanvraag. De recafunctie heeft een beperkte oppervlakte waardoor in alle redelijkheid gesteld kan worden dat leveringen beperkt worden tot enkele momenten in de week. Het parkeren of stilstaan op onwettige plekken is ontoelaatbaar.

Het bezwaar is ongegrond.

27. Overlast: Het bezwaar tegen de overlast die de recafunctie met zich meebrengt zoals dronken en feestende mensen, openbaar druggebruik zoals cocaïne snuiven op vensterbanken, racende auto’s, wildplassen, zwerfvuil, extreem stemgeluid vanaf de terrassen op openbaar domein, wild parkeren.

Beoordeling: De opgesomde overlast is ontoelaatbaar maar is niet noodzakelijk verbonden met de gewenste recafunctie. Het verstoren van de openbare orde en/of inbreuken op de politiecodex is echter geen stedenbouwkundige materie. Daarnaast hoeft een recafunctie een goed nabuurschap niet in de weg te staan.

Het bezwaar is ongegrond.

28. Niet in overeenstemming met artikel 1.1.4. VCRO, goede ruimtelijke ordening:  Het bezwaar dat voorliggende recafunctie niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Beoordeling: Artikel 1.1.4. stelt dat wijzigingen in overeenstemming moeten zijn met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. In het verslag goede ruimtelijke ordening worden de gewenste wijzigingen grondig beoordeeld op het gebied van functionele inpasbaarheid, esthetiek, erfgoedwaarde, volume, ruimtegebruik, hinderaspecten en mobiliteit. De recafunctie is mits voorwaarden verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Het bezwaar is ongegrond.

29. Geluidoverlast feestjes: Het bezwaar dat de recafunctie soms functioneert als feestlocatie.

Beoordeling: De recafunctie kan muziek afspelen, echter dienen de nodige maatregelen betreffende akoestische isolatie genomen te worden om hinder te beperken.

Het bezwaar is ongegrond.

30. Zwerfvuil: Het bezwaar dat de recafunctie zwerfvuil genereert waaronder sigarettenpeuken.

Beoordeling: Zwerfvuil is ontoelaatbaar en de nodige maatregelen van de uitbater moeten genomen worden om zwerfvuil te beperken. Zwerfvuil is geen stedenbouwkundige materie.

Het bezwaar is ongegrond.