2024_CBS_02938 - Omgevingsvergunning - OMV_2023160707. Boterlaarbaan 263. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/02/1955: toelating (626#16253) voor het bouwen van garages na afbraak van een bergplaats;

-          11/04/1933: toelating (329#9770 voor het bouwen van een huis met zuiveringsstelsel.

Vergunde en bestaande toestand  

-          functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte: 19,6 m;
• bouwhoogte: 7,11 m.

-          gevelafwerking:

• gevels: bruin genuanceerde gevelsteen met sierelementen in beton, beige geschilderd;
• onderaan de gevel: plint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk: hout, bruin geschilderd;

-          inrichting perceel: achteraan magazijn, bereikbaar via oprit van 4,60 m breed aan de rechterzijde.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 woongelegenheden.;

• 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 93 m²;
• 1 éénslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 87 m²;
• 1 éénslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 51 m²;

-          bouwvolume:

• sloop bestaand gebouw;
• 4 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte: 13,09 m;
• bouwhoogte: 12,74 m;

-          gevelafwerking:

• gevels: grijs genuanceerde gevelsteen met sierelementen in zichtbeton;
• buitenschrijnwerk: aluminiumprofielen, zwart gelakt;
• hek, poort en balustrade: metaal zwart gelakt;

-          inrichting: te behouden magazijn en oprit.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          bouwen van een appartementsgebouw met 4 woongelegenheden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Beide percelen in de aanvraag hebben een score C.
Er worden geen fluviale overstromingen gemodelleerd nabij/op het perceel.

Er is wél een middelgrote kans (toekomstig klimaat) op pluviale overstromingen.

Het overstromingsveilig peil bedraagt 7,03 mTAW. De aangevraagde werken hebben geen verlies aan overstromingsvolume tot gevolg.

Na onderzoek blijkt het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het slopen van een bestaande meergezinswoning met drie appartementen en het bouwen van een nieuwe meergezinswoning met vier appartementen.

De plaatselijke omgeving wordt gekenmerkt door zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen. De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De Boterlaarbaan wordt in dit deel gekenmerkt door de aanwezigheid van bouwvolumes bestaande uit twee en drie bouwlagen onder een plat dak en met sporadisch een bouwvolume onder vier bouwlagen, eveneens onder een plat dak. Dit zijn zowel eengezins- als meergezinswoningen.

Het bouwvolume in voorliggende aanvraag betreft een nieuwbouwmeergezinswoning met vier bouwlagen onder een plat dak met een kroonlijsthoogte van 12,74 meter.

Het voorgestelde bouwvolume sluit aan weerszijden aan bij de aanpalende bebouwing. De bouwdiepte aansluitend bij de links aanpalende bedraagt 13,09 meter en ter hoogte van de aansluiting met de rechts aanpalende bedraagt de bouwdiepte 6,95 meter. De overgang tussen beide bouwdieptes wordt op eigen terrein opgevangen.

Rekening houdend met de aanwezige bebouwing maar ook met de schaal van de omgeving – de Boterlaarbaan is een brede straat met drie rijvakken en met aan weerszijden voortuinstroken, fiets- en voetpaden en parkeerstroken – is het voorgestelde volume ruimtelijk inpasbaar in de omgeving.

Op het perceel is achteraan een bestaand vergund magazijn aanwezig dat bereikbaar is via een oprit met een breedte van 4,60 meter aan de rechterzijde van het perceel. Deze oprit wordt in deze aanvraag heraangelegd, maar blijft wel behouden.

Per bouwlaag wordt één appartement ingericht. Dit betekent dat het appartement op het gelijkvloers, een appartement met één slaapkamer, zich naast de aanwezige oprit bevindt. Op de drie hoger gelegen bouwlagen wordt de oprit overbouwd.

Het betreft een kleinschalig project, waarbij er ten opzichte van de bestaande toestand één woongelegenheid bij komt, zodat de impact van de aanvraag op de omgeving relatief beperkt is.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan dan ook ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Visueel-vormelijke elementen

Het volume wordt opgetrokken in grijskleurige gevelsteen. Het gelijkvloers onderscheidt zich hiervan door het gebruik van een gevelafwerking in zichtbeton met grijze betonblokken. Het schrijnwerk in zwart aluminium is identiek voor alle gevels.

De voorgestelde materialen verwijzen naar in de omgeving vaker voorkomende materialen en zijn inpasbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Alle woongelegenheden worden voorzien van de vereiste woonkwaliteit door de aanwezigheid van voldoende hoge plafonds, grote raamopeningen en private buitenruimten.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. Dit advies dient integraal te worden nageleefd.

Omwille van de ligging van het perceel in watergevoelig gebied, werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de dienst Stadsontwikkeling/Omgeving/Water. Het advies is gunstig en luidt als volgt:

“Aandachtspunten in het ontwerp zijn de volgende.

-          De infiltratievoorziening is ingeplant op minder dan 4 meter van de gebouwen. Er moet voor gezorgd worden dat de infiltratie niet ondermijnend werkt voor de (bestaande) gebouwen.

-          De 3 keldergaten lopen gevaar op instroom van overstromingswater. De kelder kan op alternatieve wijze verlucht worden. Mechanisch verluchten of elders (op esthetische wijze) een verluchtingsopening plaatsen boven overstromingsveilig peil.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing. https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/”

De aanvraag werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Fluvius. Het advies wordt als bijlage bij de vergunning gevoegd.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

Er zijn 4 appartementen waarvan twee met 1 slaapkamer en twee met 2 slaapkamers. Voor 6 slaapkamers in dit gebouw moeten er 10 fietsstalplaatsen voorzien worden. Er zijn op de plannen 9 fietsstalplaatsen ingetekend. Er moet ook ruimte zijn voor minstens één buitenmaatse fiets (cargofiets, bakfiets,…).

De stedelijke dienst Mobiliteit geeft gunstig advies met volgende voorwaarden:

-          Er moeten minstens 10 fietsstalplaatsen (inpandig of overdekt en afgesloten) voorzien worden. Indien mogelijk moeten bestaande parkeerplaatsen behouden blijven. Deze moeten voldoen aan de maatvoering die is opgenomen in de bouwcode zodat er voldoende comfort geboden wordt.

-          Er moet plaats voorzien worden voor minstens 1 buitenmaatse fiets (type longtail, bakfiets, …)

Op de plannen wordt voorgesteld 6 fietsen te stallen in een fietsenstalling naast de inkomhal en drie fietsstalplaatsen rechts in de doorgang naar het magazijn. De kwaliteit van deze drie laatste fietsstalplaatsen wordt in vraag gesteld. Er kan niet volledig worden voldaan in een normale enkelvoudige stalling. Voor de behoefte van alle fietsen wordt dan de voorkeur gegeven aan een dubbeldeks hoog-laagsysteem in de fietsenberging naast de inkompartij met maximale tussenafstand. Het gevraagde minimum is 60 cm hart-op-hartafstand. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket maar bevat geen voorwaarden. Gezien de aanvraag in overeenstemming is met de daarin vermelde inlichtingen en beperkingen, worden geen voorwaarden opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. Er moeten in totaal minstens 10 fietsen inpandig of overdekt en afgesloten gestald kunnen worden. Voor de behoefte van alle fietsen wordt dan de voorkeur gegeven aan een dubbeldeks hoog-laagsysteem in de fietsenberging naast de inkompartij met maximale tussenafstand. Het gevraagde minimum is 60 cm hart-op-hartafstand. Er moet plaats voorzien worden voor minstens één buitenmaatse fiets (type longtail, bakfiets, ...).

4. De voorwaarden uit het advies van Fluvius System Operator moeten worden gevolgd.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten