Op 25 november 2019 (jaarnummer 652) keurde de gemeenteraad de beheersovereenkomst 2019-2024 tussen de stad Antwerpen en AG Vespa goed. Artikel 6, §3.2 bepaalt dat AG Vespa instaat voor de uitvoering en afhandeling van alle in- en uitgaande overdrachten van zakelijke rechten met betrekking tot het stedelijk patrimonium. De beleidsbeslissing hiertoe ligt bij de gemeenteraad van de stad Antwerpen en is vereist voor elke beslissing tot verwerving of vervreemding van zakelijke rechten op stedelijk patrimonium.
De stad Antwerpen is eigenaar van het kasteel Schoonselhof, gelegen te 2610 Wilrijk, ten kadaster bekend als Antwerpen, 43ste afdeling, sectie A, perceel nummer 0492D met een kadastrale oppervlakte van 471 m².
Het kasteel is beschermd als monument. Het kasteel is in slechte staat en dient grondig gerenoveerd te worden.
Op 23 juni 2022 werd een erfpachtovereenkomst gesloten met het intergemeentelijk samenwerkingsverband Pontes, met als doel dat Pontes het kasteel (1) zou restaureren, renoveren en inrichten en (2) in een goede staat zal onderhouden en de nodige herstelling zal uitvoeren om (3) het kasteel op het einde van de erfpacht opnieuw ter beschikking te stellen in een goede staat. Met deze contractuele verplichtingen in hoofde van Pontes werd rekening gehouden bij het bepalen van de eenmalige en symbolische canon. Pontes kon hiervoor bovendien gebruik maken van een erfgoedpremie toegekend door het Agentschap Onroerend Erfgoed. Het premiebedrag (berekend op basis van de subsidieerbare raming) bedraagt 1.579.962,44 EUR.
Na de uitwerking van het bouwdossier door Pontes, heeft Pontes aangegeven dat zij thans niet voldoende financiële draagkracht heeft om de renovatiekost te dragen. Pontes vraagt daarom de ontbinding van de erfpachtovereenkomst.
Leegstand heeft een negatieve invloed op de staat van het kasteel en leidt tot verdere verwaarlozing, een aantasting en verlies van de historische waarde en een aanzienlijke vermeerdering van de renovatiekost.
Er is dringend nood aan een renovatie en een nieuwe invulling voor het kasteel.
Het Decreet Lokaal Bestuur bepaalt in artikel 41 tweede lid, 11° dat de gemeenteraad bevoegd is voor het stellen van daden van beschikking met betrekking tot onroerende goederen, behoudens de bepaling van artikel 56, § 3, 8°, b).
1. De afdeling Ontwikkeling van AG Vespa adviseert om in te gaan op de vraag van Pontes tot een minnelijke ontbinding van de erfpachtovereenkomst met Pontes, vermits Pontes niet tot renovatie zal kunnen overgaan. De afdeling Ontwikkeling adviseert om de overdracht pas te laten plaatsvinden zodra er een nieuwe kandidaat werd gevonden. In tussentijd dient Pontes dus wel nog de contractuele verplichtingen onder andere op vlak van onderhoud, verzekering, aansprakelijkheid en bewaking na te leven. Leegstand van het kasteel vormt een aanzienlijk risico voor inbraak en vandalisme. Vermits Pontes vlakbij het kasteel is gevestigd en zij reeds de nodige verzekeringen heeft afgesloten voor het kasteel en reeds de bewakingsplicht op zich heeft genomen, is het meest aangewezen dat zij dit voorlopig nog verderzet. Zij zal voorlopig nog dienen in te staan voor een degelijke beveiliging van het kasteel. Daarnaast wenst de stad te beschikken over alle studies die Pontes heeft laten uitvoeren voor de geplande renovatie. In ruil daarvoor zal er van Pontes geen vergoeding worden gevraagd voor de kosteloze minnelijke ontbinding. Indien er bijkomende kosten zijn door de ontbinding, bijvoorbeeld registratiebelasting, zullen deze wel ten laste zijn van Pontes.
2. Het kasteel Schoonselhof is in slechte staat en dient grondig gerenoveerd te worden en een nieuwe invulling te krijgen. Deze invulling moet voldoen aan de wettelijke bepalingen, de historische waarde van het kasteel versterken en in harmonie zijn met de onmiddellijke omgeving (park en begraafplaats).
De totale renovatiekosten bedragen ongeveer 9.000.000,00 EUR (inclusief btw en erelonen). Deze berekening is gebaseerd op het deel van het studiewerk dat Pontes reeds bezorgde aan AG Vespa.
Er werd in 2021 een premie bekomen van het Agentschap Onroerend Erfgoed ten bedrage van 1.579.962,44 EUR. Deze toegekende premie is vijf jaar geldig vanaf de datum van de brief waarin de premie werd toegekend, met name op 4 juli 2021.
Door de schatters van AG Vespa werd een raming gemaakt van de marktwaarde van het kasteel na renovatie. Deze bedraagt 4.889.386,00 EUR.
Dit betekent dat de investeringskost van de restauratie van het kasteel hoger ligt dan de normale marktwaarde na renovatie, inclusief grondwaarde. Er kan bijgevolg geen vergoeding aan een potentiële gebruiker worden gevraagd in de huidige staat van het kasteel. De last om het kasteel te restaureren is immers te groot. Er dient zelfs nog een extra investeringstoelage gegeven te worden vanuit de stad Antwerpen om tot een financieel haalbaar project te komen.
Indien geen bijkomende investeringstoelage gegeven wordt vanuit de stad Antwerpen om de werken te bekostigen, is de kans bijna onbestaand dat een nieuwe kandidaat gevonden wordt voor renovatie en herbestemming van het kasteel.
De inschatting van de vereiste grootte van een investeringstoelage is sterk afhankelijk van de invulling door de gebruiker en het feit of deze nog aanspraak kan maken op de volledige premie van het Agentschap Onroerend Erfgoed. De premie is bijvoorbeeld lager indien de gebruiker een privépersoon is. Het premiebedrag kan mogelijk ook negatief beïnvloed worden indien de gebruiker afwijkt van het volledige restauratiedossier waarop de premie werd gebaseerd of indien hij de werken niet binnen de vooropgestelde termijn uitvoert.
3. Gelet op de hoge investeringskosten en de staat van het kasteel, die exponentieel verslechtert, alsook de beperkte termijn om beroep te kunnen doen op de toegekende erfgoedpremie, adviseert de afdeling Ontwikkeling van AG Vespa om zo spoedig mogelijk een oproep te lanceren waarbij een erfpachtrecht wordt aangeboden.
Er wordt gewerkt via een systeem van biedingen onder gesloten omslag waarbij kandidaten zowel een financieel voorstel als een projectvoorstel moeten indienen. De erfpachter dient te zorgen voor de uitvoering van de renovatiewerken conform het door hem opgemaakte projectvoorstel. De erfpachter dient een nieuwe invulling te geven aan het kasteel.
De geschatte minimumcanon voor het kasteel bedraagt 0,00 EUR.
Er wordt voorgesteld dat de kandidaat-erfpachter in het biedingsdossier aangeeft of hij beroep wenst te doen op een bijkomende investeringstoelage van de stad Antwerpen. In dat geval dient de kandidaat-erfpachter dit in het financieel plan te staven. Hierbij dient de kandidaat-erfpachter reeds rekening te houden met de Vlaamse erfgoedpremie en eventuele andere premies. Het exacte bedrag waarop de kandidaat-erfpachter aanspraak wil maken, alsook de timing wanneer de vereiste budgetten voorzien dienen te worden, dienen met een concreet financieel plan verdedigd te worden in het biedingsdossier.
Op dit ogenblik kan nog geen enkele garantie gegeven worden over deze investeringstoelage, vermits het budget en de timing voor deze investeringstoelage nog niet vast staan. Indien een kandidaat-erfpachter in het biedingsdossier heeft aangegeven dat hij beroep wenst te doen op een investeringstoelage en indien nadien blijkt dat de stad Antwerpen niet kan ingaan op dit verzoek, wordt de mogelijkheid gegeven aan de kandidaat-erfpachter om zijn kandidatuur in te trekken. De kandidaat-erfpachter dient ermee in te stemmen dat hij geen enkele kost of vergoeding kan eisen bij het intrekken van zijn kandidatuur.
Beoordeling. De kandidaturen worden door een jury beoordeeld. Bij de beoordeling van de kandidaturen zal de jury rekening houden met de volgende criteria:
De kandidaten moeten in hun projectvoorstel een gedetailleerde beschrijving opnemen van de geplande renovatie-, inrichtings- en onderhoudswerken. De erfpachter dient er rekening mee te houden dat het pand op het einde van de erfpachtovereenkomst in goede staat ter beschikking moet worden gesteld aan de stad Antwerpen.
Het ingediende voorstel zal voor kwaliteit en timing van de renovatie-, inrichtings- en onderhoudswerken beoordeeld worden op basis van de volgende criteria:
De kandidaten moeten in hun voorstel aangeven:
Het ingediende voorstel wordt als volgt beoordeeld:
De biedingsprijs wordt gevormd door 80% van de som van alle jaren canon, te verminderen met de gevraagde investeringstoelage.
Deze biedingsprijs wordt vertaald in punten volgens de regel van drie, waarbij:
min 4.000.000,00 overeenstemt met 0 punten en plus 1.000.000,00 overeenstemt met 20 punten.
De kandidaten moeten in hun voorstel toelichten welke bestemming en invulling zij aan het pand zullen geven. De erfpachter zal hierbij steeds zelf instaan voor het aanvragen en bekomen van de vereiste vergunningen. De kandidaten dienen zelf de nodige informatie in te winnen bij de bevoegde adminsitraties om na te gaan of de door hun voorgestelde bestemming en invulling verzoenbaar is met de geldende stedenbouwkundige bestemmingen en of het project vergunbaar is.
Het voorstel van de kandidaat-erfpachter zal worden beoordeeld op basis van de mate waarin de bestemming past en verzoenbaar is met het specifieke karakter van het kasteel en de erfgoedwaarde, de ligging in het park en de lokale noden.
De kandidaten dienen aan te tonen dat het ingediende voorstel financieel haalbaar is.
Het voorstel van de kandidaat-erfpachter zal worden beoordeeld op basis van de volgende criteria:
Erfpachtovereenkomst. De uiteindelijke erfpachtovereenkomst zal worden afgesloten met de geselecteerde kandidaat overeenkomstig het definitieve voorstel. Hierbij worden volgende voornaamste erfpachtvoorwaarden aangehaald:
De gemeenteraad keurt goed dat de huidige erfpachtovereenkomst met Pontes minnelijk kan beëindigd worden, met inachtname van de volgende voorwaarden. Pontes zal in afwachting van een nieuwe erfpachter het kasteel blijven gebruiken en de contractuele verplichtingen op vlak van onder andere onderhoud, verzekering, aansprakelijkheid en bewaking naleven. Daarnaast dient Pontes alle studies die zij heeft laten uitvoeren voor de geplande renovatie aan de stad Antwerpen overdragen. In ruil hiervoor zal er geen vergoeding worden gevraagd voor de vervroegde beëindiging van de erfpacht. Indien er bijkomende kosten zijn door de ontbinding, bijvoorbeeld registratiebelasting, zullen deze wel ten laste zijn van Pontes.
De gemeenteraad keurt goed dat er een nieuwe oproep tot erfpacht zal worden gelanceerd door AG Vespa. De kandidaten zullen worden beoordeeld door een jury op basis van de volgende beoordelingscriteria, die onder de argumentatie verder toegelicht werden:
De gemeenteraad keurt goed dat er na ontvangst en na beoordeling van de ontvankelijke biedingsdossiers, beoordeeld zal worden of een investeringstoelage kan voorzien worden in de juiste budgetperiode. Er is op heden nog geen duidelijkheid over het exacte bedrag en de budgetperiode waarin middelen moeten worden voorzien.
Een nieuwe erfpachtovereenkomst kan pas gesloten worden met inachtname van de in de argumentatie opgenomen erfpachtvoorwaarden indien er een formele beslissing werd genomen over de investeringstoelage.