2024_CBS_01587 - Omgevingsvergunning - OMV_2023075000. Turnhoutsebaan 11 en 11A. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/08/1960: toelating (179#5581) voor een nieuwbouw.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning met detailhandel;
• detailhandel vooraan op gelijkvloers;
• 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 139 m² achteraan op gelijkvloers en eerste verdieping;
• 4 drieslaapkamerappartementen op de andere verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 6 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte 15 m;
• hoogte 19,50 m;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint in hardsteen, vergleisde witte gevelsteen op de verdiepingen, betonnen kroonlijst, dorpels in blauwe hardsteen, uitstalraam en voordeur in aluminium en houten buitenschrijnwerk op de verdiepingen;

-          inrichting:

• achtertuin.

Bestaande toestand

-          functie en gevelafwerking overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd:

• dareca op volledig gelijkvloers;
• perceel volledig bebouwd op het gelijkvloers;

• gelijkvloerse plint in grijze steenstrips, beige gevelsteen op de verdiepingen, antracietkleurig buitenschrijnwerk in PVC en gevelreclame.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning met dancing, restaurant en café;
• dancing, restaurant en café op gelijkvloers;
• 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 96 m² op de eerste verdieping;
• 4 drieslaapkamerappartementen op de andere verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 6 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte gelijkvloers 23,29 m;
• bouwdiepte verdiepingen 15 m;
• hoogte 19,49 m;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint in grijze steenstrips, beige gevelsteen op de verdiepingen, antracietkleurig PVC buitenschrijnwerk.
• zaakgebonden gevelreclame in zwart rockpanel met witte bestickering;

-          inrichting:

• perceel volledig bebouwd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers;

-          uitbreiden van het volume op het gelijkvloers;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          plaatsen van gevelreclame.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 3 zone voor centrumfuncties - (ce).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 1.6.1 Laden en lossen:

in de beschrijvende nota wordt de ruimtelijke impact en de procedure van laden en lossen niet beschreven.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:

de reca-zaak heeft geen afvalberging van minstens 4 m2 die is voorzien van verluchting;

• artikel 27 Open ruimte:

voor de functiewijziging van handel naar reca wordt er geen 20 % open ruimte voorzien op het niveau van het maaiveld;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

door de functiewijziging van de gelijkvloerse verdieping van handel en wonen naar reca en het dichtbouwen van het volledige gelijkvloers heeft de wooneenheid op de eerste verdieping geen toegang meer tot een voldoende grote buitenruimte;

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:

de aangeleverde foto’s en tekeningen van de bestaande toestand geven niet de werkelijke toestand van de reclame weer. Hierdoor is het niet duidelijk welke werken of handelingen men wenst uit te voeren aan de reclame en is het niet mogelijk deze te toetsen aan dit artikel;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de aangeleverde tekeningen geven geen correcte weergave van het hoogteverschil tussen het platte dak van de achterbouw en de scheidingsmuren waardoor de aanvraag niet kan worden getoetst aan dit artikel;

• artikel 38 Groendaken:

het nieuwe plat dak van de gelijkvloerse uitbreiding wordt niet als groendak aangelegd;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

het pand wordt niet voorzien van een gescheiden rioolstelsel met 1 DWA en 1 RWA;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

het afvalwater van de reca-zaak dient via vetafscheiders geloosd te worden. Deze is niet opgetekend op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D)

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk aanzienlijke schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De affiche werd niet aangeplakt in overeenstemming met de regelgeving van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. Bij de aanplakking van het derde openbaar onderzoek werd gebruik gemaakt van de affiche van het tweede openbaar onderzoek. Hierdoor zijn de start- en einddatum op de affiche foutief. Door deze onregelmatigheid werd de indruk gewekt dat eventuele belanghebbenden niet meer de mogelijkheid hadden om bezwaren en opmerkingen mee te delen binnen de termijn van het openbaar onderzoek.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft de functiewijziging op de gelijkvloerse verdieping van een meergezinswoning. De handelszaak en het gelijkvloerse deel van de duplex-woonst werden omgevormd tot reca-zaak. Het aantal woongelegenheden bleef ongewijzigd. De functiewijziging naar reca is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften volgens het RUP en is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Voor de functiewijziging werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing / business en innovatie. Dit advies is gunstig en luidt als volgt: “Gunstig advies voor het wijzigen van de functie handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied Turnhoutsebaan Borgerhout. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen.”

Echter bestaat er onduidelijkheid in verband met de aangevraagde functie. Op 30 oktober 2023 werd een vaststelling gedaan van de wederrechtelijk uitgevoerde functiewijziging door een verbalisant ruimtelijke ordening van de stad Antwerpen. Volgens de briefwisseling in het dossier werd een functiewijziging van handel naar ‘dancing, restaurant en café’ uitgevoerd. De functie ‘dancing’ is een IIOA die mee opgenomen had moeten worden in de aanvraag. Gezien de nabijheid van appartementen wordt het pand niet geschikt geacht om in gebruik te nemen als dancing. De functie dancing komt dan ook niet in aanmerking voor een gunstig advies.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Conform de bepalingen van artikel 27 van de bouwcode moet bij functiewijziging 20 % van het perceel op het niveau van het gelijkvloers onbebouwd blijven.

Een afwijking is niet principieel onmogelijk gezien er zich geen woonfunctie bevindt op het gelijkvloers en het perceel gelegen is in kernwinkelgebied.

Het project is echter gelegen in overstromingsgevoelig gebied volgens de watertoets-advieskaart. Het gebouw en perceel hebben een score D. Er is een middelgrote kans op pluviale overstromingen onder huidig klimaat. Het overstromingsveilig peil bedraagt 5,78 mTAW, dit is circa 70 cm boven het voetpadniveau.

In deze gebieden kunnen mogelijke schadelijke effecten ontstaan. 

Er worden geen maatregelen genomen om het water komende van de straat  tegen te gaan. 

Open ruimte kan tevens ook dienst doen als element voor uitzicht en licht van de aangrenzende horeca- en werkruimten.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen aan de voorgevel en aan de zaak-gebonden publiciteit zijn gunstig op voorwaarde dat de publiciteit wordt beperkt tot het reca-gedeelte en niet word voorzien boven de toegang naar de privé appartementen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op basis van de info in de bezwaarschriften blijkt dat er werken werden uitgevoerd op de kelderverdieping die minstens meldingsplichtig zijn met medewerking van een architect. De kelder maakt deel uit van voorliggende aanvraag maar volgens de plannen van de bestaande en nieuwe toestand werden geen wijzigingen aangebracht op deze verdieping, dit blijkt dus niet correct. Zonder het aanleveren van correcte plannen is het niet mogelijk om deze ingrepen te beoordelen.

Conform artikel 26 van de bouwcode moet voor de reca-zaak een afgescheiden afvalberging worden voorzien met een oppervlakte van minstens 4 m2 die wordt voorzien van voldoende verluchting. Volgens de bezwaarschriften wordt het afval verzameld in de kelder. Door het ontbreken van een correct kelderplan is het niet mogelijk om na te gaan of de afvalberging voldoet aan bovenstaand artikel.

In de laatst vergunde toestand had de duplex woonst op de gelijkvloerse en eerste verdieping toegang tot de gelijkvloerse buitenruimte. Door het afsplitsen van het bovenste deel van de wooneenheid en het dichtbouwen van de open ruimte heeft het appartement op de eerste verdieping enkel nog toegang tot een piepklein terras. Het terras is onvoldoende groot in verhouding tot het aantal slaapkamers en voldoet daardoor niet aan artikel 28 van de bouwcode. Een afwijking is met betrekking tot het aantrekkelijker maken van wonen in de stad niet aanvaardbaar.

Op basis van het fotodossier uit het bouwtoezicht blijkt dat het dak zoals opgetekend op de tekeningen van de bestaande toestand niet overeenstemt met de werkelijkheid. De scheidingsmuren op de linker en rechter perceelsgrens werden hoger opgetekend dan te zien is op de foto’s. Hierdoor is het niet mogelijk om de aanvraag te toetsen aan artikel 34 van de bouwcode.

Conform artikel 38 van de bouwcode is het verplicht om nieuwe platte daken met een oppervlakte van minstens 20 m2 aan te leggen als groendak. De aanvraag is hiermee niet in overeenstemming.

De gelijkvloerse verdieping van het pand werd grondig verbouwd en is voorzien van een volledige onderkeldering van de hoofdbouw. Daarom moet conform artikel 40 van de bouwcode een volledig gescheiden rioolstelsel worden aangelegd. Bovendien legt artikel 44 van de bouwcode op dat alle horeca-inrichtingen of bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, verplicht zijn hun afvalwater via een vetarscheider te lozen. Door het ontbreken van een correct kelderplan is het niet mogelijk om de aanvraag te toetsen aan artikel 40 en 44 van de bouwcode.

Tot slot werd voor de aanvraag het advies ingewonnen van de stedelijke dienst milieu. Dit advies luidt als volgt: “De keuken bevindt zich achterin het gelijkvloers. De uitlaat van dampkap/ventilatie komt uit op het plat dak. De bovenliggende appartementen, naaste en overliggende buren zullen hinder ondervinden wanneer de geurbeladen lucht op deze hoogte in de door hogere gebouwen gevormde van wind en luchtcirculatie afgeschermde zone wordt geëmitteerd. De evacuatie van de dampkap moet boven de nok van het dak en dat van de omliggende gebouwen gebeuren om een snelle verspreiding van de afgassen te verzekeren.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. In geval van vergunning zou dit als voorwaarde voor vergunning worden opgenomen.

De aanpassingen die nodig zijn om te voldoen aan vigerende voorschriften en het decreet integraal waterbeleid wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van de vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager, de gegronde bezwaren en omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 3 openbare onderzoeken.

Het openbaar onderzoek werd niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de aanvraag automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de aanvraag dient geweigerd te worden.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 6 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1. Onregelmatige aanplakking openbaar onderzoek: Voor het dossier werden 3 openbare onderzoeken uitgevoerd. Het eerste openbaar onderzoek (05/09-04/10) werd omwille van een administratieve fout vroegtijdig stopgezet. Het tweede openbaar (13/10-10/11) onderzoek verliep niet correct door een te late aanplakking van de affiche. Bij het derde openbaar onderzoek (21/11-20/12) werd de aanplakking tijdig gemeld op het Omgevingsloket maar werd de affiche van het tweede openbaar onderzoek opgehangen. De foutieve data op de affiche wekten het idee dat er geen bezwaar meer kon worden ingediend.

Evaluatie: Bij nazicht op het Omgevingsloket blijkt dat bij de melding van de aanplakking van het derde openbaar onderzoek de affiche van het tweede openbaar onderzoek werd aangeplakt. De aanplakking verliep daardoor niet in overeenstemming met de regelgeving uit het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. Door deze onregelmatigheid werd de indruk gewekt dat eventuele belanghebbenden niet meer de mogelijkheid hadden om bezwaren en opmerkingen mee te delen binnen de termijn van het openbaar onderzoek.

Dit bezwaar is gegrond.

2. Regularisatie: Voorliggende aanvraag handelt over de functiewijziging van handel naar reca. In realiteit werd de omvorming van handel naar reca reeds uitgevoerd waardoor het om een regularisatie gaat. De info op de plannen van de bestaande toestand en in de nota zijn foutief.

Evaluatie: Op basis van de aangeleverde informatie uit de bezwaarschriften en de vaststelling door een verbalisant ruimtelijke ordening van stad Antwerpen, blijkt de functiewijziging inderdaad reeds te zijn uitgevoerd. Dit verandert in deze aanvraag echter niets aan de beoordeling van voorliggende vraag tot functiewijziging.

Dit bezwaar is deels gegrond.

3. Geluidshinder: De bezwaarindieners ondervinden geluidshinder door de omvorming van de gelijkvloerse handelszaak tot reca-zaak. De aanvraag doet geen uitspraak over eventuele geluiddempende maatregelen. De uitbating van een restaurant zorgt nochtans voor een hogere geluidsintensiteit dan de uitbating van een handelszaak, eens te meer omwille van de late openingsuren. In de reca-zaak wordt luide muziek gespeeld en worden live optredens gegeven die soms worden verdergezet op het openbaar domein voor de zaak. Ook de installaties horende bij de exploitatie, leveringen en klanten die blijven napraten op straat zorgen voor geluidsoverlast. De bezwaarindieners achten de omvorming naar café of restaurant en zeker een dancing niet geschikt in deze woonomgeving.

Evaluatie: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Het veroorzaken van geluidsoverlast ressorteert onder de milieuwetgeving die voldoende waarborgen bezit om geluidsoverlast te beteugelen. Vanuit milieuoogpunt zijn er geen bezwaren tegen de beoogde functiewijziging naar ‘reca’. Wel zijn er onduidelijkheden met betrekking tot de bestaande en gewenste functie. Volgens de verbalisant ruimtelijke ordening gaat het om een functiewijziging naar ‘dareca’. Een functiewijziging naar dancing wordt ongunstig geadviseerd. Dit is namelijk een IIOA die had moeten opgenomen worden in de aanvraag. Gelet op de nabijheid van appartementen en het ontbreken van informatie in verband met akoestische isolatie wordt het pand niet geschikt geacht om gebruikt te worden als dancing.

Het bezwaar is deels gegrond.

4. Hinder door slechte toegankelijkheid: Tussen de berging en de inkomhal van de bewoners wordt een deur geplaatst. Het gebruik van de gemeenschappelijke inkomhal voor de opslag van leveringen belemmert de toegankelijkheid (via trap en lift) van de bovenliggende wooneenheden.

Evaluatie: De deur tussen de berging en inkomhal waarvan sprake is reeds te zien op de plannen van de bouwtoelating van 1960.  Het is vanzelfsprekend dat de toegang tot de trap en lift in de gemeenschappelijke inkomhal van de appartementen altijd vlot toegankelijk moet blijven voor de gebruikers en eventueel hulpdiensten. Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Dit bezwaar is echter burgerrechterlijk van aard en kan niet meegenomen worden bij de beoordeling van voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning.

Dit bezwaar is ongegrond.

5. Lichthinder: Het reclamepaneel tegen de voorgevel werd fout opgetekend in de bestaande toestand en stemt niet overeen met de werkelijke situatie. Tegen de voorgevel werd lichtgevende reclame geplaatst die zich gedeeltelijk voor het appartement op de eerste verdieping bevindt. Volgens de interpretatieve bepalingen van artikel 33 van de bouwcode mag de publiciteit geen hinder veroorzaken voor de woonfunctie en moet de publiciteit beperkt en discreet blijven in omvang en uitstraling. Het felle licht van de reclame zorgt voor lichthinder en belemmert het zicht vanuit het appartement op de eerste verdieping. Ook houdt de reclame onvoldoende afstand tot het bovenliggend appartement (andere eigendom). Door de foutieve weergave van de bestaande toestand mist de aanvraag essentiële informatie en kan de hinder naar de omwonenden niet correct worden ingeschat bij de beoordeling van de aanvraag.
   Evaluatie: Op basis van de foto’s van 27 oktober uit de bezwaarschriften blijkt de reclame inderdaad niet overeen te stemmen met de plannen bestaande toestand van de laatste project inhoudversie van voorliggende aanvraag op 7 september.

Bezwaar bewijst echter niet dat de reclame op 7 september niet overeenstemde met de plannen bestaande toestand van de laatste project inhoudversie van voorliggende aanvraag. Voorliggende aanvraag bevat voldoende gegevens om het aangevraagde te kunnen evalueren.

Dit bezwaar is ongegrond.

6. Geurhinder door afval: De bezwaarindieners ondervinden geurhinder door de gelijkvloerse reca-zaak. Er is geen afgescheiden en verluchte afvalberging voorzien, dit is in strijd met artikel 26 van de bouwcode. De stockage van het afval in de kelder zorgt voor geurhinder in het gebouw.

Evaluatie: Het is onduidelijk of een afvalberging wordt voorzien conform artikel 26 van de bouwcode. Conform dit artikel moet voor de reca-functie een afzonderlijke afvalberging van minstens 4 m2 en voorzien van voldoende verluchting worden ingericht. In geval van vergunning zou dit opgenomen worden als voorwaarde.

Dit bezwaar is gegrond.

7. Geurhinder door keuken: De keuken is niet voorzien van een afzuiginstallatie of deze wordt niet gebruikt. De keuken wordt verlucht via dakkoepels en door het openzetten van de deur richting de gemeenschappelijke inkomhal. Dit zorgt voor geurhinder aan de achterzijde van het gebouw en in de gemeenschappelijke delen. Op de plannen is geen afvoerkanaal voor gassen terug te vinden, laat staan een afvoerkanaal dat voldoet aan de voorschriften van artikel 35 van de bouwcode. Er worden onvoldoende maatregelen getroffen om geurhinder door het restaurant te voorkomen.

Evaluatie: Er werd geen afvoerkanaal opgetekend op de plannen. Het ontbreken van een goed afvoerkanaal is niet aanvaardbaar. Wanneer de dampkap uitkomt op het platte dak van de achterbouw of de ventilatie van de keuken gebeurt door middel van de dakkoepels kunnen de bovenliggende, naaste en omliggende buren hinder ondervinden wanneer geurbeladen lucht op deze hoogte in de door de hogere gebouwen gevormde van wind en luchtcirculatie afgeschermde zone wordt geëmitteerd. In geval van vergunning zou als voorwaarde worden opgelegd om de afvoer van de dampkap tot boven de nok van het dak en van de omliggende gebouwen te leiden om een snelle verspreiding van de gassen te verzekeren.

Dit bezwaar is gegrond.

8. Hinder door ongedierte: De bezwaarindieners ondervinden last van ongedierte (kakkerlakken en motten) ten gevolge van het afval dat voor de deur van het naastliggend pand wordt geplaatst. Volgens het verslag van een verdelgingsfirma kan de besmetting met kakkerlakken te maken hebben met de horecazaak.

Evaluatie: Dit bezwaar is burgerrechterlijk van aard en kan niet meegenomen worden bij de beoordeling van de aanvraag tot omgevingsvergunning.

Dit bezwaar is ongegrond.

9. Mobiliteitsimpact: Het pand is gelegen aan een drukke gewestweg. Op eigen terrein of voor het perceel zijn geen parkeerplaatsen of laad- en loszones aanwezig waardoor de mobiliteitsimpact van de aanvraag volledig op openbaar domein wordt afgewenteld. Het take away restaurant zorgt voor een aanzienlijk aantal bijkomende vervoersbewegingen. Bij leveringen stationeren (vracht)wagens zich op het voetpad bij gebrek aan parkeerplaatsen of een laad- en los zone. Dit brengt de verkeersveiligheid in het gedrang. Volgens artikel 1.6.1 van het RUP is het verplicht een beschrijving van de ruimtelijke impact van de procedure van het laden en lossen in de verantwoordingsnota op te nemen bij functies anders dan wonen. De mobiliteitsimpact en het aantal te verwachten vervoersbewegingen in functie van de recazaak werd niet toegelicht waardoor deze onvoldoende kan worden ingeschat bij de beoordeling.

Evaluatie: De aanvraag betreft het wijzigen van het gelijkvloers van 'detailhandel' naar 'dancing, restaurant en café'. De oppervlakte die wijzigt bedraagt echter slechts 150m². Er is geen wijziging in de parkeerbehoefte.

Het klopt dat de ruimtelijke impact van laden en lossen niet werd opgenomen in de beschrijvende nota zoals opgelegd in artikel 1.6.1 van het RUP.

Dit bezwaar is deels gegrond.

10. Stabiliteit: De plannen van de bestaande toestand komen niet overeen met de werkelijke toestand van de kelder. Zonder vergunning werd de indeling van de kelder gewijzigd waarbij enkele dragende muren werden gesloopt. Door het verwijderen van de dragende muren is de betonplaat op het gelijkvloers ernstig verzwakt. Zeker nu de restaurantvloer met zware publieke belasting in gebruik is zorgt dit voor een onveilige situatie. Volgens het verslag van de stabiliteitsingenieur moet met onmiddellijke ingang schoringen worden geplaatst om de stabiliteit te garanderen. Ook het verwijderen van wanden op de gelijkvloerse verdieping zorgt voor stabiliteitsproblemen in de vloer van het bovenliggend appartement waarbij ook schoringen zouden moeten worden aangebracht. Door het ontbreken van correcte plannen van de bestaande toestand kan de vergunningverlenende overheid geen juiste inschatting maken op vlak van veiligheid.
    Evaluatie: Het uitvoeren van werken met betrekking tot de stabiliteit van een constructie is minstens meldingsplichtig met medewerking van een architect. Voor de werken werd geen melding ingediend en met voorliggende aanvraag zijn deze stabiliteitswerken ook geen deel uitmaken van deze aanvraag.
    Het bezwaar tegen eventuele stabiliteitsproblemen is ook een uitvoeringstechnische aangelegenheid. Anderzijds is een omgevingsvergunning geen vrijgeleide om schade te berokkenen aan eigendommen van derden.

Het bezwaar is deels gegrond.

11. Dichtbouwen koer: Het platte dak van de gelijkvloerse uitbreiding is strijdig met artikel 34 en 38 van de bouwcode. Er werden ter hoogte van de scheidingsmuren geen opstanden van minstens 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak voorzien. Het nieuwe platte dak heeft een oppervlakte van circa 74,35 m2 maar werd niet aangelegd als groendak.

Evaluatie: Op basis van foto’s uit het dossier van de verbalisant ruimtelijke ordening blijkt dat de hoogte van de scheidingsmuren ten opzicht van het dakvlak verschilt van hetgeen wordt opgetekend op de snede.

Conform artikel 38 van de bouwcode moet het platte dak met een oppervlakte van meer dan 20 m2 worden aangelegd, de aanvraag voldoet hier niet aan.

Dit bezwaar is gegrond.

12. Ontbrekende vetafscheider: de aanvraag is strijdig met artikel 44 van de bouwcode gezien er geen vetafscheider wordt geplaatst.

Evaluatie: Op het kelderplan is geen vetafscheider opgetekend. Artikel 44 van de bouwcode legt op dat alle horeca-inrichtingen of bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, verplicht zijn hun afvalwater via een vetafscheider te lozen. In geval van vergunning zou dit opgenomen worden als voorwaarde.

Dit bezwaar is gegrond.