2024_CBS_01588 - Omgevingsvergunning - OMV_2023121918. Turnhoutsebaan 28. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/02/2019: weigering (OMV_2018152448) voor het regulariseren van de uitbreiding en verbouwing van een handelspand met bovenliggende meergezinswoning;

-          03/09/2018: proces-verbaal (11002_2018_7402_APO) voor het uitvoeren van een hoofdfunctiewijziging zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          04/02/1957: toelating (179#4033) voor een verbouwing;

-          15/12/1947: toelating (1278#23) voor het maken van terras aan achtergevel en bouwen van kiekenhok achter in de hof.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie wonen met complementaire functie detailhandel:

• eengezinswoning met gelijkvloerse winkel;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 19,8 m;

-          gelijkvloerse uitbouw tot 25,5 m;

• centraal gelegen koer;
• terrasverharding van circa 15 m² achteraan;
• hok achteraan het perceel;

-          gevelafwerking:

• winkelpui;
• gevelmetselwerk geel.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig (geacht) vergunde toestand, met uitzondering van:

• meergezinswoning met 2 woongelegenheden;
• gelijkvloerse functie dancing, restaurant en café;
• gelijkvloerse verdieping volledig bebouwd;
• winkelpui gewijzigd;
• buitenschrijnwerk wit pvc en zwart aluminium;
• aparte inkom voor de woongelegenheden;
• gevelpubliciteit;
• interne structurele wijzigingen.

Nieuwe toestand

-          functie wonen & restaurant en café:

• restaurant op de gelijkvloerse verdieping;
• meergezinswoning met 2 woongelegenheden op de andere verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 19,8 m;

-          gelijkvloerse verdieping volledig bebouwd;

-          dakterras achteraan de eerste verdieping;

-          gevelafwerking:

• gevelmetselwerk geel;
• buitenschrijnwerk wit pvc en zwart aluminium;
• aparte inkom voor de woongelegenheden;
• gevelpubliciteit verwijderd;

-          interne structurele wijzigingen.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;

-          wijzigen van de functie detailhandel naar restaurant en café;

-          uitbreiden van het volume;

-          oprichten van een dakterras;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de draagkracht van het perceel wordt overschreden door de inrichting van 1 extra woongelegenheid en 1 afzonderlijke recafunctie. Daarnaast zorgen de ingrepen ervoor dat het pand niet meet in harmonie is met de omgeving als met de eigen architectuur;

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik

Het verdwijnen van de natuursteenelementen verstoort de beeldwaarde van de voorgevel;

• Artikel 23 Opdelen van een woning:

het is principieel niet toegelaten om de woning met buitenruimte van meer dan 15 m²op te delen indien niet aan de voorwaarden uit dit artikel tegemoet gekomen wordt;

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de gelijkvloerse keuken en de keukens/eetplaatsen op de verdiepingen hebben geen opening voor de toetreding van daglicht en zicht.

• Artikel 26 Afvalverzameling:

de gelijkvloerse recafunctie heeft geen afgescheiden ruimte voor afvalberging;

• Artikel 27 Open ruimte:

het perceel is volledig dichtgebouwd;

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er ontbreken twee goed toegankelijke fietsenstalplaatsen;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

voor de aanvraag zou één parkeerplaats noodzakelijk zijn;

• Artikel 38 Groendaken:
• het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 m²;
• Artikel 43 Septische putten:

er wordt in voorliggende aanvraag geen septische put met minimale inhoud van 3500 l voorzien;

• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders

het is niet duidelijk of er een vetafscheider voorzien is om afvalwater van de recafunctie te lozen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt niet aanvaard. De vergunning wordt geweigerd.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de gelijkvloerse functiewijziging van handelsruimte naar reca-functie werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie

Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing luidt als volgt:

“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie detailhandel naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied Turnhoutsebaan Borgerhout. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen.”

Het omvormen van handelsfunctie naar reca-functie is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De functiewijziging impliceert een gelijkvloerse ontpitting van minimaal 20 % (bouwcode, art. 27). Het perceel van 44,67 m diep blijft echter volledig bebouwd.

Gezien de ligging in een kernwinkelgebied en het ontbreken van een gelijkvloerse woonfunctie kan het ontbreken van een ontpitting hier gerechtvaardigd worden.

In voorliggende aanvraag wordt de vergunde handelswoning omgevormd naar een meergezinswoning met 2 wooneenheden en gelijkvloerse reca-functie.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 van de bouwcode minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning. Het opdelen van een woning met een buitenruimte van minstens 15 m² in meerdere woongelegenheden principieel niet toegelaten volgens dit artikel, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 vierkante meter met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m² behouden blijft.

De voorliggende aanvraag voorziet 2 eenslaapkamerappartementen van elk 70 m2 met respectievelijke buitenruimtes van 9 m² en 5 m² is bijgevolg strijdig met artikel 23 van de bouwcode.

Om het appartement op de 1ste verdieping van een privatieve buitenruimte te voorzien, wordt ter hoogte van de achtergevel op het platte dak van de gelijkvloerse verdieping een terras van 9 m² voorzien.

Omdat bij de inrichting van het terras de minimale afstanden voor het nemen van directe zichten niet gerespecteerd, voorziet de aanvraag in zichtschermen met een hoogte van 1,9 m aan beide zijden. Noch de locatie van dit terras noch de inrichting er van is kenmerkend (bouwcode, art. 6) op de plaats of wenselijk. Het terras kan niet gunstig geadviseerd waardoor de woongelegenheid op de 1ste verdieping ook niet over de nodige buitenruimte beschikt en bijgevolg niet als zelfstandige wooneenheid in aanmerking komt.

De aanvraag geweigerd dient te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat de gelijkvloerse reca-keuken niet van voldoende licht- en luchttoetreding voorzien wordt (bouwcode, art. 24). Ook de centraal in het bouwvolume gelegen keukens en eetruimtes op de bovenliggende verdieping beschikken niet over voldoende daglichttoetreding waardoor geoordeeld wordt dat de woongelegenheden onvoldoen kwalitatief zijn. De aanvraag kan niet gunstig geadviseerd worden.

De aanvraag voorziet geen aparte afvalberging voor de gelijkvloerse reca functie (bouwcode, art. 26), geen vetafscheider werd opgetekend op de rioleringsplannen (bouwcode, art. 44) en geen septische put met minimale inhoud van 3500 l is aanwezig (bouwcode, art. 43). Het nieuwe plat dak wordt niet ingericht als groendak (bouwcode, art. 38)

Daarnaast vergroot het overstromingsrisico door de uitbreiding van het bouwvolume. Er werd advies gevraagd aan de dienst Stadsontwikkeling/Omgeving/Water. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

“De gelijkvloerse bouwdiepte vermeerderde van 25 m ten opzichte van de voorgevellijn naar circa 44 m en beslaat de volledige perceelsoppervlakte. In de vergunde toestand was er 1 deur centraal in de voorgevel die de toegang vormde naar zowel de winkel als de bovenliggende woning. Links en rechts van deur bevonden zich uitstalramen op een sokkel van 0,40 m afgewerkt met mozaïeksteentjes. Een treetje van 0,10 m vormde de opstap van straatniveau naar de uitstalramen. In de huidige en gewenste toestand is de toegang naar de gelijkvloerse ruimte afgesplitst van de 2 bovenliggende wooneenheden. Er zijn dus 2 toegangsdeuren. De sokkel verdween eveneens en maakte plaats voor een raam tot tegen de vloerpas rechts van de toegangsdeur tot het restaurant. De conclusie uit voorgaande beschrijving is dat het overstromingsrisico vergroot.

Voornamelijk omdat de gelijkvloerse verdieping verdubbeld is in oppervlakte zonder dat deze op een overstromingsveilig peil is gebracht. Bijkomend omdat in de nieuwe gevel meer opengaande delen zitten dan in de vergunde toestand. De waterkering die gedeeltelijk bestond in de vorm van de mozaïeken sokkel is ook niet meer aanwezig.

Er worden geen fluviale overstromingen gemodelleerd nabij/op het perceel. Er is wél een middelgrote kans (huidig klimaat) op pluviale overstromingen. Het overstromingsveilig peil bedraagt 5,77 mTAW. Dit is tussen 55 en 60 cm boven het voetpadniveau.

Bij eventuele vergunning zouden deze maatregelen in voorwaarden opgenomen worden.

Gezien het perceel gelegen is aan een gewestweg werd advies gevraagd aan AWV. Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Visueel-vormelijke elementen

De gelijkvloerse plint aan de linker-, rechter- en bovenzijde van de raamopening wordt uitgevoerd in zwart plaatmateriaal. Hierbij verdwijnt het blauwe hardstenen raamkader en de witte hardstenen bekleding onder de balustrade. De uitwerking van de plint in natuursteen is kenmerkend bij de directe buurpanden.

Het gelijkvloerse buitenschrijnwerk van de reca-zaak wordt uitgevoerd in zwart alu terwijl de rest van het buitenschrijnwerk in wit PVC uitgevoerd worden. Het verwijderen van natuurstenen elementen is strijdig met artikel 11 van de bouwcode; de aanvraag dient geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 2 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden niet ingetekend.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Er dienen 2 Fietsstalplaatsen ingetekend te worden.

Bij een mogelijke vergunning zou deze voorwaarde mee opgenomen worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten