2024_CBS_01585 - Omgevingsvergunning - OMV_2023127780. Helmstraat 50. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/01/2018: vergunning (20172588) voor het opdelen van een woning in twee wooneenheden en het regulariseren van een eengezinswoning met tuin;

-          14/04/1994: vergunning (1994920) voor het verbouwen van 4 woningen tot 1 eengezinswoning;

-          25/02/1993: vergunning (1993589) voor het bouwen van een garage in de voorgevel.

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder mansarde dak; 
• bouwdiepte van 7,02 m en 8,87 m op respectievelijk eerste en tweede verdieping;
• bouwhoogte van 13,40 m;
• geen open ruimte;

-          gevelafwerking:

• gevel afgewerkt in muntgroene gevelbepleistering op de verdiepingen en lichtrode gevelbepleistering op het gelijkvloers;
• schrijnwerk in zwarte aluminium en dorpel in arduin;
• dakafwerking in natuurgrijze zinken banen;
• poort naar inpandige garage aan rechterzijde;

-          inrichting:

• volledig bebouwd perceel met dakterras aan achterzijde.

Bestaande toestand

Conform vergunde toestand uit 1994 (als eengezinswoning), uitgezonderd:

-          4 bouwlagen onder plat dak;

-          licht verminderde bouwhoogte, van 13,10 m;

-         voorgevel in rode gevel- en snelbouwsteen.

Nieuwe toestand

Conform bestaande toestand, afgezien van:

-          gevelafwerking:

• geïsoleerde en met witte gevelbepleistering afgewerkte voorgevel op de verdiepingen, met een plint in grijze natuursteen (3 m hoog) op het gelijkvloers;
• licht gewijzigde plaatsing van de gevelopeningen;
• zwarte P.V.C. poort naar inpandige garage.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiding van het volume, inclusief het wijzigen van de scheidsmuren en gevels;

-          isoleren en afwerken van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 – Harmonie en draagkracht:
  • De voorgestelde openingen in de gewijzigde gevel kunnen qua vorm, grootte en plaatsing bezwaarlijk afgestemd genoemd worden op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
  • Het talrijkst hebben de gebouwen een uitstekende kroonlijst. Voorgestelde beëindiging van het gebouw is bijgevolg niet kenmerkend.
• Artikel 34 – Stabiliteit en scheidingsmuren:
  • Het gedeelte van de scheidingsmuren moet een opstand van minimaal 0,30 meter hebben ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden. Dit is niet het geval op bij het platte dak bovenop de 3de verdieping.
  • De foto’s tonen de enkelvoudige scheidingsmuur ter hoogte van de 3de verdieping niet in massief, on-geperforeerd materiaal waarbij constructieonderdelen de perceelsgrens overschrijden.
• Artikel 38 – Groendaken:
  • Het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 vierkante meter. Het te regulariseren platte dak op de 3de verdieping wordt niet als groendak voorzien noch werd een voldoende grote regenwaterput voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en

Het mansardedak wordt omgevormd naar een volwaarde bouwlaag in de voorgevel door het verplaatsen van de kroonlijst.

Dit is principieel aanvaardbaar op voorwaarde dat opnieuw een uitstekende kroonlijst wordt voorzien en op voorwaarde dat de voorgestelde openingen in de onderliggende gewijzigde gevel qua vorm, grootte en plaatsing afgestemd zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.

Dit is in voorliggend voorstel niet het geval.

Visueel-vormelijke elementen

In het vergunde voorstel van 2018 werd de kroonlijst ‘rechtgetrokken’ en een eenheid voorzien in de openingen onder en boven de voorgestelde kroonlijst en centraal uitgelijnd per deel van de woning.

Dit is in voorliggend voorstel niet meer het geval. Het uiterst rechtse deel krijgt namelijk een eigen vorm.

Door het rechttrekken van de kroonlijst én het supprimeren van de arrière-corps tussen het centrale en rechtse deel is hier geen aanleiding toe.

Ook de bovenste ramen van de twee linkse delen krijgen een eigen vorm.

Door het verplaatsen van de kroonlijst is ook hier geen aanleiding toe.

Daarenboven zijn deze openingen niet meer centraal uitgelijnd per deel van de woning. Ook hier geen aanleiding toe.

Bijgevolg zal worden opgelegd de bovenste raamopeningen van de twee linkse delen vierkant te voorzien en centraal uitgelijnd per deel van de woning (zoals bij het vergunde voorstel van 2018) alsook in het rechtse deel op de eerste, tweede en derde verdieping openingen te voorzien zoals bij de twee linkse delen (zoals bij het vergunde voorstel van 2018).

Op de foto is te zien dat de raamopening van het bureau op het gelijkvloers ondoorzichtig is voorzien.

In functie van regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat zal worden opgelegd dit doorzichtig te voorzien.

Zoals reeds werd vermeld bij de conclusies van de energetische performantie van buitengevelisolatie, moeten de werken hieromtrent altijd over de volledige 14 cm worden uitgevoerd. Wanneer er een aanvraag wordt ingediend voor minder dan 14 cm en deze is voor vergunning vatbaar moet dit als voorwaarde worden

opgenomen bij het gunstig advies. Waarbij het duidelijk moet zijn dat de extra opgelegde centimeters moeten bekomen worden door middel van een dikker isolatiepakket om op die manier maximaal bij te  dragen aan de energiebesparing.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden. 

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, …

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint. 

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand. 

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein. 

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd. 

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bovenste raamopeningen van de twee linkse delen in de voorgevel vierkant te voorzien en centraal uitgelijnd per deel van de woning (zoals bij het vergunde voorstel van 2018).
2. In het rechtse deel in de voorgevel op de eerste, tweede en derde verdieping openingen te voorzien zoals bij de twee linkse delen (zoals bij het vergunde voorstel van 2018).
3. Bovenaan de voorgevel een uitstekende kroonlijst met dezelfde hoogte en uitsteek ten opzichte van het gevelvlak zoals de kroonlijst in de bestaande toestand.
4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
5. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van:
-          in het geval van een gewoon plat dak: dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
-          in het geval van een groendak: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.
6. De enkelvoudige scheidingsmuren te voorzien conform de bepalingen van artikel 34 §4 van de bouwcode.
7. Het platte dak van de 3de verdieping te voorzien van een groendak conform de bepalingen van artikel 38 van de bouwcode.
8. De raamopening van het bureau op het gelijkvloers doorzichtig te voorzien.
9. De isolatie plus afwerkingsmateriaal met een totale dikte van 14 cm ten opzichte van de rooilijn uit te voeren.
10. De arrière-corps met de buurpanden te behouden. De arrière-corps moet vrij blijven van materiaal en isolatie. 
11. De bestaande elementen in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen met dezelfde hoogte en die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie alsook voor de nieuwe raamopeningen raamdorpels in natuursteen te voorzien met dezelfde hoogte en die evenveel uitsteken.
12. De elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, integraal te verplaatsen.  
13. De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren. 
14. De nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein op die manier dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaats vinden los van herstelwerken aan de nieuwe constructie. 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten