2024_CBS_01557 - Omgevingsvergunning - OMV_2023082300. Boomsesteenweg 546, 560, Moerelei 16-18 en 32. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/12/2010: vergunning deputatie na vergunning college (3473#9355) voor
wijzigingen aan een vergund gebouw;

-          19/05/2009: vergunning (3432#4153) voor het bouwen van twee handelsruimten met ondergrondse parking en afbraak van de bestaande bebouwing.

Vergunde toestand

-          functie:

• detailhandel;
• gebouw met 2 handelszaken en ondergrondse parking.

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met plat dak; 
• kroonlijsthoogte van 8,5 m;
• torenconstructie met een hoogte van 18 m, centraal op het gebouw geplaatst.

-          gevelafwerking:

• plint in blauwe hardsteen;
• vitrineglas.

-          inrichting:

• voor- en zijtuinstrook voorzien van groen, fietsenstalling, 2 aangepaste parkeerplaatsen, laad- en loszone en in- en uitrit ondergrondse parking.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd voorziene publiciteit.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• detailhandel en dagrecreatie;
• gebouw met een handelszaak, een fitness en een ondergrondse parking.

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met plat dak; 
• kroonlijsthoogte van 8,5 m;
• torenconstructie met een hoogte van 18 m, centraal op het gebouw geplaatst.

-          gevelafwerking:

• plint in blauwe hardsteen;
• zaak-gebonden publiciteit in de vorm van:

-          vitrineglas met bestickering;

-          torenconstructie met 2 logo’s;

-          8 vlaggenpalen met banier.

-          inrichting:

• voor- en zijtuinstrook voorzien van groen, fietsenstalling, 2 aangepaste parkeerplaatsen, laad- en loszone en in- en uitrit ondergrondse parking.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van detailhandel naar dagrecreatie;

-          plaatsen van zaak-gebonden publiciteit.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat de exploitatie van een fitness.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) JIMS Wilrijk
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 23 Draaideuren:

Het toegangspoortje heeft onvoldoende breedte, er moet een alternatieve toegang voorzien worden.

• Artikel 24 Draairuimte:

Er dient voor en achter elke toegang of deur tussen 2 publiek toegankelijke ruimtes een vrije en vlakke draaicirkel te worden voorzien van 1,50 meter. Er is onvoldoende ruimte voorzien bij de toegangsdeuren tot de kleedruimtes.

• Artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:

naast de krukzijde van de deur dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te worden voorzien van 0,50 meter. Er is onvoldoende ruimte voorzien bij de deur vanuit de kleedruimte voor heren en bij de deur van de aangepaste toiletruimte.

• Artikel 29/2: publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:

Bij publiek toegankelijke doucheruimtes moet er in elk sanitair blok minstens één aangepaste doucheruimte voorzien worden. Dit is in de kleedruimtes niet voorzien.

• Artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen:

Een aangepast toilet dient minstens 1,65 op 2,20 meter groot te zijn na afwerking. Het voorziene aangepaste toilet heeft onvoldoende breedte. Een aangepaste doucheruimte dient minstens 2,15 op 2,35 meter groot te zijn na afwerking. Een aangepaste doucheruimte ontbreekt.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling:

Functies anders dan wonen, dienen een aparte afvalberging te hebben van minstens 4 m² en voorzien van verluchting. Er is geen afvalberging voorzien;

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er is geen inpandige en afsluitbare fietsenstalling voorzien voor het personeel.

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

De aanvraag heeft een parkeerbehoefte van 56 plaatsen. Er zijn 35 ondergrondse en 2 bovengrondse parkeerplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Met voorliggende aanvraag wordt het linkse gedeelte van een pand met twee handelsruimtes omgevormd naar een fitness.

Deze functiewijziging is afgestemd op de andere publiekstrekkende functies op de achterliggende percelen.

De stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie geeft een advies met volgende afweging: ‘gunstig advies voor het wijzigen van de functie handel naar dagrecreatie op een gedeelte van de gelijkvloerse verdieping in een pand gelegen in de zone verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat functiewijzigingen tussen handel, reca, diensten en andere commerciële functies zoals dagrecreatie in deze zone gunstig worden geadviseerd.’

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan de gevels van het pand. De publiciteit op de ramen en op de torenconstructie wordt aangepast naar de nieuwe functie.

Deze aanpassing is aanvaardbaar op voorwaarde dat deze beperkt blijft tot het logo en de naamgeving.

Op aangeleverd beeldmateriaal is vast te stellen dat er in de bouwvrije zone 8 vlaggenpalen met baniers zijn geplaatst. Deze staan niet opgetekend op de plannen bestaande toestand.

Gelet hierop zullen alle werken, handelingen en wijzigingen buiten de functiewijziging en de inrichting van het linkerdeel van het gebouw worden uitgesloten van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De linkergevel van het pand is zo goed als volledig in glas voorzien. Dit is ook zo vergund op 2 december 2010. Aan de hand van deze vergunde plannen kan echter vastgesteld worden dat de impact naar de tuinen en de woningen aan de Moerelei toen eerder beperkt was. De achterliggende ruimtes op de eerste verdieping waren namelijk bedoeld als kantoorruimtes.

In de gewenste toestand worden de ruimtes op het gelijkvloers en de eerste verdieping intensief gebruikt door een groot aantal personen en met ruime openingsuren (tot 22.00 uur).

De impact op de tuinen en de woningen is hierdoor sterk toegenomen. Er zijn bijgevolg maatregelen nodig om deze impact aanvaardbaar te houden.

In voorwaarde zal daarom opgenomen worden om op de eerste verdieping de ruimtes die grenzen aan deze gevel zo in te richten dat deze niet publiek toegankelijk zijn of om de raamopeningen volledig ondoorzichtig te maken én de verlichting dermate te concipiëren dat niet-functionele lichtoverdracht naar de omgeving maximaal wordt beperkt.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er is een zone voorzien voor fietsen vooraan het gebouw.

Binnen het gebouw moeten er fietsenstallingen voorzien worden voor personeel.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

In een voormalige handelszaak opende de aanvrager een fitness. De ingedeelde inrichtingen verbonden aan de exploitatie zijn warmtepompen en het lozen van huishoudelijk afvalwater.

De exploitant schat tot 800 m³ per jaar huishoudelijk afvalwater (HAW) te produceren en te lozen in de openbare riolering van de Boomsesteenweg. Het zwart water wordt voorbehandeld in een septische put. Het effluent stroomt samen met het overige sanitair water naar de openbare riolering, aangesloten op het RWZI Aartselaar.

Verdeeld over de ruimten zijn verschillende binnenunits geïnstalleerd. De warmtepomp zelf bevindt zich op het dak. De buitenunit is akoestisch omkast en geplaatst op rubberen blokken. Het toestel werkt met het koelmiddel R410a (GWP 2.088).
 

De projectlocatie ligt naast een drukke verkeersas met zeer hoog achtergrondgeluid. De afstand tot de dichtstbij gelegen woningen is meer dan 40 meter. Het risico op geluidshinder afkomstig van de buitenunit is klein. Het gebruik van het koelmiddel R410a met een hoog GWP kan vermeden worden door gebruik te maken van een evenwaardig maar duurzamer alternatief zoals bijvoorbeeld R32. Voor het koelmiddel R410a geldt nog geen gebruiksverbod, maar een voorstel van de Europese Commissie geeft aan dat warmtepompen met een vermogen van meer dan 12 kW vanaf 2027 gevuld moeten zijn met een koelmiddel met een GWP van minder dan 750. Het lijkt logisch in ontwerpfase met deze evolutie rekening te houden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het voorziene aangepaste toilet en de aangepaste doucheruimte van afmetingen te voorzien conform de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

3. Een afvalberging te voorzien conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.

4. De publiciteit te beperken tot het logo en de naamgeving.

5. Alle werken, handelingen en wijzigingen buiten de functiewijziging en de inrichting en uitwerking van het linkerdeel van het gebouw worden uitgesloten van vergunning.

6. De ruimtes op de eerste verdieping die grenzen aan de linkergevel zo in te richten dat deze niet publiek toegankelijk zijn of deze raamopeningen volledig ondoorzichtig te maken én de verlichting dermate te concipiëren dat niet-functionele lichtoverdracht naar de omgeving maximaal wordt beperkt.

7. Binnen het gebouw fietsenstallingen voorzien voor personeel.

8. Het toegangspoortje te voorzien van een breedte conform de bepalingen van artikel 23 van de verordening toegankelijkheid.

9. Bij de toegangsdeuren tot de kleedruimtes draairuimte te voorzien conform de bepalingen van artikel 24 van de verordening toegankelijkheid.

10. Bij de deur vanuit de kleedruimte voor heren en bij de deur van de aangepaste toiletruimte een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te voorzien conform de bepalingen van artikel 25 van de verordening toegankelijkheid.

11. In de kleedruimtes een aangepaste doucheruimte te voorzien conform de bepalingen van artikel 29/2 van de verordening toegankelijkheid.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits de algemene en sectorale voorwaarden worden nageleefd, kunnen de hinder en risico’s voor mens en milieu tot een aanvaardbaar niveau beperkt worden. Er wordt gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

 Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het standpunt van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Er wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien met 39 parkeerplaatsen. Het college is van oordeel dat de plaatsen met nummering 5 en 30 wel nuttige plaatsen zijn, aangezien er een inrijruimte is van meer dan 6 meter. De plaatsen met nummer 24 (schuine muur) en nummer 29 (deur berging) worden niet als nuttig beschouwd wegens beperkte breedte en/of diepte. Om van plaats 28 een nuttige plaats te maken, dienen de deuren van de berging in de kelder ter hoogte van plaats 28 op te schuiven naar rechts zodat ze niet over plaats 28 opengaan (maar over plaats 29). Dit wordt als voorwaarde opgelegd. 

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het project is op minder dan 2 km gelegen van een Seveso-bedrijf. Omwille van deze reden dient er een advies gevraagd te worden aan het Departement Omgeving / Dienst VR.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ontvangen, handelend over privacy.

Bezwaarindiener geeft aan dat er een continue inkijk is in zijn tuin en huis door de aanwezigheid van grote raamopeningen ter hoogte van de fitnessruimte op het gelijkvloers en op de eerste verdieping. Aan het bezwaar zijn verschillende foto’s toegevoegd om de hinder duidelijk te maken.

Evaluatie: Het bezwaar is gegrond. Aan de hand van aangeleverd beeldmateriaal kan vastgesteld worden dat er een vorm van hinder is ontstaan door de inrichting van fitnessruimtes op de eerste verdieping. Voorgestelde uitwerking op de eerste verdieping van voorgestelde publiek toegankelijke functie wordt effectief als storend aanzien. Richting de Boomsesteenweg is dit aanvaardbaar maar niet richting de woningen, met tuinen, aan de Moerelei. Voor deze nieuwe functie is het belangrijk dat de ruimtes voldoende licht ontvangen, het zicht is voor deze functie minder van toepassing.