Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023138409 |
Gegevens van de aanvrager: | NV KEYSERLEI ICE CREAM met als contactadres Kapellensteenweg (C) 250 te 2920 Kalmthout |
Ligging van het project: | De Keyserlei 45 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 8 sectie H nr. 1168A3 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen, uitbreiden van het volume, wijzigen van de voorgevel en wijzigen van de functie naar restaurant-café en dagrecreatie met 4 kamers |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 07/02/1996: vergunning (86#8725002) voor het verbouwen van een kantoorgebouw.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
afwijkend van de vergunde toestand.
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie van detailhandel naar reca op de gelijkvloerse verdieping;
- wijzigen van de functie van kantoren naar verblijfsrecreatie op de bovenliggende verdiepingen;
- slopen van het bestaande hellend dak en oprichten van een nieuw mansardedak;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de scheimuren;
- wijzigen van de voorgevel;
- plaatsen van een uitschuifbare zonneluifel aan de zijde van De Keyserlei;
- plaatsen van zaakgebonden publiciteit;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 12 december 2023 | 21 december 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 12 december 2023 | 20 december 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 12 december 2023 | 13 december 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Visit Antwerpen | 12 december 2023 | 12 december 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 12 december 2023 | 18 december 2023 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 12 december 2023 | 16 januari 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Binnen de aanvraag is het mansardedak niet in harmonie met de eenheidsbebouwing waarvan het pand deel uit maakt. Daarnaast zijn de raamopeningen en de voorziene glazen borstwering niet in overeenstemming met de neoclassicistische architectuur dewelke typerend is voor het gebouw.
De rolluiken van zaken gelegen in het kernwinkelgebied dienen openmazig te zijn, maar het is onduidelijk of ze hieraan voldoen.
De zonnetent voldoet niet aan de afmetingen en de plaatsing volgens dit artikel en heeft een negatieve invloed op de aanpalende woongelegenheden.
Klimaatbeheersingstoestellen en alle bijbehorende leidingen dienen volgens de regels van dit artikel geplaatst te worden, maar deze zijn niet ingetekend op de plannen.
Het ontwerp is hier niet op voorzien.
De publiciteit voldoet niet aan de bepalingen van dit artikel.
Op de plannen zijn de zonnepanelen niet ingetekend waardoor het onduidelijk is of deze voldoen aan de bepalingen van dit artikel.
Het nieuwe gedeelte plat dak van het mansardedak is niet voorzien van een groendak.
Horeca-inrichtingen zijn verplicht om hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.
Sectorale regelgeving
MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt niet aanvaard.
De vergunning wordt geweigerd.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat op de gelijkvloerse verdieping een functiewijziging van handel naar reca, namelijk een ijssalon dat hier al even aanwezig is. De kelder voorziet in opslag voor het ijssalon. Het pand is gelegen in afgebakend hoofdkernwinkelgebied centrum Antwerpen waar conform het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie deze reca-functie op het gelijkvloers kan behouden blijven. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden.
Op de bovenliggend verdiepingen voorziet de aanvraag een functiewijziging van kantoor naar verblijfsaccommodatie. De stedelijke dienst Visit stelt dat er op deze locatie een overaanbod is aan vakantiewoningen en kamers en geeft het volgende mee aan elke aanbieder van een kamer, woning of appartement op de toeristische markt:
- verplichting tot correcte omgevingsvergunning;
- voldoen aan de geldende voorschriften van de bouwcode en/of politiecodex;
- verplichting tot aanmelding of vrijwillige erkenning door Vlaanderen;
- belastingplicht van elke toeristisch logies;
Het is niet geweten of aan deze verplichtingen is voldaan. Uit onderstaande blijkt dat de werken en wijzigingen aan de verdiepingen en het dak niet voor vergunning in aanmerking komen, zodat ook de inrichting met logies op de verdiepingen uit de vergunning wordt uitgesloten.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De bebouwing in de omgeving wordt gekenmerkt door volumes van drie tot vier bouwlagen meestal onder plat dak of zadeldak waarbij de kroonlijsthoogtes variëren. Een mansardedak is een uitzondering in het straatbeeld.
Het gebouw in de aanvraag vormt een duidelijk ruimtelijk geheel met de rechts aanpalende gebouwen langsheen De Keyserlei. In het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt bevestigd dat het pand deel uit maakt van een eenheidsbebouwing van neoclassicistische panden met een uniformiteit in het gevelbeeld. Deze gebouwen hebben allemaal dezelfde gevelopbouw, kroonlijsthoogte, dakvorm en nokhoogte.
Het toevoegen van een nieuw mansardedak langsheen De Keyserlei is niet in overeenstemming met deze aanpalende gebouwen en vreemd in het straatbeeld, waardoor de aanvraag in strijd is met artikel 6 van de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening.
Om deze redenen passen de werken en wijzigingen aan de verdiepingen en het dak zich ruimtelijk niet in in de omgeving en komen ze niet voor vergunning in aanmerking.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Gezien de ligging van het pand op een beeldbepalende locatie op de Via Sinjoor en de historische omgeving met een grote beeldkwaliteit, werd het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg ingewonnen. Het advies is als volgt samen te vatten:
“Het pand maakt deel uit van een eenheidsbebouwing van neoclassicistische panden. In functie van de uniformiteit van het historische gevelbeeld is het wenselijk om de kenmerkende T-verdeling van de ramen op de verdiepingen te behouden. Een borstwering in glas wordt afgeraden aangezien dit de verhoudingen en de leesbaarheid van de raamopeningen aantast. Een voorkeur gaat uit naar een stalen doorvalbeveiliging.”
Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt bijgetreden.
De raamopeningen van het pand en bij uitbreiding van de eenheidsbebouwing waartoe het pand behoort, zijn hoge rechthoekige ramen. Op de verdiepingen hebben de ramen een kenmerkende T-verdeling.
De voorgestelde ramen zijn niet verenigbaar met de architecturale kenmerken van het gebouw, noch met de omgeving. De T-verdeling van de ramen op de verdiepingen moet behouden blijven.
Verder is de voorziene raampartij in het mansardedak niet in verhouding met de raamopeningen op de onderliggende verdiepingen. Een volledig beglaasd gevelvlak is niet kenmerkend voor een mansardedak.
Daarnaast doet de glazen borstwering de leesbaarheid van de raamopeningen teniet.
Om deze redenen passen de werken en wijzigingen aan de gevel op de verdiepingen en het dak zich visueel-vormelijk niet in in het straatbeeld en komen ze niet voor vergunning in aanmerking.
Tenslotte voldoet de zaakgebonden publiciteit niet aan artikel 33 van de bouwcode waarin wordt opgelegd dat deze minstens 60 cm verwijderd moet blijven van de perceelgrenzen en de banier maximaal 60 cm uit het gevelvlak mag springen. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag wijkt af op een aantal voorschriften van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
De toegang tot de lift is onduidelijk op de plannen. Op het grondplan is de lift enkel toegankelijk via een trap. Op de snede is een helling ingetekend, maar is de helling niet conform de opgelegde normen.
Daarnaast dient er voor en achter elke deur tussen twee publiek toegankelijke ruimtes een vrije en vlakke draaicirkel te worden voorzien van 1,50 meter. Dit is niet overal het geval.
Als voorwaarde wordt opgelegd dat de aanvraag aan alle artikels van deze verordening moet voldoen.
Voorliggende aanvraag voorziet niet in een afgescheiden afvalberging van minstens 4 m², voorzien van verluchting. Dit is strijdig met artikel 26 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met betrekking tot een minimum aan comfort en hygiëne niet afgeweken worden.
Bij reca-inrichtingen is het verder ook verplicht om conform artikel 44 van de bouwcode afvalwater via vetafscheiders te lozen.
Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.
De aangevraagde zonnetent is in strijd met artikel 13 van de bouwcode. Volgens de plannen springt de zonnetent circa 3 meter uit het gevelvlak en bevindt zich op slechts 0,4 meter van de erfscheidingen. Daardoor zal de zonnetent een negatieve invloed hebben op de bezonning van het naastgelegen pand en zijn buitenruimte. Als voorwaarde wordt opgelegd dat minimaal een hoek van 45° gerespecteerd blijft ten opzichte van de erfscheiding.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats. Omdat de verdiepingen en het dak met de 4 logies niet voor vergunning in aanmerking komen, wordt een werkelijke parkeerbehoefte van 0 parkeerplaatsen voor het ijssalon gegenereerd.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging naar ijssalon op het gelijkvloers en 4 bovenliggende logies. - Voor een ijssalon in het centrum van de stad moeten geen eigen parkeerplaatsen voorzien worden. - De logies zijn groot en luxueus en kunnen volledig zelfstandig functioneren. We hanteren de parkeernorm van 0,32/kamer van een hotel met 4 sterren: 4 kamers x 0,32/kamer = 1,3.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen voor het ijssalon bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden: Dit perceel betreft betrekking op een hoekperceel dat in de vergunde toestand volledig bebouwd is.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen voor het ijssalon bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0 – 0 = 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 18 oktober 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 12 december 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 10 februari 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 11 maart 2024 |
Verslag GOA | 13 februari 2024 |
Naam GOA | Katrine Leemans |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.