2024_CBS_01584 - Omgevingsvergunning - OMV_2023155178. Gitschotellei 241-243. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

Gitschotellei 241:

-          28/11/2018: proces-verbaal (11002_2018_8054_VPV) voor het wijzigen van de hoofdfunctie zonder voorafgaande schriftelijke Omgevingsvergunning;

-          13/08/1931: toelating (1399#12822) voor het bouwen van een caféhuis;

Gitschotellei 243:

-          19/11/1984: vergunning voor vergroten winkel en vernieuwen achterbouw.

Vergunde toestand  

Gitschotellei 241:

-          functie: gemengd gebouw met:

• gelijkvloerse verdieping: dareca;
• bovenliggende verdiepingen: wonen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwhoogte is 11,15 m;

-          inrichting: onbebouwde tuin.

Gitschotellei 243:

-          functie: gemengd gebouw met:

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel (winkel) met achteraan garage;
• bovenliggende verdiepingen: wonen;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak;
• garagevolume over 1 bouwlaag;

-          inrichting: volledig bebouwd perceel.

Bestaande toestand

Gitschotellei 241:

-          functie: zowel gelijkvloers als alle woonvertrekken in gebruik als magazijn;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwhoogte is circa 11,15 m;
• uitbouw: balkon aan de achterzijde op de eerste verdieping;
• uitbouw: luifel met deur ter hoogte van de tuin als verbinding met nr. 243 (linkeraanpalend);

-          gevelafwerking:

• voorgevel in geel metselwerk;
• plint in natuursteen;
• buitenschrijnwerk in blauw geschilderd hout;
• luifel werd verwijderd.

Gitschotellei 243:

-          functie: gemengd gebouw met:

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel (winkel) met bijhorende magazijnen;
• bovenliggende verdiepingen: wonen: 3 appartementen;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak;
• bouwhoogte is circa 12,9 m;
• dichtbouwen van het terras eerste verdieping tot gesloten veranda;
• aanbouwterrassen achteraan tweede en derde verdieping;

-          inrichting: volledig bebouwd perceel.

Nieuwe toestand

Gitschotellei 241:

-          functie: 

• gelijkvloerse verdieping: bedrijvigheid – magazijn;
• bovenliggende verdiepingen: wonen – duplexappartement;

-          bouwvolume:

• nieuwe (tweede) deur die verbinding maakt tussen beide percelen;
• dichtbouwen van de koer;

-          gevelafwerking:

• nieuwe, zelfsluitende voordeur

-          inrichting:

• luifel achteraan het perceel.

Gitschotellei 243:

-          ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

Gitschotellei 241:

-          opdeling van het gebouw in een gelijkvloers magazijn en duplexappartement op de verdiepingen;

-          interne wijzigingen;

-          uitbreiden van het volume;

-          bijhorende wijzigingen aan de scheimuren;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          isoleren van de achtergevel;

-          deels ontharden van de tuinzone;

-          plaatsen van een luifel in de tuinzone.

Gitschotellei 243:

-          opdeling van het gebouw in een gelijkvloerse winkel (detailhandel met magazijnen/ateliers) en simplex-appartementen op de verdiepingen;

-          interne wijzigingen;

-          uitbreiden van het volume;

-          bijhorende wijzigingen aan de scheimuren.

Gitschotellei 241-243:

-          maken van een verbinding tussen de tuin van nr. 241 en het magazijn van nr. 243;

-          maken van een verbinding tussen de tuin van nr. 241 en de winkelruimte van nr. 243.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Er werd geen hemelwaterput opgetekend. Hierdoor is er onduidelijkheid omtrent de waterinfiltratie.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • de sectionaal poort van nr.241 kan bezwaarlijk afgestemd genoemd worden op de architectuur van het pand;
• Artikel 10 inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  • de veranda achteraan de eerste verdieping van nr. 243 heeft een ongunstige invloed op de ideale daglichttoetreding van de achterliggende kamer en keuken;
• Artikel 12 Levendige plint:
  • het gelijkvloers van het gebouw met nr.241 dat aan de openbare wegruimte grenst, bevat aan de straatzijde geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte;
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  • de detailhandel van nr. 243 heeft onder het valse plafond een hoogte van 2,25 m < minimum 2,6 m;
  • de keuken van het appartement op de eerste verdieping van nr. 243 heeft een vrije hoogte van 2,47 m < minimum 2,6 m;
  • de veranda op de eerste verdieping van nr. 243 heeft een vrije hoogte van 2,38 m < minimum 2,6 m;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  • de centraal gelegen slaapkamer van het appartement op de eerste verdieping van nr. 243 heeft geen gevelopening die rechtstreeks in open lucht uitmondt;
  • de keuken van het appartement op de eerste verdieping van nr. 243 heeft geen gevelopening die rechtstreeks in open lucht uitmondt;
• Artikel 26 Afvalverzameling:
  • het magazijn van nr. 241 beschikt niet over een eigen afvalberging;
• Artikel 28 minimale oppervlakte buitenruimte:
  • het appartement op de verdiepingen van nr. 241 beschikt enkel over een balkon, kleiner dan 4 m² groot < minimum 6 m² (voor 2 slaapkamers);
  • de appartementen op de tweede en derde verdieping van nr. 243 beschikken over een terras, van circa 5 m² < minimum 6 m² (voor 2 slaapkamers);
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • er worden geen fietsstalplaatsen ingericht;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  • de autostalplaatsen in de garage achteraan de detailhandel (nr. 243) werden niet op het grondplan weergegeven;
  • er worden geen autostalplaatsen voorzien voor de opdeling te nr. 241;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  • de achterste scheidingsmuur van het magazijn van nr. 243 heeft slechts een dikte van circa 9 cm;
• Artikel 40 privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  • er werden geen afvoerleidingen opgetekend;
•     Artikel 43 Septische putten:
  • de septische put wordt gesupprimeerd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt niet aanvaard. De project-MER-screeningsnota is ontoereikend voor wat de werken aan nr. 243 betreft.
Volgende milderende maatregelen worden opgelegd als voorwaarde voor vergunning:

• alle handelingen en wijzigingen aan het gebouw nr. 243 worden uitgesloten uit de vergunning, met uitzondering van het maken van twee openingen tussen nr. 241 en 243;
• de gelijkvloerse magazijn-functie te nr. 241 moet zodanig ingericht worden dat deze afzonderlijk van nr. 243 moet kunnen functioneren;

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De vele afwijkingen op de verordenende voorschriften met betrekking tot het gebouw nr. 243 en het feit dat de project-MER-screening ontoereikend is wat het gebouw nr. 243 betreft, is het niet mogelijk een vergunning voor de handelingen aan dat gebouw te verlenen.

De afwijkingen op verordende voorschriften met betrekking tot nr. 241 zijn niet van die aard dat de aanvraag met betrekking tot dat gebouw geweigerd dient te worden. Het voldoen aan artikel 12, 26, 28, 40, 41 en 43 van de bouwcode wordt in voorwaarden opgelegd.

Functionele inpasbaarheid

Het gebouw te Gitschotellei 241 betreft een handelswoning met gelijkvloerse reca-ruimte die sinds 1999 volledig gebruikt wordt als magazijngebouw, zonder dat hierbij fysieke wijzigingen gebeurden. Onder andere de badkamer en het sanitair op de verdiepingen is nog volledig intact, waardoor de woonruimtes op de verdiepingen zonder grote werken opnieuw in gebruikt kunnen worden.

Het bestaande magazijn wordt verkleint tot enkel het gelijkvloers en de bovenliggende verdiepingen worden als een duplex-appartement ingericht. Dergelijke indeling is veel voorkomend in de Gitschotellei en is inpasbaar binnen deze woonomgeving op voorwaarde het gelijkvloers van het gebouw dat aan de openbare wegruimte grenst, aan de straatzijde een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte bevat én dat de open ruimte niet voorzien wordt als openlucht magazijnruimte maar als open ruimte voor de werknemers van de gelijkvloers functie.

Er worden twee toegangen gemaakt tussen het perceel Gitschotellei 241 en Gitschotellei 243. Deze toegangen zijn niet tussen de gebouwen onderling, maar betreffen een verbinding via de tuin. Hierdoor blijft het mogelijk om beide gebouwen onafhankelijk van elkaar te gebruiken. Deze toegangen zijn bovendien reversibele ingrepen. Gelet op deze context geen bezwaar tegen deze twee toegangen tot de open ruimte, zeker niet met bovenstaande voorwaarde omtrent het gebruik van deze open ruimte.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gelijkvloers van het gebouw te Gitschotellei 241 werd links uitgebreid van een bouwdiepte van circa 10,2 m tot een bouwdiepte van circa 16,7 m. Na het isoleren van de gelijkvloerse achtergevel, sluit deze uitbreiding maximaal aan bij het rechts aanpalende gedeelte.

De gelijkvloerse magazijnfunctie heeft een totale nuttige oppervlakte van circa 72 m².

In de tuin wordt een luifel aangelegd van exact 20 m². Het totale aandeel verharding in de achtertuin betreft exact 1/3de van de tuinzone.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Achteraan de eerste verdieping wordt een terras voorzien met een diepte van 1,5 m en een breedte van 2,21 m. Dit terras is te klein voor het aantal aanwezige slaapkamers. Voor dit twee-slaapkamerappartement is minimaal een buitenruimte van 6 m² noodzakelijk. Dit wordt in voorwaarden opgelegd, eventueel kan hiervoor het achterste gedeelte van het nieuwe platte dak van het gelijkvloers als terras ingericht worden.

Gelet op de magazijnfunctie op het gelijkvloers wordt volgend advies gegeven in het kader van de milieutechnische aangelegenheden: “De aanvraag betreft wijzigingswerken aan de Gitschotellei 241-243 te 2140 Antwerpen-Borgerhout. Dit houdt o.a. in de ontharding van de tuinzone, de isolatie van de achtergevel en de regularisatie van de gelijkvloerse verdieping. De functie “dagreca” werd er omgevormd tot bedrijvigheid. Milieutechnisch zijn er geen bezwaren. De werkplaats op de gelijkvloerse verdieping dient wel milieutechnisch geregulariseerd worden.”

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel van het gebouw te Gitschotellei 241 blijft ongewijzigd, uitgezonderd het toevoegen van een sectionale poort. Deze poort kan bezwaarlijk afgestemd genoemd worden op de architectuur van het pand.

De achtergevel van het magazijn wordt extern geïsoleerd en afgewerkt in grijs pleisterwerk. De overige delen van de achtergevel blijft behouden in roodkleurig metselwerk. Het gewijzigde schrijnwerk wordt voorzien in witte pvc en de terrasbalustrade in lichtkleurig staal. Gelet op de stedelijke context van de achtergevel hiertegen geen bezwaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Alle handelingen en wijzigingen aan het gebouw te Gitschotellei 243, met uitzondering van het maken van twee tuintoegangen, worden uitgesloten uit de vergunning.

2. De voorste ruimte op het gelijkvloers van nr. 241 te voorzien als handelsruimte met daarachter magazijn, onafhankelijk van nr. 243.

3. Waterinfiltratie te voorzien conform de bepalingen van de verordening hemelwater.

4. De magazijn-functie op het gelijkvloers van nr. 241 te voorzien van een eigen afvalberging conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.

5. Het tweeslaapkamer-appartement op de verdiepingen van nr. 241 te voorzien van een buitenruimte van minimaal 6 m² waarbij het achterste gedeelte van het platte dak van het gelijkvloers gebruikt kan worden om als bijkomende buitenruimte te creëren.

6. De open ruimte bij nr.241 niet te voorzien als openlucht magazijnruimte maar als open ruimte voor de werknemers van de gelijkvloers functie.

7. Het rioolstelsel integraal gescheiden te voorzien tot aan de voorgevel, in overeenstemming met artikel 40 en artikel 41 van de bouwcode.

8. Het supprimeren van de oorspronkelijke toegangsdeur en septische put van nr.241 wordt uitgesloten van vergunning.

9. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

10. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten