2024_CBS_01573 - Omgevingsvergunning - OMV_2023133415. Melkmarkt 21. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/07/2023: weigering (OMV_2022134030) voor het verbouwen, uitbreiden en vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 4;

-          27/12/1984: vergunning (18#65243) voor het verbouwen handelshuis en woning;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed van een neoclassicistisch rijhuis: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/4354.

Vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloerse verdieping: commerciële ruimte van circa 60 m²;
• bovenliggende verdiepingen en achterhuis: 2 woongelegenheden.

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen met een schilddak;
• aansluitend een trappenhuis en aanbouw van 3,5 bouwlagen met een zadeldak loodrecht op de achtergevel;
• achterhuis van 2,5 bouwlagen onder een deels schuin, deels plat dak;
• kroonlijsthoogte hoofdvolume van 12,9 m;
• nokhoogte hoofdvolume van 15,5 m;
• nokhoogte aanbouw van 13 m;
• nokhoogte achterhuis van 11,3 m;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde lijstgevel van 3 traveeën;
• gevelschrijnwerk, kroonlijst en tandlijst in hout;
• gietijzeren, decoratieve borstweringen aan de raamopeningen;
• gelijkvloerse pui met houten schrijnwerk;

-          inrichting: volledige perceel bebouwd op de gelijkvloerse verdieping uitgezonderd een open koer van 14,5 m².

Bestaande toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping: commerciële ruimte van 88,5 m²;
• bovenliggende verdiepingen en achterhuis: 6 woongelegenheden (studio’s) van 19,5 m² – 40,5 m².

-          bouwvolume:

• de koer van 14,5 m² werd opgenomen in het bouwvolume;
• achterhuis met een zadeldak;
• nokhoogte aanbouw van 11,15 m;
• nokhoogte achterhuis van 11,1 m;
• verschillende interne constructieve verbouwingen;

-          gevelafwerking:

• gevelschrijnwerk in wit geschilderd hout;
• gewijzigde gelijkvloerse pui in blauw geschilderd houten schrijnwerk met gewijzigde indeling.

Nieuwe toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel van circa 72 m²;
• bovenliggende verdiepingen en achterhuis: 3 woongelegenheden:

-          2 duplex-appartementen van 85 m² en 74,10 m² met 2 slaapkamers;

-          1 duplex-appartement van 68,95 m² met 1 slaapkamer;

-          bouwvolume:

• achterhuis met verhoogd zadeldak en dakkapel;
• nieuwe terrassen;
• dakterras op de 3de verdieping;
• inpandig terras ter hoogte van het schilddak van het hoofdvolume;
• verschillende interne constructieve verbouwingen;

-          gevelafwerking:

• voorgevel met nieuwe witte pleisterlaag;
• nieuw voorgevelschrijnwerk in hout;
• gewijzigde gelijkvloerse pui, afgewerkt met natuursteen en met wit houten schrijnwerk;
• aparte toegangsdeur naar de woongelegenheden;
• nieuwe borstwering in wit gelakt staal;

-          inrichting: perceel volledig bebouwd met uitzondering van de koer van 5,5 m² op de gelijkvloerse verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          herinrichting van de gelijkvloerse verdieping;

-          gedeeltelijk slopen van het dak;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r) en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:
Het gebouw behoort tot vastgesteld bouwkundig erfgoed. Wijzigingen aan de bestaande toestand worden onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. De horizontale lijst ter hoogte van de attiekverdieping wordt verwijderd. Daarboven worden er in het gebouw ingrijpende verbouwingen voorzien, waardoor het niet duidelijk is of aan dit voorschrift wordt voldaan.

-          2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
De onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Voor nieuwbouw moet een oppervlakte van minimum 15 % van de perceelsoppervlakte voorzien worden als onbebouwde ruimte. In de vergunde toestand was er een koer van 14,5 m². Er wordt nu een patio aangelegd van 5,5 m².
 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op het volgend punt:

• artikel 18:

Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot 2 cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. Het hoogteverschil tussen de toegang naar de publiek toegankelijke ruimte en het voetpad bedraagt 5 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: zie RUP Binnenstad.
• artikel 27 Open ruimte: zie RUP Binnenstad.
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

De minimale oppervlakte van een buitenruimte dient minstens 4 m² te zijn, vermeerderd met 2 m² per bijkomende slaapkamer. Appartement 1 heeft 2 slaapkamers en maar een terras van 4 m² in plaats van 6 m².

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale verstromingskans (T100) onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de verbouwing van een meergezinswoning met handels-gelijkvloers en is functioneel inpasbaar.

De stedelijke dienst Business en Innovatie gaf een gunstig advies:

“Gunstig advies voor het herinrichten van een bestaande handelsruimte gelijkvloers van een pand gelegen in de zone kernwinkelgebied centrum Antwerpen - Noord. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De bestaande meergezinswoning wordt gerenoveerd en geoptimaliseerd tot drie duplex-appartementen waarvan twee met twee slaapkamers en één met één slaapkamer. Alle appartementen beschikken over ruime en lichte leefruimtes en hebben elk een eigen buitenruimte.

Afgezien van enkele interne wijzigingen is er een beperkte uitbreiding van het bouwvolume. Op het achterhuis wordt de nok verhoogd van 11,11 m tot 11,70 m en er wordt op respectievelijk 2 m en +/-1 m afstand van de perceelsgrenzen een dakuitbouw toegevoegd om toegang te nemen tot het dakterras. Deze uitbreidingen hebben geen onaanvaardbare impact op de aanpalende percelen.

Het gelijkvloers dat in de bestaande toestand zonder vergunning volledig was dicht gebouwd, wordt gedeeltelijk ontpit door een buitenruimte van 5,5 m² aan te leggen. Via deze patio, die voor- en achterhuis van elkaar scheidt, wordt op de verdiepingen en het gelijkvloers daglicht genomen. Omwille van interne circulatie is het niet mogelijk om de originele koer van 14,5 m² volledig open te maken. Deze afwijking op artikel 2.2.5 het RUP kan worden toegestaan.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand, gelegen in CHE-gebied en opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf een voorwaardelijk gunstig advies:

“Het project werd meermaals voorbesproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg en er werd eveneens een plaatsbezoek georganiseerd. De geplande ingrepen worden uitgevoerd met voldoende respect voor de historische kern van het gebouw. Ook de ingrepen aan de voorgevel kunnen vanuit oogpunt monumentenzorg gunstig worden geadviseerd. Zoals met de aanvrager afgesproken wordt het schrijnwerk in de voorgevel uitgevoerd in wit gelakt hout, naar historisch model. De originele smeedijzeren balustrades op +1 en +2 dienen gelakt te worden in een zwarte kleur. De nieuwe balustrade op +3, wordt voorzien in een witte kleur.

Volgende voorwaarden worden opgelegd:

-          Het schrijnwerk van de ramen in de voorgevel dient uitgevoerd te worden in wit gelakt hout, naar oorspronkelijk model. Typedetails van het schrijnwerk dienen, voorafgaand aan de bestelling en de plaatsing, ter goedkeuring voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentzorg.

-          De originele smeedijzeren balustrades op +1 en +2 dienen gelakt te worden in een zwarte kleur.”

Vanuit erfgoedkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden en opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een gebied met een oppervlakte onder 300 m² (133 m²) en een ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (ca. 5 m² aan septische put en bijkomend enkele funderingen voor tussenmuren). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Hat advies van de stedelijke dienst Archeologie luidt als volgt:

“Tijdens de geplande graafwerken en verbouwingen kunnen alsnog archeologisch waardevolle sporen of restanten aangetroffen worden. Deze dienen, wanneer de bouwheer of aannemer redelijkerwijs verwacht dat ze archeologisch waardevol zijn, gemeld te worden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De stedelijke dienst dienst Archeologie kan deze waarde steeds komen inschatten.

Volgende voorwaarden worden opgelegd:

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be).

-          De bouwheer nodigt de stedelijke dienst Archeologie uit voor een startvergadering waarin de praktische kant en de noodzaak van eventueel toevalsvondst en/ of onderzoek wordt geduid. 

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

-          De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst Archeologie kan de noodzaak hiervan steeds komen inschatten.”

Dit advies wordt bijgetreden en opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Overeenkomstig artikel 18 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid moet het niveauverschil van 5 cm aan de ingang naar de handelsruimte worden overbrugd met een helling. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Niet alle appartementen hebben een buitenruimte die voldoet aan de vereiste oppervlakte volgens de bouwcode. Dit is het geval bij het bestaande appartement 1 met twee slaapkamers dat een terras van 4 m² heeft i.p.v. de vereiste 6 m². In de bestaande vergunde toestand heeft dit appartement geen buitenruimte zodat er in elk geval sprake is van een verbetering ten opzichte van de vergunde toestand en de afwijking kan toegestaan worden.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende wooneenheid met twee slaapkamers moeten drie fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het niveauverschil van 5 cm aan de ingang naar de handelsruimte moet worden overbrugd met een helling conform artikel 18 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid..

3. De voorwaarden in het advies van de stedelijke dienst Archeologie moeten strikt worden opgevolgd.

4. De voorwaarden in het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg moeten strikt worden opgevolgd.

5. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Het bezwaarschrift betreft de vrees voor wateroverlast door de bestaande septische put die wordt omgevormd tot een regenwaterput.

Beoordeling:

Er wordt vanuit gegaan dat de werken aan de riolering en de septische en regenwaterputten op een professionele manier worden uitgevoerd. Dit bezwaar is van technische aard en bijgevolg niet gegrond.