Op datum van 2 mei 2021 vroeg Stijn Verhulst om het pand gelegen Dodoensstraat 20-22-24, district Borgerhout, op te nemen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning.
Het college besliste op 18 november 2022 (jaarnummer 9177) om deze opname te weigeren. Hiertegen stelde Stijn Verhulst een verzoekschrift tot nietigverklaring in bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Bij arrest van 30 november 2023 vernietigde de Raad de beslissing van het college van burgemeester en schepenen, waarna er binnen een ordetermijn van 3 maanden na de betekening van het arrest een nieuwe beslissing dient genomen te worden.
De beoordeling gebeurde op basis van de volgende documenten:
1. Bestaande juridische toestand
Geldende bestemmingsplannen:
Gewestplan:
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
Kadastrale gegevens:
Het pand, Dodoensstraat 20 district Borgerhout, is gekend met kadastrale ligging (afd. 24) sectie A 398 A6 is kadastraal gekend als huis met één woongelegenheid.
Het pand, Dodoensstraat 22 district Borgerhout, met kadastrale ligging (afd. 24) sectie A 398 X4 is kadastraal gekend als huis met twee woongelegenheden.
Het pand, Dodoensstraat 24 district Borgerhout, met kadastrale ligging (afd. 24) sectie A 398 V5 is kadastraal gekend als huis met vier woongelegenheden.
Voor deze pand werden de volgende relevante vergunningen / toelatingen verleend:
2.Bestaande feitelijke toestand
Omschrijving van de bestaande toestand volgens de aangeleverde documenten en bouwplannen:
Het pand met huisnummer 20 betreft een rijwoning met drie bouwlagen onder een hellend dak. Het pand heeft momenteel drie afzonderlijke woonentiteiten namelijk:
Het pand met huisnummer 22-24 betreft een rijwoning met drie bouwlagen onder een hellend dak. Het pand heeft momenteel vijf afzonderlijke woonentiteiten en één samengevoegde entiteit met functie vrij beroep namelijk:
Binnen deze aanvraag is er echter een discrepantie voor wat betreft de functie en de indeling van de benedenverdiepingen van het pand met huisnummer 22-24. De aangeleverde dossierstukken spreken enerzijds over twee zelfstandige wooneenheden en anderzijds over één aaneengesloten entiteit met functie vrij beroep. De aanvraag betreft volgens sommige documenten dan ook de vraag tot opname van 10 afzonderlijke woonentiteiten in het vergunningenregister. Echter uit de aangeleverde bouwplannen van de bestaande toestand van de woningen met huisnummer 22-24 blijkt dat de volledige benedenverdieping dienst doet als groepspraktijk. Ook in de toegevoegde nota (met referentie 8151/PF/GD) geschreven door Flamey advocaten ter verduidelijking van de aanvraag, wordt op pagina 2 vermeld dat:
‘…
Dhr Verhust betracht, …, aan te tonen dat het volledige gelijkvloers van de Dodoensstraat nrs. 22-24 sinds mensenheugenis dienst doet als een vergund geachte groepspraktijk en als dusdanig in het vergunningenregister moet opgenomen worden met de functieaanduiding “Kantoor, dienstverlening en vrije beroepen. ..’
Door de aangeleverde plannen samen te lezen met de toegevoegde nota’s, blijkt de werkelijke aanvraag te handelen over de opname van 3 woningen voor huisnummer 20 en 5 woningen voor huisnummer 22-24 en de functie vrij beroep op het gelijkvloers van huisnummer 22-24.
Overtredingen:
Er werden geen processen-verbaal van overtreding teruggevonden.
Iedere constructie waarvan aangetoond is dat ze gebouwd werd vóór 22 april 1962 ofwel tussen deze en vóór de eerste invoering van het gewestplan Antwerpen (3 oktober 1979, van kracht 9 november 1979), dient te worden opgenomen in het vergunningenregister als “vergund geacht” in toepassing van artikel 5.1.3. §1 en §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening.
Het college is bevoegd in het kader van de opmaak van het vergunningenregister en de actieve onderzoeksplicht in toepassing van artikel 5.1.3 §1 en §2, en artikel 7.6.2. §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Het voorwerp
De aanvraag betreft de vraag tot opname in het vergunningenregister van een constructie met de functie van ‘wonen’ en ‘vrij beroep’ De aanvraag betreft verder de vraag tot opname van drie afzonderlijke woonentiteiten in het pand met adres Dodoensstraat 20. In het pand met adres Dodoensstraat 22-24 wenst men de opname van vijf woonentiteiten op de verdiepingen en de functie vrij beroep op het volledige gelijkvloers.
Verspreid over de drie huizen wenst men in totaal acht woonentiteiten en één entiteit met functie vrij beroep te laten opnemen in het vergunningenregister.
De bewijsvoering voor adres Dodoensstraat 20
De aanvrager wenst dit pand te laten opnemen in het vergunningenregister met de functie ‘wonen’. Verder wenst de aanvrager te bewijzen dat het pand al vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979 vier afzonderlijke woonentiteiten bevat. Om zodoende te bewijzen dat er na de samenvoeging van de woonentiteiten op de gelijkvloerse - en de eerste verdieping (zoals vergund in 2003) heden nog drie afzonderlijke woonentiteiten vergund zijn in het pand.
Volgens de kadastrale gegevens dateert de eerste ingebruikneming van het pand van vóór 1931.
In het archief werden goedgekeurde bouwplannen teruggevonden die dateren van 1959. Uit deze bouwplannen blijkt dat er drie afzonderlijke woonentiteiten werden toegelaten in het pand, zijnde een appartement op de gelijkvloerse verdieping, een appartement op de eerste verdieping en een appartement op de tweede verdieping. Op deze plannen is echter geen sprake van een bewoonbare daklaag. De kadastergegevens bevestigen eveneens dat de daklaag van de woning niet bewoonbaar is.
De bewonersgrafiek bevestigt dat er in de periode tussen 1953 en 1982, drie gezinnen tegelijkertijd waren ingeschreven op dit adres. Bijgevolg dient geoordeeld dat er oorspronkelijk drie afzonderlijke woonentiteiten aanwezig waren in het pand.
Op 18 juni 2003 werd er door het college van burgemeester en schepenen een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het verbouwen van de gelijkvloerse en eerste verdieping, waarbij de bouwdiepte van het bouwvolume over de volledige breedte van het perceel werd uitgebreid en de interne indeling werd gewijzigd. Zo werd de gelijkvloerse verdieping door middel van een interne trapconstructie met vide, verbonden met de eerste verdieping. Op die manier ontstond er een duplex-woning en werd het aantal woonentiteiten in het pand met één verminderd. Dit wordt ook ondersteund door de bewonerskaarten die sindsdien slechts melding maken van de gelijktijdige bewoning door maximaal twee gezinnen in het pand.
De aangeleverde bouwplannen in het dossier van de bestaande toestand van het pand, bevestigen dat de goedgekeurde stedenbouwkundige handelingen uit 2003 werden opgestart en voltooid.
De vergunde bouwplannen uit 2003 bevatten geen gegevens betreffende de functie en/of het gebruik van de ruimtes onder het hellend dak. De vergunde bouwplannen uit 2003 tonen daarnaast ook geen ramen in de schuine dakvlakken van het pand waaruit geconcludeerd kan worden dat de ruimtes geen rechtstreeks licht en lucht ontvangen.
Uit de luchtfoto’s van het Nationaal Geografisch instituut genomen in 1974 blijkt echter dat er, zowel op het voorste als achterste dakvlak, toen reeds dakvensters aanwezig waren. Deze dakvensters stemmen overeen met de bestaande toestand, maar leveren enkel door hun aanwezigheid geen doorslaggevend bewijs voor de eventuele aanwezigheid van een vierde woonentiteit in de daklaag van het pand.
Met betrekking tot het pand Dodoensstraat 20 voegt de aanvrager vier getuigenverklaringen toe, die aangeven dat het pand reeds vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979, in gebruik was als woning met vier woonentiteiten. Gezien één van beide getuigenverklaring is afgelegd door de huidige eigenaar en aanvrager, heeft de getuige direct voordeel bij de opname van deze vier woonentiteiten. Hierdoor kan deze getuigenverklaring niet als onpartijdig worden gezien en wordt de betrokken getuigenverklaring daarom niet als doorslaggevend bewijs meegenomen in de beoordeling.
De tweede getuigenverklaring werd afgelegd door de ouders van de huidige aanvrager. Hierdoor kan ook deze verklaring niet als onpartijdig worden gezien en wordt deze getuigenverklaring daarom niet als doorslaggevend bewijs meegenomen in de beoordeling.
De aanvrager levert bijkomend twee getuigenverklaringen aan van buurtbewoners in de straat. Gezien deze getuigen niet zelf in het pand gewoond hebben, en bovendien kennissen zijn van de aanvrager, kunnen hun ingediende getuigenverklaringen niet het concrete en rechtens vereiste deugdelijke bewijs vormen van het bestaan van een afzonderlijke vierde woonentiteit op de zolderverdieping van het betrokken pand vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979.
Hoewel een getuigenverklaring van een kennis van de aanvrager (of van diens familie) op zich niet absoluut als een onvoldoende objectief bewijsmiddel mag beschouwd worden, stellen we hier echter vast dat het aangeduide aantal zelfstandige woonentiteiten in de getuigenverklaringen (zijnde vier) noch bevestigd wordt door de opgevraagde bevolkingsgegevens, noch door de opgevraagde en aangeleverde kadastergegevens.
Gelet op het voorgaande dient bijgevolg geoordeeld dat beide getuigenverklaringen van de buurtbewoners geen doorslaggevend bewijs vormen voor de aanwezigheid van vier woonentiteiten in het pand vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979.
Als bewijsvoering voor deze vier afzonderlijke woonentiteiten levert de klant foto’s aan van vier gasmeters in de kelder. De datum vermeld op deze meters dateert van na de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979, bijgevolg is de aanwezigheid van deze vier gasmeters onvoldoende bewijs dat de opdeling van pand in vier afzonderlijke wooneenheden gebeurde voor de inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979.
Als verdere bewijsvoering voor deze vier afzonderlijke woonentiteiten levert de klant foto’s van drie afzonderlijke elektriciteitsmeters in de kelder. De datum vermeld op deze elektriciteitsmeters is 2002, 2002 en 1963. Bijgevolg dateert slechts één van deze elektriciteitsmeters van voor 1979, bijgevolg is de aanwezigheid van deze drie elektriciteitsmeters onvoldoende bewijs dat de opdeling van het pand in afzonderlijke wooneenheden gebeurde voor de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979. De huidige aanwezigheid van slechts drie elektriciteitsmeters levert daarenboven geen onweerlegbaar bewijs dat het pand vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979 vier woonentiteiten bezat.
De overige aangeleverde foto’s in dit aanvraagdossier leveren geen doorslaggevend bewijs waaruit blijkt dat er al voor de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979 vier afzonderlijke woonentiteiten aanwezig waren in het pand. Verder wordt de aanwezigheid van vier woonentiteiten in dit pand noch bevestigd door de goedgekeurde bouwplannen uit 1959 en 2003, noch door de bewonersgrafiek, noch door de kadastergegevens.
De aangeleverde getuigenverklaringen en bewijsstukken in het dossier worden als onvoldoende bewijskrachtig beschouwd. Bijgevolg is de aanwezigheid van vier zelfstandige woonentiteiten, al van voor de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979, onvoldoende bewezen.
Voorgaande bewijst voldoende dat de constructie, inclusief de functie van wonen en drie woonentiteiten dateert van voor de inwerkingtreding van de Wet op Stedenbouw (22 april 1962). Door het bekomen en uitvoeren van de verkregen stedenbouwkundige vergunning uit 2003, kunnen er heden slechts twee zelfstandige woonentiteiten vergund beschouwd worden in het pand: Het duplex-appartement op het gelijkvloers en de eerste verdieping en de woning op de tweede verdieping. De bestaande woonentiteit onder het hellend dak, wordt beschouwd als zijnde niet bewezen van vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979. De bestaande woonentiteit onder het hellend dak dient bijgevolg uitgesloten te worden van opname in het vergunningenregister.
De bewijsvoering voor adres Dodoensstraat 22-24
De aanvrager wenst in de panden Dodoensstraat 22-24 vijf afzonderlijke woonentiteiten en één entiteit met de functie vrij beroep als vergund geacht te laten opnemen in het vergunningenregister.
In 1979 werd een stedenbouwkundige vergunning bekomen om de eerste verdieping van het pand Dodoensstraat 22 te verbinden met de eerste verdieping van het links naastgelegen pand met huisnummer 24. Bijgevolg is er één woonentiteit vergund op de eerste verdieping van de panden Dodoensstraat 22-24. Deze stedenbouwkundige vergunning doet verder geen uitspraak over het totaal aantal aanwezige woonentiteiten in het gebouw.
Uit lezing van de aangeleverde bouwplannen van de bestaande toestand blijkt dat er binnen deze bouwlaag geen significante bouw-, herbouw- of verbouwwerken werden uitgevoerd.
Deze (doorlopende) zelfstandige woonentiteit, op de eerste verdieping van beide panden, is bijgevolg voldoende bewezen als zijnde vergund.
Volgens de kadastrale gegevens dateert de eerste ingebruikneming van het pand met huisnummer 22 van vóór 1900. Uit dezelfde kadastergegevens blijkt verder dat er, vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979, reeds twee woningen aanwezig waren in het pand.
Volgens de kadastergegevens dateert de ingebruikneming van het pand met huisnummer 24 van tussen 1900 en 1918. Uit de kadastergegevens van huisnummer 24 blijkt dat er in het pand, vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979, reeds vier woonentiteiten aanwezig waren. Verder blijkt uit de kadastergegevens dat de daklaag van beide woningen in oorsprong niet bewoonbaar waren.
Uit lezing van de aangeleverde bouwplannen door de aanvrager van de bestaande toestand van het pand blijkt dat de gelijkvloerse verdieping momenteel is ingericht als praktijkruimte (groepspraktijk voor huisartsen). Deze praktijkruimte loopt door over zowel het pand met huisnummer 22 als het links naastgelegen pand met huisnummer 24.
De aanvrager levert ter bewijs voor de dokterspraktijk op de benedenverdieping van Dodoensstraat 22-24 getuigenverklaringen aan van onder meer twee artsen en een verzekeringsmakelaar. Eén van de artsen bevestigt dat hij samen met zijn collega, tussen 1980 en 2018, steeds praktijk gehouden heeft in de benedenverdieping van de huizen met adres Dodoensstraat 22 en 24, te Borgerhout. De aanwezigheid van deze dokterspraktijk wordt eveneens bevestigd door zowel de verklaring van de tweede arts, tevens voormalig lid en wachtdienstverantwoordelijke van de Raad Van Bestuur van de Huisartsenvereniging (nu HAKAO), alsook door de schriftelijk afgelegde verklaring van de toenmalige verzekeringsmakelaar. Beide heren bevestigen dat er sinds 1 januari 1977 tot in 2018 een dokterspraktijk op de benedenverdieping van Dodoensstraat 22 en 24 aanwezig was.
Tevens blijkt uit nazicht van de gegevens in de kruispuntbank van Ondernemingen dat er op dit adres een dokterspraktijk was gevestigd. Deze activiteit werd, volgens de gegevens in de kruispuntbank van Ondernemingen, opgestart op 19 december 2002 en stopgezet sinds 12 juni 2019.
Uit samenvoeging van de goedgekeurde bouwplannen uit de stedenbouwkundige toelatingen van 1890, 1914, 1961 blijkt dat de huidige inrichting van de bestaande gelijkvloerse groepsartsenpraktijk zonder significante bouw-, herbouw- of verbouwwerken tot stand is gekomen.
Bijgevolg zijn er voldoende bewijsstukken aangeleverd waaruit blijkt dat de bestaande dokterspraktijk op de volledige benedenverdieping van huisnummer 22-24 reeds aanwezig was vóór 9 september 1984. De indeling en de functie ‘Vrije beroepen’ (artsenpraktijk) van de gelijkvloerse verdiepingen van Dodoensstraat 22 en 24, wordt dan ook geacht als zijnde voldoende bewezen.
Uit de bevolkingsgegevens blijkt dat er in het pand met huisnummer 22, tussen 1961 en 1974, in hoofdzaak drie gezinnen tegelijkertijd waren ingeschreven. Nadien daalt dit aantal tot twee in 1975 en zelfs tot nul in 1977. Nadien stijgt het aantal ingeschreven gezinnen wederom tot drie.
Tevens blijkt uit de bevolkingsgegevens dat er in het pand met huisnummer 24, al van vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979, met regelmaat twee tot drie gezinnen tegelijkertijd werden ingeschreven.
Gezien de benedenverdieping al vanaf 1977 dienst deed als artsenpraktijk kan geoordeeld worden dat er reeds vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979 bewoning was in de daklagen van beide panden. De aanvrager bevestigt in een verklarende nota eveneens dat in de periode tussen 1962 en 1979 de zolderverdiepingen van beide panden werden omgevormd tot studio. De opgevraagde bewonersgegevens bevestigen dit.
Om te bewijzen dat er al van vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979 bewoning aanwezig was in de daklagen van deze panden, voegt de aanvrager oude foto’s toe aan het aanvraagdossier. Deze foto’s leveren voldoende onweerlegbaar bewijs voor de aanwezigheid van een bewoonde daklaag in beide panden.
Verder voegt de aanvrager nog een getuigenverklaring toe aan zijn dossier waarin verklaard wordt dat een vader met zijn dochter, op de derde verdieping in een studio onder het dak van deze woning hebben gewoond van 1975 tot einde 1976.
Uit onderzoek van de opgevraagde bewonersgegevens van het pand is gebleken dat beide personen -met name genoemd in de getuigenverklaring- konden worden teruggevonden in het bevolkingsregister. Beide personen werden op het adres Dodoensstraat 22 ingeschreven op 7 december 1973 en terug uitgeschreven op 20 december 1976. Vader en dochter bewoonden dezelfde woonentiteit en werden als zijnde één gezin opgenomen in de opgemaakte bewonersgrafiek. Dit gezin maakt bijgevolg integraal deel uit van de hierboven opgesomde gegevens die betrekking hebben op de bewonershistoriek van dit pand.
Als bewijsvoering voor de afzonderlijke woonentiteiten in het pand Dodoensstraat 22-24, levert de klant foto’s aan van geplaatste gas- en elektriciteitsmeters in de kelder. Met uitzondering van één elektriciteitsmeter (productiejaar 1961), dateren de datums vermeld op de meters van na 1979. Bijgevolg is de aanwezigheid van deze meters onvoldoende bewijs dat de huidige opdeling van de woning gebeurde vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979. De aanwezigheid van deze gas- en elektriciteitsmeters in de kelder levert dan ook geen doorslaggevend bewijs.
Gelet op het voorgaande is de aanwezigheid van twee zelfstandige woonentiteiten op de tweede verdieping (twee appartementen) en twee zelfstandige woonentiteiten derde verdieping ( twee studio’s) van het pand met adres Dodoensstraat 22-24 voldoende bewezen, als zijnde ongewijzigd aanwezig van vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979.
Achteraan de woning op de eerste verdieping werd het plat dak omgevormd tot dakterras, dit zowel voor het terras achteraan huisnummer 24 alsook het terras ter hoogte van huisnummer 22. De aanvrager voegt kinderfoto’s van zichzelf, evenals een schriftelijke verklaring toe als bewijsstuk dat de dakterrassen achteraan de woning reeds vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979 aanwezig waren. Deze foto’s samen met de getuigenverklaring leveren voldoende bewijs dat de huidige dakterrassen achteraan de woning met huisnummer 22-24 reeds vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979 aanwezig waren. De terrassen achter deze woning kunnen dan ook beschouwd worden als voldoende bewezen.
Voorgaande bewijst voldoende dat de huidige constructie, Dodoensstraat 22-24 inclusief de functie ‘wonen’ op de verdiepingen in de vorm van vijf afzonderlijke woonentiteiten en de functie ‘vrije beroepen’ in de vorm van één entiteit op het gelijkvloers, als vergund geacht kan worden opgenomen in het vergunningenregister, daar de constructie dateert van voor de inwerkingtreding van de Wet op Stedenbouw (22 april 1962) en de functies dateren van vóór 1984.
Het college neemt kennis van de opname van de huidige constructie Dodoensstraat 20, district Borgerhout-Antwerpen, inclusief de functie van wonen en twee afzonderlijke woonentiteiten, in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning, met uitsluiting van de woonentiteit in de daklaag van het pand, zoals in rood aangeduid op de bouwplannen.
Het college neemt kennis van de opname van de huidige constructie Dodoensstraat 22-24, district Borgerhout-Antwerpen, inclusief de functie ‘wonen’ op de verdiepingen in de vorm van vijf afzonderlijke woonentiteiten en de functie ‘vrije beroepen’ in de vorm van één entiteit op het gelijkvloers, in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning.
Het college geeft opdracht aan:
| Dienst | Taak |
| SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan het kadaster voor eventuele aanpassing van de kadastrale gegevens. |
| SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan maatschappelijke veiligheid/ stadstoezicht (MV/ST) voor eventueel verder gevolg. |
| SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan maatschappelijke veiligheid/ bestuurlijke handhaving (MV/ BH) voor eventueel verder gevolg. |
| SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan DL/huisnummering voor eventuele aanpassing van de gegevens. |