2024_CBS_01612 - Omgevingsvergunning - OMV_2023127494. Ullensstraat 26. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/03/2020: vergunning (20193338) voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning.

Vergunde toestand

-          functie:

• eerste en tweede verdieping: eengezinswoning (deel uitmakende van een meergezinswoning);
• gelijkvloers: garage;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte 15,74m (voorgevel Ullenstraat) en -hoogte 9,60m;
• achterbouw met één bouwlaag met plat dak langs de rechter perceelsgrens;
• open koer op de eerste verdieping;

-          gevelafwerking:

• parement in rode gevelsteen;
• kroonlijst in beton;
• dakopbouw in zwarte leien;
• buitenschrijnwerk in antraciet aluminium;
• poort naar inpandige garage (zijgevel);

-          inrichting:

• dakterras (15,9 m2) met toegang op de tweede verdieping.

Bestaande toestand

Overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd van het dichtbouwen van de open koer op de eerste verdieping.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• eerste en tweede verdieping: kantoor (i.p.v. eengezinswoning);
• gelijkvloers: bergruimte voor fietsen;

-          bouwvolume, gevelafwerking en inrichting: overeenkomstig met vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’).
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 26 Afvalverzameling:

functies anders dan wonen moeten een afvalberging hebben met een minimale oppervlakte van 4 m² die voorzien is van verluchting. Er is geen afvalberging opgetekend op de plannen;

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging dient minstens 20 % van de oppervlakte van het perceel onbebouwd te zijn;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. De vergunde eengezinswoning wordt omgevormd tot kantoorruimte, refter, vergaderruimte voor Opnieuw en Co. Deze kringwinkel zit iets verderop op de Vredebaan/Krijgsbaan.

Gezien de ligging van de aanvraag in een buurt met overwegend woonfuncties werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Hun advies is gunstig en luidt als volgt:

“De aanvraag omvat de functiewijziging van wonen naar een kleinschalig kantoor. Het project past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies. Het voorgestelde project past binnen deze visie. Voor het dossier kan gunstig advies gegeven worden.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden en de functiewijziging wordt positief geadviseerd.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er worden geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand. Voor het omvormen van de eengezinswoning naar kantoor worden enkele interne constructieve werken uitgevoerd.

Op het gelijkvloers wordt de garage omgevormd tot fietsenberging en wordt de stookruimte door middel van een brandwerende wand afgesloten van de naastliggende wasruimte/berging. Op de 1e verdieping wordt de traphal uitgebreid, zodat de trap naar de 2e verdieping ook via de traphal bereikbaar wordt. De voormalige leefruimte wordt omgevormd tot vergaderruimte, waarbij de open keuken bewaard blijft. Op de 2e verdieping worden de 3 voormalige slaapkamers ingericht als kantoren. De badkamer blijft behouden.

Volgens artikel 27 van de bouwcode dient bij functiewijziging minstens 20 % van de oppervlakte van het perceel onbebouwd te zijn. Voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan aangezien het volledige perceel op het niveau van het maaiveld bebouwd is. Een afwijking op artikel 27 kan echter toegestaan worden omdat het een hoekpand betreft waarvan beide gevels aan de straatkant minder dan 20 meter breed zijn.

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op de plannen van de nieuwe toestand ontbreekt een afvalberging. (bouwcode, artikel 26) Daarom wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd dat de wasruimte/berging op het gelijkvloers ingericht dient te worden als afvalberging en voorzien moet worden van verluchting.

Visueel-vormelijke elementen

Er worden ten opzichte van vergunde toestand geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel waardoor het advies inzake visueel-vormelijke elementen gunstig is.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Van de garages onder de woning hoort er één bij dit perceel. Er worden in deze garage 6 fietsplaatsen voorzien. Dit aantal is toereikend.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De wasruimte/berging op het gelijkvloers dient ingericht te worden als afvalberging en voorzien te worden van verluchting.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten