2024_CBS_01586 - Omgevingsvergunning - OMV_2023089250. Te Boelaarlei 9. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          06/08/1956: toelating (c/56/306) voor het verbouwen van de voorgevel;

-          03/01/1950: toelating (179#649) voor het verbouwen van het pand;

-          23/05/1949: toelating (179#400) voor het verbouwen van het pand;

-          22/08/1933: toelating (1399#13997) voor het uitbreiden en intern wijzigen van het pand;

-          27/02/1923: toelating (1399#7415) voor bouwen van een vergaderzaal;

Geacht vergunde toestand

-          functie: gildenhuis met conciërgewoning;

-          bouwvolume: 3 bouwlagen met plat dak; 

-          gevelafwerking:

• blauwe steen en donkere gladde gevelsteen op het gelijkvloers;
• 2 dubbele deuren aan de linkerzijde en rechterzijde van het gelijkvloers;
• rode gladde gevelsteen op de verdiepingen;
• wit schrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          functie: eengezinswoning voor de permanente huisvesting van 6 missionarissen;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak en kelderverdieping; 
• nokhoogte van 14,72 m;
• gelijkvloerse bouwdiepte van 17,80 m op de linker perceelsgrens (exclusief patio) en 26,10 m op de rechter perceelsgrens;
• bouwdiepte op de verdiepingen van 17,80 m op beide perceelsgrenzen;
• gedeelde ruimten in de kelder en op het gelijkvloers;
• 6 kamers met private zitruimte op de verdiepingen;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers afwerkt met blauwe hardsteen;
• donkergrijs aluminium schrijnwerk;
• garagepoort in donkergrijs geperforeerd hout;
• verdiepingen in wit gekaleide gevelsteen;
• dorpels uit blauwe hardsteen;
• dakrand uit donkergrijs hout;

-          inrichting tuinzone:

• onverharde ruimte;
• terras van 11 m²;
• wandelpad van 6,6 m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          oprichten van een nieuwe eengezinswoning;

-          wijzigingen aan de scheidingsmuren;

-          inrichten van de tuin.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Het plaatsen van een hemelwaterput is niet verplicht wanneer de platte daken afgewerkt zijn als groendak. In dit geval wordt een hemelwaterput van 10.000 l geplaatst in combinatie met de afwerking van de platte daken als groendak.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie. Het advies is voorwaardelijk gunstig.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de sloop van een bestaand pand en herbouw in de vorm van een eengezinswoning. De eengezinswoning is bedoeld voor de permanente huisvesting van 6 missionarissen. De eengezinswoning omvat gemeenschappelijke leefruimten op de onderste bouwlagen, en slaap- en verblijfsruimten voor de broeders op de verdiepingen.

De woning is gelegen in een woonwijk die hoofdzakelijk bestaat uit één- en meergezinswoningen. De aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar in deze omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het perceel is in de bestaande toestand volledig bebouwd.

In de nieuwe toestand wordt het volume uitgebreid in de hoogte en achteraan op het perceel wordt een ruime ontpitting gerealiseerd van circa 35 % van de terreinoppervlakte in functie van een tuin. De nieuwe open ruimte wordt groen ingericht en biedt een meerwaarde aan het eigen perceel, alsook de omgeving.

Het bestaand gebouw betreft een volume van drie bouwlagen.

In de nieuwe toestand wordt een nieuwbouwvolume van vier bouwlagen met een gelijkvloerse bouwdiepte van 26 m opgericht. Op de verdiepingen sluit de bouwdiepte van 17,80 m aan bij die van de linkerbuur. Op het rechts aanpalende perceel bevindt zich de kerk met een grotere bouwdiepte. Verder in de rij zijn voornamelijk woningen van vier bouwlagen. Het voorgesteld volume is bijgevolg ruimtelijk inpasbaar.

Het pand wordt ingericht met gemeenschappelijke eet- en leefruimten op de gelijkvloerse verdieping. Op de bovenliggende verdiepingen worden telkens twee slaapruimten voorzien met een eigen badkamer en zitruimte. Alle ruimten beschikken over voldoende oppervlakte en woonkwaliteit, waar voldoende licht- en lucht kan binnenvallen.

Visueel-vormelijke elementen

Alle zichtbare gevels worden afgewerkt in een witte/lichtgrijze gevelafwerking in gekaleide bakstenen. Aan de straatzijde wordt een sokkel in blauwe hardsteen voorzien. Er wordt donkergrijze aluminium schrijnwerk geplaatst. De voordeur en poort naar de garage vormen een geheel in eenzelfde materiaal, geperforeerde houten schrijnwerk met beglazing. Op de verdiepingen worden zowel aan de voor- als achterzijde inpandige terrassen voorzien. De borstwering in blauwe steen loopt door over de gevelbreedte. De voorgestelde materialisatie past zich in het straatbeeld en de stedelijke omgeving waar het pand zich bevindt.

De gelijkvloerse raamopeningen worden op circa 1,50 m boven maaiveldniveau voorzien, waardoor een hoog blind gevelvlak aan de straatzijde ontstaat. Om dit gevelvlak te doorbreken wordt in voorwaarde opgenomen onder de ramen een doorlopende dorpel te voorzien analoog aan de bovenliggende verdiepingen.

Het project werd een laatste keer besproken op de Kwaliteitskamer op 26/05/2023 waar het voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd. Dit advies is mee toegevoegd aan de aanvraag. In het ontwerp wordt een antwoord gegeven op de gestelde voorwaarden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De ruime ontpitting gaat gepaard met een verlaging van de scheimuren. Dit biedt niet alleen een meerwaarde voor het eigen perceel, maar tevens voor de directe buren en het binnengebied.

In de tuin wordt een wadi van 15 m² voorzien en wordt ze grotendeels groen aangelegd.

Het advies van Aquafin en VMM zijn voorwaardelijk gunstig. De voorwaarden in de adviezen zijn strikt na te leven.

Mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden, is de aanvraag in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening

Voor dit project dienen er 6 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in de kelder. Echter de toegang tot de fietsenstalling is te smal om effectief bruikbaar te zijn. De doorgang naar de fietsenstalling dient overal  minimaal 1 m breed te zijn inclusief trappen, gangen en deuren. Ook moeten zowel de lift als de trap ruim genoeg zijn om bruikbaar te zijn voor fietsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Onder de ramen van de gelijkvloerse verdieping is een doorlopende dorpel te voorzien analoog aan de bovenliggende verdiepingen.

2. De doorgang naar de fietsenstalling moet overal minimaal 1 m breed zijn en de trap of de lift moet ingericht worden op een manier die het mogelijk maakt om op een veilige manier fietsen naar de kelder te kunnen brengen.

3. De voorwaarden in het advies van Aquafin zijn strikt na te leven.

4. De voorwaarden in het advies van VMM zijn strikt na te leven.

5. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, handelend over volgend aspect:

1. Parkeren: Door de krapte die er nu al heerst in deze wijk is het toch aangewezen dat de verplichte parkings voorzien worden in het gebouw.

Beoordeling

Het bezwaar is ongegrond.

De aanvraag brengt een parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats met zich mee, conform de parkeernormen uit de bouwcode. In het ontwerp wordt een garage voorzien voor 1 autostalplaats. De parkeerbehoefte wordt op het eigen terrein opgevangen.