2024_CBS_01568 - Omgevingsvergunning - OMV_2023143680. Doornelei 9-23, Generaal Lemanstraat 9-25 en Karel Oomstraat 19. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/12/2018: vergunning (OMV_2018100409) voor het omvormen en uitbreiden van een kantoorgebouw naar een complex met 118 wooneenheden en 6 kantoorruimtes, het uitbreiden van een ondergrondse garage voor 163 wagens en het rooien van bomen.

-          05/06/2020: vergunning (OMV_2020017685) voor het wijzigen van het aantal wooneenheden en het inrichten van een kantoorruimte en fietsenberging.

Vergunde toestand

-          functie:

• wonen – 115 appartementen;
  • Kern A: 33 appartementen;
  • Kern B: 13 appartementen;
  • Kern C-D-E: 53 appartementen;
  • Kern F: 16 appartementen;
• 7 gelijkvloerse kantoren;
  • Kern B: 1 kantoorruimte;
  • Kern C-D-E: 4 kantoorruimtes;
  • Kern F: 1 kantoorruimte;

-          bouwvolume:

• 5 - 7 bouwlagen met plat dak; 

-          gevelafwerking:

• Kern A
  • licht parament met donker aluminium schrijnwerk;
  • wit staal spijlenborstwering
  • poort naar inpandige garage;
• Kern B
  • licht beige natuursteen met donker aluminium schrijnwerk;
  • glazen spijlenborstwering
• Kern C
  • licht parament met donker aluminium schrijnwerk;
  • wit staal spijlenborstwering
• Kern D-E
  • gelijkvloers licht beige natuursteen en licht parament op de verdiepingen met donker aluminium schrijnwerk;
  • wit staal spijlenborstwering
• Kern F
  • licht beige natuursteen met donker aluminium schrijnwerk;
  • glazen spijlenborstwering;

-          inrichting:

• ondergrondse parkeergarage over 2 niveaus;
• bovengrondse fietsenberging;
• looppaden in klinker en grindverharding;
• afdek inrit parking met extensief groendak.

Bestaande toestand

-          afwijkend van de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie:

• wonen – 114 appartementen;
  • Kern A: 32 appartementen;
  • Kern B: 13 appartementen;
  • Kern C-D-E: 53 appartementen;
  • Kern F: 16 appartementen;
• 7 gelijkvloerse kantoren;
  • Kern B: 1 kantoorruimte;
  • Kern C-D-E: 4 kantoorruimtes;
  • Kern F: 1 kantoorruimte;

-          bouwvolume:

• 5 - 7 bouwlagen met plat dak; 

-          gevelafwerking:

• Kern A
  • licht parament met donker aluminium schrijnwerk;
  • wit staal spijlenborstwering
  • poort naar inpandige garage;
• Kern B
  • licht beige natuursteen met donker aluminium schrijnwerk;
  • glazen spijlenborstwering
• Kern C
  • licht parament met donker aluminium schrijnwerk;
  • wit staal spijlenborstwering
• Kern D-E
  • gelijkvloers licht beige natuursteen en licht parament op de verdiepingen met donker aluminium schrijnwerk;
  • wit staal spijlenborstwering
• Kern F
  • licht beige natuursteen met donker aluminium schrijnwerk;
  • glazen spijlenborstwering;

-          inrichting:

• ondergrondse parkeergarage over 2 niveaus;
  • 157 parkeerplaatsen;
  • 304 fietsstalplaatsen;
• bovengrondse fietsenberging;
  • 44 fietsstalplaatsen;
• looppaden in klinker en grindverharding;
• afdek inrit parking met extensief groendak.

Inhoud van de aanvraag

-          verminderen van het aantal woongelegenheden van 115 naar 114;

-          samenvoegen van 2 appartementen op de vierde verdieping in Blok A;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          aanpassen bovengrondse fietsenstalling;

-          gelijkvloerse functiewijzigingen en zaakgebonden reclame maken geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het samenvoegen van twee appartementen (A4.4 en A5.4) tot één groter appartement met een netto vloeroppervlakte van 159 m2. Hierdoor vermindert het aantal vergunde wooneenheden. Gelet op de ligging van het project in een voldoende ontwikkeld woongebied is er sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De volumetrie van het project wijzigt slechts in beperkte mate ten opzichte van de vergunde toestand.

Enerzijds werden de kroonlijsten van blok C, F en A aangepast aan de effectieve hoogtes van de aanwezige bestaande bebouwing. Anderzijds werd de uitkragende luifel ter hoogte van de eetkamer van appartement 6.1 niet gerealiseerd.

Ook wijzigt de vorm en oppervlakte van de fietsenstalling in het binnengebied ter hoogte van de Karel Oomsstraat. De nieuwe fietsenstalling wordt als balkvormig volume voorzien. Dit evenwijdig aan de aangrenzende klinkerverharding. De stalling heeft een oppervlakte van 72 m2 en heeft een kroonlijsthoogte van 2,8 m. Binnenin kunnen 44 fietsen gestald worden. Het materiaalgebruik (donkerkleurig staal) blijft behouden ten opzichte van de laatst vergunde toestand.

De wijzigingen op vlak van schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid zijn beperkt en zorgen voor een betere integratie van de bouwvolumes in de omgeving. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De verschillende bouwblokken onderscheiden zich ten opzichte van elkaar door hun gevelarchitectuur en materiaalgebruik. Dit blijft ook zo na de realisatie van de gevraagde aanpassingen.

Voor verschillende ramen van appartementen A4.4, A5.3, A6.1, B0.1, B0.3, B2.1, B3.1, B4.1, D6.1, D6.2, F1.1 en F1.2 worden erg beperkte aanpassingen voorzien. (Vergroten, verkleinen,…) Deze aanpassingen brengen geen negatieve effecten op vlak van lichttoetreding in de binnenruimtes met zich mee en verstoren de vormentaal van de gevels niet. Daarnaast ontstaat geen hinder op vlak van privacy.

Verder voorziet de aanvrager extra raamopeningen voor appartementen A6.1, D1.2, D2.1, D3.1 en D4.1. Ook kantoor D0.2 wordt voorzien van een extra inkomdeur. Deze ingrepen verbeteren het gebruiksgenot en zijn aanvaardbaar.

Tot slot worden verschillende brandladders voorzien tegen de achtergevels en wordt de wachtgevel ter hoogte van de linkerbuur voorzien van bepleistering.

Er kan geconcludeerd worden dat de wijzigingen aan de gevel uiterst beperkt zijn ten opzichte van de vergunde toestand en ze nagenoeg geen noemenswaardige visuele impact hebben op het straatbeeld. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

De fietsenstalling in de binnentuin wordt anders ingericht. De aanvrager voorziet 44 fietsstalplaatsen. In totaal blijven 364 fietsstalplaatsen aanwezig wat overeenkomt met het minimaal te realiseren aantal plaatsen conform de voorwaarde uit de vorige vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Tot slot voorziet de aanvrager enkele interne wijzigingen. Enerzijds om te voldoen aan de opgelegde voorwaarden uit de vorige vergunningen, anderzijds om het gebruiksgenot te verhogen. Zo wordt de planschikking van de fietsenstalling en bergingen op niveau -1 aangepast. Door de fietsenstalling te verplaatsen kan gewerkt worden met een hoog/laag systeem zoals opgelegd werd in de voorgaande vergunningen. Er wordt wel opgemerkt dat de nieuwe planschikking niet correct werd overgenomen op doorsnede BA_GLA16_S_N_03_Snede33. Daarom wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd de planschikking conform plan BA_GLA16_P_N_91_Niveau-1 te volgen.

Verder voorziet de aanvrager op niveau -1 een nieuwe indeling ter hoogte van de collectieve stookplaats en de overige technische lokalen. Deze ingrepen zijn aanvaardbaar.

Ook de aangepaste circulatie ter hoogte van kantoor D0.2, het aangepaste hekwerk ter hoogte van de Karel Oomsstraat zijn aanvaardbaar.

Ter hoogte van appartementen A4.4 en A6.1 worden de oppervlaktes van de aangrenzende terrassen aangepast. In beide gevallen worden de terrassen kleiner en wordt een grotere oppervlakte groendak voorzien. Gezien de nieuwe terrassen nog steeds royale afmetingen hebben kan ook deze aanpassing gunstig geadviseerd worden. 

Gezien de grootte van het project werd advies gevraagd aan de dienst Milieu. De dienst heeft geen bezwaar gezien de omgevingsvergunningen met referentie OMV_2018100409 en OMV_2020017685 enkel stedenbouwkundige handelingen omvatte. De wijzigingen die de exploitant nu wenst te regulariseren, betreffen eveneens enkel deze stedenbouwkundige handelingen. Voor de exploitatie van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) horende bij het project “Grand Yard” werd op 28 september 2018 de omgevingsvergunning met referentie OMV_2018110246 verleend. Aan deze IIOA’s werden geen wijzigingen doorgevoerd.

Omdat het perceel grenst aan een gewestweg werd ook advies aan het Agentschap Wegen en verkeer gevraagd. Het advies van het Agentschap is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het aangevraagde aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

2. De planschikking van plan BA_GLA16_P_N_91_Niveau-1 dient gevolgd te worden. Doorsnede BA_GLA16_S_N_03_Snede33 is niet correct.

3. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.