2024_CBS_01564 - Omgevingsvergunning - OMV_2023130039. Damplein 19. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/05/2023: weigering (20224030) voor het uitbreiden en opdelen van een eengezinswoning in 2 appartementen.
 

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder hellend dak;

-          inrichting:

• garage op het gelijkvloers;
• het perceel is volledig volgebouwd.

Bestaande toestand

-          bestaande toestand niet in overeenstemming met de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• kamerwoning met 4 kamers:
  • 1 kamer op de eerste verdieping met een netto vloeroppervlakte van 22 m2;
  • 2 kamers op de tweede en derde verdieping met een netto vloeroppervlakte van 23,40 m2;
  • 1 kamer op de vierde verdieping met een netto vloeroppervlakte van 19,30 m2;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 4 bouwlagen onder een mansardedak;
• achterbouw van 1 tot 4 bouwlagen onder platte daken;
• dakuitbouw in het voorste dakvlak;
• kroonlijsthoogte van 13,74 m en bouwhoogte van 16,31 m;
• het volledige perceel is volgebouwd;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit gevelpleisterwerk;
• gevelplint en dorpels in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in zwarte aluminium op het gelijkvloers en zwarte pvc op de verdiepingen;
• borstweringen in glas;
• daklaag in donkergrijze imitatieleien;
• kroonlijst in zwarte aluminium;

-          inrichting:

• gemeenschappelijke leefruimte, keuken en fietsenberging op het gelijkvloers.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande dakconstructie;

-          uitbreiden van het bouwvolume met een daklaag;

-          omvormen van een eengezinswoning naar een kamerwoning met 4 kamers;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          isoleren van de achtergevel en scheimuren op de achterste perceelsgrenzen;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Dam-West, goedgekeurd op 6 januari 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          artikel 1.1.2 Inpassing gebouwen in stedelijke context (de harmonieregel): elke verbouwing of nieuwbouw dient zich ruimtelijk in te passen in het bouwblok en het straatbeeld. Dit betekent dat kroonlijsthoogte, gevelopbouw (hoogte, materiaalgebruik, geleding), dakvorm, uitsprongen en materiaalgebruik op een doordachte, samenhangende en kwaliteitsvolle wijze moeten opgebouwd worden. Zowel de bouwhoogte als de kroonlijsthoogte zijn niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

De voorgestelde gevelopbouw is niet inpasbaar in het straatbeeld;

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

de voorgestelde kroonlijsthoogte en bouwhoogte zijn niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

kamer 201 heeft een hoogte die beperkt is tot 2,54 m, dit is minder dan de minimaal toegelaten 2,60 m voor verblijfsruimten;

• artikel 23 Opdelen van een woning:

de beschermde eengezinswoning wordt opgedeeld in 4 wooneenheden;

• artikel 26 Afvalverzameling:

er wordt geen gemeenschappelijke afvalberging voorzien van minstens 4 m2 die wordt voorzien van voldoende verluchting;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Hoewel de parkeerbehoefte niet wijzigt verdwijnt er een parkeerplaats

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een eengezinswoning tot 4 kamerwoningen. De woonfunctie blijft behouden. Deze functie is in harmonie met de kenmerkende functies van de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. De bestaande woning betreft een kleine eengezinswoning (< 100 m2) op een smal en ondiep perceel. 

Het omvormen van de eengezinswoning naar een kamerwoning met 4 kamers is hierdoor strijdig met artikel 23 van de bouwcode.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan eveneens niet ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving (bouwcode, art. 10 & RUP, art. 1.1.2).

De kenmerkende kroonlijsthoogte is hier drie bouwlagen. De weinige panden met 4 vier bouwlagen hebben een plat dak en hebben bovendien een grotere gevelbreedte waardoor de hoogte bij deze panden meer in verhouding is tot de gevelbreedte.

Het volume in voorliggende aanvraag is met 4,51 m zeer smal, heeft 4 bouwlagen onder de kroonlijst en een 5de bouwlaag onder de vorm van een mansarde boven de kroonlijst.

De hoogte van het pand is niet in verhouding tot de breedte.

De voorziene bouwhoogte met nokhoogte van 16,31 m heeft gezien de oriëntatie en ligging van het perceel in de oksel van het bouwblok een onaanvaardbare negatieve impact op de zonlichttoetreding van de achtergelegen open ruimte.   

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door gevelafwerkingen in roodbruine baksteen en een gevelafwerkingen in lichtkleurig pleisterwerk. Voor de nieuwe gevelafwerking wordt een witte crepi voorgesteld met onderaan een plint in blauwe steen. De ramen worden in zwart PVC voorzien. 

Hoewel de voorziene materialisatie aanvaardbaar is, past de gevel niet in het referentiebeeld. Bij de uitwerking van de gevels is immers onvoldoende aandacht besteed aan de geleding waardoor het nieuwe gebouw zich onvoldoende integreert in de bestaande omgeving (bouwcode, art. 6).

Per verdieping wordt een verdiepingshoog raam met glazen valbeveiliging voorzien. De raamopeningen en tussenliggende massieve delen variëren echter per verdieping in hoogte wat in een onrustige en onevenwichtige gevelcompositie resulteert.

Ondank het verdiepingshoog gevelbeeld van de raamopeningen toont de snede dat enkel het raam op de 2de verdieping vanaf de vloerpas start.

In voorwaarden bij een mogelijke vergunning zou dan ook opgenomen worden om alle ramen uniform uit te werken om tot een evenwichtig en inpasbaar gevelbeeld te komen.

De aanvraag dient bijgevolg ook hierom te worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De leefruimte van kamer 201 heeft slechts een vrije hoogte van 2,54 m waar deze conform artikel 21 van de bouwcode minimaal 2,60 m moet zijn.

Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Het argument dat het voordien ook reeds een verblijfruimte was gaat niet op gezien het voordien een kleine slaapkamer en tussenkamer was; Een leefruimte behoeft in regel meer verblijfskwaliteit dan een nachtverblijfsruimte die hoofdzakelijk bedoeld is om in te slapen.

Bijkomend wordt opgemerkt dat er geen afvalberging aanwezig is (bouwcode, art. 26). Bij een mogelijke vergunning zou dit in voorwaarden opgenomen worden. Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 4 kamerwoningen moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

De fietsenstalling wordt ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van  onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten