Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023108593 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Philip Heilmann met als adres Frankrijklei 86A te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Le Grellelei 10 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 23 sectie B nr. 340S |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | uitbreiden van een meergezinswoning van 2 naar 9 appartemenenten |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 06/09/1950: toelating (957#2255) voor het bouwen van een woning;
- 14/02/1951: toelating (957#2373) voor het bouwen van een garage.
Geacht vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- functie en bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand uitgezonderd;
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van de dakconstructie;
- voorzien van 2 volwaardige extra bouwlagen;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 9;
- wijzigen van de kantoorfunctie naar wonen;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 16 oktober 2023 | 10 november 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 16 oktober 2023 | 23 oktober 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 16 oktober 2023 | 17 oktober 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 16 oktober 2023 | 17 oktober 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 16 oktober 2023 | 2 november 2023 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 16 oktober 2023 | 22 november 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
Het bouwvolume van 5 bouwlagen onder plat dak is niet in harmonie met de omgeving. De nieuwe geveldelen zijn niet in harmonie met de architectuur van de bestaande geveldelen. De teruggetrokken delen van de bovenste bouwlaag zijn niet kenmerkend in de omgeving.
De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie. Met de vermeerdering van het aantal wooneenheden van 2 naar 9 wordt de draagkracht van het perceel overschreden;
Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld. Een bouwvolume van 5 bouwlagen onder plat dak is niet in harmonie met de omgeving;
tuinen tot 60 m2 mogen voor maximaal 20 m2 verhard worden. Van de 59 m² buitenruimte wordt er 30 m² verhard > 20 m²;
appartementen met twee slaapkamers moeten een buitenruimte hebben met een minimale oppervlakte van 6 m2.
appartement 1.1 en 2.1 hebben een buitenruimte van 5 m² < 6 m²
appartement 3.1 heeft een buitenruimte van 3 m² < 6 m²;
de fietsenberging op de kelderverdieping is slecht toegankelijk door de smalle hoektrap en smalle deuropeningen;
er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor de bijkomende woongelegenheden;
de scheidingsmuren hebben niet overal een opstand van minstens 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
het is niet duidelijk of het terras in de tuinzone wordt aangelegd in een helling van 1 à 2 % zodat het regenwater op natuurlijke wijze in de bodem kan infiltreren;
de DWA en RWA worden niet gescheiden aangeboden aan de straat. De afvoerleidingen van de privé-riolering dienen conform dit artikel aangelegd te worden;
de aansluiting van de DWA en RWA moet aangesloten worden aan het openbaar rioolstelsel conform dit artikel. De plannen geven hier geen uitsluitsel over.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
In voorliggende aanvraag wordt de meergezinswoning met 2 geacht vergunde wooneenheden en kantoor op het gelijkvloers omgevormd tot meergezinswoning met 9 wooneenheden. De gelijkvloerse kantoorfunctie wordt gesupprimeerd. De woonfunctie blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag beoogt de uitbreiding van het vergunde hoekpand van 3 bouwlagen onder hellend dak tot een bouwvolume van 5 bouwlagen onder platte daken. Het vergunde en bestaande pand sluit aan op de bebouwing in de Theophiel Roucourtstraat die wordt gekenmerkt door panden van 3 bouwlagen onder hellende daken met doorlopende kroonlijsthoogtes. Door de uitbreiding van het pand met 2 volwaardige bouwlagen sluit het project niet langer aan op de kenmerkende kroonlijsthoogten van het omringende bestaande weefsel. Dit is in strijd met de bepalingen met artikel 6 (harmonie en draagkracht) en artikel 10 (inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte) van de bouwcode die stellen dat alle delen van de constructie in harmonie moeten zijn met de kenmerken van de omgeving.
Door het uitbreiden van het woonprogramma met 7 bijkomende wooneenheden zonder kwalitatieve buitenruimtes, zonder een goed toegankelijke fietsenberging en zonder een antwoord te bieden op de toenemende parkeerbehoefte stijgt de densiteit en verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
De geplande uitbreiding van het woonprogramma en de uitbreiding van het bouwvolume met 2 volwaardige bouwlagen zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Visueel-vormelijke elementen
De bestaande gevels zijn opgebouwd uit rood gevelmetselwerk met een plint, dorpels, raamomkaderingen en balkons in blauwe hardsteen. Het buitenschrijnwerk is uitgevoerd in wit staal. Door het realiseren van de nieuwe bouwlagen in rode gevelsteenstrips, schrijnwerk in wit staal en het uitlijnen van de nieuwe gevelopeningen op de bestaande raamopeningen wordt een poging gedaan aansluiting te vinden bij de bestaande geveldelen. Door de toepassing van een diversiteit aan gevelopeningen: raamopeningen met arduinen omkadering, raamopeningen zonder omkadering, vensters met opdeling, vensters zonder opdeling, uitkragende balkons, inpandige terrassen, invulpanelen in grijze aluminium,… ontstaat echter een geheel zonder enige samenhang. Er kan dan ook bezwaarlijk worden gesteld dat de nieuwe geveldelen een kwaliteitsvolle relatie aangaan met de architectuur van de bestaande gevels. Bijgevolg kunnen, gezien het beeldondersteunende karakter van de gevelarchitectuur ten aanzien van het naastgelegen beschermde stadsgezicht, de geplande gevelwijzigingen niet gunstig beoordeeld worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
In voorliggende aanvraag wordt een terras aangelegd in de tuinzone met een oppervlakte van circa 30 m2. Conform artikel 27 van de bouwcode mogen tuinen tot 60 m2 echter voor maximaal 20 m2 worden verhard. Daarnaast is het ook niet duidelijk of het terras wordt aangelegd in een helling zodat het, conform de bepalingen van artikel 39 van de bouwcode, kan afwateren richting de onverharde bodem.
Om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken dient elke wooneenheid binnen de meergezinswoning te worden voorzien van een voldoende grote buitenruimte. Artikel 28 van de bouwcode legt hiervoor minimale oppervlaktes vast. Zo dient een tweeslaapkamerappartement een buitenruimte van minstens 6 m2 te hebben. Appartement 1.1, 2.1 en 3.1 hebben allen een buitenruimte van minder dan 6 m2 en voldoen hier niet aan. Bovendien wordt opgemerkt dat het inpandige terras dat wordt ingericht bij appartement 0.2 door zijn ligging op het gelijkvloers en op de straathoek weinig privacy biedt en niet kwalitatief is.
De scheidingsmuur met de linker aanpalende wordt ter hoogte van het nieuwe dakvlak niet overal voorzien van een opstand van minstens 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet zonder meer afgeweken worden.
Gezien de DWA en RWA niet gescheiden worden aangeboden aan de straat is de aanvraag ook strijdig met de bepalingen van artikel 40 en 41 van de bouwcode die vastleggen hoe de aansluiting met het openbaar rioolstelsel dient te gebeuren.
Tot slot is de aanvraag ook in strijd met enkele artikels van de verordening toegankelijkheid. Gezien na de werken meer dan 6 wooneenheden ontstaan verdeeld over meer dan 2 niveaus, is de verordening van toepassing op alle nieuwe, uit te breiden en te verbouwen delen. Op de kelderverdieping wordt een gemeenschappelijke afvallokaal ingericht. De gang richting de afvalberging is echter onvoldoende breed en voor en achter de deuren naar de berging is onvoldoende vrije en vlakke draairuimte waardoor de aanvraag in strijd is met respectievelijk artikel 15 en artikel 24 van de verordening toegankelijkheid. De nieuwe deuren naar de appartementen en de deuren tussen de traphal en de inkomhallen voor de appartementen hebben geen vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 0,90 m zoals opgelegd in artikel 22 van de verordening toegankelijkheid. Ook hebben niet alle deuren een vrije wandruimte van minstens 0,50 m naast de krukzijde conform artikel 25 van de verordening.
Omwille van alle bovenstaande afwijkingen dient de aanvraag te worden geweigerd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 9 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met 7 wooneenheden en of functiewijziging van kantoor naar wonen.
6 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.2 : 6 x 1.2 = 7,2 1 appartementen > 90m² met parkeernorm 1.35 : 1 x 1.35 = 1,35
De werkelijke parkeerbehoefte is 9.
|
De plannen voorzien in 3 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Inpandig is 1 autostaplaats voorzien. In de garage zijn nog 2 autostalplaatsen voorzien.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
‘Dit perceel betreft een hoekperceel waarbij reeds 3 autostalplaatsen zijn ingericht op het gelijkvloers. De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe.’
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 9 – 3 = 6.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 9 – 3 = 6. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor dit project dienen er 17 ((5x2)+(1x (2+1))+ (1x (3+1))=17) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in de kelder.
De smalle hoektrap en smalle deuren maken dat de ondergrondse fietsenberging echter niet vlot bereikbaar is.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 16 augustus 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 16 oktober 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 15 december 2023
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 14 maart 2024 |
Verslag GOA | 23 februari 2024 |
Naam GOA | Cynthia Steurs |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.