2024_CBS_01888 - Omgevingsvergunning - OMV_2023150053. De Winterstraat 24. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/09/2023: ingetrokken aanvraag (20232529) voor het vermeerderen aantal wooneenheden in een woning met verhoging kroonlijst en realisatie tuinzone;

-          13/01/2000: vergunning (180#3360) voor het verbouwen van een magazijn met woning;

-          03/09/1998: vergunning (179#11108) voor het binnenverbouwen rijwoning en inrichten atelier.

Vergunde toestand

-          functie:

-          wonen – eengezinswoning;

• industrie en bedrijvigheid: magazijn op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met zadeldak; 
• kroonlijsthoogte van 9,20 m;
• perceel volledig bebouwd op de gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking:

• gevelbezetting, wit geschilderd;
• pvc en aluminium schrijnwerk;
• poort naar magazijn.

Bestaande toestand

-          functie: in overeenstemming met de laatst vergunde toestand;

-          bouwvolume: in overeenstemming met de laatst vergunde toestand, uitgezonderd van:

• de geveluitbouw in het achterste dakvlak;
• de uitbreiding van het bouwvolume op de eerste verdieping;

-          overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd van de gevelafwerking:

• gevelbezetting, geel geschilderd;
• garagepoort in bruine pvc.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen – eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met mansardedak; 
• kroonlijsthoogte van 8,24 m, totale bouwhoogte van 10,65 m;
• bouwdiepte van 17 m;
• dakterras op de eerste verdieping;

-          gevelafwerking:

• gebroken witte gevelbepleistering met gevelplint in geelbruine steenstrips;
• mansardeverdieping in rode leien.
• wit aluminium schrijnwerk;
• voordeur in rood aluminium;
• dorpel op de eerste verdieping en bakgoot gepleisterd met rode aluminium rand.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande achterbouw (magazijn);

-          wijzigen van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Er werden geen externe adviezen gevraagd.

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• door het plaatsen van een grotere hemelwaterput dan vereist wordt de afwaterende oppervlakte herleid naar 0 m² en wordt er geen infiltratievoorziening geplaatst.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de bureauruimte op de tussenverdieping heeft een vrije hoogte van slechts 2,30 m;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de bureauruimte op de tussenverdieping heeft geen rechtstreekse gevelopening voor de toevoer van licht en lucht;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de scheidingsmuren met de linker en rechter aanpalende zijn ter hoogte van de achterbouw op de eerste verdieping en het hoofddak niet voorzien van een opstand van minstens 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

bij de grondige verbouwing wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd maar het rioolstelsel wordt niet gescheiden aangeboden aan de straat.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van het magazijn op het gelijkvloers naar woonfunctie om deze bij te voegen bij de woongelegenheid. De poort wordt gewijzigd naar een inkomdeur. Dit is aanvaardbaar op voorwaarde dat het openbaar domein in functie hiervan wordt aangepast.

Het pand is daarmee afgestemd op de kenmerkende woonfuncties van de De Winterstraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet enerzijds in de sloop van een deel van de achterbouw en anderzijds in de uitbreiding van het bouwvolume van de hoofdbouw. Het zadeldak van de hoofdbouw wordt vervangen door een mansardedak boven de bestaande kroonlijst. De voorgestelde bouwhoogte is afgestemd op de omgeving en is bijgevolg aanvaardbaar.

Door de ontpitting van het perceel ontstaat aan de achterzijde een tuinzone van circa 28 m2 die groen en kwalitatief wordt ingericht. De ontpitting van het perceel komt het binnengebied ten goede en wordt dan ook gunstig beoordeeld.

Ook op de eerste verdieping wordt de achterbouw deels gesloopt en wordt de bouwdiepte voldoende afgestemd de buren. Dit is gunstig voor de daglichttoetreding in zowel het eigen gebouw als in de aanpalende panden.

De voorgestelde bouwdiepte is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Verder wordt op het platte dak van de gelijkvloerse achterbouw een dakterras ingericht dat wordt ingesloten door de hoger opgaande scheidingsmuur van de linker aanpalende en de eigen bebouwing.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen bezwaar tegen dit dakterras.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt geïsoleerd en afgewerkt met gebroken wit pleisterwerk met accenten in geelbruine steenstrips ter hoogte van de plint en voordeur. Het mansardedak wenst men uit te voeren in rode leien. De ramen worden voorzien in wit aluminium en de voordeur in rode aluminium. Het materiaalgebruik is in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel. De omgeving wordt gekenmerkt door panden met baksteengevels of gevels in lichtkleurig pleisterwerk, het voorgestelde is hiermee in harmonie.

Bij het opnieuw bepleisteren van gevels dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan een aantal ontwerpdetails, die als voorwaarde zullen worden opgelegd in de vergunning. Concreet dient de arrière-corps behouden te blijven, moeten de bestaande decoratieve gevelreliëfs steeds evenveel uit het vernieuwde gevelvlak springen als in bestaande toestand het geval is en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die niet zichtbaar zijn in de gevel. Dit alles om een vervlakking van het gevelbeeld tegen te gaan.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het terras dat wordt ingericht op de eerste verdieping bevindt zich naast de hoger opgaande scheidingsmuur van de linker aanpalende en houdt voldoende afstand tot de rechter perceelsgrens waardoor geen storende zichten kunnen worden gecreëerd naar de aangrenzende eigendommen. Het terras is niet storend voor de privacy en is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

De bureauruimte die wordt ingericht op het trapbordes tussen de eerste en tweede verdieping heeft een hoogte van slechts 2,30 m. Dit is minder dan de minimaal vereiste verdiepingshoogte van 2,60 m conform artikel 21 van de bouwcode. Daarnaast heeft de ruimte geen rechtstreekse gevelopeningen voor de toevoer van licht en lucht zoals vereist volgens artikel 24 van de bouwcode. Wel heeft de ruimte aan weerszijden openingen die uitkijken over de eetkeuken en het salon die beiden een vrije hoogte hebben van circa 3,60 m. Dit zorgt voor voldoende ruimtegevoel en zorgt ervoor dat voldoende lichttoetreding en ventilatie mogelijk zijn waardoor een afwijking op beide artikels aanvaardbaar is.

De scheidingsmuren op de linker en rechter perceelsgrens zijn ter hoogte van de hoofdbouw en het dak van de achterbouw op de eerste verdieping niet voorzien van een opstand van minstens 0,30 m. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet zonder meer afgeweken worden. Deze opstand is echter niet vereist indien de dakbekleding onder brandreactie klasse BROOF (t1) valt of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.) of indien tussen de scheidingswand en de vegetatie van een groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat het aangevraagde hiermee in overeenstemming moet worden gebracht.

Bij de geplande verbouwingswerken wordt de riolering aangepast en gescheiden aangelegd op eigen terrein. Conform artikel 40 en 41 van de bouwcode moet het gescheiden rioolstelsel ook gescheiden aangeboden worden aan de straat. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag. Het uitvoeren van de riolering conform bovenstaande artikels wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Tot slot wenst de aanvrager een afwijking te bekomen voor het plaatsen van een grotere hemelwaterput dan vereist volgens de hemelwaterverordening. Er wordt een hemelwaterput met een inhoud van 10.000 l in plaats van 5000 l voorzien. Hierdoor wordt de afwaterende oppervlakte herleid tot 0 m2 waardoor geen infiltratievoorziening meer nodig is. Het regenwater zal worden hergebruikt voor het spoelen van 3 toiletten, het bedienen van 2 buitenkranen en een wasmachine. Gezien er sterk wordt ingezet op hergebruik is een afwijking aanvaardbaar.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De isolatie plus afwerkingsmateriaal is met een totale dikte van 14 cm ten opzichte van de rooilijn uit te voeren.

3. De arrière-corps is te behouden. De arrière-corps moet vrij blijven van materiaal en isolatie.

4. De elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, zijn integraal te verplaatsen.

5. De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, zijn onzichtbaar uit te voeren.

6. De nieuwe constructie moet aansluiten op het openbaar domein op die manier dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaats vinden los van herstelwerken aan de nieuwe constructie.

7. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van:

- voor het hoofddak: dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

- voor het dak van de achterbouw: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

8. Het gescheiden rioolstelsel moet gescheiden worden aangeboden aan de straat conform artikel 40 en 41 van de bouwcode.

9. Het openbaar domein te laten aanpassen in functie van de wijziging van de poort naar inkomdeur.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten