2024_CBS_01903 - Omgevingsvergunning - OMV_2023151711. Paardebloemlaan 29. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/04/2020: vergunning (OMV_2020015820) voor het verbouwen van twee gelijkvloerse winkels tot twee appartementen;

-          18/11/1999: vergunning (19992689) voor het bouwen van 38 woningen en een appartementsgebouw met 2 winkelruimten en 6 woongelegenheden.

Vergunde toestand

-          functie:

• op de gelijkvloerse verdieping, 2 appartementen, 1 aan elke zijde, met elk een inpandig terras aan de voorzijde van het gebouw;

-          bouwvolume:

• appartementsgebouw van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• lichtgrijze gevelsteen met wit gemoffeld aluminium buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          conform vergunde toestand, afgezien van:

-          bouwvolume:

• niet uitgevoerde inpandige terrassen aan de voorzijde van het gebouw, zowel links als rechts;
• aan rechterzijde nog niet ingericht appartement – casco, zoals winkelruimte voorheen;

-          gevelafwerking:

• behouden wit gemoffeld aluminium buitenschrijnwerk in de originele openingen van de vergunde (maar niet uitgevoerde) inpandige terrassen.

Nieuwe toestand

-          conform bestaande toestand, dus mits regularisatie van het opgeheven terras en het behoud van het schrijnwerk vooraan, met bijkomend:

• functie: 
  • gewijzigde bestemming van gelijkvloerse unit aan rechterzijde, van wonen naar kantoor/dienstverlening en/of vrije beroepen (ook al vermelden de plannen foutief een handelsfunctie, dit terwijl de ruimte zal ingericht worden als medische praktijk).

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van een gelijkvloers appartement, van wonen naar kantoren/dienstverlening en/of vrije beroepen;

-          regulariseren van de niet uitgevoerde aanpassingen aan de gelijkvloerse voorgevel en van het niet voorzien van de inpandige terrassen vooraan.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied dat op de kaart welke de bestemmingsgebieden omschrijven bruin-omrand en met het Romeinse cijfer II overdrukt is.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 17C De Bist, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 15 juli 1997. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: plaatsen bestemd voor gekoppelde, aaneengesloten en gegroepeerde bebouwing bepaald door de in de zone 'b3'aangegeven coefficienten en voorschriften.

(Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het Bijzonder Plan van Aanleg en van de geldende verkaveling op volgend(e) punt(en):

-          artikel 3 – plaatsen bestemd voor gekoppelde, aaneengesloten, gegroepeerde en vrijstaande bebouwing bepaald door de in de zone B1 aangegeven coëfficiënten en voorschriften:

• §3.1.1 Bestemming: woonhuizen, met kleinschalige handels- en horeca-inrichtingen, voor zover deze de woonfunctie niet hinderen. In deze is de aangevraagde bestemming dienstverlening/kantoren en/of vrije beroepen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: voor de voorziene bestemming van kinesitherapiepraktijk met 2 behandelkamers dient de mogelijkheid voorzien te worden dat 2 (open) fietsparkeerplaatsen worden voorzien, met bijvoorbeeld een fietsnietje waaraan vermelde fietsen veilig kunnen worden bevestigd. Er werden geen dergelijke voorzieningen getroffen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met een aantal van de geldende voorschriften maar voor een deel daarvan kunnen in het eindadvies voorwaarden worden opgenomen, zodat het project in uitvoering alsnog zal voldoen aan de artikels in kwestie.

Aangaande echter de bestemming van het pand, daaromtrent kunnen in principe enkel kleinschalige handels- of horecavoorzieningen worden toegelaten – in deze is er echter sprake van een inrichting als dienstenfunctie. Laatstgenoemde is weliswaar van een gelijkaardige invulling en grootteorde als de expliciet toegelaten functies (ongeveer 215 m² in oppervlakte) en bijkomend zal de te verwachten gebruiksdrukte ervan beperkter zijn dan bijvoorbeeld die van een commerciële functie. Voor dit aspect werd bovendien een openbaar onderzoek georganiseerd, hetwelk echter geen bezwaarschriften opleverde.

Er wordt dan ook geadviseerd betreffende afwijking als dusdanig te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een gering aantal regularisaties ten opzichte van de vergunde toestand en het wijzigen van de functie, van een gelijkvloers appartement naar dienstenfunctie (medische praktijk). Laatstgenoemde is in se strijdig met de expliciete bestemmingsvoorschriften van zowel het ordeningsplan, als van de van kracht zijnde verkaveling maar zoals hierboven reeds werd geargumenteerd, is er voldoende stedenbouwkundige draagkracht om deze afwijking als zeer beperkt en gering te beoordelen, zonder enige ruimtelijke impact voor de gebouwde omgeving.

Hierdoor is er dan ook sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er worden geen wijzigingen voorzien aan de vergunde volumetrie; bijkomend kan het appartement aan de linkerzijde, ondanks het opheffen van het inpandige terras, nog steeds beschikken over een voldoende grote buitenruimte, zijnde de aangrenzende privatieve tuin.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De afwerkingsmaterialen worden niet gewijzigd – in dit geval wordt het schrijnwerk in de voorgevel, dat voorheen vergund werd als weg te nemen, zonder meer behouden; betreffende is identiek aan het schrijnwerk van de rest van het gebouw, wit gemoffeld aluminium, waardoor er onweerlegbaar sprake is van een correcte visuele inpassing in de ruimtelijke context.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de kiné-praktijk is er een fietsparkeerbehoefte van 1 à 2 fietsen. In de (verharde) voortuin moet er en mogelijkheid worden gecreëerd voor klanten om hun fiets te stallen (én vast te maken aan een vast voorwerp).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Er dient in de voortuinstrook, op de reeds verharde zone en zonder de doorgang te versperren, een vast element te worden voorzien, zoals bijvoorbeeld een fietsnietje, waaraan, ter stalling, minimaal 2 fietsen kunnen worden vastgehecht.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten