2024_CBS_01878 - Omgevingsvergunning - OMV_2023100536. Sint-Vincentiusstraat 73. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/07/2020: proces-verbaal (11002_2020_12938_VPV) voor het uitvoeren van vergunningsplichtige werken zonder voorafgaande vergunning;

-          16/03/1894: toelating (1894#296) voor een keuken en veranda.

Geacht vergunde toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 3 bouwlagen met een zadeldak;
• bouwdiepte hoofdvolume van 6,95 m;
• bouwdiepte aanbouw over 2 bouwlagen (rechterzijde) tot op 10,20 m;
• koer van circa 26 m²;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in zandkleurige natuursteen;
• houten ramen en houten voordeur met decoratief smeedwerk.

Bestaande toestand

overeenkomstig de geacht vergunde toestand met volgende wijzigingen of aanvullingen:

-          functie: kamerwoning met 11 studentenkamers;

-          bouwvolume:

• afdak voor fietsenstalling en afvalverzameling op de koer;
• herindeling van de woning voor het voorzien van 11 kamers;

-          gevelafwerking:

• grijze, kunststof ramen naar historisch model;
• dichtgemaakte raamopening op de 2de verdieping aan de voorgevelzijde.

Nieuwe toestand

-          functie: kamerwoning met 7 studentenkamers;

-          bouwvolume:

• afgebroken afdak ter hoogte van de koer;
• herindeling van de woning voor het voorzien van 7 studentenkamers;
• brandladders en bordessen aan de achtergevel van het gebouw;

-          gevelafwerking:

• grijze, kunststof ramen naar historisch model;
• heropende raamopening op de 2de verdieping en voorzien van schrijnwerk aan de voorgevelzijde;

-          inrichting: koer wordt deels onthard.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen en opdelen van een eengezinswoning tot kamerwoning met 7 studentenkamers;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          herinrichten van de koer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 23 Opdelen van een woning:
  Bij het opdelen van een (geacht) vergunde eengezinswoning in meerdere woongelegenheden, dient een woongelegenheid van 100 m² te worden behouden, voorzien van een buitenruimte van minstens 15 m². Het ontwerp voldoet hier niet aan.
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

De studentenkamer onder het hellend dak ontvangt door de hoge plaatsing van de dakvlakvensters onvoldoende licht en lucht.

• artikel 26 Afvalverzameling:
  Het is niet duidelijk of de afvalberging in de kelder is voorzien van verluchting.
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  Het pand is voorzien van een gescheiden rioolstelsel. Ter hoogte van de rooilijn zijn in plaats van 2 aansluitpunten (DWA en RWA) 3 aansluitpunten voorzien.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in woongebied. De functie van studentenhuisvesting sluit aan bij de kenmerkende woonfuncties in de Sint-Vincentiusstraat.

In de zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) besliste het college van burgemeester en schepenen panden die voor 2009 als studentenhuisvesting werden opgedeeld zonder relevante stedenbouwkundige vergunning de mogelijkheid te geven een regularisatie aan te vragen. Dit om te vermijden dat deze historisch gegroeide vormen van studentenhuisvesting van de markt verdwijnen. Binnen dit besluit werden voorwaarden vastgesteld waarbinnen voor studentenhuisvesting afwijkingen op de bouwcode kunnen worden toegestaan:

-          voor het pand mag er geen stedenbouwkundige vergunning toegekend zijn die stelt dat er studentenhuisvesting gecreëerd werd tussen 1 januari 2009 en het moment van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning;

-          de stedenbouwkundige inbreuk dateert van vóór 1 januari 2009. De eigenaar moet daarvoor zelf bewijsstukken (notarisakte, huurcontracten e.a.) aanleveren.

De aanvrager leverde bewijsstukken aan die aantonen dat de eengezinswoning werd opgedeeld in 11 studentenkamers vóór het jaar 2009. Deze aanvraag voldoet dan ook aan de gestelde voorwaarden van het besluit.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag beoogt de regularisatie van de omvorming van een (geacht) vergunde eengezinswoning tot kamerwoning met studentenkamers. De werken beperken zich grotendeels binnen het bestaande en vergunde bouwvolume. Het pand wordt voorzien van een nieuwe planschikking waarbij het aantal studentenkamers wordt gereduceerd van 11 tot 7.

Artikel 23 van de bouwcode legt vast dat het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 m² in meerdere woongelegenheden principieel niet toegelaten is, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m² behouden blijft. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag. Gezien de aanvrager echter kan aantonen dat het pand reeds werd omgevormd tot studentenhuisvesting vóór 2009 kan een afwijking worden toegestaan op dit artikel van de bouwcode.

De nieuwe planschikking van de kamerwoning zorgt ervoor dat de kamers ruimer zijn en voldoen aan de oppervlaktenormen opgelegd in de Vlaamse codex Wonen. Ook is er meer plaats voor gemeenschappelijke ruimtes. Zo worden een fietsenberging ingericht op het gelijkvloers en twee keukens op de eerste en tweede verdieping. De gemeenschappelijke buitenruimte wordt deels onthard en is toegankelijk vanuit de fietsenberging. Tegen de achtergevel wordt tot slot een brandladder geplaatst.

De aanvraag is ruimtelijk inpasbaar op het perceel en in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel in zandkleurige natuursteen op een plint in blauwe hardsteen werd voorzien van nieuwe ramen in donkergrijze pvc. De voordeur is uitgevoerd in donkergrijs geschilderd hout met decoratief smeedwerk. De raamopening die op de tweede verdieping werd dichtgemaakt wordt opnieuw voorzien van een raam. De gevelwijzigingen zijn visueel inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De studentenkamer die zich onder het hellend dak bevindt ontvangt onvoldoende licht en lucht conform artikel 24 van de bouwcode. Dakvlakvensters in schuine daken mogen namelijk enkel meegeteld worden indien ze zich tussen 1 en 2 m boven het loopvlak van de verblijfsruimte bevinden. De vensters bevinden zich ruim daarboven waardoor er ook geen uitzicht mogelijk is vanuit deze kamer. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. Daarom wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd om de dakvlakvensters lager te plaatsen of extra dakvlakvensters te plaatsen zodat de aanvraag in overeenstemming is met de bepalingen van dit artikel.

In de aanvraag is een voldoende grote afvalberging voorzien op de kelderverdieping. Het is echter onduidelijk of deze ruimte voorzien wordt van verluchting zoals bepaald in artikel 26 van de bouwcode. Het voorzien van een goede verluchting voor de afvalberging wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Tot slot wordt opgemerkt dat de riolering zowel in de bestaande als in de nieuwe toestand van 3 aansluitpunten is voorzien ter hoogte van de rooilijn. Conform artikel 40 en 41 van de bouwcode dient de riolering gescheiden te worden aangeboden aan de straat. De aansluitpunten moeten bestaan uit 1 DWA (droogweerafvoer) en 1 RWA (hemelwaterafvoer). Gezien de woning is voorzien van een kelder wordt als voorwaarde opgelegd om de afvoer van FEC te koppelen met de DWA zodat kan worden voldaan aan de bepalingen van deze artikels van de bouwcode.

Het advies van de brandweer dient t worden nageleefd.

Het hydraulisch en technisch advies van Water-link ism. Aquafin dient te worden opgevolgd.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 7 studentenkamers worden 7 fietsstalplaatsen ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De bijgevoegde voorwaarden van het hydraulisch en technisch advies van Water-link ism. Aquafin zijn strikt na te leven.

3. De dakvlakvensters in het hellend dak moeten lager geplaatst worden of er moeten extra dakvlakvensters worden geplaatst opdat de studentenkamer onder het hellend dak wordt voorzien van voldoende licht en lucht conform de bepalingen van artikel 24 van de bouwcode.

4. De afvalberging in de kelder moet worden voorzien van verluchting conform artikel 26 van de bouwcode.

5. Het gescheiden rioolstelsel dient gescheiden aangeboden te worden aan de straat conform artikel 40 en 41 van de bouwcode.

6. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.