2024_CBS_01894 - Omgevingsvergunning - OMV_2023135063. Herentalsebaan 351-355A. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          07/05/1969: toelating (627#35630) voor het plaatsen van lichtreclame;

-          27/07/2023: statusrapport vermoeden van vergunning.

Geacht vergunde toestand

-          functie: wonen (eengezinswoning met nevenfunctie detailhandel op 1 samengevoegd perceel);

-          bouwvolume: 1 samengevoegd pand:

• totale bouwdiepte van 22,40 m over de volledige perceelbreedte;
• Herentalsebaan 351: 2 bouwlagen met zadeldak, met een kroonlijsthoogte van 7,77 m;
• Herentalsebaan 353: 2 bouwlagen met plat dak;

-          gevelafwerking:

• gevelplint in natuursteen op de gelijkvloerse verdieping;
• geanodiseerd aluminium schrijnwerk op de verdiepingen;
• Herentalsebaan 351:

-          bovengevel bepleisterd met houten kroonlijst;

-          2 dakvlakvensters;

• Herentalsebaan 353: bovengevel in rode gevelsteen;

-          inrichting: tuinzone van 167 m² met hoogstammige bomen.

Bestaande toestand

-          gevelafwerking:

• gewijzigd schrijnwerk en gewijzigde toegang op de gelijkvloerse verdieping (na 1969);
• onvergunde zaakgebonden publiciteit: haaks en in het gevelvlak.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw: 

• detailhandelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping van 184 m² met een publiek toegankelijke oppervlakte van 88 m²;
• drieslaapkamerappartement op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• totale bouwdiepte van 22,40 m over de volledige perceelbreedte;
• Herentalsebaan 351:

-          extra bouwlaag tot 3 bouwlagen met plat dak;

-          kroonlijsthoogte van 9,62 m;

-          nieuwe trap;

• Herentalsebaan 353: 2 bouwlagen met plat dak;
• dakterras op het dak van de gelijkvloerse verdieping;
• verhoogde scheidingsmuur met het rechter aanpalende perceel;

-          gevelafwerking:

• Herentalsebaan 351:

-          bovengevel bepleisterd;

-          wit PVC schrijnwerk op de tweede verdieping;

-          aluminium dakrandprofiel;

• Herentalsebaan 353: bovengevel in rode gevelsteen;
• zaakgebonden publiciteit: haaks en in het gevelvlak;

-          inrichting: tuinzone van 167 m² met hoogstammige bomen.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een eengezinswoning naar een gemengd gebouw met handelsfunctie en woongelegenheid;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 33 Zaakgebonden publiciteit:

De haakse zaakgebonden publiciteit tegen de voorgevel op de eerste verdieping voldoet niet aan de afmetingen van 0,60 m op 0,60 m. Bovendien is ze niet in harmonie met de omgeving en voorziet mogelijk hinder voor de woonfunctie (licht) en het uitzicht van de woonfunctie.

• artikel 38 Groendaken:
  De nieuwe platte daken worden voorzien van een groendak. Er werd geen dikte opgetekend van de substraatlaag, die eveneens van invloed zal zijn op de getekende dakopstanden en het bufferend volume. Een basis groendak heeft een minimale substraatlaag van 6-10 cm en een minimaal buffervolume van 35 l/m². De dakopbouw bestaat minimaal uit een wortelwerende laag, drainagelaag (bij plat dak) en een substraatlaag met beplanting.
• artikel 43 Septische putten:
  De plannen bij voorliggende aanvraag vermelden geen inhoud van de septische put. Er dient een septische put te worden voorzien die voldoet aan de bepalingen van dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat werken en wijzigingen aan een geacht vergunde eengezinswoning met handelsgelijkvloers.

Deze eengezinswoning wordt omgevormd naar detailhandel op het gelijkvloers en een drieslaapkamer-appartement op de verdiepingen. De woongelegenheid beschikt over een eigen inkom op het gelijkvloers.

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving die gekenmerkt is door handel en diensten op het gelijkvloers en wonen op de verdiepingen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In deze aanvraag wordt, naast een uitbreiding op de eerste verdieping, ook de dakvorm aangepast van zadeldak voor het creëren van een volwaardige bouwlaag.

De bestaande woning wordt op de eerste verdieping achteraan uitgebreid tot een totale bouwdiepte van 16,84 m en sluit hierbij aan bij de aanwezige bouwdiepte van de links aanpalende.

Aan de rechterzijde wordt over een diepte van 3,90 m een afstand van 1 m bewaard ten opzichte van de rechter perceelsgrens. Deze ruimte doet dienst als toegang naar het dakterras achter het hoofdvolume op de eerste verdieping. Ter plaatse van deze toegang wordt de scheidingsmuur op de rechter perceelsgrens 1,90 m opgehoogd.

Achter deze bouwdiepte wordt op het platte dak van het gelijkvloers een dakterras aangelegd. Aan de achterzijde en linkse zijde van dit dakterras wordt een groenstrook voorzien. Rechts sluit het dakterras aan bij een bestaand volume. Aan de linkerzijde van het terras wordt een afstand aangeduid van 1,90 m.

Dit is echter de afstand tot de linkerzijde van het terras en niet de afstand tot de perceelsgrens. De afstand van het terras tot de linker perceelsgrens bedraagt na meting op het grondplan slechts 1,75 m. Het respecteren van een afstand van het dakterras tot de perceelsgrens van 1,90 m is een minimummaat die vanuit een goed nabuurschap als voorwaarde bij de vergunning zal opgelegd worden.

Een tweede uitbreiding situeert zich ter hoogte van het zadeldak op het linkse deel van het pand. Dit zadeldak wordt vervangen door een volwaardige bouwlaag. Dit over een breedte van 5,15 m en over een bouwdiepte van 8,61 meter. De kroonlijsthoogte stijgt hierdoor van 7,77 m naar 9,62 m.

Deze uitbreiding wordt eveneens voorzien van een groendak. Er werd echter geen dikte opgetekend. Om te kunnen voldoen aan artikel 38 van de bouwcode moet de dikte van de dakopbouw hiervoor mogelijk aangepast worden. Dit zal eveneens een voorwaarde bij een vergunning zijn.

Tenslotte wordt er vastgesteld dat de tuinzone van +/- 167 m² niet toegankelijk is vanuit de woning maar enkel via een berging horende bij het handelsgelijkvloers. Het gebruik van de aanwezige open ruimte wordt op deze manier gehypothekeerd. Het is vanuit een goede ruimtelijke ordening aangewezen de tuin alsnog te betrekken bij de woonfunctie.

Mits rekening te houden met de voorwaarden is het voorstel ruimtelijk inpasbaar.

Visueel-vormelijke elementen

Het nieuwe deel van de voorgevel van het linkse deel van het pand wordt afgewerkt in witte bepleistering, identiek aan de bestaande afwerking van de oorspronkelijke gevel.

De bestaande uitgesproken kroonlijst verdwijnt en wordt vervangen door een aluminium dakrandprofiel.

De nieuwe ramen van de bijkomende bouwlaag zullen uitgevoerd worden in wit PVC, terwijl het bestaande schrijnwerk bij de eerste verdieping alsook de inkomdeur op het gelijkvloers in blank aluminium uitgevoerd werden.

Om de eenheid van de voorgevel te bewaren is het aangewezen om al het schrijnwerk in eenzelfde materiaal te voorzien. Om die reden zal in voorwaarde opgelegd worden om de nieuwe ramen in de voorgevel ter plaatse van de uitbreiding eveneens te voorzien in blank aluminium in plaats van in wit PVC.

De afwerking van de vrije zijgevel en de achtergevel, zowel van de uitbreiding achteraan als van de extra bouwlaag (deels baksteen, deels bepleisterd en met wit PVC schrijnwerk), kan gunstig worden beoordeeld zoals aangevraagd.

Op de gevelplannen is de positie van het reclamebord haaks op de gevel opgetekend. Op de snede wordt dit reclamebord niet weergegeven. Omdat het haaks reclamebord zich ter hoogte van de raamopeningen situeert, met lichthinder en een beperking op het uitzicht van de woning tot gevolg, wordt dit reclamebord uit de vergunning uitgesloten.

Ditzelfde geldt voor de reclame op de gevel. Ook hier ontbreekt verdere informatie, waardoor deze niet afgetoetst kan worden aan artikel 33 van de bouwcode. Deze gevelreclame wordt eveneens uit de vergunning uitgesloten.

Mits naleven van de gestelde voorwaarden kan het voorstel aanvaard worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op de plannen wordt geen inhoud van de septische put vermeld. Als voorwaarde wordt opgelegd dat een septische put dient te worden voorzien die voldoet aan de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het dakterras op de eerste verdieping moet de minimale afstand van 1,90 m ten opzichte van de linker perceelsgrens respecteren.

3. Het groendak en de dakstructuur van de uitbreiding op de tweede verdieping moeten voldoen aan artikel 38 van de bouwcode.

4. Het schrijnwerk in de voorgevel ter plaatse van de uitbreiding op de tweede verdieping is te voorzien in blank aluminium, zoals het bestaande schrijnwerk op de eerste verdieping.

5. Een septische put is te voorzien conform artikel 43 van de bouwcode.

6. De haakse gevelreclame en het reclamebord op het gelijkvloers worden uit de vergunning uitgesloten.

7. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten