2024_CBS_01879 - Omgevingsvergunning - OMV_2023103498. Verbondstraat 94. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          15/05/1953: toelating: 18#30972) voor veranderingswerken

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/104733

Geacht vergunde toestand  

-          functie:

• meergezinswoning;
• op basis van bewonerskaarten 4 geacht vergunde woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• rijwoning met voorbouw van 3 bouwlagen onder een zadeldak met dakkapel aan de achterzijde; 
  • de bouwdiepte van de voorbouw bedraagt 9,7 m;
• achterbouw met twee bouwlagen tegen de rechter perceelsgrens en drie bouwlagen tegen de linker perceelsgrens;
  • de achterbouw aan de rechterzijde heeft een bouwhoogte van 7,1 m boven het straatniveau op de perceelgrens; 
  • de achterbouw aan de linkerzijde heeft een bouwhoogte van 9,7 m boven het straatniveau t.h.v. de perceelgrens;
• de voor- en achterbouw hebben tezamen een bouwdiepte van 16,55 m;
• de uitbouw van de rechterbuur heeft een bouwhoogte van 6,4 m boven het straatniveau;
• het maaiveld (straatniveau) wordt als nulpas genomen (bouwtoelating 1953);

-          inrichting:

• stadstuin achteraan het perceel.

Bestaande toestand

-          niet in overeenstemming met de (geacht)vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning;
• 2 woongelegenheden; 
  • een tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 67 m² op het gelijkvloers;
  • een tweeslaapkamertriplex met een netto vloeroppervlakte van circa 195 m²;

-          bouwvolume:

• rijwoning met hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een zadeldak met dakkapel aan de achterzijde;
  • de bouwdiepte van het hoofdvolume neemt toe, de achtergevellijn van de voorbouw heeft een bouwdiepte van ca. 11 m; 
• perceelbrede achterbouw met drie feitelijke bouwlagen en een bouwdiepte van 16,6 m;
  •  de aangepaste bouwhoogte van de achterbouw bedraagt 8,8m boven het straatniveau;
  • de uitbreiding vergt een scheimuurverhoging van 3,8 m hoog over een diepte van 1,3 m  en 1,7 m hoog over een diepte van 5,6 m met de rechterbuur;
• voorgevel met kroonlijsthoogte van ca.13,3 m en nokhoogte van ca.15,6 m;
• de nulpas op de nieuwe plannen bevindt zich 50 cm boven het maaiveld (straatniveau)

-          gevelafwerking:

• beeldbepalende gevel op een geprononceerde arduinen plint, afwerk met pleisterwerk in gebroken witte kleur en voorzien van houten buitenschrijnwerk in een donkergrijze tint;
• voordeur uit donkergrijs hout, zwartkleurig smeedwerk voor het glas;
• rijk gedecoreerde houten dakgoot in een witte kleur;
• balustrade uit zwartkleurig smeedwerk ter hoogte van de tweede verdieping;

-          inrichting:

• stadstuin (32 m2) quasi volledig voorzien van verharding (28 m2).

Inhoud van de aanvraag

-          verminderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 2;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1: zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          artikel 2.1.1: De ingrepen zijn niet verenigbaar met de erfgoedwaarde van het gebouw;

-          algemene voorschriften 2.1.2 & 2.1.3:

het nieuwe bouwvolume wijkt af van het referentiebeeld;

-          artikel 2.1.11.2: Het terras op het nieuwe platte dak is niet vervat in het maximaal aanvaardbare bouwvolume.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 en 10: het voorgestelde nieuwe bouwvolume is niet in harmonie met haar omgeving, bijkomend is het terras op de 2de verdieping niet kenmerkend;
• artikel 5: de werken zijn niet verenigbaar met de erfgoedwaarde van het gebouw;
• artikel 27 Open ruimte:

verhardingen zijn in de tuin slechts toegestaan tot een oppervlakte van 20 m². De niet vergunde, bestaande verharding van 28m2 wordt behouden;

• artikel 29: er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

het platte dak van de achterbouw op de tweede verdieping wordt niet voorzien van een voldoende hoge opstand ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

gezien er grondige werken uitgevoerd worden aan de riolering en het pand volledig onderkelderd is kan een gescheiden stelsel eenvoudig voorzien worden. In de huidige aanvraag is het tracé van de hemelwaterafvoer niet opgetekend;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel

er dient een gescheiden stelsel aanwezig te zijn dat aangesloten wordt conform de voorwaarden uit dit artikel;

• artikel 43 Septische putten:

de inhoud van de septische put is niet vermeld, de noodzakelijke minimale inhoud van de put bedraagt 2300 l.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In huidige toestand zijn er in het pand 4 kleine wooneenheden ingericht. Op basis van bewonerskaarten werd vastgesteld dat deze reeds voor 1979 aanwezig waren. Echter maakt dit de wooneenheden nog niet geacht vergund gezien deze niet met een procedure vermoeden van vergunning opgenomen werden in het vergunningenregister.

De aanvraag stelt voor om het aantal wooneenheden van 4 naar 2 te reduceren en grondige verbouwingswerken uit te voeren. De 2 woningen dienen te voldoen aan de huidige regelgeving zodat ze over voldoende woonkwaliteit beschikken.

De aanvraag wenst de meergezinswoning bestaande uit 3 bouwlagen onder plat dak te verbouwen en uit te breiden.

De bouwdiepte van het hoofdvolume wordt van 9,7 m naar 11,0 m uitgebreid.

Ook de hoogte van de getrapte dubbelhoge achterbouw wordt naar een uniforme perceelsbrede achterbouw van 8,35 m hoog gewijzigd. De bestaande bouwdiepte van de achterbouw van 16,60 m blijft ongewijzigd.  Met de wijzigingen aan de perceelsbrede achterbouw verhoogd de linker-scheimuur van 6,63 m naar 8,35 m. Deze verhoging resulteert in een scheimuur die 2,37 m hoger is dan het bestaande entresol-volume van het buurpand en bijgevolg niet aanvaardbaar is.  

Op het plat dak van de 2de verdieping van de nieuwe uitbouw achteraan wordt een terras voorzien. Dit is dan wel gelegen tegen de opgaande blinde scheimuur van het buurpand maar is niet alleen strijdig met artikel 2.1.11.2 van het RUP-Binnenstad wat stelt dat terrassen vervat moeten zitten in het maximaal aanvaardbare bouwvolume maar is op deze locatie ook niet kenmerkend (bouwcode, art. 6) of wenselijk. Bijkomend wordt de minimale afstand om directe zichten naar buurpanden te nemen niet gerespecteerd.

Het voorgestelde terras is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar en zou bij een mogelijke vergunning uitgesloten worden. Omdat het inrichten van een terras hier niet aanvaardbaar is, ontbreekt het de 2de wooneenheid aan een privatieve buitenruimte. Geoordeeld wordt dat de wooneenheid onvoldoende kwalitatief is om voor vergunning in aanmerking te komen.

Het bouwblok kenmerkt zich door een duidelijke en eenvormige achterbouwlijn van hoofdvolumes. Doordat de aanvraag een uitbreiding van het hoofdvolume voorziet, wordt deze heldere achterbouwlijn onderbroken, wat strijdig is met de harmonieregel zoals vermeld in de bouwcode en het RUP-Binnenstad.

Deze voorbouw-entresol typologie is typerend voor de omgeving. Het voorgestelde perceelsbrede volume van 2 bouwlagen is echter niet kenmerkend (bouwcode, art. 6 & 10) en bijgevolg ook niet stedenbouwkundig inpasbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“De geplande ingrepen omvatten een grondige renovatie tot tweewoonst: een gelijkvloers appartement en bovenliggende triplex. De voorgevel blijft ongewijzigd. De achterbouw (uit 1953) wordt ingrijpend verbouwd.

Waar de achterbouw reeds grondig werd gewijzigd en nog maar weinig authentieke elementen bevat, bleef het hoofdvolume wel grotendeels in zijn oorspronkelijke staat bewaard. Gelet op de aanwezige erfgoedwaarde en conform de voorschriften van de bouwcode, wordt uitgegaan van het behoud van enerzijds de authentieke configuratie en anderzijds de waardevolle interieurelementen zoals de stucwerkplafonds, binnenschrijnwerk, schouwmantels,…

De stedelijke dienst monumentzorg betreurt sterk dat de geplande ingrepen niet voorafgaandelijk werden besproken. We hadden daardoor niet de mogelijkheid om de bouwheer en ontwerper inzicht te geven in de waarde van het pand en te adviseren om in de opmaak van het nieuwe ontwerp rekening te houden met randvoorwaarden die de impact van de ingrepen op de erfgoedwaarde konden minimaliseren.

De voorgestelde configuratie van het gelijkvloers houdt onvoldoende rekening met de aanwezige erfgoedwaarde. De voormalige salons worden hervormd tot keuken en badkamer, waardoor de meest waardevolle interieurelementen, waaronder de vleugeldeur, de stucwerkplafonds en de haardmantel zouden verdwijnen. De nieuwe configuratie doet een te grote afbreuk aan de authenticiteit en kan niet gunstig geadviseerd worden vanuit oogpunt monumentenzorg.”

Dit ongunstig advies van de dienst monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Bij het advies wordt door de dienst monumentenzorg echter volgende voorwaarde opgenomen:

-          Gelet op het bovenstaande, wordt een gunstig advies verleend voor de verbouwing van het pand, met uitsluiting van de configuratie van de gelijkvloers salons.

Het advies leidt ertoe dat de noodzakelijke voorwaarde om tot een gunstig advies monumentenzorg te komen, aanpassingen vergen die niet in voorwaarden opgenomen kunnen worden en verregaande planwijzigingen eist.

Het advies als ongunstig te worden geïnterpreteerd waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 5 van de bouwcode en artikel 2.1.1 van het RUP-Binnenstad.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het is niet eenduidig af te leiden of er voldoende opstand bij de scheidsmuren voorzien wordt om brandoverslag tegen te gaan (bouwcode, art. 34). Bij een mogelijke vergunning zouden hier voorwaarden aan gekoppeld worden.

De aanvraag voert grondige verbouwingswerken uit waarbij de mogelijkheid bestaat het

rioolstelsel aan te passen. Opgemerkt wordt dat deze niet is opgetekend en het bijgevolg niet duidelijk is of de aanvraag voldoet aan artikel 40, 41 en 43 van de bouwcode.

Er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien (bouwcode, artikel 29). Dit zorgt ervoor dat bewoners hun fietsen noodgedwongen op straat moeten stallen wat kan resulteren in hinder voor voetgangers en de doorgang voor rolstoelgebruikers op straat kan bemoeilijken.

Wegens bovenvermelde strijdigheden met de bouwcode wordt geadviseerd de aanvraag te weigeren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaar ingediend, voornamelijk handelend over:

1. Isoleren: Het bezwaar dat een gemeenschappelijke muur na de afbraakwerken niet wordt geïsoleerd.

Beoordeling: Dit is geen stedenbouwkundige materie en bovendien zijn de sloopwerken beperkt waardoor een beperkt deel van de muur naakt komt te liggen.

Het bezwaar is ongegrond.