2024_CBS_01868 - Omgevingsvergunning - OMV_2023132589. Oever 11A, 11C, 11D, 11E, 11F, 11G, 11H, 13, 15, 17 en 19, Korte Riddersstraat 12, 14, 14A, 14C, 18, 20. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/10/2019: omgevingsvergunning door de deputatie (OMV_2019029838) voor het afbreken van de bestaande bebouwing (Oever 11-13-15-19) en het oprichten van 36 assistentieflats, 18 appartementen, een dienstencentrum en 9 handelsunits.

Vergunde toestand  

-          functie:

• 34 assistentieflats;
• 18 appartementen;
• 9 commerciële ruimtes: 3 units aan Oever, 4 units in binnengebied en 2 units ter hoogte van het bestaande woonzorgcentrum:

-          units 1-6 met als hoofdfunctie ‘kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen’ cfr. voorwaarde deputatie;

-          unit 7 met als hoofdfunctie ‘detailhandel’ cfr. voorwaarde deputatie;

-          units 8-9: diensten;

-          bouwvolume:

• ondergrondse parking overeenkomstig het op 12 februari 2020 gewijzigde kelderplan: maximale capaciteit van 49 parkeerplaatsen cfr. voorwaarde deputatie;
• Oever 11: blok G:

-          6 bouwlagen met een teruggetrokken dakverdieping met een plat dak;

-          hoogte 21,35 m;

• Oever 13: blok F:

-          4 bouwlagen met een mansardedak;

-          gesloopt inventarispand, met uitzondering van de voorgevel;

• Oever 15-19: blok E:

-          6 bouwlagen met een teruggetrokken dakverdieping met een plat dak;

-          gelijkvloers met de inrit naar de ondergrondse parkeergarage, een kleine handelsunit en een grote doorgang voor de brandweer als entree naar het publiek toegankelijke binnengebied;

• Korte Ridderstraat 14: blok C en blok D;

-          gevelafwerking:

• Oever 11:

-          gevelmetselwerk in beige natuursteen in combinatie met een lichtgrijs-beige gevelsteen;

-          aluminium schrijnwerk;

• Oever 13:

-          voorgevel op gelijkvloerse verdieping met 3 traveeën;

-          voorgevelschrijnwerk in hout;

-          nieuwe achtergevel in beige-grijs baksteenmetselwerk;

-          donkerkleurig aluminium achtergevelschrijnwerk;

-          hellend dakvlak (type mansarde) aan straatzijde met 4 dakkapellen en een teruggetrokken daklaag aan de achterzijde;

• Oever 15-19:

-          gevelmetselwerk in rood-oranje kleur

-          donkerkleurig aluminium schrijnwerk;

-          dakkapellen in het mansardedak met een maximale breedte van 1,50 m cfr. voorwaarde deputatie;

-          inrichting:

• volledige onderkeldering van het perceel;
• volledige verharding van het binnengebied met groenperken;
• doorgaanszone tussen beide straten Oever en Korte Ridderstraat;
• centraal semi-publiek binnengebied. 

Bestaande toestand

werken in uitvoering, aanvang der werken op 03/08/2021.

Nieuwe toestand

-          functie:

• 33 assistentieflats:

-          Korte Ridderstraat 14: blok C: appartement B1.2 gesupprimeerd;

• 17 zelfstandige woongelegenheden:

-          Oever 13: blok F: 1 woongelegenheid (G1.4 + G1.5) op eerste verdieping;

• 9 commerciële ruimtes:

-          Oever 11: blok G: 7 units met ‘kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen’;

-          Oever 15: blok E: unit 6: handel;

-          bouwvolume:

• gewijzigde fundering kelderverdieping;
• Oever 13: blok F:

-          2 samengevoegde woongelegenheden G1.4 en G1.5 op eerste verdieping;

-          verplaatste trap naar diensten 2-5;

-          weggelaten bovendakse liftuitloop;

• Korte Ridderstraat 14: blok C: vide;

-          gevelafwerking:

• Oever 11H: blok A:

-          glaspartij aan achtergevel verkleind door toevoeging van berging dienstencentrum;

-          sierpleister in overeenstemming met de achtergevel van het gebouw aan de Korte Ridderstraat en Oever 13;

• Oever 17:

-          harmonicapanelen vervallen;

• Oever 11C:

-          gewijzigd uitzicht van de poort naar binnengebied (toegankelijkheid brandweer);

- inrichting:

• beperkte wijziging omgevingsaanleg;
• verplaatste fietsenstalplaatsen aan de onderdoorgang Oever 11C door gewijzigd poortontwerp.

Inhoud van de aanvraag

uitvoeren van wijzigingen ten opzichte van omgevingsvergunning OMV_2019029838:

-          verminderen van het aantal woongelegenheden van 52 naar 50;

-          wijzigen van de functie kantoor, diensten en vrije beroepen naar handel van Oever 15;

-          wijzigen van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel van Oever 13, vastgestelde inventaris bouwkundig erfgoed; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1: zone voor wonen - (wo1), artikel  5: zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5) en artikel  8: zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft enkele wijzigingen aan een vergund project met appartementen, assistentiewoningen, dienstencentrum, diensten en handel. De enige functiewijziging betreft het omvormen van één commerciële ruimte van diensten naar detailhandel. De stedelijke dienst Business en Innovatie heeft geen bezwaar tegen deze functiewijziging.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er zijn geen grote volumewijzigingen.

Het weglaten van de bovendakse liftuitloop boven de gevel van Oever 13 heeft een gunstige invloed op het bouwvolume en het visuele aspect.

Het realiseren van een bijkomende assistentiewoning boven de gelijkvloerse verblijfsruimte in de vleugel aan de Korte Ridderstraat bleek technisch onhaalbaar. De assistentiewoning wordt daarom weggelaten waardoor er een hoge verdiepingshoogte ontstaat.

Tenslotte werden aan Oever 13 twee woongelegenheden samengevoegd tot 1 ruime woongelegenheid.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied en het pand Oever 13 werd opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Van dit pand bleef enkel de gevel overeind in de vorige vergunning. De gevel werd wel hersteld in zijn oorspronkelijke toestand. De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf eerder een ongunstig advies over de sloop van het inventarispand en herhaalt dit standpunt:

“De gevraagde aanpassingen hebben geen invloed op de erfgoedwaarden van het geheel en het betreft daarenboven reeds uitgevoerde werken. Vanuit monumentenzorg kan hierop geen zinvol advies gegeven worden. De dienst Monumentenzorg herhaalt het ongunstig advies dat op de oorspronkelijke aanvraag (OMV_2018062111) uitgebracht werd.”

Er wordt geoordeeld dat de nu gevraagde ingrepen geen impact meer hebben op de erfgoedwaarden ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Bovendien hebben ze geen nadelige visuele impact op de omgeving. Het weglaten van de liftuitlopen boven het mansardedak van Oever 13 is een verbetering voor het straatbeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.