2024_CBS_01551 - Omgevingsvergunning - OMV_2023045762. Kammenstraat 18-22, Steenhouwersvest 61, Vrijdagmarkt 10-11, Gierstraat 10. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

Kammenstraat 18-22, Steenhouwersvest 61, Vrijdagmarkt 10-11 en Gierstraat 10:

-          03/03/2023: gunstig advies Kwaliteitskamer mits voorwaarden (20221874) voor de verbouwing van de bestaande panden tot co-living ontwikkeling, bouwblok Kammenstraat, Steenhouwersvest, Vrijdagsmarkt en Gierstraat.

Kammenstraat 18-22, Steenhouwersvest 61 en Vrijdagmarkt 10-11:

-          30/10/1959: toelating (18#39872) voor een industrieel complex ’t Meuleken.

Gierstraat 10:

-          10/07/1952: toelating (18#29757) voor het wijzigen van de winkelpui.

Vergunde / Geacht vergunde toestand  

-          functie:

• Kammenstraat 18-22 en Steenhouwersvest 61: gemengd gebouw:

-          kelderverdieping: ondergrondse parkeergarage;

-          gelijkvloerse en eerste verdieping: handelsfunctie met aanhorigheden;

-          tweede, derde en vierde verdieping: kantoorfunctie, diensten en vrije beroepen;

• Vrijdagmarkt 10-11: gemengd gebouw:

-          kelderverdieping: personeelsruimte;

-          gelijkvloerse en eerste verdieping: kantoorfunctie, diensten en vrije beroepen;

• Gierstraat 10: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• Kammenstraat 18-22 en Steenhouwersvest 61:

-          5 bouwlagen onder de kroonlijst en 1 daklaag;

-          1 ondergrondse bouwlaag;

• Vrijdagmarkt 10-11:

-          4 bouwlagen met een zadeldak en 6 dakkapellen;

• Gierstraat 10:

-          2 bouwlagen met een plat dak;

-          gevelafwerking:

• Kammenstraat 18-22 en Steenhouwersvest 61:

-          champagnekleurig geanodiseerd aluminium gevelbekleding en witte hardsteen;

-          zwart geanodiseerd aluminium schrijnwerk;

-          blauwe verglaasde gevelsteen (daklaag);

• Gierstraat 10:

-          similibezetting;

-          hardstenen plint;

-          houten schrijnwerk;

• Vrijdagmarkt 10-11:

-          rood baksteenmetselwerk;

-          wit natuurstenen plint.

-          inrichting: quasi volledig bebouwd perceel, behoudens 72 m² met een binnenkoer van 28 m².

Nieuwe toestand

-          functie:

• Kammenstraat 18-22 en Steenhouwersvest 61: 60 kamerwoningen (20,15 m² - 26,29 m²); 38 zelfstandige woongelegenheden, waarvan 34 studio’s (35 m² - 48 m²), 3 eenslaapkamerappartementen (53,43 m²) en 1 drieslaapkamerappartement; 4 handelsruimtes:

-          kelderverdieping: autostalplaats voor 11 auto’s en 110 fietsen en fitnessruimte in functie van de co-living;

-          gelijkvloerse verdieping: 4 detailhandelszaken;

-          eerste, tweede en derde verdieping: telkens 15 kamerwoningen en 6 zelfstandige woongelegenheden;

-          vierde verdieping: 15 kamerwoningen en 5 zelfstandige woongelegenheden;

-          vijfde verdieping: 14 zelfstandige woongelegenheden;

-          zesde verdieping: 1 zelfstandig drieslaapkamerappartement;

• Vrijdagmarkt 10-11: gemengd gebouw:

-          kelderverdieping: fitnessruimte als onderdeel van de woning;

-          gelijkvloerse verdieping: reca-functie van 81 m² met toegang en atelier in functie van de woning;

-          eerste en tweede verdieping: vierslaapkamerappartement met terrassen;

• Gierstraat 10: gemengd gebouw:

-          gelijkvloerse verdieping: toegang en gemeenschappelijke functies in functie van de co-living;

-          verdiepingen: zie Kammenstraat 18-22;

-          bouwvolume:

• Kammenstraat en Steenhouwersvest 18-22:

-          5 bouwlagen onder de kroonlijst en 2 daklagen;

-          1 ondergrondse bouwlaag;

-          gedeeltelijke sloop van bebouwing in het binnengebied;

-          3 patio’s (2 op kelderniveau en 1 op het gelijkvloers);

-          gemeenschappelijk dakterras;

• Vrijdagmarkt 10-11: ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand;
• Gierstraat 10:

-          gesloopte eengezinswoning met behoud tongewelfde kelders van de 17de eeuw;

-          nieuwbouw van 3 bouwlagen met plat dak met kroonlijsthoogte van 14,90 m;

-          gevelafwerking:

• Kammenstraat 18-22:

-          gesupprimeerde luifel;

-          lichtbeige natuursteen met geanodiseerd aluminium schrijnwerk;

-          horizontale geledingen tussen verdiepingen met betonlook cementering;

-          balustrade in natuurkleurig geanodiseerd aluminium;

-          cementering in betonlook;

-          luifel in architectonisch beton;

-          balustrade met gaaswerk in natuurkleurig geanodiseerd aluminium;

-          gevelplint in architectonisch beton en cementering in betonlook;

• Steenhouwersvest 18-22:

-          bestaand aluminium schrijnwerk met een glazen balustrade;

-          plint en luifel in architectonisch beton en spijlen balustrade in aluminium;

-          te behouden bestaande gordijngevel;

-          teruggetrokken gevel en terrassen;

• Vrijdagmarkt 10-11:

-          rood baksteenmetselwerk in kruisverband;

-          beige natuurstenen plint;

-          vervangen schrijnwerk;

-          voorgevel op de gelijkvloerse verdieping: 3 toegangsdeuren;

• Gierstraat 10:

-          toegang tot de co-living;

-          beige gevelsteen in stapelverband;

-          horizontale lijsten in architectonisch beton;

-          toegangspoort/schaarhek in natuurkleurig geanodiseerd aluminium;

-          toegangspoort naar inpandige ondergrondse garage;

-          inrichting:

• Kammenstraat en Steenhouwersvest 18-22:

-          buitenruimte van 72 m²;

-          binnenkoer van 28 m² als toegang tot dakterras van 59 m²;

• Gierstraat 10: volledig bebouwd perceel;
• Vrijdagmarkt 10-11: buitenruimte van 13,80 m².

Inhoud van de aanvraag

-          Kammenstraat 18-22 en Steenhouwersvest 61:

• bouwen van 60 kamerwoningen, 38 zelfstandige woongelegenheden en 4 handelsruimtes:
• wijzigen van de functie van kantoren naar wonen op de verdiepingen;
• uitbreiden van het volume met een extra 7de bouwlaag;
• doorvoeren van interne constructieve werken;
• gedeeltelijke sloop van bebouwing in het binnengebied;
• wijzigen van de scheimuur;
• wijzigen van de voorgevel;

-          Vrijdagmarkt 10-11:

• wijzigen van de functie van kantoren naar reca op het gelijkvloers en wonen op de verdiepingen;
• wijzigen van de voorgevel;

-          Gierstraat 10:

• slopen van een eengezinswoning met behoud van de tongewelfde kelders;
• bouwen van een meergezinswoning als onderdeel van de co-living;
• uitbreiden van het volume;
• wijzigen van de scheimuur;
• wijzigen van de voorgevel.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van warmtepompen en het lozen van huishoudelijk afvalwater.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) 't Meulenke
 

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Op deze locatie is tot op heden nooit een kleinhandelsvergunning of sociaal-economische vergunning uitgereikt. Er was lange tijd de kledingszaak Het Meuleken gevestigd en ook Fish & Chips had er een locatie. Op dit moment zijn de winkelunits in de Kammenstraat en Steenhouwersvest ingevuld met pop-up handelszaken.

De ontwikkelingsvennootschap Van Noten nv, onderdeel van LIFE, zal de bestaande constructie waarin zich op heden circa 7.000 m² retail en kantoren bevindt, conserveren en plant een gemengde herontwikkeling met horeca, retail, residentieel en co-living. Voorliggende omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteit maakt onderdeel uit van de omgevingsaanvraag voor stedenbouwkundige handelingen van het volledige gebouw. De aanvraag kleinhandelsactiviteiten omvat een handelsgeheel met 4 units op de adressen Kammenstraat 18-22 en Steenhouwersvest 61 in 2000 Antwerpen. De handelsruimten omvatten als handelsgeheel samen 785,5 m² netto handelsoppervlakte, in de aanbodcategorie persoonsuitrusting.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1), artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:

• De eengezinswoning te Gierstraat 10 wordt gesloopt, waar gezien de ligging in CHE-gebied de wenselijkheid van behoud primeert.
• De gevelafwerking en het buitenschrijnwerk van de Kammenstraat 18-22 en de Steenhouwersvest 61 worden vernieuwd, waar gezien de ligging in CHE-gebied de wenselijkheid van behoud primeert.
• De bestaande bebouwing wordt intern sterk verbouwd en gedeeltelijk ontpit, waar gezien de ligging in CHE-gebied de wenselijkheid van behoud primeert.
• De gevelopeningen van het pand aan de Vrijdagmarkt 10-11 worden gewijzigd op de gelijkvloerse verdieping en het pand wordt voorzien van nieuw gewijzigd schrijnwerk met gewijzigde indeling.
• De toevoeging van een 7de bouwlaag op het bestaande gebouw te Kammenstraat 18-22 heeft qua schaal een negatieve impact op de erfgoedwaarde van het als monument beschermde Modepaleis.

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

• De toevoeging van een nieuwe teruggetrokken daklaag en 7de bouwlaag op de reeds bestaande teruggetrokken daklaag is niet kenmerkend in de directe omgeving en is niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

• Op Kammenstraat 18-22 wordt een nieuwe teruggetrokken daklaag en 7de bouwlaag voorzien op de reeds bestaande teruggetrokken daklaag.

-          Dit is niet kenmerkend in de directe omgeving en is niet in harmonie met het referentiebeeld zoals voorgeschreven in artikel 2.1.2.

-          Bovendien heeft dit een negatieve impact op de erfgoedwaarde van het als monument beschermde Modepaleis.

-          De bestaande teruggetrokken daklaag wordt in de nieuwe toestand op slechts 1,30 m van de voorgevellijn voorzien en de nieuwe teruggetrokken daklaag wordt voorzien op 3 m van de voorgevellijn.

• Er worden op het dak van het gebouw aan de Steenhouwersvest technische installaties voorzien die ommuurd worden door (geluids)panelen.

-          Deze zones voor technische installaties moeten in het maximaal toelaatbare bouwvolume verwerkt zitten.

-          De zone is vrij groot gedimensioneerd en niet efficiënt gegroepeerd ten opzichte van de aanwezige (opgetekende) installaties.

-          artikel 2.1.4 Hoogte van het gebouw:

• De bestaande eengezinswoning Gierstraat 10 met een kroonlijsthoogte van 9,40 m wordt gesloopt en vervangen door een nieuwbouw met een kroonlijsthoogte van 14,90 m.

De bouwhoogte is overdreven in de smalle Gierstraat en niet in harmonie met het referentiebeeld zoals voorgeschreven in artikel 2.1.2. Inzake bouwhoogte en kroonlijsthoogte kan in geen geval gerefereerd worden naar bestaande gebouwhoogten die de harmonische samenhang van het referentiebeeld of het bouwblok in het gedrang brengen.

• Dit geldt ook voor de bebouwing te Kammenstraat met de nieuwe teruggetrokken daklaag waardoor het Modepaleis als beschermd monument onder druk komt te staan.

-          artikel 2.1.4 Kroonlijsthoogte van de achtergevels:

• De kroonlijsthoogte van de achtergevels is steeds kleiner of gelijk aan de kroonlijsthoogte van de voorgevels.

-          De kroonlijsthoogte van de achtergevel van Kammenstraat 18-22 ligt hoger dan deze van de voorgevel.

-          Hetzelfde geldt voor de Steenhouwersvest.

-          artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

• Indien teruggetrokken daken mogelijk zijn volgens de harmonieregel, dient de teruggetrokken bovenste bouwlaag minstens 3 m achter het voorgevel- en achtergevelvlak te liggen.

De bestaande teruggetrokken daklaag van het volume te Steenhouwersvest wordt uitgebreid en tot op 1,20 m van de voorgevellijn gebracht.

-          artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:

• Terrassen zijn een extra bouwvolume en zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume zoals voorgeschreven in artikel 2.1.3.

De terrassen grenzend aan de voorgevel zijde Kammenstraat bevinden zich niet binnen het toegelaten bouwvolume.

• Gelegen in hetzelfde vlak als de gevel mag de bovenrand van de borstwering van deze terrassen dus niet hoger zijn dan de voorgeschreven maximum gevelhoogte.

-          De balustrade van het dakterras wordt voorzien direct boven de bestaande kroonlijsthoogte te Kammenstraat 18-22.

-          Hetzelfde geldt voor de Steenhouwersvest 61.

-          artikel 2.1.13 Schoorstenen en technische installaties:

• Technische installaties moeten in het maximaal toelaatbare bouwvolume verwerkt zitten zoals voorgeschreven in artikel 2.1.3. Buizen van technische installaties moeten uitmonden in het dak, maar dat is onduidelijk in voorliggende aanvraag.

-          artikel 2.2.3 Laden en lossen:

• In de beschrijvende nota van de bouwaanvraag wordt de ruimtelijke impact en de procedure van het laden en lossen beschreven. Hier wordt vermeld dat dit identiek zal gebeuren aan de bestaande situatie via het openbaar domein.

De straat is echter zeer smal en inname van het openbaar domein voor laden en lossen is niet ideaal in deze situatie.

-          artikel 2.2.1 Draagkracht:

• In afwijking op artikel 2.1.1, 2.1.3 en 2.1.4 wordt door de bouwhoogte van de Gierstraat 10 en de Kammenstraat 18-22 de draagkracht van de percelen overschreden.

-          artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte:

• Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Voor nieuwbouw moet een oppervlakte van minimum 15% van de perceelsoppervlakte voorzien worden als onbebouwde ruimte. Uitzonderingen worden enkel toegestaan op hoekpercelen.

Het gehele projectgebied heeft een bruto oppervlakte van circa 1.800 m². 270 m² van de projectzone dient als open ruimte voorzien te worden. Er wordt slechts 53 m² nieuwe open ruimte voorzien en 43 m² blijft behouden. Dit geeft een tekort van 174 m² aan onbebouwde ruimte.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• De bebouwing aan de Gierstraat 10 betreft een volledige nieuwbouw met een oppervlakte groter dan 40 m². Er worden nieuwe dakdelen voorzien in het gehele project, wat beschouwd wordt als het herbouwen van overdekte constructies waarbij de nieuwe oppervlakte groter is dan 40 m².
• Bij nieuwbouw en herbouw van gebouwen groter dan 100 m², andere dan eengezinswoningen, is de plaatsing van een of meer hemelwaterputten verplicht. Er wordt een regenwaterput zoals vermeld op het kelderplan voorzien van 10.000 liter.
• Er wordt een regenwaterput met een inhoud van 5.000 liter voorzien bij de woning te Vrijdagmarkt 10-11.
• Er dient een infiltratievoorziening geplaatst te worden met een volume van 27.000 liter met een minimale oppervlakte van 44 m². Deze wordt echter niet voorzien. Er wordt een afwijking gevraagd omwille van bouwtechnische redenen.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

De verordening toegankelijkheid is van toepassing op de handelsruimtes van zowel de Kammenstraat als de Steenhouwersvest. Dit voor alle vertrekken, gangen, doorgangen en deuren. Aan de Steenhouwersvest geldt dit enkel voor de toegangen vanaf het openbaar domein. Verder worden er meer dan 6 woongelegenheden voorzien, waardoor alle toegangen tot aan deze woongelegenheden en alle gemeenschappelijke delen moeten voldoen aan de verordening toegankelijkheid.

• artikel 11 Algemeen:

Ook niet vergunningsplichtige wijzigingen moeten de toegankelijkheidsnormen respecteren. Hierbij kan gedacht worden aan de vorm van trapleuningen, de plaatsing van sanitaire toestellen, het verlaagd gedeelte van een vast inrichtingselement voor onthaal, het voorzien van gids- en geleidelijnen en dergelijke.

• artikel 12 Draaicirkel en doorgangshoogte:
  In alle publiek toegankelijke delen dient voor een vrije en vlakke draairuimte te worden gezorgd.
• artikel 13 Gids- of geleidelijnen.
• artikel 15 Breedte van een looppad tussen binnenmuren:
  De breedte van een looppad, tussen binnenmuren, dient minstens 1,50 m te bedragen. Op de kelderverdieping bevindt de toegangsdeur tot de gemeenschappelijke afvalberging zich voor een dragende kolom. De opengaande delen draaien over het looppad, voor de kolom. Dit maakt dat de toegang tot de afvalberging voor andersvaliden, maar ook in het algemeen bemoeilijkt wordt.
• artikel 18 Algemene bepalingen:
  Niveauverschillen tot en met 18 cm dienen met een helling te worden overbrugd. Het hellingpercentage dient te voldoen aan artikel 19.

Niveauverschillen groter dan 18 cm moeten met 2 mogelijkheden worden overbrugd zoals een trap in combinatie met een helling of lift.

• artikel 22 Algemene bepalingen – toegangen en deuropeningen:
  Elke deuropening die toegang verschaft aan een publiek toegankelijke ruimte, dient minstens 0,90 m breed te zijn.
• artikel 24 Draairuimte:
  Er dient voor en achter elke toegang of deur tussen 2 publiek toegankelijke ruimtes een vrije en vlakke draaicirkel te worden voorzien van 1,50 m. Aan de publiek toegankelijke zijde van elke deur dient een vrije en vlakke draairuimte van 1,50 m te worden voorzien.
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  Naast de krukzijde van de deur dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te worden voorzien van 0,50 m. De toegangsdeur tot appartement SV.010.AP.01. heeft een wandbreedte van slechts 0,30 m naast de krukzijde omwille van een kolom. Hetzelfde geldt voor: KS.020A.KW.05.; SV.020.AP.01; KS.030A.KW.05; SV.040.AP.01.; KS.040A.KW.05; SV.050.AP.01; KS.060.AP.01.
• artikel 28 Onthaal:
  Aan vaste inrichtingselementen zoals een onthaal dient een verlaagd gedeelte aangebracht te worden. De hoogte tot de bovenzijde van het verlaagde gedeelte bedraagt hoogstens 80 cm. Onder het verlaagde gedeelte moet een opening zijn van minstens 70 cm hoog, minstens 90 cm breed en minstens 60 cm diep.
• artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen:

Een aangepaste doucheruimte dient minstens 2,15 m op 2,35 m groot te zijn na afwerking. Er wordt een gemeenschappelijke wellnessruimte opgetekend op -1, waar een sauna en hammam aanwezig zijn. Echter zijn er geen douches voorzien op de plannen van voorliggende aanvraag. Na telefonisch contact met de architect-aanvrager bevinden de douches zich in de kleedkamers. De afmetingen van beide ruimtes (1,6 m x 1,6 m) voldoen niet aan de minimale afmetingen voor een aangepaste doucheruimte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: zie RUP Binnenstad.
• artikel 6 Harmonie en draagkracht: in aanvulling op de afwijkingen op artikel 2.1.1, 2.1.3 en 2.1.4 van het RUP Binnenstad.
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  De netto-oppervlakte voor een buitenruimte bedraagt minimaal 4 m², vermeerderd met 2 m² per bijkomende slaapkamer. Het ontwerp voldoet hier niet aan.
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  Reca-inrichtingen, bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt, zijn verplicht om hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Deze werd niet voorzien te Vrijdagmarkt 10-11.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de herbestemming, verbouwing en uitbreiding van een voormalig confectiebedrijf met ateliers en handelsruimte (’t Meuleken) tot een co-living, appartementen, studio’s, reca en detailhandel, met ondergrondse parking. Deze functies zijn in overeenstemming met het RUP Binnenstad en functioneel inpasbaar in het stadscentrum.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het project beslaat het overgrote deel van het bouwblok gevormd door de Kammenstraat, Gierstraat, Vrijdagmarkt en Steenhouwersvest. Het perceel is in de huidige toestand volledig bebouwd.

Het terrein wordt in de centrale zone gedeeltelijk ontpit waardoor er meer licht en lucht naar de laagste verdiepingen wordt getrokken en het bouwblok iets meer zuurstof krijgt. Een ontpitting van 15% zoals vereist in artikel 2.2.5 van het RUP Binnenstad is niet mogelijk aangezien de kelders met parkeermogelijkheid behouden blijven. In totaal wordt 96 m² voorzien als open ruimte wat ongeveer overeenkomt met 5% van de totale perceelsoppervlakte.

Bovenop het modernistische gebouw op de hoek Kammenstraat-Gierstraat wordt een extra teruggetrokken zevende bouwlaag gebouwd. Deze extra verdieping wordt bovenop de bestaande teruggetrokken dakverdieping geplaatst in strijd met artikels 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4 en 2.2.1 van het RUP Binnenstad. Het gebouw krijgt door een dak bovenop een dak een opeenstapeling van kroonlijsten, wat zeer atypisch is in de omgeving. Ter hoogte van Gierstraat 10 ontstaat bovendien een zeer hoge wachtgevel die het straatbeeld domineert. Maar ook het als monument beschermde Modepaleis aan de overzijde van de Kammenstraat komt door deze verhoging in de verdrukking, wat gezien de beeldbepalende ligging in het historisch stadscentrum niet kan toegestaan worden. Deze zevende bouwlaag (zesde verdieping) wordt daarom geschrapt uit de vergunning. Eventueel kan een dakterras worden toegestaan voor zover dit niet zichtbaar is vanaf de verschillende zichtlijnen op het openbaar domein door het voldoende naar achter plaatsen van de borstweringen, en zonder het verhogen van de wachtgevel in de Gierstraat.

Op het gebouw aan de Steenhouwersvest wordt een extra verdieping gebouwd op 1,20 meter achter de voorgevel. Artikel 2.1.9 van het RUP legt op dat teruggetrokken bouwlagen op 3 meter achter de voorgevellijn moeten worden geplaatst. De gevel van de dakverdieping wordt echter bovenop de naar achter geplaatste gevels van de verdiepingen eronder geplaatst waardoor op elke verdieping terrassen ontstaan. In die zin is de plaatsing van de bovenste laag een voortzetting van de ontdubbelde gevel. Deze afwijking kan dan ook om deze redenen worden toegestaan.

Het is nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. De verkrotte eengezinswoning aan de Gierstraat wordt gesloopt en vervangen door een nieuwbouwvolume waar de toegang tot het complex, de parkeergarage en daarboven drie eenslaapkamerappartementen worden ondergebracht. Het verdwijnen van de eengezinswoning wordt gecompenseerd door de ruime eengezinswoning van 327 m² met terras aan de Vrijdagmarkt.

De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag waar er in het project naast de 60 kamerwoningen, 34 studio’s en 3 eenslaapkamerappartementen (zijde Gierstraat) worden voorzien (na uitsluiting van het drieslaapkamerappartement op de zesde verdieping).

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes qua aantal slaapkamers en grootte. Het voorliggende project met 60 kamers, 34 studio’s en 3 eenslaapkamerappartementen, waarvan de maximale oppervlakte 53,43 m² bedraagt, is een onaanvaardbare mix.

Om hier enigszins aan tegemoet te komen, wordt als voorwaarde opgelegd om telkens de drie eenzijdige gerichte studio’s aan de straatkant van de Steenhouwersvest op de verdiepingen 1 tot en met 5 samen te voegen tot een ruim appartement. Op deze manier wordt een mix bekomen van 60 kamers, 19 studio’s, 3 eenslaapkamerappartementen en 5 ruime appartementen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op verschillende panden in een bouwblok gelegen in CHE-gebied.

Artikel 5 §1 van de bouwcode zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5 §2 van de bouwcode moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Er werd een bouwhistorische studie opgemaakt door Erfgoed en Visie.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:

“Men wenst het pand in de Gierstraat te slopen en te vervangen door nieuwbouw. De panden in de Kammenstraat en Steenhouwersvest blijven behouden maar worden voorzien van een nieuwe gevel en invulling.

Het pand aan de zijde van de Vrijdagmarkt krijgt een nieuwe ondergevel, het dak blijft behouden en er worden nieuwe dakkapellen voorzien.

We betreuren het dat de oorspronkelijke vliesgevel verdwijnt en vervangen wordt door een gewone gevel met meer massa aan de zijde van de Kammenstraat. Aan de zijde van de Steenhouwersvest werd wel meer moeite gedaan om de gevel te behouden door hier inpandige terrassen te voorzien.

Er wordt een nieuwbouw voorzien in de Gierstraat. Sloop en nieuwbouw is vanuit erfgoedoogpunt aanvaardbaar.

In de nota wordt aangehaald dat de dakkapellen op ingenieuze en onzichtbare manier met elkaar verbonden worden en verlaagd tot op vloerniveau. Op geen enkele snede of aanzicht is dit duidelijk opgetekend. Het is niet echt duidelijk wat de meerwaarde is van deze uitvoering. Vanuit erfgoedoogpunt gaan we uit van individuele dakkapellen of een verduidelijking aan de hand van sneden en aanzichten voorafgaand aan de uitvoering voor verder advies.

De poort dient behouden te blijven. Het overige schrijnwerk in de bovengevel moet uitgevoerd worden in hout, detailtekeningen moeten worden voorgelegd voor verder advies.

Herstel van de gelijkvloerse gevel na het voorzien van nieuwe openingen: gevel in zelfde metselwerkverband en baksteen als bestaande metselwerk, plint in blauwe hardsteen.

Op het bestaande volume langs de Kammenstraat wordt nog een bijkomend volume voorzien. Op de uitstekende dakrand wordt een borstwering geplaatst in gaaswerk. Deze is erg zichtbaar in het straatbeeld. We vragen ons af of deze verder naar achter geplaatst kan worden in functie van de visuele impact.

Vanuit erfgoedoogpunt blijven we ons vragen stellen bij de bijkomende daklaag. Het is niet de bedoeling dat het gebouw door zijn volume en vormgeving andere historische volumes in verdrukking brengt.

Volgende voorwaarden moeten worden opgelegd:

Gevel Vrijdagmarkt:

-          Gevel gelijkvloers: herstel baksteenmetselwerk met zelfde metselverband en zelfde baksteen.

-          Houten schrijnwerk op de verdiepingen naar bestaand model.

-          Dakkapellen: of individuele dakkapellen te voorzien of detailtekeningen voor te leggen voor verder advies aangezien het niet duidelijk is of de voorziene verbinding tussen de dakkapellen het geheel niet te zwaar leesbaar maakt als 1 grote dakkapel.

Kammenstraat: Borstwering op eerste uitstekende dakrand in beton: uitwerking en plaatsing te onderzoeken in functie van zo min mogelijk zichtbaar in het straatbeeld.”

De bestaande vliesgevels aan de Kammenstraat en de Steenhouwersvest hebben een bijzondere architectuur die eigen is aan de periode van de bouw (jaren 1960) maar zich door hun ritmiek en geleding goed inpast in de stedelijke context. Omwille van de nieuwe invulling en klimatologische vereisten is het blijkbaar niet mogelijk om deze gevels te behouden.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt ook bijgetreden wat betreft de bijkomende daklaag (inclusief borstwering) en de verdrukking van andere historische gebouwen in de omgeving. Dit kan vanuit de voorschriften van het RUP Binnenstad niet worden toegestaan en wordt daarom uit de vergunning uitgesloten.

Het project werd ook meermaals voorgelegd aan de Kwaliteitskamer en voorwaardelijk gunstig geadviseerd:

“De Kwaliteitskamer van 16 december 2022 onderschrijft het concept met de ontpitting en apprecieert de bijzondere aandacht voor typologie. De schaal van de dakopbouwen, zowel bij de historische hoekpanden (Kammenstraat- Steenhouwersvest) als bij het modernistische gebouw (’t Meuleken, Kammenstraat) gaat echter zeer sterk in concurrentie met de waardevolle koepelvormige daklaag van het Modepaleis en doet afbreuk aan de historische kwaliteiten van de omgeving en de authenticiteit van deze beeldondersteunende panden an sich.

Om de nagestreefde grandeur waar te maken, dienen de daklagen met meer raffinement ontworpen te worden, waarbij het schuine dakenlandschap van de historische binnenstad richtinggevend is. Hetzelfde advies geldt voor de uitwerking van de daklaag (met zeer dominante dakkapellen) op het pand aan de Vrijdagsmarkt. Ook hier bepleit de Kwaliteitskamer het behoud van de dakhelling en vraagt om kleinere dakkapellen te onderzoeken.  

Wat de planvorming betreft, vraagt de Kwaliteitskamer om - rekening houdend met de brand-technische beperkingen - de afgesloten woonkamers ruimtelijk meer te integreren in de gangen en een flexibele planindeling (bijvoorbeeld met studio’s,…) in de toekomst niet te hypothekeren. 

Tot slot merkt de Kwaliteitskamer op dat het programma, dat zich aan de buitenzijde van het bouwblok pand per pand toont, momenteel aan de binnenzijde van het bouwblok zeer homogeen wordt uitgewerkt met een gelijkaardige gevelbehandeling. De vraag stelt zich of de differentiatie die zich aan de buitenzijde toont ook niet beter aan het binnengebied wordt nagestreefd.”

“De Kwaliteitskamer van 13 oktober 2023 gaat akkoord met de uitwerking van de daklaag aan de Kammenstraat maar vraagt om de geprononceerde luifel (overkragende dakrand) van de bovenste daklaag ter hoogte van de zijgevel (zijde linkerperceelsgrens) weg te laten naar analogie met de onderliggende daklaag. De borstweringen zouden best zo ver als mogelijk naar achter geplaatst worden (bijvoorbeeld in de raamopeningen) zodat het dak aan de voorzijde volledig ontoegankelijk wordt.”

Ondanks de voorwaardelijk gunstige adviezen van de Kwaliteitskamer wat betreft de architectuur, wordt geoordeeld dat de impact van de zevende bouwlaag op de omgeving, en vooral op het Modepaleis, volgens de voorschriften van het RUP en vanuit erfgoedkundig oogpunt, te zwaar is. De uitwerking van de daklaag komt ook onvoldoende tegemoet aan de wensen van de Kwaliteitskamer. De zevende bouwlaag wordt daarom uit de vergunning geschrapt.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 300 m² (1.743 m²) en een vergunningsplichtige bodemingreep onder de 100 m² (geen vergunningsplichtige bodemingrepen, de vloerplaat wordt nergens uitgebroken, de structuur blijft bewaard). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1, is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De adviezen van Fluvius, Wyre, Waterlink/Aquafin en Proximus moeten worden gevolgd.

Voor deze percelen is geen pluviale overstromingscontour in de onmiddellijke nabijheid gemodelleerd. Er is wel een kleine kans voor overstromingen van uit de Schelde, maar overstromingen vanuit de waterlopen adviseren is de bevoegdheid van de waterloopbeheerder, in deze de Vlaamse Waterweg. De Vlaamse Waterweg gaf geen advies binnen de wettelijk vastgestelde periode, waardoor het geacht wordt gunstig te zijn.

Onder de toetsing aan de regelgeving worden een aantal inbreuken op de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid omschreven. Het project moet voldoen aan deze verordening, zodat dit als voorwaarde wordt opgelegd.

Volgens artikel 28 van de bouwcode moet voor elke bewoner 2 m² buitenruimte aanwezig zijn. Dit is niet het geval bij de hogere verdiepingen waar er voor 15 bewoners slechts een gemeenschappelijk terras van 7 m² beschikbaar is. Dat is niet in verhouding. Dit kan voor een deel gecompenseerd worden door de daktuin op niveau 1 volledig intensief en toegankelijk te maken. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Overeenkomstig artikel 44 van de bouwcode moet de reca voorzien zijn van een vetafscheider. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ook na uitsluiting van het drieslaapkamerappartement op de zesde verdieping omwille van de strijdigheden met het RUP Binnenstad en het samenvoegen van telkens drie studio’s op de verdiepingen 1 tot en met 5 omwille van de mix, is er op zich geen impact op de parkeerparagraaf.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten door een autolift in de Gierstraat. De straat is hier erg smal. Er werd een plan met bochtstralen aangeleverd om aan te tonen dat auto’s plaats genoeg hebben om in en uit te rijden.

Fietsvoorzieningen

Voor de 60 kamerwoningen moeten er 60 fietsstalplaatsen zijn.

Voor de 34 studio’s moeten er 68 fietsstalplaatsen zijn: 34 studio’s met 1 slaapkamer = 34 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 68.

Voor de 5 zelfstandige woningen moeten er 15 fietsstalplaatsen zijn:

-          3 appartementen met 1 slaapkamer = 3 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 6;

-          1 appartement met 3 slaapkamers = 1 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 4;

-          1 woning met 4 slaapkamers = 1 x 5 (4 slaapkamers + 1 extra) = 5.

Voor de handelsfuncties en de reca-functie moeten er 5 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel (785 m² x 0,60/100 m²).

In het totaal moeten er 148 fietsstalplaatsen zijn.

Er worden 151 fietsstalplaatsen voorzien, 47 op het gelijkvloers en 104 in de ondergrondse parking (bereikbaar met autolift). Hiervan worden er 94 voorzien in een dubbelhoog systeem.

Omdat niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van dit systeem wordt voor de functie wonen gevraagd om de helft van het aantal nodige stalplaatsen te voorzien als een laag systeem. Van de 143 fietsstalplaatsen voor de woongelegenheden moeten er volgens het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit dus 72 plaatsen als een gewone lage fietsstalplaats ingericht worden. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.

Laden en lossen

De Kammenstraat wordt heraangelegd en wordt enkelrichting. De rijbaan zal hierdoor veel smaller worden waardoor laden en lossen op straat niet meer kan zonder verkeer te hinderen. De Kammenstraat zal in de toekomst deel uitmaken van de parkeerroute en dus is het niet mogelijk om hier even te staan om te laden en te lossen. In de Steenhouwersvest kan laden en lossen wel in het woonerf tussen 9.00 uur en 18.00 uur. Conform het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit is laden en lossen op straat in de Kammenstraat niet toegelaten.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De projectontwikkelaar LIFE is begin 2023 eigenaar geworden van de gebouwen die gedurende decennia gekend zijn onder de naam ”t Meuleken”. De bestaande site met 7.000 m² retail en kantoren zou bijna volledig geconserveerd worden. Er wordt een gemengde herontwikkeling met horeca, retail, wonen en co-living gepland.

Volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) worden voor dit project gevraagd:

• het lozen van huishoudelijk afvalwater met een debiet van 11.700 m³/jaar;
• de exploitatie van warmtepompen met een gezamenlijk geïnstalleerd vermogen van 100,40 kW.

Beide activiteiten zijn in de derde klasse ingedeeld. Er is ook een transformator met een vermogen van 1.000 kVA aanwezig. Deze is niet ingedeeld.

Als koelmiddel wordt R410A gebruikt. Dit koelmiddel heeft een GWP (Global Warming Potential) van 2088 en is aan uitfasering onderhevig. De exploitant wordt aangeraden te bekijken of het mogelijk is een meer milieuvriendelijk koelmiddel te gebruiken dat niet aan uitfasering onderhevig is. Volgens de akoestische studie die aan het dossier toegevoegd werd, voldoet het project aan de eisen die in Vlarem opgenomen zijn betreffende het geluid in openlucht. De exploitant dient te allen tijde te voldoen aan deze Vlarem-geluidsnormen.

In dit nieuwe project wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien. Het hele projectgebied is echter reeds onderkelderd. Er wordt geen bemaling voorzien.

Voor deze aanvraag werd één bezwaarschrift ingediend. Eén van de argumenten in het bezwaarschrift is de geluidsoverlast die eventueel zou kunnen ontstaan door gebruik van het buitenterras (kant Gierstraat) door bewoners. Vlarem II legt de geluidsnormen vast die toegestaan zijn voor geluid in openlucht. Deze bepalingen zijn echter enkel geldig voor ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s). Geluidsoverlast door buren hoort onder de categorie “afgeleide hinder” en is geen milieutechnische aangelegenheid. In deze is de politiecodex van toepassing.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.
 

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

Het handelsgeheel is gelegen in het afgebakende hoofdkernwinkelgebied centrum Antwerpen. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat voor deze zone gelijkvloers handelsruimte of een andere commerciële functie gewenst is. Behoud en optimalisatie van de commerciële activiteiten is dus een grote meerwaarde. Het project past in de geformuleerde visie rond kleinhandel, met name een verdere concentratie en clustering van de detailhandel bij voorkeur in kernwinkelgebieden.

Het project maakt deel uit van het gewestplan Antwerpen. Hierin staat de omgeving van het project aangeduid als woongebied. Woongebieden zijn bestemd “voor wonen, alsmede handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven”. De voorgestelde stadssupermarkt lijkt verenigbaar met deze omgeving waardoor voorliggende aanvraag voldoet aan de eisen van het gewestplan.

Het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Binnenstad is op deze locatie van kracht. Het project is gelegen in een zone met overdruk detailhandel. In deze zone is detailhandel op meerdere verdiepingen toegelaten. De straten die behoren tot deze zone vormen het kloppend hart van de binnenstad.

De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

De consument doet zijn aankopen het liefst zo dicht mogelijk bij zijn eigen woonomgeving. Hierbij spelen nabijheid (inclusief bereikbaarheid en parkeren), gemak en comfort een belangrijke rol. Gezien de ligging in het centrum van Antwerpen, omringd door andere handelszaken, horeca en dienstverleningen, past deze handelsfunctie perfect in zijn omgeving.

Ook de minst mobiele burgers dienen zich te kunnen voorzien in hun behoeften en moeten op een aanvaardbare afstand toegang hebben tot een voldoende groot aanbod. Deze handelszaak ligt centraal in een woon-, werk- en winkelomgeving waarbij de afstanden die men moet afleggen beperkt zijn door vlotte combinaties tussen bezoekmotieven.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

De projectsite is gelegen in de binnenstad van Antwerpen in het bouwblok dat begrensd wordt door de Kammenstraat, Gierstraat, Vrijdagmarkt en Steenhouwersvest. In de directe omgeving zijn er op wandel- en fietsafstand verschillende voorzieningen aanwezig: winkels, ambachten, kantoren en horeca. Het handelsgeheel is gelegen in het afgebakende hoofdkernwinkelgebied centrum Antwerpen. Het project past in de geformuleerde visie rond kleinhandel, met name een verdere concentratie en clustering van de detailhandel bij voorkeur in kernwinkelgebieden.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

De specifieke namen van de commerciële ruimtes is op dit moment nog niet gekend. Gezien de ligging van de projectsite (stedelijk centrum) en de aard van de commerciële ruimtes (kleding- en schoenzaken) gaan we ervan uit dat alle leveringen zullen gebeuren met bestelwagens. Het laden en lossen kan in de Steenhouwersvest plaatsvinden tussen 9.00 uur en 18.00 uur. Deze straat is een woon-/winkelerf waar overdag niet geparkeerd mag worden tenzij voor leveringen. Daarnaast zijn er in de nabije omgeving zoals de Nationalestraat ook verschillende laad- en loszones beschikbaar welke op minder dan 100 m van de commerciële ruimtes liggen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De zevende bouwlaag (niveau + 6) wordt uit de vergunning uitgesloten, evenals de verhoging van de scheimuur langs de Gierstraat 10 en de trap.

3. De drie eenzijdige gerichte studio’s aan de straatkant van de Steenhouwersvest op elk van de verdiepingen 1 tot en met 5 moeten samengevoegd worden tot telkens een ruim appartement, zodat een mix bekomen wordt van 60 kamers, 19 studio’s, 3 eenslaapkamerappartementen en 5 ruime appartementen.

4. De voorwaarden in het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg moeten strikt worden opgevolgd.

5. Er moet worden voldaan aan de voorschriften van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.

6. De gemeenschappelijke daktuin op niveau +1 moet volledig intensief en toegankelijk worden aangelegd.

7. De reca-gelegenheid moet worden uitgerust met een vetafscheider conform artikel 44 van de bouwcode.

8. Voor de woonfunctie moet minstens de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen ingericht worden als een laag systeem.

9. Laden en lossen op straat is in de Kammenstraat niet toegelaten omdat ze na de heraanleg deel zal uitmaken van de parkeerroute.

10. De voorwaarden uit het advies van Fluvius moeten worden opgevolgd.

11. De voorwaarden uit het advies van Wyre dienen te worden opgevolgd.

12. Het hydraulisch en technisch advies van Waterlink in samenwerking met Aquafin moet worden opgevolgd.

13. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 tot en met 4 geeft de dienst Investdesk gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten met het oog op de vestiging van een handelsgeheel aan de Kammenstraat 18-22 en Steenhouwersvest 61 in 2000 Antwerpen voor een netto handelsoppervlakte van 785,5 m², verdeeld over 4 units en met de categorie “persoonsuitrusting”.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het college beslist op 8 maart 2024 dat voor het project ‘’t Meuleken, district Antwerpen’ aan de stedenbouwkundige last voldaan is binnen de aanvraag van het project.

Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het standpunt van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt dat een extra teruggetrokken zevende bouwlaag bovenop het modernistische gebouw op de hoek Kammenstraat-Gierstraat in strijd is met de artikelen 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4 en 2.2.1 van het RUP Binnenstad.

Wat betreft de harmonie stelt het college vast dat het gebouw dat het grootste deel van het bouwblokje beslaat tussen Kammenstraat, Nationalestraat en Groenkerkhofstraat (waarin zich ook het Modepaleis bevindt) eveneens opgebouwd is uit 5 volwaardoge bouwlagen, een licht teruggetrokken bouwlaag en een 7^de sterk teruggetrokken bouwlaag. Identiek dus, en dit over de helft van de lengte van dit deel van de Kammenstraat. Garage Brabo heeft dan weer 6 volwaardige bouwlagen. Het college acht de optopping niet in strijd met de harmonie en het referentiebeeld.

Er wordt verder niet geconcretiseerd wat precies wordt bedoeld met ‘te zwaar’ en ‘onder druk komen te staan van het Modepaleis door een extra teruggetrokken bouwlaag’. Enerzijds stelt het college vast dat het KDG-gebouw aan de andere zijde van het Modepaleis 6 volwaardige bouwlagen telt, terwijl het gebouw dat wordt opgetopt er slechts 5 kent, met een bestaande teruggetrokken laag, en nu wordt opgetopt met een 3m teruggetrokken laag. Teruggetrokken lagen hebben net de bedoeling visueel ‘niet dominant’ te zijn. De nieuwe massieve voorgevelmaterialen sluiten dan weer beter aan bij het Modepaleis.

Dat besluit ook de Kwaliteitskamer, die het heeft over ‘concurrentie’, wat geen uitsluiting maar een uitdaging inhoudt. Het raffinement is aanwezig in geleding en materialisatie, mits de twee voorwaarden die de kwaliteitskamer stelt worden gevolgd. Het college sluit zich hierbij aan. Voorwaarde 2 wordt in die zin dan ook aangepast.

Een tweede groot struikelpunt ziet de omgevingsambtenaar in de woningtype-mix, of het gebrek daaraan. Het betreft echter geen gemend woongebouw, maar één groot colivinggeheel. Dat het geheel één en ondeelbaar is  (met uitzondering van de penthouse) wordt beschreven in de nota en valt zonder meer af te leiden uit de plannen;

• alle units maken gebruik van de gemeenschappelijke delen;
• 1 technische installatie voor volledige gebouw : ventilatie, verwarming,koeling, toegangscontrole,…;
• 1 inkom voor totaliteit in de gierstraat
• om in de studio’s te geraken moet je door de gemeenschappelijke lounge op gelijkvloers;

Het beheer spreekt over kamers en studio’s die worden verhuurd inclusief alle kosten (alles as a service). Dergelijk project is in essentie een vorm van kamerwonen. Naast kamers worden hier studio’s voorzien omdat binnen de doelgroep voor coliving, individuen meer of minder privacy wensen maar tegelijkertijd kunnen genieten van de gemeenschappelijke faciliteiten zoals rooftop, fitness, … van de coliving. Dat is inderdaad kenmerkend bij gekende colivingprojecten in andere steden.

Het project voegt verschillende percelen samen tot 1 geheel waardoor de functies en toegangen geoptimaliseerd kunnen worden naargelang de ligging. De bovengelegen woningen worden ontsloten via een ruime inkompartij in de Gierstraat. De woningen zijn bereikbaar via een gemeenschappelijke ruimte in het binnengebied. Door het combineren van de verschillende functies wordt de buurt verder opgeladen en zorgt dit mee voor een meer aantrekkelijke en leefbare buurt/wijk in het centrum van de stad.

De coliving moet wel op een kwalitatieve manier worden in gevuld. Voorwaarde 3 wordt in die zin dan ook aangepast.

Voorts stelt het college geen strijdigheid vast met artikel 28 betreffende de minimale opp. van de buitenruimtes, die geldt immers enkel voor zelfstandige woongelegenheden, kamers vallen niet onder het toepassingsgebied van dit artikel. Het is daarenboven zeer wenselijk dat op deze daken intensieve daktuinen worden voorzien cfr het wensbeeld uit de beschrijvende nota. Voorwaarde 6 wordt bijgevolg aangepast in die zin.

Het college stelt evenmin een strijdigheid vast tov het RUP art 2.2.5 onbebouwde ruimte. Er is maar een zeer beperkte nieuwbouw in de Gierstraat, waarbij de gecreëerde open ruimte voldoet aan het voorschrift.

Het college ziet de voorwaarden opgelegd in het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg als aanbevelingen, niet als bindende voorwaarden. De transformatie van het pand aan de vrijdagsmarkt zal in grote mate bijdragen aan de levendigheid van het plein, de ingrepen zijn respectvol ten aanzien van de erfgoedwaarden. Voorwaarde 4 wordt bijgevolg geschrapt.

Het collectieve dakterras is voor driekwart ingesloten en zal daardoor minder overlast veroorzaken dan op de hoek, zoals de bezwaarindiener voorstelt. In voorwaarden zal bijkomend worden opgelegd de drie wanden (gevels) uit te voeren in een geluidsabsorberend materiaal (vb poreuze baksteen). Het bezwaar is ongegrond.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend dat wordt samengevat als volgt:

1. Het gebouwde volume grenzend aan Gierstraat 6 zal worden afgebroken waardoor de scheimuur een buitengevel wordt. Wordt deze muur geïsoleerd en wat wordt de hoogte van de tuinmuur?
   Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Deze bezorgdheden zijn begrijpelijk maar maken geen deel uit van de beoordeling van de aanvraag voor een omgevingsvergunning.

Volgens de bouwcode mag een tuinmuur een maximumhoogte van 2,60 m hebben.

Over de uitvoering en afwerking van deze muren kan best onderling overleg gepleegd worden.

2. Het verplaatsen van de ingang naar de parking naar de Gierstraat zal een grote verkeersdrukte met zich meebrengen. Waarom kan de inrit niet aan de Kammenstraat of zoals nu in de Steenhouwersvest? Een oplossing kan ook zijn om wagens verplicht in en uit te laten rijden via de Kammenstraat.
   Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De verkeersdrukte zal beperkt blijven omdat er maar 11 parkeerplaatsen in de kelder zijn. In de praktijk zullen de auto’s aan- en afrijden via de Kammenstraat waar rechtstreeks kan worden aangetakt op de parkeerroute. Er is immers geen aanleiding om via de Gierstraat en de Leeuwenstraat te rijden. De Kammenstraat wordt heraangelegd en wordt enkelrichting. De rijbaan zal hierdoor veel smaller worden waardoor laden en lossen of zich opstellen om de parking in te rijden niet meer kan zonder verkeer te hinderen. Voor de Steenhouwersvest, een winkelwandelstraat, is het beter en veiliger dat de inrit naar de parking verdwijnt.

3. Er is bezorgdheid over geluidshinder door het dakterras op niveau +6. Kan het dakterras niet verplaatst worden naar de hoek Kammenstraat-Gierstraat?
   Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond.

Omwille van stedenbouwkundige onverenigbaarheden wordt de volledige zesde verdieping uit de vergunning geschrapt. Een dakterras kan worden aangelegd op voldoende afstand van de buren aan de kant van de Gierstraat, omwille van hinder, en van de gevels aan de Kammenstraat en Gierstraat, omwille van de visuele impact.