2024_CBS_01581 - Omgevingsvergunning - OMV_2023151202. Prins Albertlei 17. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/11009;

-          24/04/2009: milieuvergunning klasse 2 (200935) voor feestzaal;

-          27/03/2009: vergunning (957#4762) voor het uitbreiden en verbouwen van een feestzaal;

-          30/01/2009: aktename melding klasse 3 (2008798) voor feestzaal;

-          24/11/2008: vergunning (3290#738) voor het verbouwen van een feestzaal;

-          10/07/2002: milieuvergunning klasse 2 (2002223) voor feestzaal-traiteur;

-          27/07/1998: milieuvergunning klasse 2 (1998279) voor feestzaal;

-          12/03/1958: toelating (3432#3047) voor verbouwing;

-          23/06/1911: toelating (956#3279) voor verbouwingswerken aan huis.

Vergunde toestand

-          functie:

• gemengd gebouw:
  • traiteur en feestzaal op ondergrondse verdieping, gelijkvloers en eerste verdieping(en);
  • 1 woning over tweede en derde verdieping hoofdvolume;

-          bouwvolume:

• 2 verbonden volumes: hoofdgebouw en oude stal-/koetshuis met verbindende gang (totaal 3668,6 m²);
• besloten bebouwing van 4 bouwlagen, met 1 ondergrondse verdieping en 1 verdieping onder mansardedak;
• achterste deel hoofdvolume betreft 6 bouwlagen door onderverdeling in tussenverdiepingen;
• achterliggend bouwvolume van 2 bouwlagen (koetshuis) onder hellend dak met verbindingsgang/uitbouw van 1 bouwlaag met het hoofdvolume;

-          gevelafwerking:

• voorgevel hoofdgebouw:
  • met verschillende ornamenten:
    • klassieke balustrade aan inpandige balkonnen met raampartijen en rondboog;
    • Ionische pilasters langs weerszijden gevel;
    • neoclassicistische decoratieve elementen, zoals zuilen, kariatide en atlant;
    • figuratief en ornamenteel reliëf in fronton, fries en kroonlijst;
    • beeldhouwwerken op kroonlijst;
    • waterspuwers;
  • gevelbekleding in lichtgekleurde zandsteen, met ornamentele reliëfelementen;
  • buitenschrijnwerk gelijkvloers in hout met smeedijzeren diefijzers met vergulde decoratie;
  • buitenschrijnwerk verdiepingen in wit geschilderd hout;
  • gevelafwerking gelijkvloers en plint in blauwe hardsteen;
• achtergevel hoofdgebouw:
  • gelijkvloers in lichtgeel geschilderd metselwerk en verdiepingen in geschilderde bezetting;
  • plint in cement;
  • trap en dorpels in blauwe hardsteen;
  • wit houten buitenschrijnwerk op verdieping;
  • aluminium buitenschrijnwerk op gelijkvloers en zijgevel uitbouw;
• voorgevel koetshuis (incl. zijgevel voorkant):
  • verdieping in lichtgeel geschilderd metselwerk;
  • gelijkvloers bekleed met houten latten en aluminium buitenschrijnwerk;
  • mansarde met donkere leien;
  • ornamentele hoektoren;

-          inrichting:

• terras tussen hoofdvolume en koetshuis en overdekte binnenkoer tussen koetshuis en stallingen, met uitgang via oprit en garagepoort in Le Grellelei;
• buitenruimte volledig verhard.

Bestaande toestand

Conform vergunde toestand, aanvullend:

-          gevelafwerking:

• achtergevel koetshuis (incl. zijgevels achterkant):
  • gevelbekleding gelijkvloers in metselwerk met lichtgekleurde speklagen;
  • gevelbekleding verdieping in crèmekleurig geschilderd metselwerk;
  • poortopening dichtgemaakt in snelbouwmetselwerk;
  • mansarde in zwarte leien;

-          inrichting:

• terras tussen hoofdvolume en koetshuis en overdekte binnenkoer met dakterras tussen koetshuis en stallingen.

Nieuwe toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 10 wooneenheden:
  • duplex tweeslaapkamerappartement van 275,7 m² op gelijkvloers en souterrain met bureau/praktijkruimte vrij beroep (85,6 m²) op gelijkvloers van hoofdgebouw, met ca. 110 m² buitenruimte;
  • eenslaapkamerappartement van 58,0 m² op gelijkvloers van koetshuis;
  • duplex eenslaapkamerappartement van 55,76 m² op gelijkvloers en verdieping stalgebouw;
  • duplex eenslaapkamerappartement van 47,8 m² op gelijkvloers en verdieping stalgebouw;
  • duplex tweeslaapkamerappartement van 85,9 m² op gelijkvloers en verdieping koetshuis (middengedeelte) met ca. 10,50 m² buitenruimte;
  • duplex tweeslaapkamerappartement van 89,9 m² op gelijkvloers en verdieping koetshuis (middengedeelte) met ca. 10,85 m² buitenruimte;
  • drieslaapkamerappartement van 199,7 m² op eerste verdieping van hoofdgebouw met ca. 23,63 m² buitenruimte (dakterras);
  • drieslaapkamerappartement van 119,0 m² op tweede verdieping van hoofdgebouw met ca. 19,77 m² buitenruimte (dakterras);
  • tweeslaapkamerappartement van 132,7 m² op derde verdieping van hoofdgebouw met ca. 9,10 m² buitenruimte (dakterras);
  • duplex drieslaapkamerappartement van 166,8 m² op vierde en vijfde verdieping van hoofdgebouw met ca. 39,11 m² buitenruimte (dakterras);

-          bouwvolume:

• 2 volumes: hoofdgebouw en oude stal-/koetshuis (totaal 3.882,5 m²);
• bouwvolume hoofdgebouw wordt verhoogd en uitgebreid op de 1e verdieping tot een bouwdiepte van 24,5 m, het entresol volume wordt doorgetrokken tot de vierde verdieping en het hoofdvolume wordt op deze verdieping ook uitgebreid met een plat dak tot op een bouwdiepte van 13,9 m;
• de gang tussen het hoofdgebouw en koetsgebouw wordt volledig gesloopt;
• de bergruimte aan de linkerkant van het koetsgebouw (1 bouwlaag) wordt herbouwd met volume-uitbreiding;

-          gevelafwerking:

• voorgevel hoofdgebouw conform vergunde toestand;
• achtergevel hoofdgebouw:
  • gevelbekleding in witte bepleistering;
  • trap en dorpels in blauwe hardsteen;
  • wit houten buitenschrijnwerk op verdieping;
  • zwart aluminium buitenschrijnwerk op gelijkvloers, souterrain, 1ste verdieping, 4de verdieping en 5de verdieping;
  • wit houten buitenschrijnwerk op 2de en 3de verdieping;
  • mansarde in grijze leien;
  • zwarte stalen balustrade;
• voorgevel koetshuis (incl. zijgevel voorkant):
  • gevelbekleding in ongeschilderd metselwerk;
  • ongeschilderd houten buitenschrijnwerk;
  • mansarde met donkere leien;
  • ornamentele hoektoren;
• achtergevel koetshuis (incl. zijgevels achterkant):
  • gevelbekleding in ongeschilderd metselwerk;
  • ongeschilderd houten buitenschrijnwerk;
  • mansarde in zwarte leien;

-          inrichting:

• collectieve kelder met fietsenstalling en bergruimte;
• binnenkoer Le Grellelei in waterdoorlatende beklinkering (121,0 m²) met 3 beplante perken (4,36 m² + 16,10 m² + 3,9 m²) met 12 fietsenstallingen en 3 parallelparkeerplaatsen als gedeelde buitenruimte;
• achterbouw hoofgebouw met groendaken (waar geen terras);
• tuin hoofdgebouw (duplex gelijkvloers) met verharding van ca. 37,5 m² incl. zwembad van ca. 14 m² en ca. 64,21 m² onverhard gedeelte.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 10;

-          wijzigen van de functie feestzaal naar wonen;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          slopen van een bouwvolume;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          aanleggen van dakterrassen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Art. 6 Harmonie en draagkracht:

wonen in het binnengebied is niet in harmonie met de omgeving;

de materiaal- en kleurkeuze van het buitenschrijnwerk is niet in harmonie binnen de constructies;

de draagkracht van het binnengebied wordt overschreden;

• Art. 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

het materiaal-en kleurgebruik van het buitenschrijnwerk is niet afgestemd op het geheel van de constructie;

• Art. 21 Minimale hoogte van ruimten:

slaapkamer en bureau aan achterzijde appartement H1.1 hebben geen minimale hoogte van 2,60 m;

• Art. 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

woningen S0.1 en S0.2 zijn niet bruikbaar;

• Art. 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de gevelopeningen van verschillende verblijfsruimtes in volgende appartementen voldoen niet aan de minimum eisen: H1.1, H3.1, SK H4.1, S0.3 en S0.4;

• Art. 25 Toegankelijkheid van de functie:

de slaapkamer en dakterras van appartement H4.1 in de mansarde zijn niet bereikbaar;

• Art. 26 Afvalverzameling:

er is geen gezamenlijke afvalberging voorzien;

• Art. 27 Open ruimte:

er wordt meer dan 1/3 van de open ruimte verhard en de voortuin wordt ook meer verhard dan de maximum toegelaten functionele verharding;

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

3 van de 5 wooneenheden in het koetshuis hebben geen buitenruimte;

• Art. 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er worden onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien die voldoen aan dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Aangezien er een functiewijziging wordt aangevraagd van feestzaal naar wonen werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Deze dienst adviseert gunstig met volgende afweging:

“De aanvraag omvat de functiewijziging van een (voormalige) feestzaal met reca-functie (Salons Magnus) naar een co-housing woonproject. Het pand is niet gelegen in een afgebakende strategische horecakern - omvorming naar een andere functie dan reca is op deze locatie gunstig te beoordelen.”

Dit advies wordt gevolgd voor het hoofdgebouw aan de Prins Albertlei. In het oude koetshuis in het binnengebied worden ook 5 grondgebonden woningen aangevraagd. Wonen in een binnengebied, zo diep in het perceel, is niet kenmerkend in de omgeving van voorliggende aanvraag. De aanvraag is dus strijdig met Artikel 6 van de Bouwcode. Uit stedenbouwkundig oogpunt kan, betreffende het volume in het binnengebied, de functie wonen niet gunstig worden beoordeeld. Hier dient gekeken te worden naar een andere invulling.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het vergunde pand bestaat uit 2 volumes, een hoofdgebouw en een oud koetshuis, die verbonden zijn door een gang op het gelijkvloers. Deze verbinding wordt gesloopt zodat weer twee afzonderlijke volumes ontstaan.

Het hoofdgebouw bestaat uit een half-ondergrondse verdieping, 4 bovengrondse bouwlagen en een verdieping onder mansardedak. Voor de half-ondergrondse verdieping en het gelijkvloers wordt de bouwdiepte van 31,5 m behouden. Aan de achterzijde wordt de gelijkvloerse verdieping lichtjes opgehoogd zodat een doorlopende plafondhoogte ontstaat. De 1e verdieping wordt achteraan verhoogd en uitgebreid tot een bouwdiepte van 24,5 m over de hele perceelsbreedte. Het volume van de 2e en 3e verdieping blijft behouden. Het entresol-volume dat begint op verdieping 2 wordt doorgetrokken naar de vierde verdieping, de bouwdiepte van dit volume blijft ongewijzigd. Aan de achterzijde wordt het hellend dak van de vierde verdieping afgebroken en vervangen door een plat dak, zodat hier een volwaardige bouwdiepte ontstaat van 13,9 m. De mansarde wordt behouden.

Het koetshuis bestaat uit 2 bouwlagen onder hellend dak, dit volume wordt behouden. De bergruimte aan de linkerkant van het koetshuis bestaande uit 1 bouwlaag wordt herbouwd met een beperkte volume-uitbreiding.

De werken met volume uitbreiding situeren zich achteraan het hoofdgebouw en bevinden zich grotendeels tussen de bestaande bouwlagen van beide buren. De uitbouw op de 1e verdieping heeft wel negatieve gevolgen voor de bezonning van de linker buur. Het is mogelijk om deze volume-uitbreiding minder hoog te voorzien, aangezien de vooropgestelde hoogte niet bijdraagt aan de kwaliteit van het appartement. De terrassen ter hoogte van de achtergevel respecteren de minimale afstand om directe zichten naar het buurperceel te nemen, maar door de diepte van deze terrassen niet af te stemmen onder een hoek van 45° tegenover de linker scheidingsmuren, conform de artikels 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek ontstaat er privacy hinder. De terrassen zijn niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan het volume zoals voorgesteld bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden.

Bovenop de volume-uitbreiding voorziet de aanvraag het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 10. Er worden 5 wooneenheden in het hoofdvolume en 5 in het binnengebied voorzien.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening. Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 5 kleine woningen binnen het beperkt volume van het koetshuis en 5 grote woningen in het hoofdgebouw is een onaanvaardbare mix. Daarenboven worden verschillende woningen in het binnengebied eenzijdig gericht. Niet alleen licht en lucht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat.

Door de functiewijziging van het koetshuis ten voordele van een grotendeels eenzijdig gericht woonprogramma, stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze in het binnengebied en daalt tegelijkertijd het woongenot. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. Bijgevolg is de aanvraag in strijd met artikel 6 van de bouwcode. Nochtans heeft het bestaande koetshuis het potentieel om een verwevenheid aan functies in een stedelijke omgeving mogelijk te maken zonder dat een verhoogde druk op het binnengebied ontstaat.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

In het voorliggende project worden er ouderslaapkamers met een oppervlakte van slechts 9,5 m² gerealiseerd en kinderslaapkamers met een breedte van 1,79 m. Er worden leefruimtes voorzien met breedtes van 3,14 m en zelfs 2,8 m. Deze waarden liggen allen lager dan de basisvereisten voor sociale woningbouw van de VMSW. Er worden bovendien duplexappartementen ingericht in het koetshuis die maar net voldoen aan de minimum oppervlakte voor een zelfstandige wooneenheid zoals gesteld in de Bouwcode artikel 22, echter worden deze niet ingericht als studio’s met open plan waardoor de ruimtelijkheid wordt verhoogd, maar ze worden nog eens opgedeeld in kleine kamers waarbij zelfs geen zithoek kan worden georganiseerd. Dit is te klein om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen en bewijst nogmaals dat de draagkracht wordt overschreden.

Het voorgestelde woonprogramma kan bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen en woningtypologie

Zoals eerder beschreven voldoet voorliggende aanvraag niet aan de huidige kwaliteitseisen omtrent wooncomfort. Verschillende appartementen komen hierdoor niet in aanmerking voor een gunstig advies.

Zo beschikt appartement H1.1 over weinig woonkwaliteit door een aantal knelpunten. Door de toevoeging van een mezzanine in appartement H1.1 worden de vrije hoogtes van zowel de slaapkamer als de bureauruimte erboven beperkt tot slechts 2,20 m, respectievelijk 2,03 m. Dit is niet conform artikel 21 van de Bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60m. Ook ontvangt de kleine slaapkamer aan de voorgevel onvoldoende licht en lucht conform artikel 24 van de bouwcode. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het ook belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend appartement, waardoor dit onvoldoende wooncomfort biedt. Beter zou zijn om de leefruimtes aan de voorzijde te voorzien en de slaapkamers en badkamers aan de achterzijde met behoud van de kamerstructuur, waardoor de leefruimte wordt vergroot en het aantal slaapkamers wordt verminderd.

Appartement H2.1 is voorzien van 3 slaapkamers met elk een eigen badkamer. Zowel de slaapkamers als de badkamers zijn niet kwalitatief door hun beperkte grootte en/of lastige vorm. Beter zou zijn om 1 kwalitatieve gemeenschappelijke badkamer te voorzien zodat de kleine slaapkamers vergroot kunnen worden en hiermee ook het wooncomfort.

In appartement H3.1 krijgt de grote slaapkamer onvoldoende licht. De voorziene ramen hebben een te kleine oppervlakte volgens artikel 24 van de Bouwcode. Omwille van de erfgoedwaarde van de voorgevel en de kleine afwijking kan hier een afwijking worden toegestaan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode.

De grote slaapkamer aan de voorgevel van duplexappartement H4.1 ontvangt onvoldoende daglicht, daarenboven bevindt het raam zich zo laag dat er geen zicht mogelijk is. Dit is strijdig met artikel 24 van de Bouwcode. Niet alleen licht en lucht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat.  Daarenboven is de trap naar de tweede verdieping van deze duplex niet goed toegankelijk waardoor zowel de master bedroom als het dakterras niet bereikbaar zijn. Dit is strijdig met artikel 25 van de Bouwcode.

Zoals al meerdere malen aangehaald is de woonbeleving van de appartementen in het koetshuis zeer laag. Naast het feit dat deze functioneel niet inpasbaar zijn in het binnengebied worden strijdigheden opgemerkt met volgende artikels van de Bouwcode: Artikels 6, 11, 22, 24. Dit bewijst nogmaals dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden.

Verder worden voor het project in zijn geheel nog volgende strijdigheden opgemerkt:

Voorliggende aanvraag is strijdig met artikel 27 van de Bouwcode dat oplegt tuinen zoveel mogelijk groen en onverhard te houden. Voor percelen met een woonfunctie is het toegestaan 1/3 van de totale tuinoppervlakte te verharden en/of te bebouwen. De tuinzone van de duplexwoning in het hoofdgebouw heeft een oppervlakte van 101,7 m² en er wordt 37,5 m² bebouwd en verhard (inclusief zwembad van 14 m²), wat meer is dan 1/3 van de tuinoppervlakte. Daarenboven worden zowel de hemelwaterput als de septische put voorzien onder de onverharde zone.

Voortuinen van percelen met een woonfunctie mogen alleen in functie van de strikt noodzakelijke toegangen verhard worden, met een maximale breedte van 3 m voor de oprit en 1,5 m voor toegangspaden. De voortuin ter hoogte van de Le Grellelei wordt in de aanvraag meer dan maximum toegelaten verhard.

Het voorzien van voldoende groen is belangrijk voor de leefbaarheid binnen bouwblokken en de infiltratie van regenwater in de bodem en heeft een milderend effect op de stedelijke opwarming. Van dit voorschrift kan bijgevolg niet afgeweken worden.

Volgens artikel 28 van de Bouwcode dienen woningen S0.1, S0.2 en S0.5 in het koetshuis voorzien te worden van een buitenruimte van minstens 4m². Een buitenruimte kan ook collectief worden voorzien. Aangezien de open ruimte die grenst aan deze woningen volledig wordt ingericht als circulatieruimte, ruimte voor parkeerplaatsen en fietsenstallingen kan deze niet als kwalitatieve verblijfsruimte worden gerekend. Van dit voorschrift kan met betrekking tot het aantrekkelijker maken van wonen in de stad, niet afgeweken worden.

Tot slot wordt opgemerkt dat voorliggende aanvraag niet voorziet in een afgescheiden afvalberging van minstens 4m², voorzien van verluchting. Dit is strijdig met artikel 26 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met betrekking tot een minimum aan comfort en hygiëne voor de bewoners, niet afgeweken worden.

Omwille van de strijdigheden met verschillende artikels van de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening dient de aanvraag te worden geweigerd.

Voor voorliggende aanvraag werd ook het advies van de stedelijke dienst milieu gevraagd. Dit advies luidt als volgt:

“Op basis van de informatie in het aanvraagdossier wordt geen indicatie teruggevonden dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden zijn. Moest na de werken blijken dat dit toch het geval is (bijvoorbeeld de exploitatie van warmtepompen), dient de exploitant zich in regel te stellen met de wetgeving en zijn omgevingsvergunning aan te passen.

Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar de vergunning te verlenen.”

Omwille van de toekenning van een score C aan het voorliggend perceel, werd het advies van de stedelijke dienst Water gevraagd. Deze dienst maakt kenbaar geen bezwaar te hebben om de vergunning te verlenen, met volgende afweging:

“Score

Het perceel heeft een score C en de gebouwen een score A. De aangevraagde werken beïnvloeden de gebouwscore niet.

Oorsprong overstromingen

Er worden geen fluviale overstromingen gemodelleerd nabij/op het perceel.

Er is een kleine kans (huidig klimaat) op pluviale overstromingen ter hoogte van de inrit in de Le Grellelei. Deze overstromingscontour is van geen invloed op de aangevraagde werken.

Waterbergend vermogen

De aangevraagde werken hebben geen verlies aan overstromingsvolume tot gevolg.

Toename schade

De aangevraagde werken zullen de schade als gevolg van overstromingen niet vergroten.”

Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

Gelet op het feit dat het pand is opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed werd de stedelijke dienst monumentenzorg om advies gevraagd. Deze dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende afweging:

“Men wenst het pand om te vormen tot 5 woongelegenheden in het hoofdgebouw. In het koetshuis wordt een cohousingproject ondergebracht.

Het project werd voorbesproken. Er is principieel geen bezwaar tegen de voorgestelde invulling. De erfgoedwaarden van het gehele complex worden niet dermate aangetast dat dit onaanvaardbaar zou zijn.

Gelet op het waardevolle interieur op de gelijkvloerse en eerste verdieping zal als voorwaarde opgelegd worden dat het binnenschrijnwerk dat uitgeeft op de traphal behouden dient te blijven of in geval dit niet mogelijk is ifv de compartimentering, nieuwe deuren te voorzien naar bestaand model. De voorgestelde indeling houdt rekening met de erfgoedelementen nog aanwezig in het interieur. Enkel de diensttrap wordt verwijderd en vervangen door een lift om de 5 woonunits in het hoofdgebouw  te bedienen. Er werd onderzoek gedaan naar een andere locatie maar die zou de erfgoedwaarde van het interieur te sterk aantasten waardoor akkoord kan gegaan worden met het vervangen van de bestaande verticale circulatie door een liftvolume.

Ook het buitenschrijnwerk in de voorgevel moet wanneer dit wordt aangepast ifv thermisch en akoestisch comfort worden voorzien in hout naar historisch model, detailtekeningen moeten worden voorgelegd voor verder advies.

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.”

Het advies van de dienst monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De voorgevel blijft ongewijzigd. De aanpassingen aan de achtergevel van het hoofdgebouw en het koetshuis volgen uit de functionele herinrichting van de panden. De afwerking van de achtergevel van het hoofdgebouw in wit pleisterwerk is aanvaardbaar.

Echter kan er vanuit beeldkwaliteit niet akkoord gegaan worden met de mix aan kleuren en materialen die voor het buitenschrijnwerk wordt voorgesteld, zowel voor de achtergevel van het hoofdgebouw als voor de gevels van het koetshuis. Dit is in strijd met zowel artikels 6 als 11 van de Bouwcode die stellen dat alle onderdelen van een gebouw, ook de materialen, afgestemd moeten zijn op de architectuur van de totale constructie en de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de woonfuncties in dit project dienen er 30 ((3*(1+1))+(3*(2+1))+(3*(3+1))) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden.  

Voor de kantoorruimte voor vrije beroepen binnen een van de wooneenheden is er een fietsparkeerbehoefte van 2. Er zijn 3 aparte burelen ingetekend, we gaan hierbij dus uit van minimaal 3 medewerkers. 

• Er werden 16 fietsstalplaatsen ingetekend in de kelder.  Het is echter niet duidelijk op welke manier deze ruimte toegankelijk is. De toegangsweg naar de fietsenstalling dient vlot bruikbaar zijn voor fietsen en over de gehele lengte minimaal 1 m breed te zijn.   
• De fietsstalplaatsen in de aparte bergingen worden niet meegerekend.   
• Er werden 12 fietsstalplaatsen ingetekend in het binnengebied. Deze zijn niet overdekt en het is onduidelijk of deze afsluitbaar zijn (niet duidelijk of er een poort voorzien is aan de zijingang van het perceel) en kunnen dus niet meegerekend worden.   
• 10 % van de stalplaatsen dient bruikbaar te zijn voor buitenmaatse fietsen (bakfiets/ longtail ed.) 

De voorliggende aanvraag is strijdig met artikel 29 van de Bouwcode, dit draagt bij aan de negatieve beoordeling van dit dossier.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Openingen in scheidingsmuur: in het dossier wordt geen gevelaanzicht aangeleverd van de lange zijgevel van het koetshuis die grenst aan de tuin van de buren. De bezwaarindiener vreest een verlies aan privacy door mogelijke openingen in de scheidingsmuur en geeft aan hiervoor geen toestemming te geven.

Beoordeling:

De plannen en snedes bevatten voldoende informatie om te kunnen oordelen dat er in deze scheidingsmuur geen gevelopeningen voorzien worden.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot omgevingsvergunning. Anderzijds doet een omgevingsvergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Het bezwaar is ongegrond.

2. Brandladders: door onduidelijkheid van de plannen vreest de bezwaarindiener dat alle brandladders uitgeven in hun tuin.

Beoordeling:

Het klopt dat het verwarrend kan zijn waar de brandladders uitkomen op het gelijkvloers. De brandladders worden echter ingetekend op het eigen perceel waarbij de aanduiding van deze brandladders ongelukkig op het perceel van de buren is terechtgekomen.

Het bezwaar is ongegrond.