2024_CBS_01889 - Omgevingsvergunning - OMV_2023121270. Dokter Van de Perrelei 43 en 43A. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          21/08/1989: vergunning (179#9379) voor het bouwen van een autobergplaats;

-          09/03/1987: vergunning (179#13917) voor het verbouwen van een benzinestation;

-          14/02/1977: vergunning (179#13369) voor het uitbreiden van de woongelegenheid.

Vergunde toestand  

-          functie:

• winkelruimte op de gelijkvloerse verdieping en wonen op de twee bovenliggende verdiepingen.

-          bouwvolume:

• deels 3 bouwlagen en deels 1 bouwlaag met plat dak; 
• bouwhoogte: 10 m en het uitstekend winkelgedeelte 4,40 m;

-          gevelafwerking:

• gevels rode gevelsteen met raster in witte zichtbeton;
• buitenschrijnwerk gelijkvloers donkerbruin aluminium parement en schrijnwerk;
• boeiplaat aluminium wit.

Nieuwe toestand

-          functie:

• Reca op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• in overeenstemming met de vergunde toestand.

-          gevelafwerking:

• het gebouw is in overeenstemming met de vergunde toestand;
• de afwerking van de dakrand is een zwarte PVC- paneel;
• de losse letters hebben een lengte van 6 m, een hoogte 50 cm en een dikte van 7 cm;
• de stickers onder de losse letters hebben een hoogte van 15 cm;
• de ronde reclameborden hebben een diameter van 74 cm en een dikte van 7 cm;
• de losse letters, stickers en de ronde reclame borden zijn goudkleurig op een zwarte achtergrond;
• de stickers onderaan de zijgevel heeft een lengte van 13,83 m en een hoogte van 70 cm;
• de stickers onderaan de voorgevel heeft een lengte van 8,53 m en een hoogte van 70 cm.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie;

-          aanbrengen van gevelreclame.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling

Er is geen afvalberging voorzien;

• Artikel 44 Vetafscheiders en oliescheiders

Het afvalwater moet via vetafscheiders geloosd worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het wijziging van de gelijkvloerse functie naar reca. De overige verdiepingen van het gebouw maken geen deel uit van de aanvraag.

Aangezien het pand gelegen is in kernwinkelgebied is het advies ingewonnen van de stedelijk dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie. Deze dienst verleent een gunstig advies:

“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd. Functiewijzigingen tussen detailhandel, reca of dienstverlening zijn daarbij mogelijk om leegstand van de commerciële ruimte te vermijden.”

De voorgestelde functie is inpasbaar in de omgeving, de aanvraag is wat betreft functie in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het bouwvolume wijzigt niet door de voorliggende aanvraag. De interne indeling van de voormalige winkel wordt gewijzigd naar reca. Er wordt een keuken en opslagruimte voorzien.

De aanvraag is inzake schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid vanuit stedenbouwkundig oogpunt inpasbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen aan de voorgevel beperken zich tot het gelijkvloers. Er wordt nieuw publiciteit voorzien. De grootte hiervan is in verhouding tot de maat van het gebouw.

Er wordt lage bestickering aangebracht over de ganse breedte van de raampartijen, waarbij de maximale oppervlakte zoals voorgeschreven in artikel 33 van de bouwcode niet wordt overschreden. Bovendien blijft de levendigheid naar de straat gegarandeerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig. De voorwaarden zijn strikt na te leven.

De aanvraag is strijdig met artikel 26 van de bouwcode. Er moet een afvalberging worden voorzien van minstens 4 m².

Reca-inrichtingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Dit wordt in voorwaarde opgenomen.

Mobiliteitsimpact

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project dient er 1 overdekte, afsluitbare fietsstalplaats voorzien te worden voor personeel.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Er moet een afvalberging van minstens 4 m² voorzien worden conform artikel 26 van de bouwcode.

2. In geval warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, dient het afvalwater via vetafscheiders geloosd te worden.

3. Eén overdekte, afsluitbare fietsstalplaats moet voorzien worden voor personeel.

4. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

5. Alle werken, wijzigingen en handelingen, anders dan de functiewijziging en het aanbrengen van de gevelreclame, worden uitgesloten uit de vergunning.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.