2024_CBS_01875 - Omgevingsvergunning - OMV_2023147528. Oude Beurs 25 en 25A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/11/2022: weigering (OMV_2022107964) voor het samenvoegen van 2 studio's tot éénslaapkamerappartement;

-          01/07/1985: vergunning (18#81821) voor verbouwing woning;

-          11/10/1929: toelating (1929#34727) voor binnenveranderingen;

-          8/08/1923: toelating (1923#16199) voor gevel- en binnenveranderingen;

Vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw met wonen en reca:

• gelijkvloerse en tussenverdieping: reca-functie;

• eerste verdieping: 2 woongelegenheden;
• tweede verdieping: 2 woongelegenheden;
• dakverdieping: 2 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• hoekpand in gesloten bebouwing;
• 3 bouwlagen met een zadeldak; 
• kroonlijsthoogte van 13,5 m en nokhoogte van 17,2 m;
• afzonderlijke inkom naar bovenliggende appartementen ter hoogte van de linker perceelgrens;

-          gevelafwerking:

• interbellum voorgevel afgewerkt met witkleurig pleisterwerk en voorzien van zwarte balkijzers;
• winkelpui: interbellum glas-in-lood schrijnwerk en detaillering rond de raam en deuropeningen;
• houten schrijnwerk met glas-in-lood bovenlichten in interbellum motief.

Bestaande toestand

-          functie:

• gelijkvloerse, eerste en tweede verdieping: conform vergunde toestand;
• dakverdieping: 2 woongelegenheden samengevoegd tot 1;

-          bouwvolume: conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking winkelpui:

• het interbellum glas-in-lood schrijnwerk en de detaillering rond de raam- en deuropeningen werden verwijderd;
• dichtgemaakte bovenlichten boven de deur- en raamopeningen;
• nieuwe gevelplint in blauwe hardsteen.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw met wonen en reca:

• gelijkvloerse en tussenverdieping: reca-functie;
• eerste verdieping: 2 studio’s met een netto-vloeroppervlakte van circa 19 m²;
• tweede verdieping: 2 studio’s met een netto-vloeroppervlakte van circa 21 m²;
• dakverdieping: 1 éénslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 37 m²;

-          bouwvolume: conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• gevel afgewerkt met witkleurig pleisterwerk en voorzien van zwarte balkijzers;
• antraciet buitenschrijnwerk;
• winkelpui conform de bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een gemengd gebouw;

-          verminderen van het aantal woongelegenheden van 6 naar 5 door het samenvoegen van 2 studio's in de dakverdieping;

-          wijzigingen aan de gevel (winkelpui, schrijnwerk en kroonlijst) maakt geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening is minimaal 10% van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte, met een minimum van 1 m². Dakvlakramen in schuine daken mogen meegeteld worden indien ze zich tussen 1 en 2 m boven het loopvlak van de verblijfsruimte bevinden.
De dakvensters zitten te hoog waardoor ze niet meegeteld kunnen worden.

Het raam in de zijgevel voldoet ook niet, is geen 1 m² groot, is slechts 0,36 m² groot.

• artikel 26 Afvalverzameling:

Aangezien er in totaal 5 woongelegenheden zijn dient er een afgescheiden en verluchte afvalberging voorzien te worden in de kelderverdieping van minimaal 4 m².

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het samenvoegen van twee kleine studio’s tot één woongelegenheid van 37 m². Deze werken zijn functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In het gebouw zijn 6 zeer kleine studio’s van elk amper 20 m² vergund geacht. De vier studio’s op de eerste en tweede verdieping maken geen deel uit van de aanvraag, maar voldoen niet meer aan de huidige woonstandaarden en aan de bouwcode.

De aanvraag betreft enkel het samenvoegen van de twee kamers op de bovenste verdieping onder het hellend dak. Door het samenvoegen voldoet deze nieuwe woongelegenheid aan de minimale oppervlakte van 35 m², zoals opgelegd in de bouwcode. De studio blijft echter opgedeeld in twee kamers, waardoor de leefruimte erg benepen blijft. De tussenmuur zou beter worden weggehaald zodat een grotere luchtige ruimte bekomen wordt.

Hoewel de nieuwe studio strikt genomen voldoet aan de minimum afmetingen van de bouwcode, blijft het pand belast met zeer kleine woongelegenheden. Het samenvoegen van de twee kamers op de zolderverdieping is een kleine eerste stap in de goede richting. Vervolgens zouden ook de kamers op de eerste en tweede verdieping beter omgevormd worden tot twee grotere studio’s of zelfs een duplexwoning.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is volgens RUP Binnenstad gelegen in CHE-gebied.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:

“Het samenvoegen van twee units tot 1 unit is een aanvaardbare ingreep vanuit erfgoedoogpunt aangezien de impact op de erfgoedwaarde beperkt is.

De aanpassingen aan het schrijnwerk en kroonlijst zijn eerder neutraal te noemen, vanuit erfgoedoogpunt is dit geen verbetering van de historische toestand omdat zowel de uitvoering als het materiaalgebruik niet dezelfde beeldkwaliteit tot resultaat hebben. Wanneer schrijnwerk en kroonlijst ooit opnieuw vervangen moeten worden, gaan we uit van een correct materiaalgebruik.

Het aanpassen werd uitgevoerd zonder vergunning. Er werden te lage gevelopeningen voorzien, waardoor de verhoudingen van de gelijkvloerse gevel erg atypisch worden en het geheel zich niet inpast in een straatbeeld waar hoge gelijkvloerse verdiepingen met correcte gevelopeningen kenmerkend zijn. Deze ingreep is dan ook niet regulariseerbaar vanuit erfgoedoogpunt wegens een te grote storende visuele impact op het straatbeeld.”

Zowel de aanpassingen aan de gevelpui als aan het schrijnwerk en de kroonlijst, maken geen deel uit van de aanvraag en worden uit de vergunning uitgesloten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Uit de ingediende sneden blijkt dat de raamopeningen niet voldoen aan artikel 24 van de bouwcode. De dakramen zitten te hoog, boven 2,10 m volgens snede 01, en mogelijk voldoen de ramen niet aan de minimale vereiste oppervlakte van 10% van de vloeroppervlakte. Als voorwaarde wordt opgelegd dat de ramen moeten voldoen aan dit voorschrift.

Voor meergezinswoningen met meer dan drie woonentiteiten moet een afzonderlijke afvalberging worden voorzien conform artikel 26 van de bouwcode. Als voorwaarde wordt opgelegd dat een afgescheiden en verluchte afvalberging van minimum 4 m² wordt voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De totale oppervlakte van de raamopeningen moet minstens 10% van de vloeroppervlakte bedragen en dakvlakramen moeten worden geplaatst tussen 1 en 2 m boven de vloerpas conform artikel 24 van de bouwcode.

4. Er moet een afgescheiden en verluchte afvalberging van ten minste 4 m² worden voorzien conform artikel 26 van de bouwcode.

5. Werken, handelingen en wijzigingen aan de gevel (winkelpui, schrijnwerk en kroonlijst) ten opzichte van de laatst vergunde toestand, worden uitgesloten uit de vergunning.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.