2024_CBS_01594 - Omgevingsvergunning - OMV_2023138762. Leopold Gilislaan 37. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/12/1963: toelating (627#32831) voor het bouwen van een winkelhuis;

-          12/10/1966: toelating (627#32833) voor het plaatsen van een publiciteitsbord met fietsrek.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• wonen – meergezinswoning;
• gelijkvloers winkelhuis met 2 bovenliggende appartementen;

-          bouwvolume:

• hoekhuis van 3 bouwlagen met plat dak; 
• aansluitend koer met 2 garages van 1 bouwlaag met plat dak;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen met schrijnwerk in hout of ijzer;
• accenten in witte steen;
• plinten en dorpels in blauwe hardsteen;

-          inrichting:

• gedeeltelijk verharde koer;
• voortuinverharding ter hoogte van toegang winkel, appartementen en garages.

Bestaande toestand

-          conform geacht vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie:

• wonen – meergezinswoning;
• gelijkvloers 2 slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 77 m² met 2 bovenliggende appartementen;

-          bouwvolume:

• hoekhuis van 3 bouwlagen met plat dak; 
• aansluitend koer met 2 garages van 1 bouwlaag met plat dak;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen met schrijnwerk in wit gelakt hout;
• accenten in witte steen;
• plinten en dorpels in blauwe hardsteen;

-          inrichting:

• gedeeltelijk verharde koer;
• voortuinverharding ter hoogte van toegang winkel, appartementen en garages met stalplaats voor 6 fietsen.

Inhoud van de aanvraag

-          supprimeren van de gelijkvloerse complementaire functie;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 19 Tuinafsluitingen:

Er wordt geen voortuinafsluiting voorzien ter hoogte van gesupprimeerde toegang naar de winkel;

• Artikel 27 Open ruimte:

De verharding in de voortuinstrook ter hoogte van de gesupprimeerde winkel wordt niet verwijderd. Daarnaast wordt er een fietsenstalling in de voortuinstrook voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een de omvorming van het gelijkvloers waarin zich momenteel een handelswoonst bevindt naar een volledig appartement. De complementaire handelsfunctie bij de gelijkvloerse wooneenheid wordt dus gesupprimeerd. Het totaal aantal wooneenheden in het gebouw blijft ongewijzigd. De woonfunctie is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Leopold Gillislaan.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Het advies luidt als volgt:

“Gunstig advies voor de functiewijziging van (voormalige, vergunde) handelsruimte naar woonst, gelijkvloers in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte in de zone voor verspreide bewinkeling niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het pand bestaat uit een winkel, met aparte ingang op de hoek, met achterliggend een wooneenheid met 1 slaapkamer. Dit winkelhuis heeft tevens toegang, via een koer, tot een eigen garage. Deze garage is gekoppeld met een tweede garage, niet toegankelijk via de koer. De twee bovenliggende appartementen zijn identiek en beschikken elk over 3 slaapkamers.

Het bestaande en vergunde bouwvolume blijft ongewijzigd. De koer wordt deels onverhard ingericht. De garage blijft via de koer verbonden met het gelijkvloerse appartement. 

De verharding in de voortuinstrook ter hoogte van de voormalige ingang van de winkel wordt niet verwijderd. Artikel 27 van de bouwcode bepaalt dat voortuinen vrij moeten zijn van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen en brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten: toegangspaden en paden palend aan de bebouwing met een maximumbreedte van 1,50 meter en opritten naar een garage met een maximumbreedte van 3 meter per autostaanplaats. Er wordt opgelegd in de voorwaarden dat de verharding op de hoek van het perceel moet verwijderd worden en dat de voortuin maximaal groen en onverhard moet ingericht worden.

Aangezien er geen vermeerdering van het aantal wooneenheden is, wordt er vanuit de bouwcode geen minimum aantal fietsstalplaatsen opgelegd. Op de plannen wordt wel melding gemaakt van ‘stalplaats voor 6 fietsen’ in de voortuinstrook. Deze stalplaats mag, in overeenstemming met de bepalingen van artikel 27, niet bestaan uit een constructie. Enkel fietsbeugels zonder overdekking zijn hier toegelaten. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning. 

Artikel 19 van de bouwcode bepaalt dat de voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel de afsluiting langs openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling. Er wordt opgelegd in de voorwaarden dat er ook op de hoek van het perceel een voortuinafsluiting moet voorzien worden.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gevel met zijn kenmerkende elementen (kroonlijst, natuurstenen plint, omlijsting van ramen met witte steen, metalen balustrades) wordt volledig bewaard. Enkel de inkomdeur van de vroegere winkel wordt omgebouwd tot een raam. Alle appartementen krijgen hun inkom via de inkom-/traphal.

De vormgeving van het gelijkvloerse schrijnwerk is typisch voor een handelspand. Door de voortuin is er voldoende afstand tot het openbaar domein, waardoor de woonvertrekken ondanks de grote ramen toch voldoende privacy genieten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In functie van het gebruik als appartement worden een aantal interne werken uitgevoerd. De leefruimte wordt in de hoek van het gebouw voorzien, met aansluitend de keuken. Er worden twee slaapkamers voorzien. De breedte van de kleinste slaapkamer is minder dan 2,20 meter, wat onvoldoende is. De breedte van deze slaapkamer kan geoptimaliseerd worden door de nieuwe wand enkele centimeters op te schuiven in de richting van de keuken. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

Hoewel het niet is opgetekend op de plannen van de bestaande toestand, is op de foto’s te zien dat er een buis voor de afvoer van een technische installatie via de achtergevel naar het dak loopt. Aangezien deze ook niet is opgetekend op de plannen van de nieuwe toestand, kan er vanuit gegaan dat deze technische installatie en de afvoerbuis zullen verwijderd worden. Aangezien dit niet helemaal duidelijk is, zal er in voorwaarden opgenomen worden dat de afvoerbuis uitgesloten wordt van de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De voortuin moet maximaal groen en onverhard ingericht worden. De verharding op de hoek van het perceel moet verwijderd worden, zodat de inrichting van de voortuin in overeenstemming is met de bepalingen van artikel 27 van de bouwcode.

2. Op de hoek van het perceel moet een voortuinafsluiting voorzien worden, conform de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode.

3. De breedte van de kleinste slaapkamer moet minimaal 2,20 meter zijn.

4. De technische installatie en de afvoerbuis langs de achtergevel en op het dak worden uitgesloten van de vergunning.

5. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

6. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.