Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023154178 |
Gegevens van de aanvrager: | BV CRU INVEST met als adres koniging elisabethlei 14 te 2600 antwerpen (belgie) |
Ligging van het project: | Dennenlaan 57-59 te 2610 Wilrijk (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 42 sectie B nrs. 88Y3 en 88Z3 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | optoppen van 2 appartementsgebouwen en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 8 naar 10 |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
Nr. 59
- 11/08/2023: voorwaardelijke vergunning (OMV_2023059106) voor het verbouwen van een meergezinswoning.
Nr. 57
- 23/06/2023: voorwaardelijke vergunning (OMV_2023028350) voor het uitbreiden van een achterbouw en voorzien van uitkragende terrassen;
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume voor elk gebouw:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand (vergunde toestand is nog niet uitgevoerd)
- bouwvolume voor elk gebouw:
- inrichting:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 8 naar 10;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken;
- verharden van de voortuin;
- plaatsen van een fietsbox in de voortuin.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 22 december 2023 | 26 januari 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 22 december 2023 | 22 december 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 22 december 2023 | 8 januari 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
de aansluitingen zijn niet conform;
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag heeft betrekking op 2 gelijkaardige meergezinswoningen bestaande uit 4 bouwlagen en 4 appartementen, 1 appartement per laag. De aanvraag omvat het optoppen van beide panden met een extra bouwlaag waarin voor elke meergezinswoning een extra appartement wordt ingericht. De nieuwe appartementen hebben 1 slaapkamer en een dressing en zijn qua volume en indeling gelijk aan de onderliggende appartementen.
De 2 panden zijn gelegen in een gebouwenrij van overwegend 4 bouwlagen. De rechterbuur betreft een hoekgebouw van 5 bouwlagen dat als accent het bouwblok afsluit. Verder links in de straat zijn appartementsgebouwen van 5 bouwlagen terug te vinden. Deze gebouwen zijn gelegen op diepere percelen dan de panden in de aanvraag. De overzijde van de straat wordt gekenmerkt door woningen met 2 bouwlagen onder een plat dak.
De appartementsgebouwen waarop de aanvraag betrekking heeft, zijn gelegen in de oksel van het bouwblok en hebben kleine percelen met geringe tuindieptes. Achteraan grenzen ze aan een woningrij op de Groenenborgerlaan gekenmerkt door 2 bouwlagen en een hellend dak. In de bestaande situatie is het contrast tussen de appartementsgebouwen en de woningen reeds groot. Het toevoegen van een extra bouwlaag op de appartementsgebouwen zou een grote negatieve impact hebben op de achtergelegen woningen qua licht, zicht en privacy. De oksel van het bouwblok is reeds dens bebouwd, waardoor een optopping van de panden niet wenselijk is.
Bovendien biedt de optopping met extra wooneenheden geen meerwaarde voor de bestaande wooneenheden, maar verhoogt het enkel de druk op de percelen en het bouwblok. De draagkracht van de percelen wordt overschreden. (bouwcode, artikel 6)
Om aan de bijkomende behoefte voor fietsstalplaatsen te kunnen voldoen, wordt in beide voortuinen een stuk verhard en wordt een fietsbox in grijs staal geplaatst. Groene voortuinen bevorderen echter de beeldkwaliteit en leefkwaliteit van de buurt, waardoor de voortuinen maximaal groen ingericht dienen te worden en vrij moeten blijven van constructies. (bouwcode, artikel 27) Daarnaast is het voorzien van fietsboxen in de voortuinstrook niet kenmerkend in de omgeving.
Visueel-vormelijke elementen
De extra bouwlaag wordt qua materialiteit en vormgeving identiek uitgevoerd aan de onderliggende verdiepingen. Aan de voorgevel wordt de verhoogde kroonlijst afgebroken en wordt de extra bouwlaag afgewerkt met een witte cementering, zoals de onderliggende verdiepingen. Er wordt een nieuwe, niet-verhoogde zwarte kroonlijst geplaatst. De nieuwe ramen in de optopping hebben dezelfde afmetingen, materiaal en kleur als de onderliggende ramen. Het advies inzake de visueel-vormelijke elementen is gunstig.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Naast de reeds opgenoemde strijdigheden met de bouwcode, omvat de aanvraag nog enkele afwijkingen op de bouwcode wat betreft hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid. Zo hebben de afvallokalen in de kelder slechts een vrije hoogte van 1,82 m, wat te weinig is. (artikel 21)
Verder wordt de riolering niet gescheiden aangeboden aan de straat (artikel 40) en voldoet de aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel niet aan artikel 41. Er wordt ook geen septische put voorzien wat strijdig is met artikel 43.
Gelet op de verschillende strijdigheden met de bouwcode en de overschrijding van de draagkracht van het perceel wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Door op beide appartementsgebouwen een verdieping met een appartement bij te bouwen, wordt het aantal wooneenheden met 2 vermeerderd (2 appartementen met 2 slaapkamers). 2 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1,35: 2 x 1,35 = 2,70 afgerond 3 parkeerplaatsen.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
‘Voorliggende aanvraag heeft betrekking op twee panden met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. ’
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3 – 0 = 3.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3 – 0 = 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. |
|
Fietsstalplaatsen
Er is een bijkomende fietsparkeerbehoefte van 2 x (2+1) = 6 fietsstalplaatsen.
Er worden 2 fietsboxen met elk 3 plaatsen in de voortuin geplaatst. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarden om overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen te voorzien.
Deze fietsboxen worden echter ongunstig beoordeeld op vlak van goede ruimtelijke ordening en verenigbaarheid met de stedenbouwkundige voorschriften waardoor gesteld kan worden dat de aanvraag niet voldoende kwalitatieve fietsstalplaatsen aanbiedt op het eigen perceel.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 23 november 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 22 december 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 20 februari 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 21 maart 2024 |
Verslag GOA | 4 maart 2024 |
Naam GOA | Cynthia Steurs |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
4 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Tijdens de periode van de bevraging van de aanpalenden werden 4 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:
Beoordeling: Het toevoegen van een extra bouwlaag is inderdaad niet in harmonie met de omgeving en de negatieve impact die deze optopping op de achtergelegen eengezinswoningen heeft, is groot.
Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling: Het bezwaar tegen structurele problemen voor het aangrenzende eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken voor en tijdens de uitvoer der werken.
Het bezwaar is ongegrond.
Beoordeling: De extra bouwlaag wordt qua materialiteit en vormgeving identiek uitgevoerd aan de onderliggende verdiepingen. Het oordeel over de beeldkwaliteit van de bestaande panden vormt geen stedenbouwkundig argument bij de beoordeling van deze aanvraag.
Het bezwaar is ongegrond.
Beoordeling: In voorliggende aanvraag worden geen parkeerplaatsen voorzien. Volgens het advies van de dienst mobiliteit zijn voor de toevoeging van de 2 appartementen 3 parkeerplaatsen nodig, die afgewenteld zullen worden op het openbaar domein.
Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling: Om aan de bijkomende behoefte voor fietsstalplaatsen te kunnen voldoen, wordt in beide voortuinen een stuk verhard voor de plaatsing van een fietsbox, wat strijdig is met artikel 27 van de bouwcode betreffende het maximaal groen inrichten van voortuinen. Daarnaast is het voorzien van fietsboxen in de voortuinstrook niet kenmerkend in de omgeving.
Het bezwaar is gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.