2024_CBS_01912 - Omgevingsvergunning - OMV_2023154178. Dennenlaan 57 en 59. District Wilrijk - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Nr. 59

-          11/08/2023: voorwaardelijke vergunning (OMV_2023059106) voor het verbouwen van een meergezinswoning.

Nr. 57

-          23/06/2023: voorwaardelijke vergunning (OMV_2023028350) voor het uitbreiden van een achterbouw en voorzien van uitkragende terrassen;

Vergunde toestand

-          functie:

• 2 meergezinswoningen met elk 4 wooneenheden:
  • 2 eenslaapkamer-appartementen op het gelijkvloers;
  • 6 tweeslaapkamer-appartementen op de verdiepingen;

-          bouwvolume voor elk gebouw:

• 4 bouwlagen onder plat dak;
• verhoogde kroonlijst op circa 14 m hoogte; 
• uitkragende terrassen van 3,29 m breed op de verdiepingen tussen achterbouw(en) en linkerbuur;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in witte baksteen ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping en witte cementering op de bovenliggende verdiepingen;
• ramen in zwarte PVC en voordeuren in zwart hout;
• geïsoleerde achtergevel afgewerkt met witte crepi.

-          inrichting:

• 2 achtertuinen;
• 2 voortuinen.

Bestaande toestand (vergunde toestand is nog niet uitgevoerd)

-          bouwvolume voor elk gebouw:

• hoofdvolume met 4 bouwlagen onder plat dak;
• verhoogde, vertrapte kroonlijst met maximale hoogte 14 m; 
• achterbouw van 4 bouwlagen onder plat dak;
  • nr. 57: 1,80 m breed;
  • nr. 59: 1,60 m breed;
• op de verdiepingen uitkragende terrassen tussen achterbouw en linker aanpalend pand;
  • nr. 57: 1,75 m breed;
  • nr. 59: 5,20 m breed;

-          inrichting:

• 2 volledig verharde voortuinen.

Nieuwe toestand

-          functie:

• 2 meergezinswoningen met elk 5 wooneenheden:
  • 2 eenslaapkamer-appartementen op het gelijkvloers;
  • 8 tweeslaapkamer-appartementen op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoofdvolume met 5 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte 16,36 m; 
• achterbouw van 5 bouwlagen onder plat dak;

-          inrichting:

• 2 gedeeltelijk verharde voortuinen met 1 fietsbox per pand.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 8 naar 10;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          verharden van de voortuin;

-          plaatsen van een fietsbox in de voortuin.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Art. 6. Harmonie en draagkracht:
  Het gebouw met 5 bouwlagen is te hoog voor de omgeving en heeft een grote negatieve impact op de woonhuizen in de Groenenborgerlaan;
  De extra wooneenheid per gebouw overschrijdt de draagkracht van de percelen;
• art. 21 Minimale hoogte van ruimte:
  de verplichte afvallokalen zijn 1,83 m hoog in plaats van 2,2 m;
• art. 27 Open ruimte:
  voortuinen zijn vrij van constructies en enkel verharde toegangspaden zijn toegelaten;
• art. 40 Gescheiden Rioolstelsel:
  elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel;
• art. 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

de aansluitingen zijn niet conform;

• art. 43 Septische putten:
  het is verplicht om een septische put te voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag heeft betrekking op 2 gelijkaardige meergezinswoningen bestaande uit 4 bouwlagen en 4 appartementen, 1 appartement per laag. De aanvraag omvat het optoppen van beide panden met een extra bouwlaag waarin voor elke meergezinswoning een extra appartement wordt ingericht. De nieuwe appartementen hebben 1 slaapkamer en een dressing en zijn qua volume en indeling gelijk aan de onderliggende appartementen.

De 2 panden zijn gelegen in een gebouwenrij van overwegend 4 bouwlagen. De rechterbuur betreft een hoekgebouw van 5 bouwlagen dat als accent het bouwblok afsluit. Verder links in de straat zijn appartementsgebouwen van 5 bouwlagen terug te vinden. Deze gebouwen zijn gelegen op diepere percelen dan de panden in de aanvraag. De overzijde van de straat wordt gekenmerkt door woningen met 2 bouwlagen onder een plat dak.

De appartementsgebouwen waarop de aanvraag betrekking heeft, zijn gelegen in de oksel van het bouwblok en hebben kleine percelen met geringe tuindieptes. Achteraan grenzen ze aan een woningrij op de Groenenborgerlaan gekenmerkt door 2 bouwlagen en een hellend dak. In de bestaande situatie is het contrast tussen de appartementsgebouwen en de woningen reeds groot. Het toevoegen van een extra bouwlaag op de appartementsgebouwen zou een grote negatieve impact hebben op de achtergelegen woningen qua licht, zicht en privacy.  De oksel van het bouwblok is reeds dens bebouwd, waardoor een optopping van de panden niet wenselijk is.

Bovendien biedt de optopping met extra wooneenheden geen meerwaarde voor de bestaande wooneenheden, maar verhoogt het enkel de druk op de percelen en het bouwblok. De draagkracht van de percelen wordt overschreden. (bouwcode, artikel 6)

Om aan de bijkomende behoefte voor fietsstalplaatsen te kunnen voldoen, wordt in beide voortuinen een stuk verhard en wordt een fietsbox in grijs staal geplaatst. Groene voortuinen bevorderen echter de beeldkwaliteit en leefkwaliteit van de buurt, waardoor de voortuinen maximaal groen ingericht dienen te worden en vrij moeten blijven van constructies. (bouwcode, artikel 27) Daarnaast is het voorzien van fietsboxen in de voortuinstrook niet kenmerkend in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De extra bouwlaag wordt qua materialiteit en vormgeving identiek uitgevoerd aan de onderliggende verdiepingen. Aan de voorgevel wordt de verhoogde kroonlijst afgebroken en wordt de extra bouwlaag afgewerkt met een witte cementering, zoals de onderliggende verdiepingen. Er wordt een nieuwe, niet-verhoogde zwarte kroonlijst geplaatst. De nieuwe ramen in de optopping hebben dezelfde afmetingen, materiaal en kleur als de onderliggende ramen. Het advies inzake de visueel-vormelijke elementen is gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naast de reeds opgenoemde strijdigheden met de bouwcode, omvat de aanvraag nog enkele afwijkingen op de bouwcode wat betreft hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid. Zo hebben de afvallokalen in de kelder slechts een vrije hoogte van 1,82 m, wat te weinig is. (artikel 21)

Verder wordt de riolering niet gescheiden aangeboden aan de straat (artikel 40) en voldoet de aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel niet aan artikel 41. Er wordt ook geen septische put voorzien wat strijdig is met artikel 43.

Gelet op de verschillende strijdigheden met de bouwcode en de overschrijding van de draagkracht van het perceel wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

Er is een bijkomende fietsparkeerbehoefte van 2 x (2+1) = 6 fietsstalplaatsen.

Er worden 2 fietsboxen met elk 3 plaatsen in de voortuin geplaatst. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarden om overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen te voorzien.

Deze fietsboxen worden echter ongunstig beoordeeld op vlak van goede ruimtelijke ordening en verenigbaarheid met de stedenbouwkundige voorschriften waardoor gesteld kan worden dat de aanvraag niet voldoende kwalitatieve fietsstalplaatsen aanbiedt op het eigen perceel.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van de bevraging van de aanpalenden werden 4 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1. Bouwhoogte: Het bezwaar dat de nieuwe bouwhoogte niet in harmonie is met de omgeving en het referentiebeeld van de straat. De bewaarindiener benadrukt dat de aanvraag gelegen is in een residentiële buurt met hoofdzakelijk eengezinswoningen

Beoordeling: Het toevoegen van een extra bouwlaag is inderdaad niet in harmonie met de omgeving en de negatieve impact die deze optopping op de achtergelegen eengezinswoningen heeft, is groot.

Het bezwaar is gegrond.

2. Vrees voor schade: Het bezwaar tegen eventuele structurele problemen van de panden waarop de aavraag betrekking heeft en bijgevolg het aangrenzende eigendom door de uitvoering van de werken. De bewaarindiener wijst op de slechte staat van de panden in de bestaande toestand en het gebrek aan onderhoud.

Beoordeling: Het bezwaar tegen structurele problemen voor het aangrenzende eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken voor en tijdens de uitvoer der werken.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Lage beeldkwaliteit: Het bezwaar tegen de reeds lage beeldkwaliteit van de bestaande panden en de vrees dat door het toevoegen van een extra bouwlaag met dezelfde kwaliteit de buurt en omgeving zou verloederen.

Beoordeling: De extra bouwlaag wordt qua materialiteit en vormgeving identiek uitgevoerd aan de onderliggende verdiepingen. Het oordeel over de beeldkwaliteit van de bestaande panden vormt geen stedenbouwkundig argument bij de beoordeling van deze aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond.

4. Toenemende parkeerdruk in een reeds verzadigde buurt: Het bezwaar tegen het feit dat de aanvraag geen parkeerplaatsen op eigen terrein voorziet, waardoor de extra parkeerplaatsen op het openbaar domein afgewenteld worden. Volgens de bezwaarindiener kampt de buurt in de bestaande situatie al met een tekort aan parkeergelegenheid.

Beoordeling: In voorliggende aanvraag worden geen parkeerplaatsen voorzien. Volgens het advies van de dienst mobiliteit zijn voor de toevoeging van de 2 appartementen 3 parkeerplaatsen nodig, die afgewenteld zullen worden op het openbaar domein.

Het bezwaar is gegrond.

5. Verharding voortuin: Het bezwaar tegen het plaatsen van 2 fietsboxen in de voortuinstrook, waardoor een deel van de voortuinen verhard moeten worden. Volgens de bezwaarindiener zijn de fietsboxen tevens visueel storend in het straatbeeld.

Beoordeling: Om aan de bijkomende behoefte voor fietsstalplaatsen te kunnen voldoen, wordt in beide voortuinen een stuk verhard voor de plaatsing van een fietsbox, wat strijdig is met artikel 27 van de bouwcode betreffende het maximaal groen inrichten van voortuinen. Daarnaast is het voorzien van fietsboxen in de voortuinstrook niet kenmerkend in de omgeving.

Het bezwaar is gegrond.