2024_CBS_01892 - Omgevingsvergunning - OMV_2023150989. Gallifortlei 96. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/03/2022: PV van stilleggen voor het wijzigen van de hoofdfunctie en werken zonder vergunning;

-          16/04/2002: voor het verbouwen van een autobergplaats tot vergaderzaal + verbouwing van een eengezinswoning.

Vergunde toestand

-          functie:

• gemengd gebouw: vergaderruimte op de gelijkvloerse verdieping, woning op de verdiepingen;
• toegang tot vergaderruimte is via de Gallifortlei;
• woning en garage zijn bereikbaar via de Lundenstraat. 

-          bouwvolume:

• Gallifortlei:
  • gesloten bebouwing bestaande uit 3 bouwlagen.
• Lundenstraat :
  • 2 bouwlagen met plat dak.

-          gevelafwerking:

• Gevel Gallifortlei:
  • donkerrood en oranjerood gevelsteen;
  • aluminium wit schrijnwerk.
• Gevel Lundenstraat:
  • blauwe hardsteen en donkerrood gevelsteen;
  • donker grijs aluminium schrijnwerk;
  • grijze poort naar inpandige garage.

-          inrichting:

• geen open ruimte aanwezig.

Bestaande toestand

-          functie:

• gemengd gebouw: dareca op de gelijkvloerse verdieping, woning op de verdiepingen;
• toegang tot horecazaak is via de Gallifortlei;
• woning en garage zijn bereikbaar via de Lundenstraat. 

-          gevelafwerking:

• Gevel Gallifortlei:
  • donkerrood en oranjerood gevelsteen;
  • donkerkleurige schrijnwerk;
  • zonwering ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping.
• Gevel Lundenstraat:
  • donkerrood en oranjerood gevelsteen;
  • donkerkleurige schrijnwerk.
     

Nieuwe toestand

-          functie: 

• overeenkomstig met de bestaande toestand.

-          bouwvolume:

• overeenkomstig met de bestaande toestand.

-          gevelafwerking:

• overeenkomstig met de bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van vergaderruimte naar dareca;

-          plaatsen van een zonwering aan de voorgevel van Gallifortlei 96;

-          wijzigen van de gemeenschappelijke muur tussen Gallifortlei 96 en 94 door een deuropening dicht te maken. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 26 Afvalverzameling:
  de horecaruimte beschikt niet over een afgescheiden afvalberging;
• Artikel 27 Open ruimte:
  bij een functiewijziging moet minimaal 20 % van het perceel als open ruimte voorzien worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een pand gelegen op een perceel met een gevel zowel aan de Gallifortlei als aan de Lundenstraat. In het pand bevindt zich enerzijds een vergaderzaal (zijde Gallifortlei) en een garage (zijde Lundenstraat) op het gelijkvloers, en anderzijds een woning op de verdiepingen, met toegang langs de Lundenstraat.

In de nieuwe toestand wordt de vergaderzaal omgevormd tot een reca-functie. De verbinding met de garage blijft bestaan.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Het advies luidt als volgt:

“De site is gelegen in het lokaal kernwinkelgebied Deurne Noord deelzone b3. De zone B3 is het secundaire deel van het lokale kernwinkelgebied. Daar is er een grotere mengeling van handel, horeca, diensten. Er is meer leegstand en er zijn vaker woningen op het gelijkvloers gevestigd.

Voor het dossier is mogelijk een horecavergunning vereist. Voor de aanvraag kan voorwaardelijk gunstig advies gegeven worden.”

Vanuit stedenbouwkundig standpunt wordt het advies van de dienst Business en Innovatie gevolgd. De voorwaarde die opgenomen wordt, namelijk het verkrijgen van een horecavergunning, kan niet opgenomen worden in de omgevingsvergunning aangezien het een afzonderlijke procedure betreft waarvoor een goedkeuring van de overheid nodig is. Er worden dus geen voorwaarden meegenomen naar de beslissing.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het pand blijft qua bouwvolume ongewijzigd. Artikel 27 van de bouwcode bepaalt dat bij een functiewijziging minimaal 20 % open ruimte moet voorzien worden. Het is mogelijk minder dan 20 % van het perceel onbebouwd te laten indien het perceel in het kernwinkelgebied gelegen is en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers. In voorliggend project wijzigt de bebouwde grondoppervlakte niet ten opzichte van de vergunde toestand, en het project voldoet aan beide voorwaarden. Ontpitting is dus niet noodzakelijk. Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid kunnen gunstig geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelmaterialen zijn ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand. Het dakafwerkingsmateriaal werd gewijzigd naar zink. Er werden nieuwe dakramen geplaatst. De materialisatie is aanvaardbaar en inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Artikel 26 van de bouwcode (Afvalverzameling) bepaalt dat functies anders dan wonen een afgescheiden ruimte voor afvalberging moeten hebben die voorzien wordt van verlichting en minimaal 4 m² groot is. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Er moet een afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien worden van minimaal 4 m² groot die voorzien is van verluchting conform de bepalingen van art. 26 van de bouwcode.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten