2024_CBS_03160 - Omgevingsvergunning - OMV_2023155711. Koxplein 14. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/11/1956: toelating (179#3953) voor verbouwing;

-          13/03/1934: toelating (1399#14255) voor binnenveranderingswerken;

-          15/12/1927: toelating (1399#10139) voor vergrotings- en veranderingswerken.

Vergunde toestand

Er zijn geen vergunningen terug te vinden in de archieven, enkel toelatingen.

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          functie:

• wonen – eengezinswoning met complementaire detailhandelsfunctie en magazijn;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen onder mansardedak;
• achterbouw van 4 bouwlagen onder plat dak;
• binnenkoer van 7 m² langs de rechter zijde;

-          gevelafwerking:

• similibezetting.

Bestaande toestand

-          afwijkend.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• hoofdgebouw met wonen en handel:

-          detailhandel op het gelijkvloers;

-          1 wooneenheid op de verdiepingen;

• achterbouw met wonen – meergezinswoning met 3 woongelegenheden en gelijkvloerse berging:

-          3 eenslaapkamerappartementen op de eerste, tweede en derde verdieping (1 per verdieping) met een netto vloeroppervlakte van respectievelijk 49 m2, 68 m2 en 50 m2;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen onder mansardedak;
• achterbouw van 4 bouwlagen onder plat dak;
• bouwhoogte van 13,62 m;
• binnenkoer van 7 m² langs de rechter zijde;

-          gevelafwerking:

• wit pleisterwerk op isolatie met zwart aluminium schrijnwerk;
• vitrineraam met aparte inkom naar detailhandel.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 4;

-          wijzigen van deel van de gelijkvloerse functie naar detailhandel;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          isoleren en afwerken van de voorgevel; 

-          doorvoeren van interne en externe constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Niveauverschillen:
  het niveauverschil van 18 cm tussen de binnen en buiten wordt niet met een helling overbrugd conform artikel 19.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • Deze zijde van Koxplein wordt gekenmerkt door hoofdgebouwen en volumes in de tuinzone van verschillende hoogte. Een volume in de tuinzone van 4 bouwlagen, als meergezinswoning op een gelijkvloers magazijn, kan echter niet kenmerkend worden genoemd.
  • De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project van een meergezinswoning, op een gelijkvloers magazijn, met 3 éénslaapkamerappartementen is een onaanvaardbare mix in de tuinzone.

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  • Het volume in de tuinzone is storend met de omgeving.
  • Het volume in de tuinzone houdt géén rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.
  • Het supprimeren van de patio houdt géén rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw.
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  • De voorgevel wordt geïsoleerd en afgewerkt met witte crepi zonder het behoud van de natuurstenen elementen.
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  • De slaapkamers aan de achterzijde op de eerste en tweede verdieping van de woning in de voorbouw worden voorzien van onvoldoende natuurlijk daglicht. Het appartement op de eerste verdieping van de achterbouw (40 m2 verblijfsruimte) wordt verlicht via een raamopening (2 m2) in de vide. Het appartement op de tweede verdieping in de achterbouw (50 m2 verblijfsruimte) wordt verlicht via 2 raamopeningen (3,6 m2) in de vide. Gezien niet werd aangeduid welke ramen opengaand zijn en welke niet, is het niet duidelijk of alle verblijfruimten voldoende worden geventileerd.
• artikel 26 Afvalverzameling:
  • De detailhandelsfunctie wordt niet voorzien van een afgescheiden ruimte voor afvalberging. Ook voor de 4 wooneenheden wordt geen afgescheiden afvalberging ingericht.
• artikel 27 Open ruimte:
  • Het perceel is circa 152 m² groot en er wordt circa 7 m² onbebouwde ruimte voorzien op niveau van het gelijkvloers.
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  • De appartementen op de eerste en tweede verdieping van de achterbouw worden niet voorzien van een buitenruimte.
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • Voor de 3 bijkomende wooneenheden zijn 6 fietsstalplaatsen nodig. Deze zijn niet voorzien op de plannen.
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  • Het rioolstelsel wordt niet gescheiden aangelegd en wordt niet gescheiden aangeboden aan de straat.
• artikel 43 Septische putten:
  • Er wordt geen septische put voorzien na het vermeerderen van het aantal woongelegenheden en het wijzigen van de gelijkvloerse functie. De inhoud van de septische put zou minstens 4400 liter moeten bedragen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
De aanvraag is een stadsontwikkelingsproject (rubriek 10b - bijlage III) maar er werd geen project-MER-screeningsnota toegevoegd aan de aanvraag. De vergunning wordt geweigerd.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Uit onderzoek blijkt dat er geen bewijzen zijn voor een gebruik van het pand door meer dan 1 gezin in de periode van 1973 tot 1996. Het pand wordt daarom geacht vergund beschouwd als eengezinswoning met complementaire handelsfunctie (handelswoning) en magazijn.

Een toelating is niet voldoende om het tegendeel hiervan aan te tonen.

Voorliggende aanvraag betreft bijgevolg het inrichten van 3 bijkomende wooneenheden in de achterbouw en de functiewijziging van wonen naar ‘commerciële functie’ voor een deel van het gelijkvloers.

Wat deze ‘commerciële functie’ inhoudt blijkt niet duidelijk uit de aanvraag.

In de bestaande toestand bevindt er zich een kapperszaak op het gelijkvloers, dit behoort tot de functiecategorie ‘dienstverlening’. In het Omgevingsloket wordt echter de functie ‘detailhandel’ aangevraagd. Zowel detailhandel als dienstverlening zijn functioneel inpasbaar in de omgeving maar de aanvraag dient hierover duidelijk te zijn.

Woongelegenheden op de verdiepingen van de achterbouw zijn niet kenmerkend voor de omgeving. Door het voorzien van wonen op de verdiepingen van het volume in de tuinzone, wordt de druk op het binnengebied aanzienlijk verhoogd. De impact van een (meergezins)woning is heel wat anders dan dat van een magazijn.

Wonen kan voor conflicten en overlast zorgen zoals geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie,… Artikel 6 van de bouwcode stelt dat de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project moeten worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie. Het realiseren van woongelegenheden in een volume in de tuinzone is vanuit ruimtelijk oogpunt niet aanvaardbaar.

Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

De aanvraag dient bijgevolg te worden geweigerd.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het volume in de tuinzone is storend met de omgeving en houdt géén rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.

Ook het supprimeren van de patio houdt géén rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het eigen gebouw.

Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen.

De aangevraagde werken getuigen niet van een goed ruimtegebruik en zijn niet verenigbaar met de goede ruimtelijke rodening.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel werd geïsoleerd en afgewerkt met witte crepi, het vernieuwde buitenschrijnwerk werd uitgevoerd in zwarte aluminium. Het na - isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14 cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden. 

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint. 

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand. 

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst Openbaar Domein. 

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd. 

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.