2024_CBS_03166 - Omgevingsvergunning - OMV_2023140925. Laar 63. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/07/2022: vergunning (OMV_2022048232) voor het slopen van een schuur;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/101659

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/11407

Vergunde toestand

Er zijn in de archieven geen vergunningen teruggevonden voor de boerderij, dewelke opgenomen is in de inventaris van het bouwkundig erfgoed op 29 maart 2019.

Bestaande toestand

-          functie:

• land- en tuinbouw – boerderij;

-          bouwvolume:

• 1 bouwlaag onder zadeldak met te slopen gelijkvloerse aanbouw achteraan;

-          gevelafwerking:

• baksteen;
• buitenschrijnwerk: hout – wit geschilderd;
• pannendak: rood;
• plint: gecementeerde baksteen;

-          inrichting:

• verschillende bijgebouwen in de achtertuin.

Nieuwe toestand

-          conform bestaande toestand, afgezien van:

-          functie:

• omgevormd tot louter wonen – eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• nieuw op te trekken gelijkvloerse uitbouw achteraan;

-          gevelafwerking:

• baksteen (indien nieuw: naar origineel beeld);
• buitenschrijnwerk in hout, naar klassiek model;
• pannendak: booms (kleur niet expliciet vernoemd);
• plint: gecementeerde baksteen (naar origineel model);

-          inrichting:

• aan te leggen waterdoorlatend terras (verharding in grasdallen);
• bovengrondse infiltratievoorziening in de voortuinstrook;
• afbraak van bijgebouw dat zich vlak achter de woning bevindt;
• heraan te leggen oprit naar de 2 bestaande bergingen, geheel achteraan op het terrein;
• overdekte moestuin achteraan op het perceel (oppervlakte: 12 m op 3,6 m).

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een boerderij tot eengezinswoning;

-          aanbouwen van een veranda (na afbraak van de bestaande uitbouw);

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          aanleggen van een overdekte moestuin;

-          aanleggen van verschillende verhardingen;

-          slopen een bijgebouw.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Er werden geen externe adviezen gevraagd.

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 – Tuinafsluitingen: de voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel de afsluiting langs de openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling. Er wordt in deze niet expliciet een voortuinafsluiting voorzien op de tekeningen, tenzij een summiere aanduiding ter hoogte van de inrit;
• artikel 24 – Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: elke verblijfsruimte dient over openingen te beschikken voor de rechtstreekse toetreding van daglicht en lucht. De woonkamer voldoet onvoldoende aan het tweede deel van dit artikel (in se beschikt deze ruimte slechts over glasoppervlakte van ± 5 m², terwijl de ruimte in se zo’n 100 m² ruim is). Gezien het energetische voordeel van de aangevraagde scheiding, het feit dat ventilatie in de epb regelgeving opgenomen is en het erfgoedstatuut van de hoeve, waardoor de kwaliteit gegarandeerd wordt en waarom het niet wenselijk is om bijkomende openingen in de gevel te maken, kan een afwijking op dit artikel gunstig geadviseerd worden.
• artikel 27 – Open ruimte: voortuinen dienen maximaal vrij te zijn van verhardingen, met uitzondering van toegangspaden en opritten, dewelke in breedte dienen beperkt te zijn (tot maximaal 1,50 m en 3 m respectievelijk). Ter hoogte van de inkompoort wordt verharding voorzien die deze maxima ruim overschrijdt.

Bijkomend dient de zone van zij- en achtertuin qua verharding beperkt te blijven tot maximaal 1/3de van de totale oppervlakte ervan. In deze wordt van het totaal van ± 2.265 m² een oppervlakte van bij benadering 810 m² (ofwel nagenoeg 36 %) verhard: betreffende overschrijding is het gevolg van voornamelijk het verharden van bijkomende buitenruimte ter hoogte van de 2 bergingen geheel achteraan en van het optrekken van een overkapping voor de moestuin;

• artikel 43 – Septische putten: de inhoud van de septische put wordt niet vermeld op opgetekend plan, waardoor niet eenduidig kan worden beoordeeld of de aanvraag voldoet aan dit artikel.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn onvoldoende gegronde redenen om af te wijken van artikel 19, 27 en 43 van de bouwcode, bijgevolg zullen er voorwaarden opgelegd worden om alsnog te voldoen. 

Ter verduidelijking kan gesteld worden dat de overkapping van de moestuin, geheel achteraan links op het terrein, zal worden uitgesloten uit de vergunning. Ondanks het feit dat betreffende beperkt blijft in oppervlakte tot 40 m², is het optrekken ervan effectief niet vrijgesteld van vergunning, dit aangezien reeds andere bijgebouwen op hetzelfde terrein aanwezig blijken te zijn en de vermelde bovengrens voor vrijstelling wordt overschreden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het omvormen van een boerderijgebouw tot eengezinswoning, met bijkomend een beperkte uitbreiding en interne verbouwing, en gelet op de ligging van laatstgenoemde in een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De bestaande volumetrie van het inventarispand wordt beperkt aangepast of gewijzigd, buiten een in omvang beperkte gelijkvloerse uitbreiding aan de achterzijde. De maatvoering hiervan is zonder meer ruimtelijk aanvaardbaar te noemen; bovendien past dit nieuwe deel zich ontegenzeglijk correct in binnen de context van het erfgoedobject en laat het meer dan voldoende open en onbebouwde tuinruimte over.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

Er wordt maximaal gestreefd naar het behoud van het bestaande uitzicht, waardoor voor dit deel ontegensprekelijk gunstig advies kan worden verleend – de nieuwe aanbouw, dewelke niet zichtbaar is vanop het openbare domein, wordt opgetrokken in zwart aluminium schrijnwerk en afgewerkt in dezelfde dakpannen. Betreffende materialen zijn enerzijds aanvaardbaar voor dit type van aanbouw, reeds voorkomend in de omgeving en vormen geen onoverkomelijk visueel contrast met het erfgoedgedeelte.

Het advies voor dit deelaspect is bijgevolg eenduidig gunstig.

Cultuurhistorische aspecten

De hoeve op Laar 63 is een cultuurhistorisch bijzonder interessant geheel, waarvan de gebruiksgeschiedenis minstens vier eeuwen teruggaat.

Goed bewaarde historische hoeves zijn zeldzaam op het grondgebied van de stad Antwerpen en de bewaringstoestand van deze hoeve, zowel als de bouwhistoriek, maakt ze tot een uitzonderlijk typevoorbeeld.

Men wenst de hoeve te restaureren en te herbestemmen tot een eengezinswoning met hedendaags leefcomfort, een passend programma voor deze hoeve. Hiervoor wordt het stalgedeelte omgevormd tot leefruimte en worden de slaapvertrekken op de verdieping ingericht. De bestaande veranda aan de achterzijde wordt afgebroken en vervangen door een nieuwe toevoeging.

Vanuit oogpunt monumentenzorg worden de restauratie-intenties van de aanvrager en de architect positief gewaardeerd. Het is duidelijk dat de vooraf opgemaakte bouwhistorische studie als grondlegger gebruikt werd voor de verbouwing. De gewenste ingrepen zijn principieel aanvaardbaar.

Het succes van deze restauratie en herbestemming zal echter bij de uitvoering moeten blijken. De detaillering van de plannen bij de aanvraag is onvoldoende om te kunnen beoordelen of er bij de uitvoering van de werken voldoende zorgvuldigheid en oog voor detail aan de dag zal gelegd worden. Een gedetailleerde verantwoordingsnota waarin wordt beschreven hoe er met de waardevolle erfgoedelementen wordt omgegaan, ontbreekt. Ook zijn de restauratieopties niet in detail geduid waardoor de vertaling tussen bouwplan en uitvoering weinig concreet is.

Deze onduidelijkheid geeft voor de dienst Monumentenzorg aanleiding tot de hieronder opgesomde aandachtspunten:

- De noodzaak tot de volledige afbraak en heropbouw van de gevels van de stal wordt in vraag gesteld. Een verantwoording voor deze ingrijpende maatregel ontbreekt. Minimaal dient de westelijke gevel met de oorspronkelijke openingen die zich daarin bevinden te blijven staan.

- De bestaande muur tussen woonkamer en keuken wordt grotendeels verwijderd. Deze bevindt zich echter in de oudste kern van de hoeve. Een doorbreking van deze muur is wel mogelijk maar dient beperkt te blijven.

- Nuancering in de behandeling van het schrijnwerk ontbreekt op de plannen. Het overgrote deel van het schrijnwerk dateert nog uit de 19de eeuw en is voorzien van een bijzonder sluitsysteem met draaiwervels. Niet alle schrijnwerk is in slechte staat. Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen het buitenschrijnwerk dat bewaard kan blijven en schrijnwerk dat naar oorspronkelijk model moet vervangen worden.

- Enerzijds laten de plannen vermoeden dat de houtstructuur en de dakspanten bewaard zullen blijven, maar anderzijds is niet duidelijk hoe wordt omgegaan met de uitzonderlijke ankerbalkgebinten uit de vroege 18de eeuw. Grondplan en snede komen hierin niet overeen of geven onvoldoende detailinzicht. Het maximaal behoud van de houtstructuur en de dakspanten dient nagestreefd te worden.

- In de erfgoednota worden de vloeren en de plafonds van het woongedeelte + gang als waardevol beschreven. Het is niet duidelijk of deze bewaard blijven.

- De opgemaakte erfgoednota bevat een duidelijke grafische voorstelling van de erfgoedwaarden. De elementen met een hoge en positieve waarde dienen maximaal bewaard en gevaloriseerd te worden. Deze aanpak hypothekeert de aanpassing tot woning met hedendaags wooncomfort niet.

Tenslotte suggereert de dienst Monumentenzorg om de uitvoering van de werken te laten begeleiden door een specialist erfgoedzorg.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het standpunt van de dienst Monumentenzorg bijgetreden en het ontbreken van een gedetailleerde verantwoordingsnota waarin wordt beschreven hoe er met de waardevolle erfgoedelementen wordt omgegaan, betreurd. Daarom zullen, in de mate van het mogelijke, concrete voorwaarden opgelegd worden bij de vergunning en wordt voor alle ander punten gevraagd om voor ,en tijdens uitvoering in overleg te treden met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De voortuinzone dient afgesloten te worden volgens de bepalingen van artikel 19 van de Antwerpse bouwcode.

2. De omvang/grootte van de septische put dient te voldoen aan de voorschriften dienaangaande van artikel 43 van de Antwerpse bouwcode.

3. De verharding in de voortuin dient ter hoogte van het openbare domein (de zone vóór de poort) beperkt te worden tot een breedte van maximaal 3 m – bijkomend dient de oppervlakte aan verharding in zij- en achtertuin (inclusief bijgebouwen) beperkt te blijven tot maximaal 755 m².

4. De westelijke gevel met de bestaande openingen dient behouden te worden. Een voorzetwand aan de binnenzijde is wel aanvaardbaar.

5. Van de wand tussen keuken en woonkamer dient ook aan de gevelkant, naar analogie van de kant van de opkamer, minimaal 60 cm behouden te blijven.

6. De houten dakstructuur moet behouden blijven.

7. Voor aanvang der werken moet verder in dialoog gegaan worden met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

8. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

9. De overkapping van de moestuin, geheel achteraan links op het terrein, wordt uitgesloten uit de vergunning.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.