2024_CBS_03141 - Omgevingsvergunning - OMV_2024022164. Morgenstraat 3 en Ankerrui 20. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/07/1981: vergunning (18#81563) voor uitbreiden parkeergarage, studio’s.

Vergunde toestand

-          functie: wonen:

• 12 kamerwoningen op de eerste en tweede verdieping;
• souterrain en tussenverdieping ingericht als autoberging;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 2 bouwlagen en souterrain onder mansardedak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 7,9 en 13 m;
• volledig dicht gebouwd perceel;
• parking bereikbaar via Ankerrui;

-          gevelafwerking:

• voorgevel met penanten in wit getrild beton en invuldelen in grijze klampsteen;
• plint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in bruine aluminium;
• mansarde in zwarte leien.

Bestaande toestand

-          de bestaande toestand is niet in overeenstemming met de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• parkeergarage op de half ondergrondse verdieping;
• kantoor op de tussenverdieping;
• 2 wooneenheden op de eerste en tweede verdieping;
  • 1 tweeslaapkamer appartement op de eerste verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 100 m2;
  • 1 eenslaapkamer appartement op de tweede en derde verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 123 m2;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 2,5 bouwlagen met mansardedak;
• achterbouw van 1,5 bouwlagen met plat dak;
• 2 open ruimtes op de gelijkvloerse verdieping met een oppervlakte van 43 m2 bovenop de half ondergrondse parkeergarage;

-          gevelafwerking:

• voorgevel geïsoleerd en afgewerkt met lichtkleurige crepi;
• plint en dorpels gelijkvloers in blauwe hardsteen;
• dorpels verdiepingen in lichtkleurige beton;
• buitenschrijnwerk in lichtkleurige aluminium;
• borstweringen in natuurkleurig metaal;
• kroonlijst in lichtkleurige beplating;
• mansarde in donkerblauwe leien;

-          inrichting:

• de parkeergarage is bereikbaar vanuit de Ankerrui 20;
• dakterras op het platte dak op de eerste verdieping;
• inpandig terras op de tweede verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          Deels slopen van de achterbouw;

-          wijzigen van de functie “parking” naar “kantoor”;

-          wijzigen van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging moet minstens 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. De voorgestelde ontpitting beperkt zich tot de tussenverdieping, op het niveau van de half ondergrondse bouwlaag wordt er niet ontpit.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag is strijdig met artikel 27 van de Bouwcode dat een minimum van 20 % open ruimte op het maaiveldniveau oplegt om de leefbaarheid binnen bouwblokken te vergroten. Voorliggende aanvraag voorziet slechts in 20 % open ruimte op het niveau van de tussenverdieping. De half-ondergrondse bouwlaag wordt niet ontpit. Hier bevindt zich de bestaande en vergunde parking. De werken voor het supprimeren van een deel van deze parking staan niet in verhouding tot het resultaat van de ontpitting. Bovendien hebben deze werken een impact op het aantal parkeerplaatsen. De open ruimte dient wel zoveel mogelijk groen aangelegd te worden. Dit zal opgelegd worden als voorwaarde bij vergunning.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag voor een functiewijziging van parking naar kantoor op de 2de bouwlaag is gunstig vanuit economisch oogpunt.  De beleidsvisie Ruimtelijke economie pleit immers voor fijnmazige verweving van kantoren in de binnenstad. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het wijzigen van het woonprogramma naar slechts 2 entiteiten komt de draagkracht van het pand ten goede. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken aan de achtergevel zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt hoofdzakelijk bepaald door een mix van gevelafwerkingen in baksteen en gevelafwerkingen in pleister in witte tinten in combinatie met afwerkdetails in blauwe hardsteen. Voor de nieuwe gevelafwerking wordt crepi voorgesteld in een lichte kleur. De ramen zullen worden uitgevoerd in aluminium in een lichte kleur. Onder de ramen worden nieuwe dorpels in beton voorzien. Ook de plint onderaan de gevel zal worden uitgevoerd in beton.

Bij het isoleren en bepleisteren van gevels dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan een aantal ontwerpdetails, die als voorwaarde zullen worden opgelegd in de vergunning. Concreet moeten de dorpels steeds 5 cm uit het (vernieuwde) gevelvlak uitspringen en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die niet zichtbaar zijn in de gevel. Dit alles om een vervlakking van het gevelbeeld tegen te gaan.

Rekening houdend met het rooilijndecreet enerzijds en de beoogde verduurzaming van het gebouw anderzijds, wordt tevens opgelegd om het gevelpakket aan de voorgevel (isolatie en bepleistering) maximaal te voorzien, met een totale dikte van 14 cm ten opzichte van de gevellijn.

Mits tegemoet gekomen wordt aan bovenstaande opmerkingen kunnen de gevraagde gevelwijzigingen gunstig beoordeeld worden.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand ligt in CHE-gebied, maar heeft geen erfgoedwaarde (nieuwbouw uit 1981).

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar tegen de geplande aanpassingen.

Milieutechnische aspecten

Op basis van de informatie in voorliggende aanvraag wordt er geen indicatie teruggevonden dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden zijn. Een bemaling is niet noodzakelijk aangezien de half ondergrondse verdieping behouden blijft. Niettemin betreft het project een renovatie en verbouwing waarbij er eventueel zou kunnen gekozen worden om nieuwe technieken te voorzien die mogelijks ingedeeld zouden kunnen zijn (bijvoorbeeld warmtepompen). Het is aan de exploitant om na de realisatie van het project na te gaan of er toch IIOA’s van toepassing zijn en zich in dat geval in orde te stellen door de omgevingsvergunning aan te passen.

Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar de vergunning te verlenen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 woningen en het kantoor moeten 8 fietsenstallingen voorzien worden.

2 appartementen met 2 slaapkamers : 2 x 3 = 6

144 m² kantoor : 144 m² x 1.25/100 m² = 1.8

In de ondergrondse parking worden verspreid over de parking 8 fietsenstallingen voorzien.

De fietsenstalling moet afgescheiden zijn van de autoparking.

De fietsenstalling is bereikbaar via een trap met fietsgoot, en via de Ankerrui, samen met de auto’s.

De deur naar de fietsenstalling moet automatisch open gaan.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De dorpels in de voorgevel moeten steeds 5 cm uit het (vernieuwde) gevelvlak uitspringen.

4. Er moet gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die niet zichtbaar zijn in de gevel.

5. Het gevelpakket aan de voorgevel (isolatie en bepleistering) moet maximaal worden voorzien, met een totale dikte van 14 cm ten opzichte van de gevellijn.

6. De fietsenstalling moet afgescheiden voorzien worden van de autostalplaatsen.

7. De deur naar de fietsenstalling moet automatisch open gaan.

8. De open ruimte dient zoveel mogelijk groen aangelegd te worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Erfdienstbaarheid: De bezwaarindiener wenst te verduidelijken dat er een erfdienstbaarheid kan bestaan op de -1, maar geenszins op de laag hierboven. Voor hem wordt dan ook geen erfdienstbaarheid overeengekomen m.b.t. de tweede bouwlaag (zoals wordt vermeld in de beschrijvende nota). De erfdienstbaarheid m.b.t. de inrit van de parking kan dan ook louter op de -1 worden bevestigd.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Er is een erfdienstbaarheid voor de parking op -1. Uit de plannen kan niet worden opgemaakt of er effectief één is op de bovenliggende verdieping. Verder zijn erfdienstbaarheden een burgerrechtelijk aspect en geen stedenbouwkundig aspect. Deze zaken dienen onderling tussen beide partijen geregeld te worden.

2. Privacy – inkijk: Volgens de bezwaarindiener blijkt uit de plannen dat er terrassen worden gecreëerd aan de achterzijde van het pand. Hij vraagt om te onderzoeken hoe deze terrassen de privacy van het pand van hem waarborgen.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De terrassen zoals opgetekend op de plannen voldoen ruimschoots aan het burgerlijk wetboek (wetgeving lichten en zichten). Ze bevinden zich op een ruime afstand waardoor er geen onaanvaardbare hinder en inkijk is op het naburig perceel.