2024_CBS_02630 - Omgevingsvergunning - OMV_2023122431. Suikerrui 14. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          29/03/2019: traditioneel breedhuis vastgesteld als bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/104055;

-          10/06/2016: vergunning (2016610) voor het verbouwen van een zolder tot appartement – vervallen, waarbij de opdeling van de eerste en de tweede verdieping van 1 woongelegenheid tot 3 appartementen werd uitgesloten van vergunning.

-          10/11/1994: vergunning (19942035) voor het verbouwen van een handelszaak met bovengelegen woongelegenheid;

-          08/06/1979: vergunning (1979803470) voor het plaatsen van een luifel;

-          02/09/1976: ‘traditioneel breedhuis: bovengevel’ beschermd als monument: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6972.

Vergunde toestand  

-          functie:

• handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping;
• 1 woongelegenheid op de eerste en tweede verdieping;
• zolderverdieping;

-          bouwvolume: 3 bouwlagen met een zadeldak/schilddak.

-          gevelafwerking:

• vlak bepleisterde en wit geschilderde gevel met muurankers;
• zwart geschilderd houten schrijnwerk;
• grijze leien als dakbedekking;
• gevelbrede zonneluifel;

-          inrichting: volledig bebouwd perceel.

Bestaande toestand

-          functie: opdeling in 3 woongelegenheden zonder vergunning;

-          gevelafwerking:

• wit vlak bepleisterde gevel met wit geschilderde muurankers
• zaakgebonden publiciteit vlak en haaks op de voorgevel.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw: 

• gelijkvloerse verdieping: reca-functie verbonden met achterhuis;
• eerste verdieping: verblijfsrecreatie: 1 logies met 2 slaapkamers (1.0);
• tweede verdieping: verblijfsrecreatie: 1 logies met 2 slaapkamers (2.0);
• derde verdieping: verblijfsrecreatie, 1 logies met 1 slaapkamer met een private buitenruimte van 17 m² (3.0);

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw: ongewijzigd;
• 2 dakkapellen in het zadeldak aan de voorzijde;
• achterhuis: 3 bouwlagen met een plat dak;

-          gevelafwerking:

• vlak bepleisterde en wit geschilderde gevel met muurankers;
• zwart geschilderd houten schrijnwerk;
• grijze leien als dakbedekking;

-          inrichting: volledig bebouwd perceel.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van wonen naar verblijfsrecreatie (3 units);

-          uitbreiden van het volume;

-          aanleg van een dakterras;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          de publiciteit en de luifel van de handelszaak op het gelijkvloers maken geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor overdruk reca en detailhandel.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. Er werden en worden interne werken uitgevoerd. Het schrijnwerk in de voorgevel wordt vervangen.

-          artikel 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:

Aan de achtergevel zijn terrassen toegelaten wanneer zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1 meter van het midden van de scheidsmuur. Terrassen zijn nergens toegelaten indien het dak of de dakstructuur een culturele, historische en/of esthetische waarde heeft, zoals bepaald in punt 2.1.1.

Het dakterras van de logies 3 is gelegen tegen de perceelgrens.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: zie RUP Binnenstad.
• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: Eventuele zaak-gebonden publiciteit kan niet beoordeeld worden in voorliggende aanvraag.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het wijzigen van de functie van wonen op de eerste en tweede verdieping en een zolderverdieping naar verblijfsrecreatie. Deze functiewijziging is in overeenstemming met de voorschriften van RUP Binnenstad. De stedelijke diensten Business en Innovatie en Visit gaven een gunstig advies. De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het appartement op de eerste en tweede verdieping werd reeds zonder vergunning opgedeeld in drie woongelegenheden (één op de eerste verdieping en twee op de tweede verdieping). In de huidige aanvraag worden deze eerste en tweede verdieping ingericht met telkens één toeristische logies en wordt op de zolderverdieping een derde toeristische logies met buitenruimte gecreëerd.

Deze buitenruimte bevindt zich achteraan links op de derde verdieping en wordt ontworpen als een terras geïntegreerd binnen de dakstructuur. Volgens artikel 2.1.11.1 van het RUP zijn terrassen aan de achtergevel toegelaten wanneer ze geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en beperkt tot op een afstand van 1 meter van de perceelsgrenzen. Indien het dak of de dakstructuur een culturele, historische of esthetische waarde heeft zijn terrassen niet toegelaten. Het terras respecteert in dit geval de historische dakstructuur, zowel de stedelijke dienst Monumentenzorg als het agentschap Onroerend Erfgoed hebben zich akkoord verklaard met deze ingreep. Het terras grenst overigens aan een hoge scheimuur en levert daardoor geen enkele hinder op voor de aanpalenden.

Voor de uitbreiding met de twee dakkapellen werd vanuit erfgoedkundig oogpunt gunstig advies verleend.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

De bovengevel van het pand (vanaf de tweede verdieping) is beschermd als monument bij KB dd. 2/09/1976.

De stedelijke dienst Monumentenzorg geeft een gunstig advies mits de voorwaarden van het agentschap Onroerend Erfgoed strikt worden nageleefd:

“De aanvraag betreft de verbouwing van de bestaande appartementen op niveau 1 en 2 en het inrichten van de zolder op niveau 3 als een appartement. De gelijkvloerse horecazaak maakt geen deel uit van de aanvraag. De bovengevel en dakvlakken worden gerestaureerd; er worden 2 dakkapellen voorzien.

De geplande wijzigingen werden voorafgaand aan de aanvraag besproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg en het agentschap Onroerend Erfgoed. Er werd ook een plaatsbezoek georganiseerd.

Voorliggend ontwerp voldoet aan de voorwaarden die tijdens het voortraject werden meegegeven door de stedelijke dienst Monumentenzorg. De voorgestelde inbreuken hebben geen onaanvaardbare impact op de aanwezige erfgoedwaarde. Er is een duidelijk evenwicht leesbaar tussen het herstel van de waardevolle monumentale elementen en het inbrengen van hedendaagse elementen.

Met betrekking tot de restauratie van de beschermde bovengevel, wordt verwezen naar het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed. De gestelde voorwaarden dienen strikt te worden nageleefd.”

Ook het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed is voorwaardelijk gunstig:

“Ons advies is gunstig als de handelingen voldoen aan volgende voorwaarden:

-          toelating aanvragen voor restauratie en aanpassingen van het buitenschrijnwerk in de voorgevel.

Het schrijnwerk van de eerste verdieping met hoge ramen en kleinhoutverdeling refereert naar het schrijnwerk aan de midden 18de-eeuwse periode. Uitgangspunt voor dit schrijnwerk is behoud en restauratie. Enkel wanneer de bouwfysische toestand van dit schrijnwerk te slecht is om te restaureren dan kan het vervangen worden met dezelfde detailleringen en profileringen als het bestaand. Detailtekeningen moeten dan toegevoegd worden.

Het buitenschrijnwerk van de tweede verdieping: behoud en herstel van het schrijnwerk in de onderste raamopeningen en een aangepast voorstel voor het bovenlicht. Het glas in de bovenste raamopeningen wordt bij voorkeur vervangen door een stalen kader dat achter de diefijzers wordt geplaatst.

Als ze aan deze voorwaarden voldoen, doet geen van de gevraagde handelingen afbreuk aan de bescherming. Als ze niet aan de voorwaarden voldoen, dan is ons advies ongunstig.”

De voorwaarden uit het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed dienen te worden nageleefd.

De publiciteit en de luifel op het gelijkvloers maken geen deel uit van de aanvraag en worden uit de vergunning uitgesloten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname strikt na te leven.

2. De bijgevoegde voorwaarden uit het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed moeten strikt worden nageleefd.

3. De publiciteit en luifel van de handelszaak en alle andere vergunningsplichtige werken, handelingen en wijzigingen op het gelijkvloers worden uit de vergunning uitgesloten. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten