2024_CBS_02652 - Omgevingsvergunning - OMV_2024004190. Sint-Bartholomeusstraat 1 - Frans de l'Arbrelaan 1. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/04/2012: vergunning (3553#10568) voor het verbouwen van 2 handelszaken op het gelijkvloers naar 1 handelszaak;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/304935

Vergunde toestand

-          functie:

• detailhandel –  1 handelszaak gelijkvloers Sint-Bartholomeusstraat 1 en Frans de l’Arbrelaan 1;
• wonen – meergezinswoning op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse voorgevel in witte bezetting en aluminium schrijnwerk;
• parement uit gele platte baksteen en witte natuurstenen accenten op de verdiepingen;

-          inrichting:

• perceel volledig dichtgebouwd.

Bestaande toestand

-          functie overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd;

• detailhandel – 2 handelszaken gelijkvloers Sint-Bartholomeusstraat 1 en Frans de l’Arbrelaan 1;

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen – 1 gelijkvloers 1 slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 55 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 

-          gevelafwerking:

• arduinen borstwering en gecementeerde gelijkvloerse voorgevel kleur witsteen;
• wit pvc schrijnwerk;
• parement uit gele platte baksteen en witte natuurstenen accenten op de verdiepingen;

-          inrichting:

• gelijkvloerse buitenruimte van 9 m² ter hoogte van de rechter- en achterste perceelsgrens.

Inhoud van de aanvraag

-          opsplitsen van het handelsgelijkvloers;

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie;

-          voorzien van een buitenruimte;

-          wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27 Open ruimte:

Bij een functiewijziging moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Er is slechts 9 m² buitenruimte voorzien op een perceeloppervlakte van 97 m²;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er ontbreekt 1 autostalplaats.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functiewijziging van (voormalige, vergunde) handelsruimte naar wonen – op een gelijkvloerse verdieping – in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling) kan gunstig worden geadviseerd.

Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte in de zone voor verspreide bewinkeling niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Buiten het terug open maken van een koer achteraan op het perceel, worden er geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.

Een grotere ontpitting van het perceel is niet mogelijk, aangezien hiervoor de bovenliggende verdieping ook dienen te worden afgebroken. De afwijking op artikel 27 van de bouwcode is daardoor stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen – Cultuurhistorische aspecten

Aangezien het pand een inventarispand betreft, werd de aanvraag voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Monumentenzorg. De dienst adviseert ongunstig met volgende beoordeling:

“Voor inventarispanden gelden er bijzondere welstandseisen voor de voorgevel. Schrijnwerk maakt hier een belangrijk deel van uit aangezien het een erfgoedkenmerk bij uitstek is dat essentieel bijdraagt aan de belevingswaarde van de voorgevel. Om geen afbreuk te doen aan de historiciteit pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk schrijnwerk. Authenticiteit is immers een belangrijk uitgangspunt in de monumentenzorg. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er vaak wel toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning. Indien behoud niet mogelijk blijkt of het oorspronkelijke schrijnwerk reeds is vervangen, kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking. Deze uitgangspunten hanteert de dienst Monumentenzorg bij de advisering van bouwaanvragen voor panden gelegen in een beschermd stads- of  dorpsgezicht of panden opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed.
Volgens een foto uit het bouwdossier dd 1959 (103#6498) was het appartementsgebouw in oorsprong voorzien van houten t-ramen in de linkertravee. De erker was voorzien van schrijnwerk met een bovenlicht in de zijlichten; het centrale raam was eveneens voorzien van een bovenlicht dan wel/t-verdeling. Vandaag zijn er pvc-ramen zonder onderverdeling aangebracht. Het zou een absolute meerwaarde zijn voor het inventarispand en de beeldbepalende reeks waar het deel van uit maakt, indien er opnieuw houten schrijnwerk met historisch correcte verdeling zou worden voorzien.
Ook de nieuwe invulling van het gelijkvloers met een breed venster in wit aluminium schrijnwerk valoriseert de bovengevel niet. Een invulling en raamverdeling afgestemd op een woonhuistypologie i.p.v. een aanpassing van de bestaande winkelpui zoals bijvoorbeeld het pand Sint-Bartholomeusstraat 3 zou de beeldwaarde versterken. “

Het advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd waardoor het vervangen van het buitenschrijnwerk dan ook van vergunning wordt uitgesloten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken, is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de bijkomende wooneenheid voldoende wooncomfort biedt.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Verder voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
 

Fietsvoorzieningen

Volgens de bouwcode moeten er voor de te bouwen eengezinswoning op de gelijkvloerse verdieping 2 fietsstalplaatsen (1 plaats per slaapkamer + 1 extra plaats) overdekt en afsluitbaar voorzien worden.

 
Aangezien deze aanvraag enkel een vermeerdering van het aantal woongelegenheden (met 1 wooneenheid) betreft dienen enkel voor de bijkomende woongelegenheden fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er worden 2 fietsparkeerplaatsen voorzien op het gelijkvloers. De afmetingen van de fietsstalplaatsen zijn conform de opgelegde normen in de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Het vervangen van het buitenschrijnwerk wordt uit de vergunning uitgesloten.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.