Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023094655 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA STIPO met als adres Adolf Mortelmansstraat 4 te 2160 Wommelgem |
Ligging van het project: | Tolstraat 83 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 11 sectie L nr. 3539B3 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | vermeerderen van 4 naar 6 woonentiteiten |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/215121;
- 06/08/1990: vergunning (86#880800) voor een kantoorgebouw met parkeergarage; (niet uitgevoerd)
- 17/02/1986: vergunning (18#87274) voor een verbouwing.
Geacht vergunde toestand
- functie wonen & kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen:
- bouwvolume:
- hoofdvolume tot 12 m;
- centrale uitbouw tot 17 m;
- gelijkvloerse uitbouw aan de rechterzijde tot 17 m;
- gevelafwerking:
- 4 autostalplaatsen achteraan;
- 3 autostalplaatsen op kelderverdieping.
Bestaande toestand
- meergezinswoning met 6 woonentiteiten;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- bijkomende autostalplaats.
Nieuwe toestand
- functie wonen & kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen:
- bouwvolume:
- hoofdvolume tot 12 m;
- centrale uitbouw tot 17 m;
- gelijkvloerse uitbouw aan de rechterzijde tot 17 m;
- gevelafwerking:
- 5 autostalplaatsen achteraan;
- 3 autostalplaatsen op kelderverdieping;
- 8 fietsstalplaatsen op de binnenkoer.
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 6;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
De Vlaamse Waterweg - Afdeling Regio Centraal | 5 oktober 2023 | 24 november 2023 | Geen advies |
Fluvius System Operator | 5 oktober 2023 | 9 oktober 2023 | Geen advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 5 oktober 2023 | 16 november 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 5 oktober 2023 | 6 oktober 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 5 oktober 2023 | 17 oktober 2023 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 5 oktober 2023 | 12 december 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad op volgend(e) punt(en):
- Artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
Het buitenschrijnwerk in wit pvc in de voorgevel is weinig kwalitatief en niet in harmonie met het referentiebeeld.
- Artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
De vergunde groenzone verdwijnt.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
De vrije hoogte in de slaapkamer aan de straatzijde van de rechterduplex is onvoldoende.
De open en onverharde ruimte verkleint. Het terrein is na de voorliggende wijzigingen volledig verhard.
Appartementen 1.2 en 2.2 met 2 slaapkamers zijn slechts voorzien van een buitenruimte van 5.2 m² in plaats van de minimaal vereiste 6 m².
De fietsstalplaatsen moeten overdekt en afsluitbaar zijn.
Het rioolstelsel wordt niet gescheiden aangeboden.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
In vergunde toestand heeft het gebouw een atelierruimte met bureau op het gelijkvloerse en 4 woonentiteiten op de verdiepingen.
De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het vergund volume bestaande uit 3 bouwlagen onder dak en centrale liftuitbouw achteraan blijft grotendeels behouden.
De aanvraag wenst het aantal zelfstandige woonentiteiten te vermeerderen met 2.
De vergunde gelijkvloerse kantoorfunctie blijft behouden.
Op de bovenliggende verdiepingen telt de vergunde toestand 2 ruime 3-slaapkamerapartementen en 2 duplexappartementen met 2 slaapkamers. Enkel de duplexappartementen beschikken over een functionele privatieve buitenruimte.
De aanvraag voorziet in het opdelen van de 2 ruime 3-slaapkamerappartementen tot 2 2-slaapkamerappartementen en 2 1-slaapkamerappartementen. Bijkomend worden ter hoogte van de achtergevel voor deze nieuwe wooneenheden uitpandige terrassen voorzien.
Door het opdelen van de ruime appartementen wordt echter geoordeeld dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden. Er ontstaat een concentratie aan 6 kleinschalige 1 & 2-slaapkamerappartementen.
Het overschrijden van de draagkracht leidt tot een daling van de woonkwaliteit, waardoor het comfort van de huidige en toekomstige bewoners wordt aangetast. Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het perceel is quasi volledig verhard en via een doorrit zijn de achterliggende parkeerplaatsen op maaiveldniveau bereikbaar. De parkeerplaatsen blijven behouden en de aanvraag voorziet in het verharden van de resterende vergunde groenzone op het perceel waardoor het volledige perceel verhard wordt.
De bijkomende parkeerbehoefte kan echter geen aanleiding geven tot verder en volledig verharden van de tuinzone. De aanvraag is strijdig met artikel 27 van de bouwcode en artikel 2.2.5 van het RUP Binnenstad.
Er wordt opgemerkt dat de oppervlakte van de leefruimtes van de nieuwe 2-slaapkamerappartementen niet in verhouding staat tot het aantal gebruikers.
Woonruimten en slaapkamers moeten voldoende groot zijn om bruikbaar te zijn. De bouwcode legt geen minimale oppervlaktematen op voor de verblijfsruimten. Als vuistregel geldt dat de oppervlaktematen van de VMSW als absolute minimumoppervlaktematen gelden. Het is tevens van belang dat de oppervlaktes van de verblijfsruimten in een goede verhouding tot elkaar en tot het aantal slaapkamers staan.
De nieuwe wooneenheden beschikken reeds aan de voorgevel over een 2 vergunde terrassen. Het linkerterras heeft een diepte van 0,36 m. Deze diepte is te gering om als functioneel terras in aanmerking te komen. Aan de achtergevel worden bijkomende uitpandige terrassen voorzien. Het 2-slaapkamerappartement wordt van een bijkomend terras met een oppervlakte van 3,23 m2 voorzien. De totale oppervlakte van de terrassen voor dit type appartement telt dan 5,2 m2. Dit is strijdig met artikel 28 van de bouwcode wat minimaal 6 m2 vooropstelt. Bovendien is het terras achteraan enkel via de slaapkamer toegankelijk waardoor het gebruik ervan beperkt wordt.
Een terras van ruim 6 m2 wordt echter wel bij het 1-slaapkamerappartement voorzien.
Door de situering onder het hellend dak beschikt de slaapkamer aan de straatzijde van de rechterduplex niet over voldoende vrije hoogte en is bijgevolg strijdig met artikel 21 van de bouwcode. Het gebruik van deze ruimte als slaapkamer zou bij een mogelijke vergunning uitgesloten worden.
Het rioolstelsel wordt niet gescheiden aangeboden. Dit is strijdig met artikel 40 van de bouwcode en zou mee in voorwaarden bij een mogelijke vergunning opgenomen worden.
Wegens bovenvermelde strijdigheden met de bouwcode wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:
“De aanvraag omvat de herinrichting van de meergezinswoning en een aanpassing van de achtergevel. De verbouwingscampagne in de jaren 1980 resulteerde in een sterke uitholling van het interieur en verstoring van de achtergevel. De oorspronkelijke interieurelementen werden grotendeels gesupprimeerd, wat de erfgoedwaarde binnenin en achteraan aanzienlijk beperkte. De beoogde aanpassingen van de woningen en de achtergevel hebben geen onaanvaardbare impact op de resterende erfgoedwaarde en kunnen gunstig geadviseerd worden vanuit oogpunt monumentenzorg.
De voorgevel van het pand bleef wel grotendeels authentiek bewaard en vormt, samen met het buurpand, nog steeds een waardevol en beeldbepalend ensemble in de Tolstraat. Ten opzichte van de laatste vergunningen, werden een aantal aanpassingen doorgevoerd. De vernieuwing van het schrijnwerk in PVC en de aanpassing van de vleugeldeur door een garagepoort hebben helaas afbreuk gedaan aan de ensemblewaarde. Conform de beschrijvende nota wordt door de aanvrager zeer expliciet ingezet op een ruimtelijke rendementsverhoging. In dat kader van beoogde herwaardering en herontwikkeling van deze site, kan een herstel en opwaardering van de historische gevel niet uitblijven. Vanuit oogpunt monumentenzorg worden daarom een aantal voorwaarden opgelegd m.b.t. de voorgevelrestauratie.”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het voorwaardelijk gunstig advies van de dienst Monumentenzorg bijgetreden en zouden bij een mogelijke vergunning volgende voorwaarden bij de vergunning opgenomen worden:
- Vernieuwing van de ramen voorgevel in witgeschilderd hout naar historisch model (zie nummer 81). Typedetails zijn voorafgaand aan de bestelling van het schrijnwerk ter goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg;
- Aanpassing van de poort conform laatst vergunde toestand (kantelpoort met historische profilering en centrale makelaar);
- Decaperen arduinen plint;
- Smeedwerk in de voorgevel te lakken in een zwarte kleur.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
De aanvraag betreft het vermeerderen van 4 naar 6 woonentiteiten
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden Er komen 2 wooneenheden bij. Het kantoor op het gelijkvloers blijft behouden.
2 appartementen tussen 60 m² en 9 0m² met parkeernorm 1.2 --> 2 x 1.2 = 2.4
De werkelijke parkeerbehoefte is 2.
|
De plannen voorzien in 1 bijkomende nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er zijn 4 bestaande nuttige parkeerplaatsen in het binnengebied en 1 nuttige parkeerplaats in de kelder (3 in totaal maar 2 achterliggende plaatsen). Er komt 1 bijkomende parkeerplaats bij in het binnengebied.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaatsen.
|
Ontsluiting/bereikbaarheid:
De parkeerplaatsen zijn bereikbaar via een onderdoorgang.
Fietsvoorzieningen:
voor de bijkomende appartementen moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 2 appartementen met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4
Er worden in het binnengebied 8 fietsstalplaatsen voorzien. Deze plaatsen moeten overdekt en afsluitbaar zijn.
De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:
- De fietsstalplaatsen moeten overdekt en afsluitbaar zijn.
Dit advies zou als voorwaarde bij een mogelijke vergunning opgenomen worden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 4 september 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 5 oktober 2023 |
Start openbaar onderzoek | 16 oktober 2023 |
Einde openbaar onderzoek | 14 november 2023 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 18 januari 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 17 april 2024 |
Verslag GOA | 18 maart 2024 |
Naam GOA | Axel Devroe |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
16 oktober 2023 | 14 november 2023 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.